Продажа квартиры с прописанным человеком: особенности процедуры

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Продажа квартиры с прописанным человеком: особенности процедуры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Прекращение регистрации человека без его согласия, даже если это намерение собственника жилья, сложный процесс, требующий оснований. Однако прежде, чем думать, как продать квартиру с прописанными в ней людьми, следует попробовать договориться или даже принудительно снять их с учета. Это упростит сделку с покупателем.

Говоря о том, как продать квартиру с зарегистрированным в ней человеком, следует учесть, что этот процесс потребует времени. Теоретически сделку можно закрыть за два-три дня, однако, практически это занимает около двух месяцев. Сложность может возникнуть только при условии несогласия зарегистрированных лиц освободить жилье.

Затраты также варьируют. Продавец может потратиться только на пошлину, при обращении в Росреестр – 350 рублей, а также заплатить 13% налога от стоимости квартиры, если владеет ею меньше пяти лет. У покупателя больше расходов, к которым относят следующее:

• обращение к нотариусу – до пяти тысяч рублей;
• услуги агентства недвижимости – около 5% стоимости жилья;
• госпошлина за регистрацию права – 2 тысячи рублей;
• услуги оценщика до 1 тысячи рублей;
• государственная пошлина при обращении в суд с иском о выписке лиц из квартиры.

Расходы будут отличаться с учетом особенностей проведения процедуры. При этом есть возможность получить имущественный вычет, вернув 13% стоимости жилья.

Правовой статус прописанных лиц

Приобретение квартиры необходимо оформлять после проверки недвижимости на наличие обременений. Среди таковых выделяют официальные и скрытые. Официальные регистрируются в результате определенных сделок, к примеру, залоговое обеспечение при оформлении кредита.

Прописанные в квартире жильцы относятся к скрытым обременениям. Подразумевается, что передача права собственности новому владельцу не считается существенным основанием для выписки проживающих граждан.

В данном контексте выделяют два правовых статуса прописанных лиц:

• временная прописка — оформляется на определенный срок, в течение которого граждане могут пользоваться жильем;
• постоянная прописка дает неограниченный период для использования квартиры.

Именно вторая ситуация и создает проблемы для покупателя. Прописанные на постоянной основе граждане имеют право проживать по указанному адресу. Выписать их не всегда можно даже через суд.

Отдельно выделяют ситуацию, когда граждане имеют постоянную прописку, но временно отсутствуют в документах. К таким случаям относят:

• пребывание в местах лишения свободы;
• отсутствие при прохождении военной службы;
• стационарное лечение в больнице или санатории;
• пребывание в психиатрической больнице.

Как выписать граждан после продажи квартиры

Если продавец не исполнил обязанность по освобождению квартиры от всех прописанных лиц, либо не имел права на принудительное снятие с учета, у покупателя возникает резонное желание освободить приобретенное жилье от прав третьих лиц. Даже если прописанный гражданин фактически не проживание в квартире и не собирается вселяться в жилое помещение, факт его регистрации существенно увеличивает размер коммунальных платежей.

Если в состав зарегистрированных лиц входят граждане, сохранившие право постоянного пользования, их выселение будет практически невозможно. Исключением из этого правила могут являться случаи нарушения условий проживания:

• отказ от оплаты коммунальных услуг и иных видов обязательных платежей;
• систематическое повреждение или порча жилого объекта, ведущая к его разрушению;
• систематическое нарушение прав иных лиц, проживающих в жилом помещении.

В этих случаях допускается выселение без предоставления другого жилья, в том числе путем подачи иска в суд.

Если прописанные граждане не обладают правом пользования квартирой, новый собственник имеет законное право выселить их с жилплощади, а также снять с регистрационного учета в принудительном порядке.

Для этого необходимо выполнить следующие действия:

1. предложить прописанным гражданам добровольно сняться с регистрационного учета, в том числе путем предоставления разумного срока для совершения таких действий;
2. направить предупреждение о возможности принудительного выселения в судебном порядке;
3. обратиться в суд за защитой прав собственника.

Как выписать из квартиры родственника

Члены семьи собственника имеют такое же право пользоваться жильем, как и сам владелец, если они проживают совместно. Конкретно к членам семьи собственника Жилищный кодекс относит его детей, родителей и супругов.

Членами семьи могут быть и другие лица, которым собственник разрешил проживать совместно с ним. К таким лицам относятся:

• прочие родственники;
• иждивенцы, признанные нетрудоспособными;
• иные лица, которые родственниками собственника не являются. В исключительных случаях закон предусматривает возможность приравнять таких лиц к членам семьи собственника.

Если семейные отношения прекратились (например, собственник развелся с супругой), то член его семьи ставится бывшим членом семьи. За такими право на пользование не сохраняется. Поэтому он должен освободить квартиру по первому требованию собственника. В противном случае его выселяют в судебном порядке на основании соответствующего иска. В отличие от посторонних, бывшие члены семьи имеют некоторые привилегии при рассмотрении вопроса об их выселении.

Так, на основании судебного решения за таким гражданином могут на определенный срок сохранить право проживания. Такое право допускается в следующих случаях:

• у бывшего члена семьи отсутствует другое жилье;
• у него отсутствует финансовая возможность приобретения другого жилья.

Что нужно предпринять для того, чтобы выписать человека из квартиры:

1. Сначала просто переговорить с ним и предложить ему добровольно сняться с регистрационного учета. Это делается очень быстро, путем подачи документов в МФЦ.
2. Если переговоры не привели к нужному результату, то следует написать письменную претензию с просьбой сняться с учета и указать сроки.
3. Если ваше письмо проигнорировали, то нужно обращаться в суд с исковым требованием о снятии регистрационного учета гражданина. Для этого нужно подать иск в районный суд по месту регистрации ответчика, т.е. по адресу вашей новой квартиры. Госпошлина по таким делам составляет 300 рублей. Поскольку, само существо иска несложное, то можно обойтись без помощи юристов. В этом случае нужно составить правильно исковое заявление. Образец можно скачать здесь. Нужно быть готовым к тому, что дело будет рассмотрено не раньше двух месяцев, а то и трех-четырех. Но в итоге суд вынесет решение, по которому прописанный гражданин, оставшийся в наследство от предыдущего собственника, будет снят с регистрационного учета.

Важно!Итак, какие плюсы и минусы покупки квартиры с прописанными людьми:

К плюсам можно отнести экономию, ведь такие квартиры дешевле.

К минусам следует отнести: — долгая процедура выписки в случае добровольного отказа — расходы на принудительную выписку, те же судебные издержки — увеличение платы за коммунальные услуги. Если в квартире не установлены счетчики — вероятность конфликтных ситуаций между новыми собственниками и прописанными гражданами — есть вероятность быть втянутым в разборки по долгам прописанного.

Поэтому покупая квартиру с прописанными гражданами, следует взвесить все «за» и «против», оценить свои силы и только тогда принимать решение.

Какие лица не могут быть выселены из квартиры ни при каких обстоятельствах?

Перечень таких лиц довольно широк и любому приобретателю необходимо знать категории не подлежащих выселению.

Прежде всего, это дети-сироты. Несовершеннолетние лица, не имеющие родителей или опекунов (попечителей), будут пожизненно занимать эти квадратные метры. Ведь их нельзя выписать «в никуда». Несовершеннолетнему должно быть предоставлено жилое помещение, аналогичное по площади, стоимости и комфортности. При этом сделку одобряют органы опеки и попечительства.

Нельзя выписать и плательщика ренты, ведь он пользуется правом проживать в квартире до конца своих дней.

В последнее время в брачные договоры часто включают условие о проживании супруга в той же квартире и после развода. Как правило, определяется срок такого проживания (чтобы успел подыскать жилье). Но бывает, что устанавливается право пожизненного проживания. В этом случае выписать бывшего супруга принудительно невозможно.

ВАЖНО !!! Если прописанный гражданин в свое время отказался от участия в приватизации продаваемой квартиры, то он приобретает право на пожизненное проживание в этом жилом помещении. Выселен он может быть только по его желанию.

Право пожизненного проживания может быть оформлено и по завещанию. Если, допустим, квартира находилась в долевой собственности и дольщик умер, но оставил в пользу родственника или иного лица завещание на право проживания.

Человек, который осужден к лишению свободы и пребывает в «местах, не столь отдаленных», вправе после освобождения, вселится в данную квартиру. В итоге, покупатель может получить неприятный сюрприз в виде приезда бывшего заключенного и проблематичной процедуры по его выселению.

Граждане, имеющие право на пожизненное проживание

Иногда снять человека с регистрационного учета законодательно невозможно без его доброй воли, даже если он и не собственник проданной квартиры.

1. Во время проведения приватизации человек отказался от своей доли в письменной форме, но остался прописан в квартире. Очень распространенная ситуация: старший сын проживает у гражданской жены, но прописан у родителей. Право на свою долю передал маме. Мама по завещанию все отписала младшему сыну. Последний и есть продавец. Выписываться добровольно брату некуда, своего жилья у него нет. В любой момент он может явиться «домой», и не важно, что у дома новый собственник.
2. Отчим или иной член семьи, имеющий право пользоваться квартирой до конца своей жизни по завещанию умершего собственника квартиры, например, матери (завещательный отказ).
3. Несовершеннолетних сирот, имеющих прописку в квартире, легче усыновить, чем выселить. Тут и добровольный отказ не поможет. Такую квартиру ни продавать, ни покупать не стоит, если нет возможности предоставить ребенку иное жилье, в котором условия проживания не хуже. Это касается и инвалидов.
4. На год после продажи квартиры могут задержаться бывшие члены семьи продавца, например, супруга. Нет у нее возможности выехать: нет иного жилья в собственности и нет денег снять что-то в аренду. Суд готов будет отсрочить ее выселение и выписку для решения материальных проблем, но не больше, чем на год.

Принудительная выписка

Самый простой вариант – согласовать с несобственником сроки и условия освобождения жилья. Если мирный вариант урегулирования невозможен, собственнику недвижимости приходится обращаться в суд и далее инициировать процесс выписки на основании полученного постановления.

Несмотря на отсутствие законодательного запрета оформлять сделки по договорам, в которых нет указания граждан, зарегистрированных по адресу, в документе купчей рекомендуется указывать пункт, предписывающий всем зарегистрированным жильцам к указанной дате освободить занимаемые метры и сняться с учета.

Но и включение подобного условия в договор не избавляет от риска, так как не всегда выписка допустима.

Если добровольная выписка не состоялась, остается лишь один способ решения проблемы – через подачу заявления в суд. В большинстве ситуаций суд удовлетворяет требования истца и предписывает освободить жилье.

Однако положительный вердикт нуждается в обоснованиях со стороны истца:

• о наличии иного жилья, куда мог бы прописаться человек;
• об отсутствии оплат по ЖКХ;
• создание семьи и проживание по другому адресу;
• переезд на другое место жительство на длительный срок.

Закон не запрещает продажу и покупку квартиры, если в ней есть прописанные люди, даже когда речь идет о несовершеннолетнем (о купле-продаже квартиры с прописанным несовершеннолетним ребенком рассказано тут). В данном случае все условия сделки отдаются на откуп продавцу и покупателю.

Не снятые с регистрации люди считаются обременением для покупателя – желательно до момента подписания договора купли-продажи убедиться, что речь идет не о гражданах, представляющих категорию людей с пожизненным правом пользования жильем. Предоставлять дополнительные документы в Росреестре в момент регистрации сделки не требуется.

В отношении кого это не получится сделать?

С одной стороны, регистрация не равняется праву собственности, не дает зарегистрированному лицу заключать с жильем какие-то сделки и даже иметь на него документы. Единственным упоминанием о наличии зарегистрированного лица станет запись в домовой книге.

С другой стороны, российское законодательство предусматривает ряд случаев, когда право пользования можно прекратить только в судебном порядке, а иногда – вообще невозможно. Ниже представлен перечень таких случаев согласно ЖК РФ.

1. При отказе от приватизации в пользу других лиц, у нанимателей возникает бессрочное право пользования жильем. Суд не удовлетворит требование о снятии с регистрации человека или прекращения его права пользования жильем.
2. Гражданин, проживающий в квартире, по предоставленному ему завещательному отказу, сохраняет право пользования жильем даже при смене собственника – на протяжении срока, указанного в написанном завещании, как правило, пожизненно.
3. Члены жилищно-строительных кооперативов, оплатившие свой пай, при предъявлении подтверждающего платеж документа получают пожизненное право пользования жильем. Даже если пай был оплачен не полностью, а частично.
4. Брачный контракт между супругами может содержать положение о праве пользования недвижимостью после расторжения брака или особенности раздела имущества.

Продать квартиру с прописанным человеком: последствия ДКП квартиры без согласия прописанных

Покупка недвижимости – важный процесс, требующий основательной подготовки. В первую очередь, обе стороны сделки должны быть уверены в отсутствии скрытых рисков. Если выявлено, что собственник решил продать квартиру с прописанным человеком, покупатель вправе отказаться от сделки, так как в процессе согласования сделки было упущено важное условие – освобождение собственности от жильцов.

Продажа квартиры означает полный отказ от каких-либо имущественных претензий, и, если кто-либо отказался выписаться с отчуждаемой жилплощади, права покупателя по распоряжению жильем существенно ограничиваются.

По этой причине потенциальные покупатели при осмотре квартиры обязательно интересуются, все ли жильцы выписаны и не возникнет ли негативных последствий из-за выписки.

В противном случае, предстоит решать вопрос о принудительной выписке, что не всегда бывает возможно.

Как продать квартиру с прописанным человеком: порядок действий и рекомендации

Но если для нынешнего собственника всё просто, то для будущего сложнее. Именно он столкнётся с теми проблемами, которые не пожелаешь и врагу.

• Если в квартире прописаны лица несовершеннолетнего возраста, малоимущие, инвалиды и они не хотят уезжать, то выселить их будет нереально. Во-первых государство будет недовольно тем, что человек относится негуманно к бедным жильцам. Во-вторых, именно нового правообладателя назовут не правомерным, так как он при заключении договора самостоятельно, с помощью нотариуса или юриста должен был узнать все моменты, связанные со своей покупкой.
• Второй проблемой могут стать те жильцы, которые имели право на приватизацию, но оказались от него какое-то время назад. Странно, но государство позволяет такому жильцу не только иметь пожизненное право владения и пользования квартирой, но также и приватизацию её в любой временной момент. Такой минус можно брать лишь при том, что он сам выпишется из регистрационного реестра квартиры.
• И на конец, граждане, которые имели завещание, но не были в свой время уведомлены о получении наследства, могут потребовать его часть и тут ничего не сделать, так как в завещании прописано, что квартира их. Легче отдать часть, чем всё помещение.

Продать квартиру могут, да вот только новый собственник проблем не оберётся. Поэтому совет им: при выборе продавца, квартиры, подписании договора внимательно всё изучайте, чтобы въехав в новую квартиру только радость и счастье посещали её.

Риски при покупке квартиры с прописанными жильцами

Гражданин, который сознательно покупает дом с обременением, обязан просчитать все риски и вероятность выписать жильцов, которые либо не уведомлены о решении собственника, либо сознательно отказываются покидать насиженное место. Постарайтесь заранее узнать всю доступную информацию, не соглашайтесь на предложение продающего решить все спорные моменты без заключения письменного, обязательно заверенного нотариально соглашения. Помните, что если в квартире остается жилец, которого нельзя выписать, да который еще и владеет частью этого самого дома, то он может распоряжаться своей долей как захочет. Например, прописать на ней кого-то еще. Или перепродать. Или оставить в залог, если берет кредит в банке.

Закон не против продажи жилища с обременением, но если вы сознательно идете на такой риск, то лучше сразу просчитать возможные неблагоприятные последствия и, когда позволяет ситуация, отказаться от покупки в пользу какой-то альтернативы. А вообще, старайтесь ответственно подходить к вопросу сделок с недвижимостью и действовать при поддержке надежных, проверенных юристов и риэлторов. Вы немного переплатите, зато оградите себя от возможных неприятностей.

Как продать квартиру, если в ней прописан ребенок

Если в квартире прописан ребенок и его выписка до продажи не предполагается, лучше даже не рассматривать такое предложение. Дело в том, что в некоторых случаях несовершеннолетние дети являются собственниками помещений или имеют в них долю. Для продажи такой квартиры необходимо согласие органа опеки. Согласие же дается только тогда, когда ребенку предоставляется новое помещение не хуже предыдущего. Если бывшие владельцы квартиры этого не сделают, то ребенок остается в проданной квартире в качестве своеобразного бонуса. Вопрос решается просто лишь в том случае, когда дети не являются собственниками, а просто зарегистрированы в квартире: при выписке родителей они просто следуют за ними.

Итак, если вы, несмотря на все препятствия и риски, все же решились на покупку квартиры с прописанным в ней человеком, не забудьте первым делом запросить у продавца расширенную выписку из домовой книги и проверить все данные по ней. Далее обговорите вопрос о скидке на жилплощадь, т. к. если придется подавать в суд заявление о выселении гражданина, прописанного в квартире, вам потребуются дополнительные денежные средства на оплату судебных расходов.

Похожие записи:

• Статья 52 СК РФ. Оспаривание отцовства (материнства) (действующая редакция)
• Длительный прогул: сложности увольнения
• Единые сроки налоговых платежей и налоговой отчетности в 2023 году