Существенные условия договора строительного подряда
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Существенные условия договора строительного подряда». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Остальные условия, включаемые в договор строительного подряда, также не являются обязательными, однако их согласование избавит как заказчика, так и подрядчика от возможных конфликтов. Это в первую очередь относится к тем условиям, которые в Кодексе сформулированы диспозитивно.
Прочие условия подрядного договора на строительство
Итак, в договоре строительного подряда надлежит уделить внимание следующему:
- Наличию/отсутствию авансового платежа. В силу п. 2 ст. 711 Кодекса подрядчик может требовать предварительной оплаты только в том случае, когда наличие аванса закреплено в договоре.
- Возможности оплаты отдельных этапов работ. При отсутствии данного условия оплата производится по факту производства работ (п. 1 ст. 746, ст. 711 Кодекса).
- Чьи материалы используются при производстве работ. По умолчанию работы производятся иждивением подрядчика (п. 1 ст. 704, п. 1 ст. 745 Кодекса).
- Обязанности по страхованию объекта строительства. В силу ст. 742 Кодекса договором может быть установлена обязанность стороны, на которой лежит риск случайной гибели возводимого здания или риск повреждения материалов и оборудования, по страхованию данного риска.
- Возложению на заказчика дополнительных обязанностей. Например, по транспортировке грузов, временному подключению объекта строительства к электро-, водоснабжению и т. д. (п. 2 ст. 747 Кодекса).
- Увеличению гарантийного срока эксплуатации возведенного строения по сравнению с тем, что установлен законом (п. 1 ст. 755 Кодекса), и т. д.
- Порядку приемки работ (необходимо описать, принимаются ли работы по окончательному результату или ведется приемка промежуточных результатов, какие формы документов использются — можно рекомендовать типичные для строительства вариатнты КС-2 и КС-3 либо оформление универсального передаточного документа (УПД), утв. Постановлением Правительства РФ от 19.08.2017 № 981)
Привлечение субподрядчиков
Подрядчик должен заранее определиться с тем, сможет ли он выполнить работы по договору подряда лично. Если ему потребуется привлечь для этого третьих лиц (субподрядчиков), то надо убедиться, что договор не содержит запрета на это, т.к. по умолчанию подрядчик такое право имеет.
Кроме того, договор подряда может предусматривать такие условия как:
- обязанность подрядчика согласовывать кандидатуры субподрядчиков с заказчиком по указанным им критериям;
- обязанность подрядчика получить письменное согласие заказчика на привлечение субподрядчиков (без согласования кандидатуры);
- ограничение объема работ (например, не более 50% от общего объема), для которых подрядчик может привлекать субподрядчиков;
- возможность привлечения субподрядчиков только для определенного вида работ;
- право заказчика контролировать работу субподрядчиков и др.
В соответствии со ст. 740 ГК РФ предмет договора является существенным условием договора, при отсутствии которого договор считается незаключенным. В силу ст. 743 ГК РФ строительство и связанные с ним работы должны осуществляться согласно технической документации и смете.
Согласно п. 3 ст. 743 ГК РФ подрядчик, обнаруживший в ходе строительства не учтенные в технической документации работы и в связи с этим необходимость проведения дополнительных работ и увеличения сметной стоимости строительства, обязан сообщить об этом заказчику. При неполучении от заказчика ответа на свое сообщение в установленный срок (в течение десяти дней, если законом или договором строительного подряда не предусмотрен для этого иной срок) подрядчик обязан приостановить дополнительные работы. При невыполнении этой обязанности подрядчик лишается права требовать от заказчика оплаты выполненных им дополнительных работ и возмещения вызванных этим убытков. Если подрядчик нарушает предусмотренную п. 3 ст. 743 ГК РФ обязанность, он не вправе требовать от заказчика оплаты дополнительных работ и в случае подписания представителем заказчика акта приемки работ, так как этот акт подтверждает только факт выполнения подрядчиком работ, а не согласие заказчика на оплату дополнительных работ.
Цена и порядок оплаты
В договоре подряда указывают цену или способ ее определения. Если в документе ее не прописать, то будет считаться, что платить надо столько, сколько обычно стоят подобные работы. На практике, конечно, цену в ДП включают. Стоимость может определяться сметой, составленной подрядчиком и утвержденной заказчиком.
Суммы могут быть приблизительными, тогда надо указывать это в договоре. Если это условие не обозначено, то считается, что цена окончательная (твердая).
Если стороны указали приблизительную стоимость, а для выполнения задачи потребовались дополнительные работы, тогда подрядчик обязан сообщить об этом. Заказчик может согласиться на удорожание или отказаться исполнять ДП, заплатив только за сделанное. А если подрядчик не известит заказчика, то будет обязан выполнять все работы за оговоренную приблизительную цену.
Твердую цену заказчику менять нельзя, а подрядчик имеет право потребовать ее увеличения. Но только если сильно возросла стоимость предоставленных им материалов или понадобились услуги третьих лиц, чего нельзя было предусмотреть при заключении договора.
Оплачивают работу обычно целиком по ее окончании. Но при заключении ДП можно предусмотреть выплату аванса или задатка.
ОБЯЗАННОСТИ ЗАКАЗЧИКА
1. Заказчик обязан своевременно предоставить для строительства земельный участок, площадь и состояние которого должны соответствовать содержащимся в договоре строительного подряда условиям, а при отсутствии таких условий — обеспечивать своевременное начало работ, нормальное их ведение и завершение в срок.
2. В случаях и в порядке, предусмотренных договором строительного подряда, заказчик обязан передавать подрядчику в пользование необходимые для осуществления работ здания и сооружения, обеспечивать транспортировку грузов в его адрес, временную подводку сетей энергоснабжения, водо- и паропровода и оказывать другие услуги. (Оплата за эти услуги производится в случаях и на условиях, предусмотренных договором строительного подряда.) (ст. 747 ГК РФ.)
3. Своевременно производить оплату работ подрядчика.
Оплата выполненных подрядчиком работ производится заказчиком в размере, предусмотренном сметой, в сроки и в порядке, которые установлены законом или договором строительного подряда. При отсутствии соответствующих указаний в законе или договоре оплата работ производится в соответствии со ст. 711 ГК РФ, в которой установлено следующее правило: «Если договором подряда не предусмотрена предварительная оплата выполненной работы или отдельных ее этапов, заказчик обязан уплатить подрядчику обусловленную цену после окончательной сдачи результатов работы при условии, что работа выполнена надлежащим образом и в согласованный срок, либо с согласия заказчика досрочно».
4. Немедленно организовать и произвести приемку результатов работ (этапа работ) по получении сообщения подрядчика о готовности к сдаче-приемке.
Вопросу приемки объекта строительства в ГК РФ посвящена ст. 753, согласно которой заказчик, получивший сообщение подрядчика о готовности к сдаче результата выполненных по договору строительного подряда работ либо, если это предусмотрено договором, выполненного этапа работ, обязан немедленно приступить к его приемке. Заказчик организует и осуществляет приемку результата работ за свой счет, если иное не предусмотрено договором строительного подряда.
В предусмотренных законом или иными правовыми актами случаях в приемке результата работ должны участвовать представители государственных органов и органов местного самоуправления.
Заказчик производит приемку объекта на основании результатов проведенных им обследований, проверок, контрольных испытаний и измерений, представленных подрядчиком документов, подтверждающих соответствие принимаемого объекта утвержденному проекту, нормам, правилам и стандартам, а также заключений органов надзора.
Напомним, что подрядчик несет ответственность перед заказчиком за допущенные отступления от требований, предусмотренных в технической документации и в обязательных для сторон строительных нормах и правилах, а также за недостижение указанных в технической документации показателей объекта строительства, в том числе таких, как производственная мощность предприятия.
При реконструкции (обновлении, перестройке, реставрации и т.п.) здания или сооружения на подрядчика возлагается ответственность за снижение или потерю прочности, устойчивости, надежности здания, сооружения или его части.
Подрядчик не несет ответственности за допущенные им без согласия заказчика мелкие отступления от технической документации, если докажет, что они не повлияли на качество объекта строительства.
Заказчик, предварительно принявший результат отдельного этапа работ, несет риск последствий гибели или повреждения результата работ, которые произошли не по вине подрядчика.
Сдача результата работ подрядчиком и приемка его заказчиком оформляются актом, подписанным обеими сторонами. При отказе одной из сторон от подписания акта в нем делается отметка об этом и акт подписывается другой стороной.
Односторонний акт сдачи или приемки результата работ может быть признан судом недействительным лишь в случае, если мотивы отказа от подписания акта признаны им обоснованными.
В случаях, когда это предусмотрено законом или договором строительного подряда либо вытекает из характера работ, выполняемых по договору, приемке результата работ должны предшествовать предварительные испытания. В этих случаях приемка может осуществляться только при положительном результате предварительных испытаний.
Заказчик вправе отказаться от приемки результата работ в случае обнаружения недостатков, которые исключают возможность его использования для указанной в договоре строительного подряда цели и не могут быть устранены подрядчиком или заказчиком.
5. Заказчик обязан оплатить подрядчику в полном объеме стоимость выполненных работ, а также возместить расходы, вызванные необходимостью прекращения работ и консервацией строительства, с зачетом выгод, которые подрядчик получил или мог получить вследствие прекращения работ, в случае их приостановления и консервации объекта по не зависящим от сторон причинам.
При выполнении договора строительного подряда не исключено возникновение различного рода препятствий и конфликтных ситуаций . Поэтому ( ст. 750 ГК РФ ) , если при выполнении строительства и связанных с ним работ обнаруживаются препятствия к надлежащему исполнению договора строительного подряда, каждая из сторон обязана принять все зависящие от нее разумные меры по устранению таких препятствий. Сторона, не исполнившая этой обязанности, утрачивает право на возмещение убытков, причиненных тем, что соответствующие препятствия не были устранены.
Расходы стороны, связанны�� с исполнением этих обязанностей, подлежат возмещению другой стороной в случаях, когда это предусмотрено договором строительного подряда.
Существенные условия договора подряда — что это такое
Под существенными условиями договора, вне зависимости от конкретного типа документа, в российской юридической практике подразумеваются те его условия, без которых он считается ничтожным. То есть — отсутствие которых не даёт возможность эффективно урегулировать правоотношения в их сфере. Соответственно, в зависимости от типа заключаемого договора могут изменяться и его существенные условия.
Под подрядом подразумевается выполнение какого-либо строго обозначенного объема работ и оказания услуг для достижения нужного заказчику результата. Поэтому следует отличать договор подряда, от договора возмездного оказания услуг. Подряд подразумевает получение конкретного результата, в то время как для договора об оказании услуг ключевым является именно предоставление определенной услуги, в том числе и без привязок к её результативности или какой-либо конечной цели.
Проще всего рассмотреть это на примере оказания услуг по настройке и обслуживанию компьютерной сети предприятия. Так, для первичной прокладки коммуникаций и настройки оборудования логично будет использовать именно договор подряда, так как у него есть строго определенная цель — получить проложенную и работающую сеть. А вот дальнейшее обслуживание оборудования может уже происходить по договору оказания услуг, так как какого-либо конечного результата заказчик уже не ожидает, ему необходимо именно постоянное обеспечение функционирования действующей сети.
Судебная практика: реальные примеры
Пример 1. В арбитраж обратился генеральный подрядчик с иском о взыскании пени, которая была оговорена в договоре, с заказчика. Предметом спора стала просрочка передачи нужной для реализации строительных задач технической документации. Ответчик отказался выплачивать компенсацию, ссылаясь на то, что в договоре нет пункта о сроках реализации работ, вследствие чего контракт считается незаключенным. Суд, аргументируя свое решение следующими положениями, отказал подрядчику в удовлетворении его требований. Подрядчик по договору (статья 740 ГК РФ) обязуется по заданию заказчика в оговоренный срок возвести определенный недвижимый объект или реализовать другие строительные работы, то есть что срок завершения работ — существенный пункт договора. Так как в контракте это условие не было прописано, соглашение считается незаключенным, согласно статье 432 ГК РФ. Следовательно, у заказчика не было обязательств по своевременному предоставлению подрядчику необходимой технической документации. Соответственно у подрядчика нет права требовать компенсацию за просрочку. Кроме того, срыв сроков завершения строительных работ в данном случае — это веский довод для расторжения договора. Подробные разъяснения есть в письме № 14 пункт 10 Президиума ВАС РФ.
Пример 2. ЖСК подал в арбитражный суд иск об аннуляции договора, который он заключил с АОО. Доводом к расторжению контракта заказчик посчитал нарушение подрядчиком существенных условий договора, выражавшиеся в срыве сроков исполнения обязательств, а также увеличении сметной стоимости строительных работ. Подрядчик не согласился с требованиями истца, мотивируя свой отказ существенным повышением цены строительных материалов и работ, возникшими вследствие инфляции, а также трудностями с поставкой необходимых для реализации поставленных перед ним задач материалов.
Статья 743 (пункт 1) ГК РФ объясняет, что подрядчик обязан выполнять строительные работы по ценам, указанным в смете. Он имеет право требовать пересмотра сметных цен, если удорожание стоимости работ, обозначенной в смете, по независящим от него обстоятельствам превысило 10 % (статья 744 (пункт 3) ГК РФ). Сроки продления работ, согласно законодательству, могут изменяться исключительно по обоюдной договоренности между сторонами договора. В этом конкретном случае изменение сроков выполнения работ и повышения их стоимости подрядчик не обговорил с заказчиком, что явилось основанием для законного расторжения договора (статья 450 ГК РФ).
Что такое договор строительного подряда в РБ?
Договор строительного подряда – соглашение двух или более сторон, которое заключается с целью строительства или реставрации строения, здания или иного сооружения, а также проведения иных строительных и монтажных работ.
Сторонами соглашения считаются:
- Заказчик (в роли которого могут выступать физические и юридические лица, а также ИП)
- Подрядчик (не может быть физическим лицом)
Как и говорилось ранее, согласно данному соглашению, каждая сторона принимает на себя определённые обязательства:
- Подрядчик обязуется построить объект, произвести строительные, монтажные, ремонтные работы согласно заданию заказчика и сдать результаты своей работы точно в срок.
- Заказчик обязуется обеспечить подрядчика всеми необходимыми условиями для проведения строительных, монтажных, ремонтных работ, а также принять их результаты и выплатить денежное вознаграждение за труд.
Ответственность подрядчика за нарушение сроков
В большинстве случаев на подрядчика возлагается ответственность за нарушение сроков по договору: и начального, и конечного, и промежуточного. Исключениями являются ситуации, оговоренные в законодательстве или самом договоре. Например, нарушение сроков в связи с наступлением форс-мажорных обстоятельств снимает вину с подрядчика. Также подрядчик считается невиновным в нарушении сроков, зафиксированных в договоре, если заказчик не обеспечил условия для выполнения работ или отказался участвовать в устранении препятствий, мешающих производственному процессу.
[links]
Если сроки нарушены, то заказчик может предоставить исполнителю дополнительное время для производства работ или расторгнуть договор в одностороннем порядке. Но при этом у заказчика могут образоваться убытки, вызванные срывом сроков сдачи объекта. Поэтому он имеет право взыскать с подрядчика компенсацию, выражающуюся в штрафных санкциях, выплате неустойки, убытков. Каким образом наступает ответственность – указывается в договоре. Если в самом договоре этот момент не прописан, взыскание производится в соответствии со стандартными законодательными нормами.
Важность соглашения по заявлению сторон
Сторонами в договоре подряда являются Заказчик, поручающий выполнение определённой работы, и Подрядчик, обязующийся выполнить эту работу.
При этом сторонами, в зависимости от той или иной разновидности подряда, могут выступать физические и юридические лица, а также индивидуальные предприниматели.
Для отдельных видов договоров подряда к сторонам предъявляются дополнительные требования. Так, в договоре бытового подряда заказчиком может выступать исключительно гражданин, в договоре строительного подряда на стороне подрядчика — лицо, имеющее лицензию на занятие такого рода деятельностью.
Подрядный договор по общему правилу является двусторонним.
В силу этого и заказчик, и подрядчик по отношению друг к другу обладают в одно и то же время как определенными правами, так и обязанностями.
Основной обязанностью подрядчика является выполнение по заданию заказчика определенной работы и сдача ему результата выполненной работы.
Заказчик обязан принять результат работы и оплатить ее. Если договор подряда заключается на создание новой вещи, право собственности на нее возникает у заказчика лишь с момента приемки результата работ.
Подрядчик сохраняет право требовать оплаты выполненной работы в случае недостижения результата либо непригодности результата работы для использования, если причиной этого являются недостатки предоставленного заказчиком материала, которые не могли быть обнаружены при надлежащей его приемке.
В соответствии со ст. 724 ГК РФ заказчик вправе предъявить требования, связанные с ненадлежащим качеством результата работы, при условии, что оно выявлено в установленные гарантийные сроки.
Если в договоре гарантийный срок не установлен, требования могут быть предъявлены при условии, что недостатки обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи результата работы, если иные сроки не установлены законом или обычаями делового оборота.
П. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными» определено, что если одна из сторон сделала заявление о необходимости достижения соглашения по какому-либо условию, то это условие становится существенным для заключаемого контракта.
Если по основным условиям стороны не смогли прийти к общему согласию, то соглашение считается незаключенным.
У договора подряда юристы выделяют два существенных условия: предмет соглашения и сроки проведения работ. При этом предмет соглашения должен быть зафиксирован достаточно четко, чтобы не возникало сомнения, относительно какого объекта должны проводиться работы. Как бы это ни было странно, но цена в договоре подряда является обычным условием, о чем свидетельствует судебная практика.
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl Enter.
Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС получите бесплатную ЮРИДИЧЕСКУЮ консультацию:
7 Москва 7 (812) 467-38-65 Санкт-Петербург
Существенные условия договора подряда по ГК РФ, без которых он будет ничтожным
Договор подряда является весьма распространенным в сфере строительства, оказания бытовых услуг, выполнения проектных работ и государственных заказов.
Для того, чтобы договор считался заключенным, соответствовал требованиям законодательства и имел юридическую силу, необходимо, чтобы в нем были указаны все существенные условия.
Что входит в их перечень, и как не допустить ошибок при составлении контракта?
Такой вид договора представляет собой письменное соглашение, по которому одна его сторона обязуется в оговоренные сроки выполнить определенную работу, а другая сторона – оплатить ее в размере, установленном положениями документа.
Сторонами являются:
- заказчик – юридическое или физическое лицо, поручающее выполнение работы установленным положениями контракта исполнителям;
- подрядчик – юридическое или физическое лицо, обязующееся выполнить данную работу в определенном объеме и в определенные сроки.
Каждый договор имеет свои особенности. Поэтому перед его заключением нужно все внимательно прочитать и потом уже подписывать. Кроме того, без соблюдения существенных условий, которые предусмотрены законом, такое соглашение будет не действительным.
В данном случае, к этому же правилу необходимо отнести договор подряда ГК РФ. Существенные условия которого заключаются в его предмете и сроке исполнения работ. После чего нужно сдать готовый результат заказчику. Как правило, данные условия прописываются в отдельном разделе составленного договора.
Если говорить о его предмете, то основным здесь будет исполнение работы и сдача готового результата (например, замена водопроводных труб). Срок действия самого договора также является его существенным условием, поэтому указывать его нужно точно. Тем не менее, в некоторых случаях можно разделить его на определенные этапы производства работ (например, в строительном подряде).
Если организация, выступающая заказчиком, зачастую привлекает одних и тех же исполнителей, есть смысл разработки и применения типовых договоров подряда. Данный документ и приложенные к нему бумаги содержат ряд стандартных элементов, а именно реквизиты, основные положения и существенные условия. Используя данный шаблон, заказчик может формировать соглашение и указывать в них особые условия.
Это значительно упростит работу и сэкономит время заказчика. Кроме этого, типовая форма также удобна для исполнителя. Например, если речь идёт о разработке студиями веб-сайтов, таким образом исполнитель будет понимать, сколько ему понадобится времени на каждый из этапов работы. Данная информация будет отражена в плане-графике в качестве типового приложения к договору.
Касательно формы договора подряда, согласно закону, здесь предусмотрены следующие общие требования:
- Каждая из сторон должна придерживаться правил оформления и регистрации, если подобные указания прописаны в законодательных актах;
- Перед подписанием договора, стороны должны достичь соглашения по каждому из существенных условий. Если данное требование не будет соблюдено, договор не может считаться заключенным.
В связи с этим, в момент заключения договора его форма должна быть письменной (согласно 434 статье Гражданского Кодекса РФ). При этом, договор не обязательно должен быть в виде единого документа. Но в нём должно присутствовать документальное подтверждение о том, что стороны пришли к соглашению касательно существенных условий.