Компенсация за изымаемое жилье — дом под снос: цена вопроса
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Компенсация за изымаемое жилье — дом под снос: цена вопроса». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Принято считать, что, устанавливая цену недвижимости, специалисты ориентируются только на рыночную стоимость аналогичных объектов. На самом деле для определения выкупной стоимости, как правило, используются две методики: кроме сравнительного подхода применяют затратный подход.
Компенсация за земельный участок
Другую значительную часть выкупной стоимости составляет цена самого участка. Определяя эту сумму, специалисты опираются на информацию о рыночной стоимости земли, полученную из открытых источников.
Многое здесь зависит от местоположения участка. Так, земельный надел, расселяемый в связи со строительством четвертого моста, расположенный на правом берегу, недалеко от «Бобрового лога», был оценен в 2,18 тыс. рублей за 1 кв. м (то есть в 218 тыс. рублей за сотку). При этом стоимость другого земельного участка, расселяемого на левобережье для тех же целей, была оценена в 1 тыс. рублей за 1 кв. м., цена сотки, таким образом, составила 100 тыс. рублей.
Сразу нужно оговориться, что все это касается только тех случаев, когда участок находится в собственности хозяев дома. На практике зачастую оказывается, что права на землю оформлены должным образом далеко не всегда. Причем, если жители расселяемых домов не занимались регистрацией участка заранее, потом сделать это уже невозможно. С того момента, как территория признается зарезервированной под муниципальные нужды, на нее накладывается обременение, и оформить участок в собственность жители не могут.
Если участок не находится в собственности жильцов переселяемых домов, все, что в таком случае положено владельцам дома, — это компенсация возможности бессрочного пользования участком, право на которое владелец утрачивает в результате переезда.
«На таком участке у владельцев, как правило, располагаются надворные постройки и зеленые насаждения, и всего этого семья лишается в результате переезда, — рассказывает специалист компании „Экспертиза и оценка региональной собственности“ Татьяна Радеева, — поэтому при составлении оценки учитывается право пользования. Поскольку по сравнению с правом собственности право пользования имеет некоторые ограничения, такой участок владелец не может продать или подарить. Поэтому в денежном выражении стоимость права пользования оценивается ниже и составляет примерно половину от рыночной стоимости участка».
Оценка квартиры в многоквартиром доме (бараке)
Оценка квартиры — более простая задача, чем определение стоимости дома или коттеджа. Если все дома в частном секторе индивидуальны, то квартиры в деревянных бараках различаются между собой только по площади. «У домов больше индивидуальности, — рассказывает Татьяна Радеева, — между квартирами в многоквартирных домах нет значительных отличий. В большинстве случаев это квартиры без балконов, расположенные на крайнем (первом или последнем) этажах в деревянных домах, в которых не выполнено благоустройство. Они незначительно отличаются друг от друга по цене, вся разница между ними заключается в местоположении, в зависимости от которого и определяется цена». Поэтому при определении цены квартиры в бараках используется только рыночная методика оценки, когда стоимость объекта сравнивается с ценой аналогичных выставленных на рынке квартир.
Учитывая, что квартиры в бараках не имеют выделенного участка, вместо него у них общая придомовая территория, ее цена в выкупную стоимость не входит. Единственное, что здесь принимается в расчет при формировании выкупной цены, — это надворные постройки (конечно, при условии, что они оформлены в установленном законом порядке).
Порядок компенсации за снос многоквартирного дома
Для определения размера компенсации за изымаемую у Вас квартиру административным органом проводится оценка жилья с привлечением на тендерной основе оценочной компании, которая соответствует заявленным требованиям.
Затем Вас как собственника помещения уведомляют о размере компенсации и предоставляют проект соглашения о выкупе объекта недвижимости. При этом важно понимать, что Вы имеете право ознакомиться с отчетом об оценке. Затем предоставляется срок для принятия решения, который составляет, как правило, 3 месяца. Если согласны с размером выкупной цены, Вы подписываете соглашение, в котором указываете свои банковские реквизиты. В течение конкретного срока Вам перечисляют денежные средства. Также в соглашении определяется срок, в течение которого на Вас лежит обязанность освободить жилое помещение.
Как оспорить компенсацию застройщика за снос жилья и изъятия имущества?
В случае несогласия с результатами оценки и как следствие с выкупной ценой вашего жилья, Вы вправе обратиться самостоятельно к независимому оценщику. Если результат оценки привлеченного Вами оценщика окажется иным, Вы должны обратиться в административный орган, вынесший решение и заявить, что не согласны с выкупной ценой, и у вас есть альтернативное оценочное заключение.
Если урегулировать вопрос с администрацией не получается, Вы вправе обратиться в суд или же дождаться окончания срока, установленного для подписания соглашения и представления возражений собственником. В данном случае сам административный орган обращается в суд для решения спорного вопроса.
В случае подачи Вами иска об оспаривании размера возмещения, судебный орган может назначить судебную оценочную экспертизу, результаты которой лягут в основу судебного решения. Здесь, важно понимать, что существует риск того, что итог данной экспертизы может оказаться не в Вашу пользу. Например, судебный эксперт-оценщик придет к выводу, что стоимость Вашего жилья ниже той стоимости, которая установила администрация.
Что положено собственнику при сносе дома? Главный принцип, который действует при этом, — равноценное возмещение. Оно может быть как в денежной форме (выкупная цена), так и в натуральной форме (другое жилье). В последнем случае это решается по согласованию между собственником и муниципалитетом.
Владельцам квартир в многоквартирном доме, который числится в региональной программе, закон предоставляет возможность выбора, — либо взять деньги, либо – другое жилое помещение.
При определении размера возмещения действует правило. Если будет дана компенсация, то она будет рассчитана по рыночным ценам. Дополнительно к ней гражданин имеет право на компенсацию всех убытков и даже упущенной выгоды при переселении.
А вот другое жилое помещение предоставляется с зачетом его стоимости. В этом плане собственники жилья находятся в невыгодном положении по сравнению с нанимателями муниципальных квартир. Тем жилье предоставляется, исходя из равнозначности общей площади.
Компенсация расходов на переезд при сносе дома
В сумму денежной компенсации, которую получит владелец в случае, если его дом решено снести для нужд региона (страны), будет включено возмещение расходов на переезд. Следует сказать, что размер дополнительной компенсации при этом будет минимально возможным. Возмещению подлежат следующие затраты семьи:
- оплата услуг по подготовке имущества к транспортировке (демонтаж крупной техники и мебели, например), в случае необходимости;
- расходы на транспортировку вещей к месту временного проживания;
- затраты на перевозку имущества к постоянному месту жительства (новому дому);
- оплата аренды временного жилого помещения (экономичного, но при этом соответствующего санитарным нормам, технике безопасности, нормативам площади и иным требованиям);
- иные оправданные расходы.
В то же время, не будут компенсированы расходы семьи на услуги и товары, в которых не было особой нужды. Например, если семья купит новую бытовую технику и мебель, сделает ремонт во временном или новом жилье, отреставрирует предметы интерьера, подобные затраты не будут признаны оправданными и не будут подлежать возмещению.
Как оформляется компенсация за снос дома в 2022 году
Предположим, вы уже узнали о том, что ваш дом с участком предполагается изъять, чтобы снести и проложить новую дорогу, газопровод или иной объект, необходимый для муниципальных (федеральных) нужд. В такой ситуации необходимо действовать следующим образом:
| № п/п. | Необходимое действие | Уточняющая информация |
| 1 | Владельцу квартиры (если решено сносить многоквартирный дом) следует незамедлительно начать процесс приватизации жилья | Даже в том случае, если уже вынесено решение о сносе дома, закон позволяет жильцам приватизировать жилое помещение. Если на момент назначения компенсации квартира будет по-прежнему оформлена по договору социального найма, выплата будет произведена в меньшем размере. |
| 2 | Собственнику частного дома необходимо как можно скорее оформить землю в собственность, если она до сих пор в аренде | Законодательство предусматривает более выгодные условия для граждан, обладающих правом собственности на дом и участок, нежели для нанимателей. |
| 3 | Желательно оплатить услуги 2-3 независимых оценщиков | Так собственник сможет наверняка узнать оценочную стоимость своего дома и участка. На руках у него будет 2-3 оценочных акта, которые можно использовать как доказательство обоснованности требований об увеличении суммы компенсации в суде. |
| 4 | Дождаться выплаты компенсации (или предоставления нового жилья) | Пока компенсация не будет выплачена, не следует подписывать соглашение о добровольном отказе от прав собственности на жилье. |
| 5 | Принять справедливые условия выплаты компенсации | Соглашаться следует только с той суммой, которая устроит собственника, или которая была утверждена в судебном порядке. |
Необходимость сноса дома с участком с целью строительства трассы, дороги, газопровода и иных объектов муниципального и государственного значения
Если снос дома понадобился муниципальным (федеральным) властям по причине необходимости прокладки автомобильной дороги или возведения других объектов муниципального (федерального) значения, закон встает на сторону властей. Другими словами, собственник дома и участка обязан договориться об условиях выкупа его жилья, перевезти имущество и освободить участок. Отказаться от переезда человек не вправе, иначе он будет выселен принудительно и получит компенсацию, установленную судом.
Важно! Даже в том случае, если изъятия дома и земли не избежать, власти не имеют права выселять жителей коттеджа сразу после уведомления о необходимости демонтажа здания. На все процедуры, связанные с подписанием документов, сбором вещей, получением выкупной суммы, отчуждением прав собственности и переездом семье дается 12 месяцев (минимум).
Квартира или дом для временного проживания на период, пока выселенной семье будет найдено постоянное жилье, должна отвечать нормативам жилой площади, быть подключенной к центральным коммуникациям и соответствовать санитарным нормам. В противном случае права граждан, лишившихся своего дома в угоду региональным (федеральным) нуждам, будут нарушены.
Важно! Семье рекомендуется не предпринимать никаких действий, пока собственника дома с участком не вызовут в суд. Такой подход гарантирует владельцу, что сделка имеет законный характер, и он не останется одновременно без дома и денег на покупку нового жилья.
Как оценивается дом: критерии оценки
В случае, когда участок земли, на котором стоит дом, на дату официального принятия решения об изъятии здания был сформирован и учтен Кадастровой палатой, владельцы земли могут требовать выкупную стоимость не только за сооружение, но и за участок. Причем цена на землю не оказывает никакого влияния на выплаты выкупной стоимости за изымаемое жилое помещение.
Компенсация может предоставляться в виде другого жилого помещения, равноценного старому дому. Такое возможно только с согласия собственника, потому что его интересы ставятся превыше всего — его жилье принудительно изымают на нужды государства или муниципального образования.
Выкупная цена здания не должна превышать рыночную стоимость дома с учетом затрат, связанных со сменой места жительства:
- расходы на переезд,
- аренда временного жилого помещения,
- покупка квартиры или дома для дальнейшего проживания на постоянной основе.
При проведении оценки дома компенсация, равная рыночной стоимости, рассчитывается с учетом:
- степени износа самого коттеджа и прочих построек на участке,
- числа надворных сооружений и многолетних насаждений,
- удаленности от центра населенного пункта,
- уровня развития инфраструктуры,
- наличия удобств и подключения к центральным коммуникациям.
Стоит упомянуть, что если владелец разрушаемого дома выбрал новое жилье вместо денежной компенсации, и ему предоставили дом или квартиру, которая по рыночной стоимости оказалась ниже изъятого жилого помещения, собственнику выплачивается разница в цене между ними.
Все о компенсации за снос ветхого жилья
Дотация за почти полностью разрушенное место жительства позволяет полностью оправдать рыночную цену. Выплаты распределяются из местных бюджетов, но не всегда суммы рассчитываются, верно, даже специалистами. Почему владельцу жилья иногда возвращается только часть? Стоит разобраться в этом вопросе подробнее.
Новый закон о расселении был принят в 2020 году. Например, в документе значительно расширена программа переселения, которая теперь действует до 2024 года. Финансирование из бюджетов, соответственно, тоже улучшилось.
В целях содействия реформирования жилищного хозяйства собственники квартир получили возможность тратить компенсации на оплату ипотечных кредитов. Кроме того, такие граждане могут получить от региональных властей дополнительные субсидии. В законе учтены случаи безосновательного получения помощи, поэтому некоторые правила претерпели изменения.
Например, если собственность была оформлена после присвоения статуса аварийной не подлежит обмену на новое жилье. Такие граждане получают лишь компенсацию, но не выше покупной стоимости жилплощади. Исключение является право, приобретенное в порядке наследования.
Кроме того, для лучшего взаимодействия государством учрежден специальный Фонд. Денежные средства в субъекты направляются только через это некоммерческое объединение. Региональные власти, пользующиеся средствами фонда, должны распределять их между нуждающимися гражданами в течение двух лет, после признания жилья аварийным. Также за региональными властями остается вопрос нахождения временных жилых помещений для обратившихся за помощью людей.
Компенсация при сносе дачного участка с домиком.
Есть дача в черте города, там домик (садовый), есть прописка в домике. Все это хотят снести для строительства. Если будут сносить, то на какую компенсацию можно рассчитывать:
— за землю (по кадастровой?)
— за домик (в него много вложено, большой домик).
Самое главное, пока не известно кто сносить будет, варианты:
— Город. Но у них может не хватить денег и они отдадут это камерам.
— Камеры. С ними можно торговаться, но это возможно будет проходить в форме сожгли, потом торг.
— Федеральный университет для постройки учебных корпусов. С этими вообще не понятно. Как они будут компенсировать.
Если есть возможность при ответе на этот вопрос, дайте ссылку на руководящий документ. Спасибо!
Особенности программы расселения
Но использовать вышеуказанные меры поддержки социального характера могут только жильцы, которые владеют жилплощадью в аварийном объекте недвижимости и она является для них единственным жильем, на которое оформлено право собственности в Росреестре.
Лица, которые имеют в собственности другое жилье, пригодное для проживания на постоянной основе, или занимаемые на основании договора соцнайма в ходе расселения аварийного жилья могут взамен получить только выкупную цену за жилплощадь, зарегистрированную за ними.
Также чтобы избежать возможных злоупотреблений и безосновательного получения государственных субсидий, закон устанавливает правило, что квартира, выдаваемая взамен аварийного жилья, не предоставляется жильцам, оформившим собственность на квартиру в многоквартирном жилом доме после присвоения ему аварийного статуса (за исключением лиц, которые приобрели право собственности в порядке наследования).
Эти граждане получают только возмещение за непригодное для проживания жилье, в сумме, не свыше покупной стоимости данной жилплощади.
Правила переселения из муниципального жилья при сносе читайте в статье: правила расселения при сносе дома.
Но ведь у семьи реально ухудшились жилищные условия. Две комнаты не могут заменить три, даже если кухня и ванная больше. Разве это законно?
Это законно. Квартиры при расселении аварийных домов выделяют не чтобы улучшить жилищные условия, а как компенсацию. Главное, чтобы квартира соответствовала требованиям к жилым помещениям. Есть цель переселить людей в безопасное жилье, но нет цели одновременно повысить уровень комфорта, даже если наниматели в этом нуждаются. Для таких случаев бывают другие программы и другие законы.
Общая площадь предоставленной семье двухкомнатной квартиры — 55,87 м², и это чуть больше, чем было. Зато жилая площадь в двушке — 24,85 м², а это на 30% меньше, чем было. И комнат тоже стало меньше.
Но Верховный суд объяснил, что это не ухудшение жилищных условий. По таким основаниям отказать в принудительном выселении нельзя, а других никто не заявил. Теперь дело будут рассматривать заново.
Порядок компенсации за снос многоквартирного дома
Для определения размера компенсации за изымаемую у Вас квартиру административным органом проводится оценка жилья с привлечением на тендерной основе оценочной компании, которая соответствует заявленным требованиям.
Затем Вас как собственника помещения уведомляют о размере компенсации и предоставляют проект соглашения о выкупе объекта недвижимости. При этом важно понимать, что Вы имеете право ознакомиться с отчетом об оценке. Затем предоставляется срок для принятия решения, который составляет, как правило, 3 месяца. Если согласны с размером выкупной цены, Вы подписываете соглашение, в котором указываете свои банковские реквизиты. В течение конкретного срока Вам перечисляют денежные средства. Также в соглашении определяется срок, в течение которого на Вас лежит обязанность освободить жилое помещение.