Кто должен делать ремонт в муниципальном жилье?
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Кто должен делать ремонт в муниципальном жилье?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Как правило, проводя ремонт неприватизированной квартиры, управляющая компания (естественно, если это указано в договоре соцнайма), обязана осуществить замену пришедших в негодность канализационных и водопроводных коммуникаций на новые за свой счет. В этом случае, субъект будет обязан оплатить лишь услуги специалиста по установке и подключению приобретённого сантехнического оборудования.
Суд обязал наймодателя заменить окна в квартире
Второй кассационный суд общей юрисдикции подтвердил обязанность администрации заменить окна в муниципальной квартире (дело № 88 – 26676/2020(8г-27519/2020).
Наниматель потребовал через суд заменить оконные блоки в квартире. Ленинский районный суд частично признал требования и обязал наймодателя — местную администрацию, заменить оконные блоки (дело № 2 – 1077/2020).
Смоленский областной суд признал решение законным.
Администрация обжаловала решение в кассационном порядке.
Второй кассационный суд общей юрисдикции установил, что ответчик — собственник квартиры. Дом, в котором находится жилое помещение, не ремонтировался с момента ввода в эксплуатацию и вселения жильца в 1969 году.
Экспертиза подтвердила, что оконные блоки находились в аварийном состоянии и требовали замены (капитального ремонта) ещё в 2007 году.
Суд отклонил довод ответчика, что такие работы — это текущий ремонт, делать который обязан наниматель. Истец требовал обязать ответчика полностью заменить оконные блоки, а не отдельные элементы. Такие работы Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда № 170 относят к капремонту.
При таких обстоятельствах кассационная инстанция признала законным решение суда, которое обязало наймодателя заменить оконные блоки.
Что делать, если УК игнорирует просьбы или требует большую сумму
Расценки на платные услуги ЖКХ населению примерно одинаковы в разных регионах. Сотрудники УК не должны завышать их стоимость, а также отказываться от того, что прописано в договоре. Их регулярно проверяет государственная жилищная инспекция и при необходимости прокуратура.
Поэтому, если в управляющей компании отказываются действовать, как положено, можно смело писать жалобу и требовать своевременного выполнения профилактических и иных работ. В крайнем случае можно подать судебный иск, где подробно изложить претензию и просьбу взыскать с УК штраф. Его присудят, если управляющая компания не справляется со своими обещаниями или злоупотребляет полномочиями.
Мы привели список платных и бесплатных услуг управляющей компании в сфере ЖКХ, разобрали, что они обязаны делать без отдельного чека, а на что придется потратиться собственникам. Главное – помнить, что если работники управляющей компании отказываются приводить в порядок придомовую территорию, ремонтировать подъезд или козырек над ним, не желают выполнять плановый или аварийный ремонт газоснабжения, то вы имеете полное право написать на них жалобу, обратиться в суд.
Обязанности квартиросъемщиков
Оплата жилья, будь оно частным или муниципальным, составляет существенную часть в расходах домохозяйств россиян, поэтому любая строка в квитанции ЖКХ должна быть обоснована и законна.
Наниматель квартиры, не являясь собственником не должен оплачивать взносы на капитальный ремонт дома. На лиц, являющихся нанимателями, а не собственниками, гражданским и жилищным законодательством накладываются только обязанности платить за сам наем квартиры и ЖКУ, содержать жилье в надлежащем виде, пользоваться им в соответствии с назначением (только для проживания), и своевременно оповещать собственника о вселении временных жильцов (на строк до полугода).
Проживать в муниципальной квартире в настоящее время, несмотря на отсутствие возможности в полной мере распоряжаться ею, выходит несколько дешевле, чем в собственной: наниматель не платит налогов на жилье, не оплачивает взносов на капитальный ремонт дома.
Порядок пользования квартирой определяется ГК РФ и ЖК РФ, а квартира передается во временное владение и пользование. Решение же, приватизировать или нет муниципальную квартиру, каждый из нанимателей принимает самостоятельно.
Несущие ответственность при аварийной ситуации
Для начала следует понять, что относится к аварийной ситуации:
- Прорыв магистралей холодного или горячего водоснабжения.
- Залив квартиры другой квартиры или с крыши.
- Прорыв канализации, отопления или электрической проводки.
Теперь ответим на вопрос: за урегулирование выше приведенных проблем несет ответственность собственник жилья. Т.е. именно он должен сообщить управляющей компании, что произошла авария. Однако владелец квартиры не должен самостоятельно устранять катастрофу, он обязан только сообщить ЖХК о произошедшем.
Что еще должен предпринять собственник:
- После устранения аварии запросить особый Акт с описанием катастрофы, составленный сотрудниками УК.
- Обратиться в суд, чтобы запросить с виновника произошедшего компенсацию вреда (например, с соседа, который затопил вас).
Тем, кто решил провести процедуру приватизации, важно знать следующие нюансы:
- о документах для проведения;
- об участии в процедуре и правах;
- о приватизации доли;
- о вопросах собственности жилья;
- о приватизации муниципального жилья;
- про основания для отказа;
- о сроках исковой давности;
- про оформление и стоимость;
- о бесплатной приватизации.
Кто должен менять окна в муниципальной квартире
Объем муниципального жилья, сдаваемого собственником по договорам соцнайма, достаточно велик, и большая часть его находится в домах, построенных не одно десятилетие назад. Соответственно, такие дома требуют не только текущего или капитального ремонта, но и других улучшений: замены входных дверей, ремонта кровли, замены окон.
Необходимо знать, что согласно «Положению об организации и проведении реконструкции, ремонта и техобслуживании жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения» ВСН 58-88 срок эксплуатации окон и балконных заполнений до их замены в (капремонта) составляет 40 лет (для деревянных) или 50 лет (для металлических) конструкций.
Если подошел срок менять окна в подъездах многоквартирного дома (то есть общего имущества, принадлежащего всем собственникам дома), то муниципалитет, как один из собственников МКД, будет оплачивать новые стеклопакеты пропорционально своей доле в имуществе дома (так, если 1/3 квартир неприватизированы и являются муниципальными, а 2/3 — частные, то за счет муниципалитета будет оплачена треть общей суммы).
Сложнее обстоит решение проблемы, если необходима замена окон в муниципальной квартире (ряде квартир). Постановление Правительства РФ № 491 от 13.08.2006г. отнесло окна, находящиеся внутри квартир к имуществу собственника, а не общему имуществу дома. При этом окна не являются ни элементом инженерного оборудования, ни элементом благоустройства, и согласно ст. 210 ГК РФ за них, как за частное имущество, отвечает собственник-муниципалитет.
Таким образом, замена окон в квартирах, занимаемых по соцнайму, должна проводиться за счет городской (поселковой) власти.
Правда, далеко не всегда муниципалитет соблюдает права проживающих и готов оплатить новые окна добровольно.
Что входит в это понятие?
Чтобы стало немного понятнее, для чего всё же нужен капремонт и так ли весомо его значение, чтобы нужно было каждый месяц делать денежные взносы на него, следует отметить, что входит в ремонтные работы данного типа:
- Ремонтирование стен, цоколей и фасадов дома для продления срока службы здания, утепления, устранения трещин и прочих изъянов, поскольку без основы объект достаточно быстро начнёт разрушаться;
- Монтаж козырька, громоотвода, остекление балконов и их ремонт;
- Установка новых пожарных лестниц, реконструкция шахты лифтов снаружи;
- Устранение неисправностей наружных водостоков;
- Починка подвалов и фундамента, изношенность которых обычно сокрыта от глаз жильцов;
- Работы по герметизации участка с пересечением инженерных коммуникаций;
- Починка кровли и чердаков с противопожарной обработкой;
- Процессы по восстановлению влажностного и температурного режимов;
- Починка заземления;
- Исправность перил, лестниц, ограждений.
Капремонт, за который платит владелец квартиры, включает в себя и починку входных дверей, тамбуров, системы вентиляции, отопления, канализации, системы газоснабжения.
Дорогие читатели!
Согласно статье 60 Жилищного кодекса, договор соцнайма заключается на неопределенный срок. По закону наниматель может сдавать квартиру в поднаем, прописывать членов своей семьи. Кроме того, наниматель имеет право обменять жилое помещение.
Проживание в муниципальной квартире накладывает и определенные обязательства: жилец обязан бережно относиться к имуществу, проводить текущий ремонт, и, конечно, своевременно оплачивать проживание в квартире и коммунальные услуги.
Наймодатель (иначе говоря – орган местного самоуправления) обязан проводить как текущий, так и капитальный ремонт, а также предоставлять коммунальные услуги.
Однако нередко происходят ситуации, при которых жильцы добиваются от местной администрации капитального ремонта только через суд – как женщина, проживающая в муниципальной квартире в удмуртском поселке Яр. Межведомственная комиссия определила, что дом нуждался в капитальном ремонте, однако чиновники выделять деньги не спешили. Тогда женщина провела ремонт своими силами, а после собрала все чеки и обратилась в суд. Исковые требования полностью удовлетворили, с местной администрации взыскали более 60 тысяч рублей на ремонт.
Их размеры в разных областях отличаются друг от друга. Сумма полностью зависит от изношенности строения и присутствия лифта. Из этого понятно, что в ветхих домах капитальный ремонт будет дороже, чем в брежневских панельных постройках.
Все работы осуществляются конкретно в установленные сроки, которые зависят от различных факторов:
- возраста строения;
- собранных владельцами средств;
- дате конечных произведенных капитальных манипуляций.
Оплата не должна быть менее чем выставили государственные органы, но может быть и больше, когда это установили собственники жилья. Рассчитывается вся плата легко – метры в квадрате умножатся на цену за один метр в квадрате.Деньги перечисляются двумя способами:
- На открытый счет отдельного строения.
- На счет оператора в регионе.
В первом варианте движение денег можно отследить, но это и серьезная ответственность, которую несут владельцы помещений. То есть, выбор финансовой компании, назначение хозяина счета, расчет будущих работ и так далее. При этом нужно периодически отчитываться перед государственными органами.
Обязанности квартиросъемщиков
Оплата жилья, будь оно частным или муниципальным, составляет существенную часть в расходах домохозяйств россиян, поэтому любая строка в квитанции ЖКХ должна быть обоснована и законна.
Наниматель квартиры, не являясь собственником не должен оплачивать взносы на капитальный ремонт дома. На лиц, являющихся нанимателями, а не собственниками, гражданским и жилищным законодательством накладываются только обязанности платить за сам наем квартиры и ЖКУ, содержать жилье в надлежащем виде, пользоваться им в соответствии с назначением (только для проживания), и своевременно оповещать собственника о вселении временных жильцов (на строк до полугода).
Проживать в муниципальной квартире в настоящее время, несмотря на отсутствие возможности в полной мере распоряжаться ею, выходит несколько дешевле, чем в собственной: наниматель не платит налогов на жилье, не оплачивает взносов на капитальный ремонт дома.
Порядок пользования квартирой определяется ГК РФ и ЖК РФ, а квартира передается во временное владение и пользование. Решение же, приватизировать или нет муниципальную квартиру, каждый из нанимателей принимает самостоятельно.
Как написать заявление на ремонт печи в муниципальном жилье
Юрист Россия, г. Москва Рейтинг: Отзывов: 24.11.2019 в 09:33 Недостаточно, что Администрация поселка (Собственник) говорит.
Перекладка отдельных участков дымовых труб, патрубков, боровов. Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденная Постановлением Госстроя РФ от г №170, В.
Российское законодательство пока не совершенно и в разных правовых актах можно встретить противоречия. Сразу же после приватизации квартира становится собственностью жильцов, а по поводу балкона законодатели говорят двояко.
Капитальный ремонт муниципальной квартиры также обязано осуществить государство. Квартиросъемщик может потребовать от муниципалитета проведения капитального ремонта квартиры, и тот обязан его выполнить.
В Гражданском кодексе (статья 681) записано, что капремонт сданного в наем жилья является обязанностью наймодателя.
Кто должен платить за ремонт муниципального жилья?
Наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.
К перечню работ по капитальному ремонту многоквартирных домов относятся следующие: До вступления в силу Жилищного Кодекса РФ вопросами капитального ремонта многоквартирных домов занимались органы местного самоуправления.
Верховный суд процитировал акт обследования дома, который фигурировал в деле. Судя по этому документу, строение было очень старым.
Фонд формируется за счет имущественного взноса Российской Федерации в размере 240 млрд.Руб., доходов, получаемых Фондом от размещения временно свободных средств, и других не запрещенных законом поступлений.Также часть денежных средств должны выделить муниципалитеты и некоторую долю внесут сами собственники.
Оказывается, наниматель может по желанию не только требовать возмещения расходов на ремонт, но может и попросить уменьшения квартплаты, если собственник жилья сделал его жизнь в сдаваемом доме некомфортной. Чтобы подтвердить законность такого правила, Верховный суд привел 309-ю и 310-ю статьи Гражданского кодекса.
А конкретно — поменял во всей квартире старые окна на новые, из которых не дует, и утеплил наружные стены.
Некачественное выполнение услуг ЖКХ
Управляющая Компания может регулярно уклоняться от своих обязательств или предоставлять услуги на низком уровне. Если не получается полностью отказаться от ее услуг, можно потребовать перерасчета за выполненные плохо работы. Выполняется перерасчет при перерывах водоснабжения, газоснабжения, других бытовых ресурсов.
При подписании договора на обслуживание с УК в документе могут, помимо стандартных услуг, указываться и дополнительно. Например, компания обещает за деньги, перечисляемые ежемесячно жильцами МКД на обслуживание, озеленить двор, построить спортивную площадку. Эти работы учитываются при расчете платежки.
Но проходит время, а положенные (и оплаченные жильцами) работы не были выполнены. Что делать в такой ситуации? Нужно делать заявление на перерасчет, обращаясь в бухгалтерию УК. Часто такое действие дает результат. Компания не хочет терять средства и старается в ближайшее время исправить недоработки.
ВАЖНО! Чтобы перерасчет был осуществлен, нарушения договора нужно зафиксировать документально.
При таких доказательствах УК не имеет права отказать в вычете стоимости работ, которые она не провела.
Получив заявление с приложенным к нему списком, УК приступает к составлению годового плана и разработке сметы, в которую закладываются расходы на приобретение стройматериалов и оплата труда рабочих.
Кто должен делать ремонт в подъезде? Работы могут быть проведены :
- силами сотрудников УК;
- сторонним подрядчиком.
По закону оба варианта не требуют от жильцов дополнительных взносов и, тем более, участия в работах.
На практике УК часто предлагает жильцам самостоятельно:
- вымыть стены после побелки потолка;
- застелить пол газетами при окраске стен и затем убрать бумагу;
- вынести строительный мусор;
- вымыть окна и пол после завершения работ.
Однако, согласно Постановлению Госстроя РФ № 170 от 27.09.2003 г. уборку после ремонта, как и поддержание чистоты в течение года, обязана осуществлять УК .
Бывают случаи, когда жильцы, считая уборку, обеспечиваемую Управляющей Компанией, недостаточной, отказываются от нее и убирают подъезд сами. На это может ссылаться УК, призывая собственников самостоятельно убирать после проведения ремонта.
Но уборка жильцами мест общего пользования не имеет отношения к наведению чистоты после покраски/побелки : ремонт считается оконченным после демонстрации отремонтированного чистого подъезда и подписания жильцами Акта приема.
Обман 9: Работы, всплывающие из ниоткуда
Иногда в предварительно смете отделочники «забывают» указать важный этап ремонт. К примеру, штукатурка стен перед поклейкой обоев. Когда речь заходит об этом этапе, клиент понимает, что обойтись без этого невозможно. Так увеличивается конечная смета ремонта.
Именно из-за таких «забытых» нюансов конечная смета может быть в 2-3 раза выше заявленной изначально. Внимательно ознакомьтесь со всеми этапами работ перед заключением контракта. Рекомендуется также ознакомиться с определенными документами, которые описывают регламент и качество для ремонта:
- СНиП об Изоляционных и отделочных покрытиях;
- СНиП о Внутренних санитарно-технических системах;
- СНиП об Электротехнических устройствах;
- ГОСТ Р52059-2003 по Услугам и ремонту жилья.
Из них можно узнать, какие примерно работы должны быть проведены и какие нормы качества для них допускаются. Если в ходе ремонта вы заметили отклонения, попросите мастеров переделать. Они обязаны переделать бесплатно, оплатить придется только повторно взятые материалы.
Решение вопроса через суд
В случае возникновения необоснованных претензий по уплате капитального ремонта наниматель вправе обратиться в суд. Решение данного вопроса однозначно произойдет в пользу истца.
Следует учитывать, что часто споры возникают из-за того, что довольно сложно отграничивать текущий ремонт от капитального.
В данной ситуации необходимо руководствоваться Методическими указаниями, где определён перечень работ, относящихся к тому и другому виду.
Итак, наниматель при проживания в квартире по договору социального найма обязан вносить денежные средства в счет платы за наем, коммунальные платежи, а также нести расходы на проведение текущего ремонта помещения.
Один из важных вопросов, который интересует соискателей наемного жилья является то, что помимо арендной платы, входит в список выплат, должен ли квартиросъемщик платить за капремонт и иные услуги? Именно этот аргумент влияет на выбор того или иного варианта.