Продление аренды земельного участка: 3 основания и 4 условия

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Продление аренды земельного участка: 3 основания и 4 условия». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на неопределенный срок.

Кто имеет право на продление аренды?

Анализируя Земельный кодекс, мне удалось найти 3 случая, когда возможно продление аренды без аукциона:

Продлить аренду земли могут следующие лица:

1. арендаторы, получившие землю для сельскохозяйственного производства,

2. собственники объектов незавершенного строительства,

3. арендаторы, получившие участок без торгов или на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.

Если вы знаете другие основания для продления аренды, напишите в комментариях.

Рассмотрим 4 условия, с которыми связано право на продление аренды.

1-ое: заявление о заключении нового договора должно быть подано до истечения срока действия предыдущего договора.

Условие вполне понятное и выполнимое. Главное не забыть и вовремя подать заявление.

2-ое: никто другой кроме вас не имеет исключительного права на приобретение данного земельного участка.

Иными словами, у вас не должно быть конкурентов, которые в силу Земельного кодекса или других федеральных законов, могли бы иметь исключительное право на получение этой земли.

3-е: предыдущий договор аренды не был расторгнут по вашей инициативе или по требованию арендодателя.

То есть, на момент продления аренды, старый договор должен быть действующим.

4-ое: на момент заключения нового договора у арендатора имеются основания для получения земли без торгов.

Проще говоря. Помимо того, что вы изначально получили землю без торгов, вы должны иметь право на получение земли без аукциона на дату продления договора.

Все, кто имеет право на заключение договора аренды без торгов, перечислены в пункте 2 статьи 39.6 ЗК.

Но данное условие касается только тех, кто указан в подпунктах с 1 по 30 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ.

Иными словами. Если право на получение земли без торгов сохранилось в одном из указанных подпунктов, то можете рассчитывать на продление договора без аукциона.

Используйте все возможности, которые нам предоставляет законодательство.

В заключение, напомню:

Согласно условиям договора арендатор имеет право в преимущественном порядке перед другими лицами при прочих равных условиях заключить договор аренды на новый срок по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее чем за 3 (три) месяца до истечения срока действия договора. В случае не направления указанного уведомления арендатор лишается преимущественного права на заключение договора на новый срок.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п.2 ст. 621 ГК РФ).

То есть, несмотря на нарушение процедуры уведомления о пролонгации договора, суд признал договор аренды возобновленным, поскольку арендатор после истечения срока действия договора продолжал пользоваться земельным участком, на что возражений со стороны арендодателя не поступало (Постановление АС Дальневосточного округа от 21.03.2017 г. №А51-3256/2015).

Как продлить аренду земельного участка: порядок действий

Порядок продления договора аренды земельного участка регламентирован законодательством и зависит от многих факторов. Например, от согласия и правового статуса участников договора. Если в пролонгации контракта задействованы физические лица, то арендодатель должен в письменной форме уведомить о намерении продлить соглашение в связи с истечением срока договора. Если стороной в договоре выступают юридические лица, государство или муниципалитет, процесс усложняется из-за их правового статуса.

Пролонгация аренды земельного участка начинается с письменного уведомления арендатором арендодателя о своем желании за 3 месяца до окончания срока сделки. В заявлении о продлении договора аренды земельного участка следует указать следующие данные:

• наименование юридического лица или муниципалитета, который предоставляет землю во временное пользование;
• ФИО и должность должностного лица, принимающего окончательное решение по пролонгации;
• ФИО, адрес и другие данные арендатора;
• просительная часть заявления, в которой следует выразить намерение на продление арендного соглашения;
• реквизиты ранее заключенного контракта;
• срок истечения действующего контракта;
• основания о преимущественном праве на продление договора;
• перечень документов, которые прилагаются к заявлению;
• дата заявления и подпись арендатора.

Примером оспаривания отказа может послужить дело Пензенского районного суда.

В 2016 г. гражданка К. обратилась в суд с иском о признании отказа в продлении договора необоснованным. В заявлении К. указала, что арендовала участок у администрации Пензенского района для ведения ЛПХ. В 2015 г. она обратилась к главе администрации с просьбой о пролонгации. Все условия для продления были соблюдены, однако, она получила отказ по причине того, что обратилась с заявлением после истечения срока договора.

В ходе рассмотрения дела судом было установлено, что:

• наем ранее неоднократно продлевался путем заключения дополнительного соглашения;
• арендатор надлежащим образом выполняла свои обязанности по договору;
• на арендуемом участке располагается жилой дом, который находится в собственности у К. на основании ДКП.

Исходя из этих данных и руководствуясь положениями ГК и ЗК РФ, суд удовлетворил иск К., поскольку согласно ч. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Порядок пролонгации договора

Необходимо заблаговременно (за 3 месяца) прийти в администрацию муниципального образования, которому принадлежит арендуемая земля.

• При себе нужно иметь паспорт и договор (копия). Если паспортные данные менялись, понадобится документ, на основании которого это было сделано. Сведения, указанные в договоре, должны полностью совпадать с паспортными данными.
• В случае, когда вопросами продления договора найма занимается уполномоченный представитель, понадобится нотариально заверенная доверенность от арендатора.
• В администрации пишется заявление о своем желании продлить действие договора, указываются сведения, относительно будущих намерений арендатора по распоряжению участком или об отказе от него. Такие планы должны совпадать с разрешенным использованием земли в данной местности. Сюда же вносятся сведения о договоре аренды, дате его регистрации и сроке действия. Обязательно указывается преимущественное право арендатора на пользование землей и его освобождения от аукциона. На основании статьи 621 такой участок нельзя выставить на аукцион, арендатор продлевает срок действия соглашения на льготных условиях по прежней цене.

Обратите внимание! Льготные условия действуют только в трех случаях, если участок:

1. взят в аренду без предварительного аукциона,
2. предоставлен арендатору на правах победителя аукциона для дачного строительства или садоводства,
3. предоставлен для осуществления сельскохозяйственного бизнеса.

К заявлению нужно приложить:

• основной договор (копия),
• предварительное согласование (копия),
• кадастровый паспорт,
• ситуационный план (выдается в администрации),
• справка из ЕГРП, подтверждающая отсутствие обременений,
• справка из БТИ о наличии строений (можно заказать в МФЦ или напрямую в Росреестре),
• паспорт (копия).

Если арендатор хочет выкупить участок, вместо права на пролонгацию указывается его намерение. Это дает ему право на льготные условия выкупа земли по кадастровой стоимости и освобождает от участия в аукционе.
Администрация в течение месяца может рассматривать данное заявление. Оплаты госпошлины для этого не требуется. Заявитель по прошествии указанных сроков получает административное решение. Именно оно служит основанием для перерегистрации прав собственности в Росреестре. Для оформления новой собственности придется заплатить госпошлину.

Отказ в продлении договора аренды земельного участка

В случае, если Арендодатель отказывает Вам в аренде земельного участка, в первую очередь следует обратиться к тексту договора аренды земельного участка, а именно – обратить внимание на порядок расторжения договора, предусмотренного соглашением.

Так, например, отказ должен быть Вам направлен в письменной форме. Отказ в пролонгации аренды должен быть мотивирован (например, неиспользование земельного участка, неправильное его использование, но самое частое очевидное основание – окончание сроков аренды).

Текст самого соглашения может предусматривать обязанность возвращения земельного участка в первостепенное состояние, когда Вам придется избавиться от всех зданий, возведенных на земельном участке, иных изменений первоначального состояния земельного участка.

Важно помнить, что законом предусмотрено право арендатора земельного участка предложить арендодателю пролонгировать договор аренды. В случае, если Вам поступил отказ в заключении аренды и арендодатель в течение года с момента окончания аренды заключит аналогичное соглашение с другим лицом, то у Вас появляется право обратиться в суд с требованием обвязывания арендодателя пролонгировать аренду или же взыскать с него фактически причиненный ущерб, возникший вследствие неправомерного отказа.

Если арендодателем выступает государство, нужно составить заявку и обратиться с ней в уполномоченные органы местного назначения. Подавая заявку на продление аренды в муниципалитет, нужно указать такую информацию:

• Основной договор аренды (подтверждение прав на использование участка, даты заключения и регистрации договора).
• Период, на который была заключена сделка. Дата его завершения.
• Желание арендатора продлить срок договора.
• Подтверждение преимуществ на права аренды. Сославшись на них, можно продлить аренду без проведения торгов.

Передача заявления осуществляется либо по почте (обычной или электронной), либо лично. Второй вариант более надёжный: можно быть на 100% уверенным, что письмо доставлено.

Помимо основной информации, понадобится документация. Необходимо приложить:

• Заявление.
• Копию паспорта или другого удостоверения личности. Если в качестве стороны выступает представитель, ему придется оформить доверенность, нотариально заверив её.
• Копию ИНН.
• Выписку из ЕГРЮЛ или ЕГРИП. Она должна датироваться днём подачи заявки.
• Копию договоров.
• Квитанцию о том, что все долги на землю погашены.

Можно ли оспорить отказ?

Основание для отказа указывается в письменном уведомлении, выдаваемом заявителю. Если он считает свои права нарушенными, с данным документом он может оспорить отказ в суде. При этом следует учитывать причину для соответствующего обращения.

Если арендатором было завершено строительство, а в дальнейшей аренде земельного участка отказывают – это прямое нарушение его прав, которое может успешно оспариваться в суде. Если же обращение основывается лишь на преимущественном праве арендования, а земля вышла из оборота – дело не будет рассматриваться.

Другая ситуация – если арендатору в продлении было отказано, однако в течение года земельный участок был предоставлен другому лицу. В этом случае также подают документы в суд.

Для обжалования к иску прилагают договор аренды, копию заявления на продление и письменный отказ органов местного управления. Документы подают в районный суд по месту нахождения земельного участка.

Если договор заключен с государством или администрацией муниципалитета

Так, в соответствии с пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, арендаторы могут рассчитывать на заключение повторного договора без проведения торгов в следующих случаях:

• изначально участок был предоставлен без проведения торгов;
• участок предоставлялся через аукцион, но его назначение – ведение садоводства.

На практике нередко встречаются ситуации, когда чиновники отказывают в предоставлении земельных наделов в дальнейшую аренду без проведения торгов. Если у заявителя имеются законные основания, он может оспорить отказ. Именно поэтому все обращения должны подаваться письменно.

Следующий пункт этой же статьи устанавливает условия, при которых арендатор может рассчитывать на заключение нового договора:

• заявление о заключении новой сделки подано до истечения срока предыдущей;
• правами на приобретение такого надела не обладает иное лицо;
• предыдущая сделка не была расторгнута;
• есть основания для заключения договора без торгов.

Также пункт 5 данной статьи указывает, что новый договор может быть заключен однократно, если на нём располагается объект незавершённого строительства. Это будет возможно в следующих случаях:

• гражданин приобрёл право на объект, возведённый иным лицом, в результате проведения публичных торгов, а участок был изъят у предыдущего собственника после окончания срока;
• лицо является собственником объекта незавершённого строительства, участок изначально находился у него в аренде, при этом после окончания срока сделки по предоставлению земли в течение полугода администрация не обратилась в суд за изъятием.

Если на аукцион подавалась всего одна заявка, при этом лицо соответствует всем требованиям, договор заключается с ним.

Как продлить аренду земли под ИЖС?

Продление договора аренды участка под ИЖС с администрацией возможно после проведения торгов или без аукциона. Пользователь надела может рассчитывать на второй вариант только тогда, когда участок был получен во временное владение аналогичным способом – без проведения публичного аукциона. В этом правиле есть одно исключение – торги не проводились, так как не было зарегистрировано заявок на аукцион, и участок был получен в аренду конкретным лицом по причине отсутствия конкуренции.

Своевременная подача заявления о пролонгации в администрацию – обязательное условие для возможного продления. Оно подается до момента истечения срока существующих арендных отношений. В этом случае у действующего пользователя сохраняется преимущественное право на приобретение земли, и договор аренды оформляется повторно.

Если Вы получили землю для сельскохозяйственного производства, то у Вас также имеется возможность продлить аренду без торгов.

Нужно соблюсти всего 2 условия, чтобы можно было рассчитывать на продление аренды:

Иными словами, в уполномоченном органе, который осуществляет государственный земельный надзор, должна отсутствовать информация о выявленных нарушениях в использовании земли. Поэтому рекомендуем использовать землю правильно, по целевому назначению.

Другими словами, не нужно ждать, пока аренда закончится. Рекомендуем за 1-3 месяца до окончания срока действия договора подать официальное заявление в орган государственной власти или муниципалитет о заключении нового договора.

При подаче заявления на продление аренды укажите правовое основание: «Подпункт 31 пункт 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ».

Можно ли обойтись без аукциона?

За исключением обозначенных ст. 39.6 ЗК РФ случаев, государственные и муниципальные земли предоставляются во временное пользование на торгах. Без участия в аукционе участки выделяются:

• организациям в соответствии с положениями соответствующего распоряжения или указа президента, а также распоряжения Правительства РФ или руководства субъекта. При этом выделяемые на основании подобных распоряжений земли могут использоваться исключительно в соответствии с целевым направлением, например, для реализации нацпроектов;
• компаниям, осуществляющим строительство жилой недвижимости, в том числе МКД;
• лицам, занимающимся комплексным освоением территории, в том числе в целях ИЖС;
• садоводам и огородникам, являющимся членам некоммерческих товариществ;
• собственникам зданий и сооружений, расположенных на арендованной земле;
• владельцам незавершенных строительством объектов;
• КФХ либо иными организациям, занимающимися сельскохозяйственной деятельностью;
• гражданам, наделенным правом первоочередного получения земли;
• лицам, намеревающимся использовать участок под ИЖС либо для ведения ЛПХ;
• лицам, использующим землю для заготовки кормов и выпаса скота;
• недропользователям и лицам, осуществляющим деятельность в сфере охотничьего хозяйства;
• организациям, занимающимися строительством автомобильных и железных дорог;
• лицам, занимающимся рыболовством и добычей иных водно-биологических ресурсов;
• другим юридическим и физическим лицам в соответствии с отдельными нормативно-правовыми актами РФ.

Перечень обстоятельств, не требующих проведения торгов, достаточно объемный, однако нас больше интересует вопрос, как продлить аренду земельного участка.

Основания и способы продления арендных отношений

Пролонгация договора на предмет аренды участка может осуществляться на следующих основаниях:

1. Добровольное волеизъявление участников ранее оформленного соглашения;
2. Согласно административному акту, решению (при отношениях с органом МСУ);
3. По решению органа правосудия (в случае нарушения некоторых условий ранее действовавшего договора, пренебрежении преимущественным правом или наличии неразрешенного спора).

Способы:

1. Посредством оформления дополнительного соглашения

• Соглашение выступает приложением к основному договору и не обладает юридической самостоятельностью;
• Подлежит регистрации, если новые условия предусматривают аренду, превышающую годовой срок;
• Конструкция соглашения должна совпадать по форме с основным договором;
• Помимо указаний на срок, стороны могут скорректировать и другие условия ранее оформленного соглашения;
• Наиболее экономичный способ решения вопроса;

1. Путем составления текстуально нового образца

• Необходимо соблюдение 3 месячного срока уведомления;
• Обязательная регистрация;
• В Росреестре оформляется перерегистрация договора, которая требует уплаты госпошлины;
• Ранее заключенное соглашение считается недействительным и отсылки к нему в новой конструкции договора являются незаконными;

1. Автоматическое пролонгация ранее действовавшего соглашения

• Участники отношений проигнорировали факт окончания действия договора;
• Ни одна из сторон не выдвинула новых требований к условиям аренды (сохраняются все условия, в том числе и касаемо нового срока действия);
• Не требуется повторной регистрации;
• Одностороннее расторжение автоматически продленного договора требует весомых оснований.

Закон о земельном кадастре с 1 января 2022 года

В противном случае бывший арендатор обращается в суд для признания сделки недействительной. Поскольку это нарушение закона, администрацию обязуют продлить договор аренды по поданному ранее заявлению.
Судебная практика Арендатор может обращаться в суд при получении отказа в пролонгации в любом случае – исковое заявление подается в течение 10 дней после получения отказа. В заявлении говорят о намерениях продлить аренду и незаконном получении отказа от администрации.
В данном случае в точности указывают причины отказа и прилагают копии полученного в администрации уведомления. Судебное разбирательство для арендатора-истца оказывается куда более выгодным, если к заявлению истец прилагает доказательства надлежащего пользования земельным участком.

Похожие записи:

• Как восстановить утерянный ордер на квартиру
• Киберпространство и международное право
• Возврат налога при покупке квартиры в 2023 году