Межевание участка и кадастровый паспорт — взаимосвязь
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Межевание участка и кадастровый паспорт — взаимосвязь». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Кадастровый номер — это одна из основных характеристик объекта недвижимости, по которой можно узнать о нем все сведения, в том числе ФИО правообладателя. Идентификатор присваивают учетной единице в момент регистрации в Росреестре. Информация, которая закреплена за кадастровым номером, должна быть актуальной и соответствовать фактическим данным.
Меняется ли кадастровый номер при смене собственника
Если права собственности на недвижимость или земельный участок были переданы другому владельцу, этот факт необходимо зафиксировать в ЕГРН. При этом корректировке подлежат только сведения в базе Росреестра, сам же кадастровый номер остается неизменным.
Индивидуальный регистрационный номер возможно изменить в таких случаях:
- Изменение размера объекта недвижимости;
- Смена адреса;
- Фактическое уничтожение имущества.
Кадастр и межевание: В чем разница?
Оба вида действий имеют много одинаковых черт. Согласно ФЗ РФ № 221, межевание является видом инженерных изысканий по определению границ земельного участка. Таким образом, можно сделать вывод, что эта процедура направлена на выделение отдельного надела из границ общего земельного массива. Во время межевания специалист проводит замеры с помощью специального оборудования, проводит геодезическую съемку, устанавливает границы. На результатах указанных исследований осуществляется кадастр.
Кадастр фиксирует результаты межевания и оформляет их документально. В кадастровом паспорте указаны отличительные черты и индивидуальные характеристики учетной единицы. В нем содержится информация об объекте и его взаимосвязь с другими наделами. Без кадастра собственник не может оформить права на имущество.
Можно ли получить кадастровый паспорт без межевания
До 2018 года межевание и кадастр могли проводиться отдельно друг от друга. В 2022 году процедура определения границ участка является обязательной. Соответственно, чтобы оформить право собственности на землю и поставить ее на кадастровый учет необходимо провести межевание. Исключениями являются наделы, подпадающие под действие закона о дачной амнистии. В этом случае собственник могут не межевать землю и зарегистрировать имущество по упрощенной схеме.
Получается, если вы хотите исключить вероятность возникновения пограничных споров, оформить право собственности на землю и ОКС, полноценно распоряжаться имуществом, без межевания не обойтись.
Получить выписку из ЕГРН возможно, если участок уже стоит на кадастровом учете. Для внесения изменений в базу Единого реестра понадобится межевой план.
Почему по участку могут быть не определены границы
Если на участке не проведено межевание, это означает, что в картах и документах Росреестра (ЕГРН — единого государственного реестра недвижимости) нет сведений о координатах границ объекта. То есть сам участок может быть оформлен в собственность и поставлен на кадастровый учёт, иметь площадь и адрес, и даже границы, но вот координаты таких границ могут быть не закреплены или условно закреплены в картах Росреестра.
Эта информация может отсутствовать в Росреестре, так как она не является обязательной при постановке на кадастровый учёт земельного участка или при осуществлении сделок с ним. Государство видит этот пробел и на его устранение направлено поручение Президента Правительству РФ от 11.08.2022 года — обеспечить внесение изменений в законодательство, направленных на сокращение количества участков, границы которых не определены.
Сбор информации и справок для проведения межевания земли
Для начала посмотрите в вашем регионе лицензированные геодезические компании. У каждой из них свои цены на межевание земли: кто-то делает подороже, кто-то дешевле. Выберите те, которым вы можете доверить и узнайте о цене услуг.
После этого соберите все нужные документы из списка выше и заказывайте услугу по межеванию земли.
Может пригодиться: Возможно, инженер попросит сделать справку об отсутствии электрических кабелей на земельном участке. Ее вы можете заказать в местном «Гор. свете» по месту регистрации земли.
Если вы не можете определить проходят ли электрически провода на вашем участке — закажите специалиста, который сможет проверить это за вас. После проверки вы можете сказать кадастровому инженеру, чтобы он забрал эту справку в «Гор. свете».
Также вам может понадобиться справка об отсутствии общественных коммуникаций. Здесь стоит поступить также как и со справкой о прохождении электрических кабелей.
Для чего нужна данная процедура и что она означает?
Любой объект недвижимости подлежит внесению в ЕГРНП. Недвижимость, исключая помещения в многоквартирных домах, должна при этом иметь «привязку к местности». Такой «привязкой» и является межевание земельного участка в 2022 году.
Специалист, обладающий необходимой квалификацией, закрепляет фактические границы земельного участка. То есть, по GPS определяет координаты поворотных точек (углов) и при помощи специальной программы формирует на топографической карте участок площади, конфигурации, местоположения. Затем межевой план вносится в кадастр Росреестра.
ВНИМАНИЕ! В быту часто путают межевание границ земельного участка и вынос его границ в натуру. Между тем, это разные, прямо противоположные по назначению действия. Межевание – это фиксация фактически существующего участка, составление топографического плана. При помощи выноса точек можно проверить, соответствует ли фактический надел кадастровому плану. План при этом не составляется, он не нужен. Но данный процесс позволяет разрешить споры соседей, например, проверить, по закону ли забор между наделами находится там, где находится, либо кто-то из них присвоил кусок чужой земли.
Размежевать можно только землю, находящуюся в собственности (арендованную – нельзя). Процедуру следует проводить, если с наделом проводят сделки, а также делят, либо объединяют их.
Можно ли не платить за процедуру?
В пошаговой инструкции мы уже касались вопроса о том, сколько стоит межевание земельного участка. Можно ли сделать это бесплатно?
Можно, но лишь в то время, когда муниципалитет проводит комплексные кадастровые работы. Информацию о них нужно искать на официальных сайтах местной власти.
Если такие работы ведутся или планируются – необходимо подать заявление. Его форма свободная нужно только обязательно указать ФИО, паспортные реквизиты, местоположение, кадастровый номер надела. Право бесплатно воспользоваться кадастровыми работами дает:
- «Дачная амнистия»
- Оформление участка до 1998 года (если он при этом не внесен в ЕГРН)
- Зафиксированные кадастровые ошибки, допущенные ранее
- Отсутствие постановки на учет Росреестра надела, данные о котором у данной организации имеются
Стоимость межевания земельного участка в 2022 году
Важно учесть, что по закону кадастровая деятельность отнесена к ведомственной, поэтому каждая организация имеет право формировать ценовую политику самостоятельность. Стоимость межевания не регулируется государством. Исключение составляют некоторые муниципальные организации, у которых скорость оказания услуги и качество невысокие.
В среднем работы по межеванию земельного участка в СПб и Ленинградской области составляют 15 тысяч рублей. Для справки, в Московской области это 20-30 тысяч, в регионах – 7-10 тысяч рублей. Для юридических лиц стоимость в среднем увеличивается на 2.
Заранее оговаривайте условия оплаты: полная предоплата, постоплата или аванс. Сохраняйте чек и квитанцию: при возникновении споров это станет доказательством сотрудничества.
Согласование межевания с соседями
До начала процедуры межевания нужно получить согласие от владельцев смежных землевладений. Для этого готовится письменное уведомление, в котором указывается дата и время межевания, цель проведения, информация о кадастровом инженере. Соседи должны дать письменное согласие на этом документе, указав паспортные данные. Если межуемый участок располагается в дачном или садовом товариществе, дополнительно понадобится разрешение от Председателя Правления.
Кадастровым законодательством допускается несколько вариантов уведомления владельцев смежных участков о предстоящем межевании:
- Согласование в индивидуальном порядке. Самый простой и доступный способ, осуществим для соседей, с которыми вы не имеете разногласий по границам. Нужно получить подписи в акте согласования, а после этого можно доверить работы на участке кадастровому инженеру.
- Письменное извещение. Если у вас несколько соседей, которые не согласны с текущими границами, используйте этот вариант. Собственников смежных участков извещают о предстоящем собрании, на котором будет решаться вопрос о местоположении границ. Кадастровый инженер заполняет шаблон извещения и передает собственникам смежным землевладений под расписку. Извещение также можно направить по почте – на адрес, указанный в выписке из ЕГРН по смежным ЗУ.
- Публикация в местных СМИ. Нужно помнить, что для этого подойдет не любая газета, а только официальный печатный орган местной власти, в котором регулярно публикуются муниципальные правовые акты и иная официальная информация. Извещение путем публикации в СМИ допустимо лишь в некоторых случаях: если в выписке из ЕГРН на смежные участки отсутствует адрес собственника, если смежный участок располагается в границах ведения садоводства/огородничества, входит в состав земель сельскохозяйственного назначения либо если количество собственников больше 5.
Нужно ли делать межевание, если есть кадастровый паспорт
В течение всего времени до 2018 года разделение земельных территорий на доли и их межевание было не обязательным, производилось только в рекомендательном порядке. Собственников никто не обязывал производить кадастровые работы на своем участке, однако они имели право сделать это по личному желанию. Не секрет, что работы по межеванию требуют немалых затрат, и как следствие, большая часть владельцев земель решили не производить межевание. Однако в настоящее время определять точные границы земельной территории является обязательным условием. И в связи с этим, земли, прошедшие регистрацию в предыдущие годы, находятся сейчас на кадастровом учете, а также имеют присвоенные им кадастровые реквизиты. А их собственники имеют все обязательную документацию, подтверждающую их право на владение землей. И с одной стороны кажется, что, учитывая все эти детали, процесс межевания становится не обязательным. Однако не все так просто. Перед тем, как разобраться в том, нужно ли производить межевание земель, уже учтенных кадастром, стоит изучить мнение Закона на этот счет.
Существует два основных закона, затрагивающих проблемы процедуры межевания:
Федеральный закон 93 «О дачной амнистии». Это как раз тот законодательный документ, благодаря которому владельцы смогли зарегистрировать свои земли по упрощенной системе, не предполагающей установления границ. Как итог применения этого закона, возникли случаи, когда при наличии кадастровых реквизитов земля не подвергалась процедуре межевания.
Федеральный закон 122 «О регистрации прав на недвижимость» говорит о невозможности проведения сделок с земельными территориями, у которых нет четко определенных законом границ. В статьях 19 и 20 закона 122 подчеркивается, что межевание территорий является строго необходимым. Но также в этом законодательном документе упоминаются и исключения, которые предполагают необязательное установление границ для некоторых видов земель.
С этим тоже возникает путаница. Если верить закону 122, то исключениями, для которых не нужно производить межевание, являются:
- Участки, с ранее произведенной процедурой регистрации. Если собственник имеет все правоустанавливающие бумаги на землю.
- Земли сельхозназначения, садовые и огородные земли.
- Участки, предназначенные под индивидуальную жилую застройку.
- Территории, оформленные в долевую собственность, но требуется, чтобы регистрировалась только одна доля.
- Земля, предоставленная ранее в бессрочное пользование государством, если ее требуется ее заново переоформить.
Нужно ли делать межевание, если участок стоит на кадастровом учете?
Если земли оформлены в кадастровых записях, данная правовая позиция не отменяет межевания, потому что земли, скорее всего, были поставлены на учёт ещё в момент выдела участка правообладателю. За это время могли произойти изменения в конфигурации участка или несанкционированный передел границ предшествующими владельцами.
Параметры участка должны отражать только актуальные сведения. Иначе неправильно внесённая информация станет причиной кадастровой ошибки. Впоследствии, при оформлении земель в собственность, из-за расхождения в сведениях, могут возникнуть затруднения и отказ от регистрационной процедуры, инициированный Росреестром.
Для чего нужно межевание
На сегодняшний день межевание является добровольной процедурой, но есть случаи, при которых без межевания не обойтись:
- если вы планируете проводить какие-либо действия с землёй, например, сформировать новый земельный участок, разделить или выделить какой-либо участок из старого;
- при установлении границ участка на местности, при наличии документов на землю, которые были выданы без установления и закрепления таких границ, например, участки, выданные до 1998 года;
- имея в наличии сведения, полученные в процессе межевания, правообладатель земельного участка сможет использовать различные способы защиты своего права, при возникновении различных спорных ситуаций;
- при регистрации нового дома. Одним из условий регистрации является «привязка» координат дома к участку, у которого установлены границы.
Обязательно ли межевание участка
Федеральный закон от 31.07.2020 N 254-ФЗ «Об особенностях регулирования отдельных отношений в целях модернизации и расширения магистральной̆ инфраструктуры и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской̆ Федерации» вступил в силу.
Согласно закону, земельные участки без межевания могут быть ошибочно приняты за свободные, никем не занятые. На ЗУ не имеющих точных сведений о местоположении границ в ЕГРН и без зарегистрированных прав собственности (возникли до февраля 1998 года) может быть начато строительство объектов федерального, регионального или местного значения. Именно поэтому Росреестр делает акцент на необходимости межевания.
Чтобы подобных ситуаций не возникало, владельцам земельных наделов необходимо уточнить границы участков (пройти межевание) с привлечением услуг кадастровых инженеров. На сегодняшний день почти 24 млн. земельных участков в ЕГРН не имеют точного описания границ.
Проблемы, возникающие при межевании участка
Процедура межевания не каждый раз проходит быстро. Нередко владельцы участков сами создают проблемы.
- Отказ соседей ставить подпись в согласии. Кадастровые инженеры утверждают, что эта проблема очень распространенная и часто решается только в суде. Соседи имеют право не соглашаться с установленными границами. Важно договориться, а иногда, даже уступить. В противном случае дело решается только в суде.
- Наложение границ участков. Так бывает, когда один из владельцев ЗУ заехал на территорию другого самовольно. Когда мирные переговоры не дают результата, приходится обращаться в Росреестр или в суд. Если в соседнем доме нет жильцов, непонятно кто они и когда будут, можно попробовать получить информацию о владельцах из выписки ЕГРН.
- Ошибки в документации. Наложение границ бывает не только по вине владельцев, а потому что в части населенных пунктов карты смещены, а границы установлено неверно. Это связано с тем, что раньше государство проводило общую инвентаризацию земель. Для этого проводили фотосъемку с самолета, а уже по снимкам обрисовывали границы. В связи с этим было много смещений участков. В таких ситуациях стоит договориться мирно, если участки пересекаются. Как вариант, попробуйте поделить ошибочную землю пополам.
- Несоответствие границ со слов владельца показаниям прибора. Так, собственник может указывать одни границы, а по факту участок меньше. В этом случае нужно договариваться с кадастровым инженером, чтобы сделать межевание участка. Если переговоры не дают результата, договор подряда может быть расторгнут.
- Незнание законодательства. Согласно правилам, кадастровый инженер имеет право добавить % земли к общей площади. Часть людей думают, что так можно поступать всегда и начинают требовать увеличить площадь участка без оснований на это. Но есть нюанс. Под это правило подходят только те земли, которые раньше были оформлены с ошибками, в результате чего размер участка увеличился. По факту площадь может быть одной, а по документам в ЕГРН — другой. В таких случаях кадастровый инженер может увеличить 10% земли, которой владельцы и так пользовались, но не имели в собственности.
- Отказ от услуг геодезистов. Собственники, желая сэкономить, отказываются от выезда геодезистов. Но кадастровые инженеры настаивают на их выезде не просто так. Геодезисты могут точно выявить границы участка, установить, не было ли смещений или заездов на соседнюю землю. Если не сделать это заблаговременно, можно столкнуться с проблемами в виде судебных разбирательств и финансовых затрат.
Действия после проведения межевания участка
Дальнейшие действия после межевания зависят от того, с какой целью заказывали услугу.
Часто подлинник межевого плана необходим для:
- Осуществления разного рода сделок с земельным участком (дарение, продажа, приобретение).
- Предоставления документа в суде в спорной ситуации с определением границ.
Чтобы четко понимать, что делать дальше после межевания, давайте разберем случаи, как используется межевой план чаще всего.
- Уточнение сведений об участке, который был поставлен на учет ранее. До января 2018 года процедура межевания не была обязательной. А сейчас все владельцы ЗУ обязаны подать в Росреестр сведения о точных границах, местоположении и площади земли. В подобных случаях план с обновленными границами должен быть отправлен в Росреестр. Этим занимается кадастровый инженер, который проводил межевание.
- Уточнение пределов участка земли для устранения ошибок. Обновленные данные также должны быть отправлены в базу Росеестра.
- Постановка на учет с целью продажи. В таком случае все документы, вместе с правом собственности на ЗУ подают в МФЦ для последующих регистрационных действий.
- Объединение участков. В этом случае прежние участки снимают с учета, а в ЕГРН вносят данные о новом участке. Всю необходимую документацию подают в МФЦ.
- Раздел (размежевание) участка земли на несколько мелких. Кадастровый инженер должен провести работу по уточнению границ прежнего земельного участка, после чего определить границы новых. Межевой план со всей остальной документацией направляется в отделение Росреестра. Исходный надел должен быть снят с учета и оформляются вновь образованные участки.
Какие документы нужно собрать перед межеванием
Список документов, требуемых для выполнения кадастровых работ, не всегда один и тот же. Нужный перечень меняется в зависимости от того, кто заказывает услугу межевания. Юридическому лицу необходимо большее количество документов, чем обычному гражданину.
Для заключения договора с кадастровым инженером владелец должен представить:
- паспорт;
- бумаги, подтверждающее право собственности (свидетельство о наследстве, договор купли-продажи, договор дарения и т. д.);
- решение органа местного самоуправления о передаче участка (если есть в наличии);
- технические документы (выписка из кадастровой палаты, справки БТИ, кадастровый план).
Для организации список дополняет доверенность представителя, устанавливающая его полномочия; свидетельство ИНН, выписка из ЕГРЮЛ. Кадастровый инженер имеет право попросить подтверждение отсутствия запрета на пользование наделом. Если участок находится в черте города, то стоит подумать о получении справки, что через территорию собственника не проходят инженерные коммуникации. Полный перечень документов для каждого конкретного участка определит организация, оказывающая услуги по землеустройству.