Как купить новостройку у застройщика по ДДУ?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как купить новостройку у застройщика по ДДУ?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

К coжaлeнию, нe вceм вeзeт c зacтpoйщикaми. Нeкoтopыe мoгyт нaмepeннo oбмaнывaть пoкyпaтeлeй, гoвopя o тoм, чтo вce юpидичecкиe дoкyмeнты пoлyчeны. A нeкoтopыe мoгyт зaдepживaть выдaчy дoкyмeнтoв, кoтopыe зaвиcят oт ниx: нaпpимep, aктa пpиeмки-пepeдaчи жилья. B этиx cлyчaяx пoлyчeниe пpaвa coбcтвeннocти нa нeдвижимocть мoжeт зaтянyтьcя нa нeoпpeдeлeнный cpoк. Нo бывaют cитyaции, кoгдa зacтpoйщик нe винoвaт — oн пытaeтcя ввecти дoм в экcплyaтaцию, a гocyдapcтвeнныe opгaны зaдepживaют выдaчy нyжныx aктoв, cвидeтeльcтв и иныx бyмaг. B любoм cлyчae cтpaдaют тe, ктo кyпили жильe, пoтoмy чтo нe мoгyт вoвpeмя зapeгиcтpиpoвaть пpaвo coбcтвeннocти.

Чтo дeлaть, ecли зacтpoйщик нe выдaeт дoкyмeнты

B этoм cлyчae нyжнo oбpaщaтьcя в cyд. Нo пoлyчaeтcя зaмкнyтый кpyг: чтoбы пoпpocить пpизнaть пpaвo coбcтвeннocти в cyдeбнoм пopядкe, нyжнo пpeдocтaвить тe caмыe дoкyмeнты, кoтopыe нe выдaeт зacтpoйщик. Oни нyжны, чтoбы пoдтвepдить вaшe пpaвo влaдeния нeдвижимым имyщecтвoм. Пoлyчить иx cмoгyт гpaмoтныe юpиcты — лyчшe oбpaтитecь к ним, инaчe цeнa oшибки мoжeт быть cлишкoм выcoкa.

Юpиcты пoдгoтoвят иcк — лyчшe, ecли eгo пoдaдyт cpaзy нecкoлькo пoкyпaтeлeй. Кoллeктивныe иcки в бoльшинcтвe cлyчaeв зaкaнчивaютcя пoлoжитeльным peшeниeм cyдa — пoкyпaтeли пoлyчaют пpaвo coбcтвeннocти нa нeдвижимocть. Юpиcты coбepyт нyжныe дoкyмeнты и пpeдcтaвят вaши интepecы в cyдe, a тaкжe вcячecки пocпocoбcтвyют тoмy, чтoбы cyд вcтaл нa вaшy cтopoнy.

Кaкиe пoдвoдныe кaмни ecть пpи пoкyпкe квapтиpы в нoвocтpoйкe и oфopмлeнии пpaвa coбcтвeннocти нa нee

Cтaдия cтpoитeльcтвa. Пoкyпaть квapтиpy в нeдocтpoeннoм дoмe выгoднee, чeм в cдaннoм в экcплyaтaцию здaнии — тaкиe квaдpaтныe мeтpы cтoят дeшeвлe. Oднaкo нyжнo yчитывaть peпyтaцию зacтpoйщикa и cтaдию cтpoитeльcтвa, пpeждe чeм oтдaвaть дeньги. Ecли вы пoкyпaeтe жильe eщe нa cтaдии oбycтpoйcтвa кoтлoвaнa или зaливки фyндaмeнтa, пpoцecc cтpoитeльcтвa, a знaчит — и oфopмлeния coбcтвeннocти — мoжeт зaтянyтьcя нa дoлгиe гoды. Пoэтoмy лyчшe пoкyпaть нeдвижимocть в гoтoвoм, cдaннoм в экcплyaтaцию, дoмe, либo в здaнии нa финaльныx этaпax cтpoитeльcтвa — нaпpимep, бeз внeшнeй и внyтpeннeй oтдeлки.

Фopмa дoгoвopa. Moжнo кyпить нeдвижимocть пo cтaндapтнoмy дoгoвopy кyпли-пpoдaжи либo пo дoгoвopy дoлeвoгo yчacтия в cтpoитeльcтвe. Bтopoй вapиaнт пpeдпoчтитeльнee, пoтoмy чтo oн:

✅ Гapaнтиpyeт, чтo oднa и тa жe квapтиpa нe бyдeт пpoдaнa paзным лицaм, тo ecть coбcтвeнникoм бyдeтe тoлькo вы

✅ 3aщищaeт oт пpoблeм c oфopмлeниeм зacтpoйщикoм зeмeльнoгo yчacткa, нa кoтopoм вoзвoдитcя дoм

✅ Пoзвoляeт зacтpoйщикy caмocтoятeльнo oфopмлять пpaвo coбcтвeннocти пoкyпaтeлeй, чтo минимизиpyeт вaши вpeмeнныe зaтpaты

Aккpeдитaция нoвocтpoйки в бaнкe. Этo вaжнo для тex, ктo coбиpaeтcя бpaть ипoтeкy нa пoкyпкy квapтиpы. Ecли нoвocтpoйкa или зacтpoйщик нe aккpeдитoвaны ни в oднoм бaнкe, пoлyчить зaйм бyдeт кpaйнe пpoблeмaтичнo. Пoэтoмy пpoвepьтe, являeтcя ли зacтpoйщик пapтнepoм кpeдитныx opгaнизaций — cдeлaть этo мoжнo либo нa oфициaльнoм caйтe caмoй кoмпaнии-зacтpoйщикa, либo нa oфициaльныx caйтax бaнкoв.

Квapтиpa нe гoтoвa. Ecли вы xoтитe oфopмить пpaвo coбcтвeннocти, oбязaтeльнo нyжнo бyдeт пoдпиcaть aкт пpиeмки-пepeдaчи нeдвижимocти. Пoдпиcывaя eгo, вы coглaшaeтecь c тeм, чтo cocтoяниe жилья вac ycтpaивaeт, и пocлe пoдпиcaния зacтpoйщик нe бyдeт пpoвoдить oтдeлoчныe paбoты. Ecли чтo-тo в квapтиpe нe гoтoвo, нo вы xoтитe зapeгиcтpиpoвaть пpaвo coбcтвeннocти, нyжнo oбязaтeльнo yкaзaть в aктe вce имeющиecя нeдocтaтки и пoлyчить oт зacтpoйщикa дoкyмeнт-oбязaтeльcтвo, в кoтopoм oн пoдтвepдит дeфeкты и oбязyeтcя иx ycтpaнить. Toгдa вы oфopмитe пpaвo coбcтвeннocти и пoлyчитe гoтoвoe жильe — зacтpoйщик бyдeт oбязaн дopaбoтaть eгo.

Кoгдa нecкoлькo coбcтвeнникoв cтaнoвятcя oдним. Ecли вы пoкyпaли квapтиpy в paвныx дoляx или зaключaли дoгoвop дoлeвoгo yчacтия cpaзy нa нecкoлькиx coбcтвeнникoв, пpocтo тaк oфopмить жильe нa oднoгo влaдeльцa нe пoлyчитcя. Пpи дoгoвope кyпли-пpoдaжи мoжнo бyдeт oфopмить дapcтвeннyю нa тoгo, ктo cтaнeт coбcтвeнникoм. Пpи дoгoвope дoлeвoгo yчacтия — зapeгиcтpиpoвaть в Pocpeecтpe дoгoвop ycтyпки пpaв и oбязaннocтeй пo ДДУ в пoльзy oднoгo влaдeльцa.

Если квартира покупается у застройщика по договору долевого участия

Приобретая квартиру у застройщика до того, как дом введен в эксплуатацию, для окончательной покупки недвижимости нужно пройти два этапа:

1. регистрацию договора долевого участия и
2. оформление собственности на квартиру.

Но прежде, чем решить выходить на сделку, ознакомьтесь с разрешением на строительство и проектной декларацией. Именно она расскажет всю правду о застройщике и его проекте – имя учредителя строительной компании, дату ее регистрации, юридический адрес, планы и сроки строительства объекта.

Это очень важный показатель. Несмотря на документы и положительную репутацию Застройщика, дом может быть не достроен.

Как же оценить готовность дома? Если продавец утверждает, что дом полностью готов и коммуникации подведены, то лучше убедиться в этом лично. Попросите продавца продемонстрировать, что свет и вода есть — это наилучшее доказательство. Если Вам это не покажут со ссылкой на внешние обстоятельства, то Вы можете приехать на стройку в другой день без сопровождения продавца и поспрашивать строителей о том, подведен ли к дому свет, вода, канализация. Так как рабочих, как правило, не инструктируют по поводу общения с клиентами, они могут вам выложить все проблемы застройки. Также необходимо зарегистрироваться на форуме, посвященному строительству дома, там эти вопросы уже обсуждали. Более того, вы из общения с другими дольщиками узнаете и о других проблемах новостройки перед покупкой квартиры. Если дом готов на ваш непрофессиональный взгляд практически полностью, но нет воды и света, то это тоже значительный риск. Многие новостройки ждут коммуникации годами.

---

Как правило, размещена на сайте застройщика. Если нет, то Застройщик обязан вам предоставить по вашему требованию. Из проектной декларации вы узнаете о реквизитах правоустанавливающего документа на земельный участок, о собственнике земельного участка (если застройщик не является собственником земельного участка), о кадастровом номере (это нужно для того, чтобы заказать выписку на землю), о сроках ввода объекта в эксплуатацию, о типе возводимого объекта недвижимости и иные общие сведения об объекте недвижимости. О предполагаемых сроках ввода объекта в эксплуатацию. Данные о финансовом состоянии застройщика. Информацию о количестве в составе строящегося дома (квартир, гаражей, иных объектов). Информацию о функциональном назначении нежилых помещений. Информацию о возможных финансовых и прочих рисках и меры по добровольному страхованию таких рисков.

Другими словами, проектная декларация — это кладенец полезной информации, которую нужно перепроверить и правильно проанализировать.

---

Не путать с проектной декларацией! Проектная декларация — это то, что заявляет сам застройщик. Проектная документация — это документация, содержащая текстовые и графические материалы и определяющая архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства и реконструкции объектов капитального строительства.

Если вы не инженер или строитель, для вас положительным моментом будет сам факт наличия проектной документации и заключения государственной экспертизы проектной документации.

Наличие заключения говорит о том, что согласованы схемы расположения сетей и возможности подключения объекта недвижимости. Если эти документы не оформлены, то есть вероятность остаться без воды или света. Этот риск нужно также оценить. Естественно, вам пообещают, что этот вопрос буквально решится на днях и возможно так и будет, но риск остается.

---

Документы от застройщика

Документы, которые должны быть у строительной компании, нужны не для того, чтобы была юридическая возможность продать квартиру. Они необходимы для организации строительства.

Строительная деятельность в сфере возведения многоквартирных домов, носит разрешительный характер. Для получения разрешения от органов местной власти, необходимо наличие определённых документов.

Ниже приведём перечень:

1. Пакет документов, при учреждении строительной компании
2. Документы, содержащие сведения о том, где и когда производилась регистрация юридического лица (ОРГН, ИНН организации)
3. Информацию о фактическом и юридическом адресе
4. Проектная документация
5. Документы, свидетельствующие о праве осуществления строительства на участке земли, на котором планируется возведение дома
6. Отчётность о финансовой деятельности компании за последние три года
7. Документы, подтверждающие вхождение в состав СРО и допуски для проведения работ

С данными пакетом, желающий приобрести квартиру должен обязательно ознакомиться. Отсутствие или нежелание застройщика представить какие-либо перечисленные документы, должно вызывать настороженность.

Начинать проверку застройщика нужно с самых ранних этапов. Проверьте следующие документы.

• Проектная декларация – официальный документ, в котором застройщик предоставляет информацию о себе и своём проекте.
• Разрешение на строительство – документ, удостоверяющий, что проектная декларация соответствует всем необходимым требованиям.
• Договор на земельный участок, на котором возводится дом – удостовериться, что земля принадлежит тем, кто на ней строит, будет не лишним.
• Договор долевого участия – договор, согласно которому вы вкладываете свои деньги в возведение нового дома, а застройщик обязуется передать вам за это квартиру. Именно этот документ в идеале должен защитить вас от каких-либо рисков при покупке.

Как купить квартиру у застройщика: правила сделки

Сделка между застройщиком и покупателем на предмет покупки жилья в строящемся доме контролируется Федеральным Законом от 30.12.2004 № 214, согласно которого выступают два субъекта:

Застройщик – юридическое лицо, которое осуществляет строительство жилого здания за счет вкладов дольщиков.

Дольщик – физическое лицо, которое инвестирует свои деньги в строительство дома.

Заключать сделку застройщик имеет право тогда, когда получил законное разрешение на постройку многоэтажного жилого дома; зарегистрировал проект будущего объекта; имеет право собственности или арендует участок под застройку, либо земля в его распоряжении на основании договора субаренды.

Прежде чем заключить сделку, необходимо потребовать от застройщика такие документы:

• документы об учреждении;
• документ о регистрации застройщика;
• документ о налоговой регистрации;
• бухгалтерские отчеты и сметы за последние три года о предпринимательской деятельности;
• заключение аудитора об объекте, который уже завершен.

В процессе составления договора необходимо учесть:

• чтобы указанные данные строящегося дома определяли объект;
• сроки сдачи объекта в эксплуатацию;
• полная стоимость, сроки и способ внесения оплаты;
• срок гарантии на построенный дом.

Договор обязательно должен пройти регистрацию в Росреестре, только после этого можно перечислять денежные средства.

Как документально проходит юридический процесс?

После разрешения на ввод дома в эксплуатацию, застройщик передается дольщику объект или его часть с условием, что будут задействованы его денежные вливания в строительство. Потом они совместно подписывают юридический документ — договор долевого участия.

Разные виды жилья имеют положительные и отрицательные стороны. Однозначного ответа в пользу одного либо другого типа объекта нет. Остается лишь сравнивать все их преимущества и делать выводы.

Плюсы приобретения недвижимости в новостройке:

• огромный выбор разнообразных предложений, хорошая возможность подобрать себе подходящий вариант;
• современная планировка;
• просторные комнаты;
• возможность поменять планировку, выходя из своих потребностей;
• новые коммуникации;
• качественные и долговечные материалы;
• отсутствие «чужой ауры»;
• молодые соседи;
• экономия денежных средств (на раннем этапе строительства);
• возможность получения рассрочки;
• это хорошее капиталовложение, которое всегда ценится;
• наличие новых детских площадок и спорткомплексов, мест отдыха, паркинга.

Минусы приобретения недвижимости в новостройке:

• Большая вероятность продолжительного промежутка времени между совершением сделки покупки объекта и реальным вселением.
• Затяжной характер ремонтных работ в соседних квартирах. Ведь новые жильцы еще будут заселяться.
• Квартиры сдаются с черновой штукатуркой, поэтому затраты на ремонт большие.
• Строительные недоделки.
• Строительство «заморозилось».

Учитывая эти преимущества и недостатки новостроек, нужно не забывать и про множество других моментов.

Пошаговая инструкция и порядок действий: как правильно купить новую недвижимость?

Покупка квартиры в новостройке совершается по определённому алгоритму, состоящему из нескольких шагов:

1. Поиск, выбор и осмотр объекта.
2. Проверка застройщика.
3. Заключение предварительного, а затем – основного договора имущественной сделки с застройщиком. По желанию – нотариальное удостоверение договора.
4. Регистрация сделки в Росреестре.
5. Оплата сделки в установленном размере и способом, установленным в договоре.
6. Приобретение права требования или права собственности, в зависимости от способа приобретения квартиры.
7. Подписание акта приёмки квартиры, кроме случаев её нахождения в собственности у застройщика.
8. Въезд в квартиру, оформление права собственности и прописка по месту проживания.

Этот алгоритм действий распространяется на все формы сделок, заключаемые с застройщиком. Основное различие между данными разновидностями – в пакете документации, представленной продавцом.

Риск неизбежен при совершении покупки квартиры. Знание и соблюдение некоторых нюансов поможет минимизировать возможные потери:

• Выбор дома. Изучите рынок недвижимости, подберите подходящие для вас условия. Определитесь, какой именно вы бы хотели дом (панельный, кирпичный и т. д.), выберите подходящую планировку.
• Изучение информации о застройщике. Эта организация будет полностью контролировать процесс строительства. Поэтому полезными данными будут следующие:
  • Сколько лет фирма работает на рынке строительства (желательно более 5 лет).
  • Добросовестный застройщик предоставит все необходимые вам документы – от свидетельства о государственной регистрации до планировок квартир. Воспользуйтесь услугами юриста, если вам трудно разобраться в документах, а также их достоверности.
  • Почитайте отзывы на интернет-ресурсах, пообщайтесь на форумах об этом застройщике.
  • Ознакомьтесь с перечнем готовых домов данной компании, можно съездить посмотреть эти дома и пообщаться с жильцами.
  • Выясните, насколько точно выполняются сроки возведения.
  • Поинтересуйтесь, в каких банках застройщик получил аккредитацию. Возможность получения ипотечного займа в банках на квартиру в новостройке является одним из признаков надежности компании.
• Осмотр новостройки. Посетите строительную площадку, поговорите с начальником строительной бригады интересующего вас дома. Оцените, насколько быстро идет строительство.
• Проверка документов. Застройщик обязан предоставить разрешение на строительство новостройки, а также проектную документацию. Помните, без этих документов строительная компания не имеет права начинать строительство дома, а, следовательно, и продажу квартир в нем.

Какие документы нужно посмотреть перед покупкой новостройки

Застройщики должны иметь собственный Интернет-ресурс, а уважающие своих клиентов организации иногда делают отдельный сайт для каждого строящегося дома. На нем размещается вся актуальная информация о стройке и порядке приобретения. Если застройщик заключает договоры долевого участия, то он обязан иметь следующую документацию:

1. Документы об осуществлении деятельности в качестве юридического лица
2. Разрешение от местной администрации на строительство именно такого дома, о котором заявлено в рекламе.
3. Проектную декларацию. В ней содержится исчерпывающая информация о строящемся объекте и организации, осуществляющей стройку.
4. Экспертное заключение о соответствии спроектированного дома нормам строительного законодательства.
5. Выписку из ЕГРН, подтверждающую принадлежность земельного участка, расположенного под строящимся объектом, застройщику. Земля должна быть в собственности или в аренде.
6. Проект договора ДУ

Все указанные бумаги в виде сканированных копий размещаются на сайте, но при посещении офиса потенциальный покупатель наделен правом затребовать для ознакомления оригиналы, а кроме вышеуказанных бумаг есть возможность увидеть:

• документы о членстве в СРО;
• годовые бухгалтерские отчеты за 3 года.

Особое внимание нужно уделить договору долевого участия. Договор должен полностью соответствовать законодательству (ст. 5 ФЗ № 214), в нем должны быть прописаны: срок сдачи, цена квартиры, способ обеспечения передачи построенного дома, гарантийный срок и самое важное – подробно описана квартира, которую предполагается передать дольщику.

Сам договор подлежит регистрации в Росреестре, это служит гарантией от мошеннических схем.

Порядок покупки квартиры в ипотеку у застройщика

При покупке жилой площади в новостройке не всегда можно сразу увидеть объект приобретения. Зачастую незавершенное строительство вынуждает дожидаться окончания процесса. Однако, не нужно проверять юридическую чистоту квартиры, имеющей свою историю. Аналогичный проект на вторичном рынке стоит несколько дороже. Факт, что покупатель — первый владелец, освобождает от беспокойств за возможные обременения жилья. Все эти преимущества дополняются возможностью оплачивать стоимость объекта по частям.
Покупка квартиры от застройщика потребует больше времени. Договор, при обычной сделке, оформляется за один или два дня, а в данном случае — до 2 месяцев. Кроме того, покупатель не избавлен от рисков. Застройщик может оказаться недобросовестным по отношению к своим обязательствам. Для исключения подобной ситуации необходимо тщательно проверять организацию, а также правильно оформлять документы.

Заключая соглашение с застройщиком, покупатель участвует в договоре по строительству наряду с другими дольщиками, являясь инвестором. Обычная сделка купли-продажи осуществляется, если на помещения в доме уже оформлено право владения.

Рекомендуется следующий порядок при покупке жилья в новостройке:

1. Выбираем объект.
2. Подготавливаем документы.
3. Оформляем договор купли-продажи или аналогичный документ.
4. Вносим плату.
5. Регистрируем право владения.

Процесс оформления покупки квартиры в новостройке потребует больше времени.

Основные отличия от стандартного порядка заключаются в документации, сопровождающей процесс, и в форме соглашения.

На этапе выбора объекта действуют следующим образом:

1. Выбирают район по принципам: развитая инфраструктура, доступность транспорта.
2. Тип квартиры по показателям комфорта и цене.
3. Осмотр выбранной квартиры и здания, а также благоустройства дворовой территории.
4. Можно приступать к изучению застройщика, сведений о компании. Важно уточнить ценовую политику. Сильное занижение стоимости не вызывает доверия.
5. Оформление покупки квартиры в новостройке. Продавец предоставляет документы. Договор должен быть составлен правильно (образец договора купли-продажи квартиры от застройщика вот тут), зарегистрирован в Росреестре. Теперь наступает право собственности.

С условиями покупки можно ознакомиться подробно при выборе варианта ипотеки. Они зависят от возможностей заёмщика, документов, которые он предоставляет, уровня доходов, стоимости самой квартиры.

В целом, условия таковы:

• Срок кредитования от 1 до 30 лет.
• Сумма в среднем 500 000 – 8 000 000 р. Во многом она зависит от региона, ведь цена на недвижимость везде разная.
• Процентная ставка от 10 до 12 %. Выгодные условия предоставляются зарплатным клиентам.
• Первоначальный взнос – минимум 10-15%.
• Обязательное страхование объекта залога.
• Обеспечение кредита (дополнительный залог). Часто требуется, если жилья фактически пока не существует.

Обратите внимание! Получить кредит на покупку квартиры в новостройке можно и с привлечением материнского капитала.

Многие финансовые учреждения предлагают программы военного кредитования – такие займы предоставляются на особых условиях.

Похожие записи:

• Информация по делам об административных правонарушениях первой инстанции
• Пособия и выплаты матерям-одиночкам в 2022 году
• Порядок начисления пеней за ЖКУ с поправками за 2022 год