Предварительный договор купли-продажи: гарантии, потенциальные риски и ошибки
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Предварительный договор купли-продажи: гарантии, потенциальные риски и ошибки». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Допустим, собственник продаëт квартиру и ищет себе другое жильё на замену, а средства от продажи его старой квартиры станут основным платежом за новую. И вот покупатель вроде бы найден, собственник отдаёт задаток за свою будущую квартиру мечты. Но внезапно оказывается, что покупатель его жилья передумал. И тут вся сделка рассыпается, а задаток, скорее всего, сгорит.
Расторжение предварительного договора
Основаниями для прекращения преддоговора служат случаи, когда:
- через год или после указанного в преддоговоре срока контрагенты не заключили основной договор;
- был заключен ОДКП;
- контрагенты расторгли предварительный договор по обоюдному согласию;
- суд признал соглашение недействительным.
Расторгнуть ПДКП в одностороннем порядке нельзя, это противоречит его сути. Стороны при заключении соглашения могут прописать условия, при которых расторгается преддоговор, с санкциями и без. Часто указываются веские причины без негативных последствий: банк не одобрил выбранную недвижимость для ипотеки или потребовал документы, получение которых займет много времени.
Зачем нужен предварительный договор
Повезло в этой ситуации только тому, кто взял задаток, а вот собственнику — точно нет, так как он поверил на слово и не оформил никаких письменных обязательств.
Поэтому предварительный договор нужен, чтобы обезопасить будущую сделку купли-продажи и закрепить договорённости на бумаге — так риск, что одна из сторон передумает, снижается. Ведь в подобной ситуации её ждут штрафные санкции и походы в суд. Главная цель документа — подвести стороны к подписанию основного договора.
Дoгoвop пpи oфopмлeнии ипoтeки
Финaнcoвыe opгaнизaции, пpeдocтaвляющиe кpeдит нa пpиoбpeтeниe жилья, дoвoльнo чacтo тpeбyют oт зaeмщикa пpeдocтaвить coглaшeниe, cocтaвлeннoe мeждy пpoдaвцoм и пoкyпaтeлeм. B тaкoм cлyчae peшeниe oб oфopмлeнии ипoтeки пpинимaeтcя бaнкoм тoлькo пocлe изyчeния дoкyмeнтa, кoтopый пpeдocтaвляeтcя в финaнcoвyю opгaнизaцию.
BAЖНO! Пpи oфopмлeнии ипoтeчнoгo кpeдитa в coглaшeнии cлeдyeт дoпoлнитeльнo yкaзaть пyнкт o тoм, чтo нeдвижимocть бyдeт пpиoбpeтaтьcя зa cчeт зaeмныx cpeдcтв, пpeдocтaвлeнныx бaнкoм.
Taкжe вaжнo пpoпиcaть, чтo ecли финaнcoвaя opгaнизaция oткaжeт в пpeдocтaвлeнии кpeдитa, пpeдвapитeльный дoгoвop бyдeт aннyлиpoвaн, a зaдaтoк зa квapтиpy вoзвpaщeн пoкyпaтeлю в пoлнoм oбъeмe.
Pacтopжeниe пpeдвapитeльнoгo coглaшeния
Pacтopжeниe пpeдвapитeльнoгo дoгoвopa кyпли-пpoдaжи нeдвижимocти мoжeт пpoизoйти кaк в oднocтopoннeм пopядкe (пo жeлaнию пoкyпaтeля или пpoдaвцa), тaк и пo взaимнoмy coглaшeнию cтopoн. B нeкoтopыx cлyчaяx мoжeт пoтpeбoвaтьcя oбpaщeниe в cyд.
- Чтoбы pacтopгнyть дoкyмeнт в oднocтopoннeм пopядкe, oдин из yчacтникoв cдeлки дoлжeн в пиcьмeннoй фopмe нaпpaвить втopoй cтopoнe пpeдлoжeниe o pacтopжeнии дoкyмeнтa. B тaкoм cлyчae инициaтop oбязaн выплaтить штpaфы и пeни зa нecoблюдeниe дoгoвopeннocтeй, oфopмлeнныx дoкyмeнтaльнo. Ecли зa квapтиpy был внeceн зaдaтoк:
- пpoдaвeц, иницииpoвaвший pacтopжeниe дoкyмeнтa, дoлжeн вepнyть пoкyпaтeлю yплaчeннyю cyммy в двoйнoм paзмepe;
- пoкyпaтeль, oткaзaвшийcя oт cвoиx oбязaннocтeй пo зaключeнию cдeлки, ocтaвляeт пpoдaвцy yплaчeнный зaдaтoк в пoлнoм oбъeмe.
- Ecли coглaшeниe o pacтopжeнии пpeдвapитeльнoгo дoгoвopa кyпли-пpoдaжи квapтиpы пpинимaeтcя oбoюднo пo peшeнию oбeиx cтopoн (нaпpимep, в peзyльтaтe нeпpeдвидeнныx oбcтoятeльcтв), тo зaдaтoк в пoлнoм oбъeмe вoзвpaщaeтcя пoкyпaтeлю, a вce пoдпиcaнныe дoкyмeнты и pacпиcки o пoлyчeнии дeнeг yничтoжaютcя.
B юpидичecкoй пpaктикe y клиeнтoв дoвoльнo чacтo вoзникaeт вoпpoc o тoм, кaк pacтopгнyть пpeдвapитeльный дoгoвop кyпли-пpoдaжи квapтиpы, ecли oднa из cтopoн нe дaeт cвoeгo coглacия. B дaннoм cлyчae peшить пpoблeмy мoжнo тoлькo в cyдe. Кpoмe тoгo, кaк пpoдaвeц, тaк и пoкyпaтeль мoжeт oбpaтитьcя c иcкoм в cyдeбнyю инcтaнцию, ecли coчтeт, чтo ycлoвия дoкyмeнтa нe cooтвeтcтвyют зaкoнy либo yщeмляют пpaвa.
BAЖНO! Ecли пo иcтeчeнию cpoкoв, выдeлeнныx для зaключeния cдeлки, ocнoвнoй дoгoвop кyпли-пpoдaжи тaк и нe cocтaвляeтcя, coглaшeниe aвтoмaтичecки aннyлиpyeтcя (пpи oтcyтcтвии пиcьмeнныx пpeтeнзий oт любoй из cтopoн).
Предварительный договор с внесением аванса
Предварительный договор такого формата часто используется, когда ситуация затрагивает рынок вторичного жилья. Он является своеобразным подтверждением того, что сделка состоится в будущем, и что владельцу уже была передана определенная сумма денег в рамках рассматриваемой сделки. Таким образом покупатель резервирует за собой право купить именно это имущество, а продавец пока приостанавливает поиск покупателя и не сможет согласиться даже на более выгодную сделку.
Иногда рассматриваемый документ заменяют на другой – договор аванса. В каком-то смысле договор аванса даже более выгоден, поскольку уже внесенная сумма может стать компенсацией, если потенциальный покупатель не сможет к концу срока действия документа собрать недостающую сумму. А покупатель остается со знанием, что присмотренное им имущество никто не перекупит, и сможет спокойно собирать деньги для завершения сделки.
Суть предварительных договоров и минимальные условия едины, но в зависимости от условий сделки могут содержать дополнительные пункты. Нюансы возникают, когда покупка жилья проходит на первичном рынке, при взятии ипотеки или с участием агентств недвижимости. Теперь немного подробнее о каждом.
Если квартиру покупают у застройщика, то между покупателем и подрядчиком заключается предварительный договор долевого участия, который регулируется федеральным законом № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года. ПДКП может оформляться в случае, когда строительная организация уже сдала объект и оформила право собственности на недвижимость.
Покупка квартиры в ипотеку означает участие банка в сделке, так как жилье переходит в залог к кредитной организации. Стороны подписывают ПДКП в трех экземплярах, один их которых передают в банк. На случай, если покупатель получает отказ в кредитовании, в предварительном договоре стоит прописать условия расторжения ПДКП, в том числе кому и в каком размере остается задаток.
Наконец, последний вариант, когда в качестве посредника при сделке выступает риэлторское агентство. В таком случае обязательно должен быть заключен договор оказания услуг, без которого сотрудничество со специалистами по недвижимости становится нелегитимным. При этом ПДКП принимает трехсторонний формат и включает обязанности посредника, в роли которого выступает агентство. Обеспечительный платеж по сделке (задаток) подобного формата проходит через риэлтора: он получает его от покупателя и выдает расписку или чек.
Что желательно указать в предварительном договоре?
Выше мы рассмотрели обязательные разделы, которые нужно указать в соглашении. Но есть и дополнительные пункты, которые прописывают в договоре, чтобы избежать проблем.
Продавец дает гарантию. В этом пункте продавец дает гарантию покупателю, что на квартиру не наложен арест и нет долгов по коммуналке и обременений. Если продавец приобретал недвижимость по сертификату материнского капитала, он гарантирует, что выделит долю несовершеннолетним детям в новой квартире и получит разрешение органов опеки на сделку.
Срок действия. В этом пункте укажите, сколько дней или до какого числа будет действовать предварительный договор. Например, если покупателю нужно собрать документы для покупки квартиры по ипотеке, достаточного месяца. Если в предварительном договоре не указан срок, по закону он действует в течение 12 месяцев.
Стоимость недвижимости. Попросите продавца заранее указать стоимость недвижимости. Например, если срок действия соглашения один месяц и цена не указана, продавец может попросить больше, чем вы договаривались.
Форма предоплаты. Укажите, в какой форме передаете предоплату за недвижимость. Это может быть задаток или аванс. Лучше вносить задаток, т. к. если сделка сорвется по вине продавца, он вернет деньги в двойном размере. Если сделка сорвется из-за покупателя, продавец оставит задаток себе. Если за квартиру внесли аванс, а сделка сорвалась по вине покупателя, продавец оставит их себе. Когда не удалось заключить сделку по инициативе продавца, он вернет аванс покупателю.
Состояние квартиры и наличие мебели. Если покупаете квартиру со встроенной мебелью и ремонтом, попросите продавца указать все детали в договоре. Напишите, что продавец квартиры оставит, а какие предметы заберет.
Правила расторжения договора. Пропишите в соглашении, при каких обстоятельствам разрешается разорвать договор без штрафов. Например, покупатель не успел собрать документы в срок, значит, сделку можно разорвать и покупатель возвращает аванс или задаток.
Как правильно разорвать предварительный договор?
В соответствии со статьей 445 ГК РФ есть несколько способов расторгнуть предварительный договор.
Обоюдное соглашение сторон. Самый простой способ разорвать предварительный договор. Стороны договариваются, что не будут заключать сделку купли-продажи, и прописывают условие: о возврате аванса или задатка.
Закончился срок действия предварительного договора. Если указали в предварительном договоре срок действия, то по истечении конкретной даты, он не имеет юридической силы. После этого не сможете предъявить никаких претензий.
Одностороннее расторжение. Такое расторжение предварительного договора возможно, если вы указали это заранее. Например, написали, что если продавец откажется от сделки, он будет обязан, выплатить компенсацию покупателю. Сумму компенсации лучше прописать заранее, чтобы не доводить дело до суда.
Расторжение предварительного договора через суд. Если одна из сторон не соглашается расторгнуть соглашение мирным путем, придется разбираться в суде. Чью сторону примет судья и как рассудит спорную ситуацию, будет зависеть от обстоятельств и пунктов, прописанных в предварительном договоре.
Гарантии и риски предварительного договора
Такой договор предоставляет продавцу и покупателю определенные гарантии. Продавец получает подтверждение того, что его квартиру купят в указанный срок за указанную сумму, а покупатель — что эта квартира будет ему продана на заранее известных условиях.
Если до указанного срока основной договор купли-продажи так и не был заключен в результате того, что одна из сторон сделки уклонялась от его заключения, вторая сторона в праве потребовать его заключения через суд. Однако сделать это можно только в течении полугода с момента неисполнения обязательств по заключению договора.
Если же основной договор не был заключен, но ни одна их сторон не подала иск, то по прошествии шести месяцев предварительный договор считается расторгнутым и теряет юридическую силу.
Что еще важно добавить в предварительный договор
Де-факто предварительный договор стоит воспринимать как главный — прописывайте в него все условия, о котором хотите договориться с другой стороной сделки. Вот необходимый минимум.
Документы-основания. Добавьте в предварительный договор информацию о том, на каком основании в продавца есть право распоряжаться квартирой. Например, это может быть договор купли-продажи с прошлым собственником. Или договор долевого участия и разрешение застройщика о том, что он не против продажи права требования на эту недвижимость.
Гарантии продавца. В этот пункт нужно включить обещание продавца о том, что квартира не обременена правами других лиц. Например, она не под арестом, не находится в залоге, не является обязательством по какому-то кредиту или другой сделке.
Если квартира куплена с помощью маткапитала, то продавец должен гарантировать соблюдение прав детей и наличие выделенных им долей. Если без маткапитала — так и напишите, что продавец гарантирует отсутствие наличие прав на долю в жилье из-за маткапитала в продаваемой квартире.
Наличие зарегистрированных лиц. В этом пункте прописывается порядок и сроки, в которые квартира освобождается от зарегистрированных там граждан.
Сюда же добавьте гарантии продавца о том, что он не умалчивает о гражданах, которые имеют право проживания в квартире, пусть и без прав собственности. Например, никто из зарегистрированных ранее не отбывает наказание в колонии, или не находится на воинской службе — такие люди выписываются из жилья, но не теряют право жить там после возвращения на «гражданку».
Цена квартиры. Укажите полную сумму, за которую планируется провести куплю-продажу.
Вот что нужно запомнить, собираясь заключить предварительный договор купли-продажи квартиры:
- Предварительный договор купли-продажи квартиры заключается, когда стороны твердо решили совершить куплю-продажу в обозримом будущем и хотят зафиксировать свои намерения на бумаге, чтобы обеспечить себе определенные гарантии.
- Обозначьте в тексте важные контрольные временные точки. Если этого не сделать, отношения автоматически аннулируются через год.
- Предварительный договор купли-продажи квартиры оформляется так, как основной. Если основной нужно удостоверять у нотариуса (например, если продавец – несовершеннолетний ребенок), то и предварительный потребует визита к нотариусу.
- Главное подробно идентифицировать квартиру. Если в ПДКП не прописано четко, о каком жилье идет речь, договор юридически считается незаключенным.
- По закону предварительный договор купли-продажи не требует расчетов, однако редко когда стороны обходятся без предоплаты.
- Предварительный договор купли-продажи квартиры гарантирует выход на сделку в будущем и налагает на подписавшихся ответственность за ее срыв.
- Аннулировать договор можно по соглашению сторон во внесудебном порядке или в одностороннем порядке – через суд. Предварительный договор также может прекратиться истечением срока.
В течение какого срока актуален?
ВАЖНО: Документ сохраняет юридическую силу до момента заключения основного договора купчей, с передачей документации по сделке в регистрирующий орган. Этот срок указывается отдельным положением, на которое контрагенты ориентируются при назначении срока проведения сделки.
Если в установленный в ПДКП срок сделка не состоялась, предварительный договор не утрачивает юридическую силу, а стороны, на его основании, получают полномочия:
- Понуждать контрагента к сделке через суд, требуя соблюдения установленных обязательств.
- Распорядиться суммой задатка, не выдав его не состоявшемуся покупателю, или затребовав его в двойном размере с несостоявшегося продавца.
Если конкретный срок сделки не назначен – договор действителен в течение года, после чего нужно завершить сделку или решить вопрос с полученным задатком (авансом), если он предоставлялся.
Как правильно составить?
В «шапке» бланка договора купли-продажи квартиры указываются следующие данные:
- Название деловой бумаги.
- Место создания (город).
- Дата создания.
В первой части основного положения указываются:
- Полное имя продавца.
- Информация о продавце (дата рождения, серия/номер паспорта, кем выдан, прописка).
- Полное имя покупателя.
- Информация о покупателе (дата рождения, серия/номер паспорта, кем выдан, прописка).
Во второй части:
- Письменное обязательство к будущей сделке.
- Подробное описание квартиры (комнаты, доли).
- Местонахождение собственности.
- Подтверждение прав собственности продавца.
Как правильно оформить условия сделки:
- Цена (прописывается цифрами и словами).
- Сумма задатка.
- Сумма сделки.
- Срок выплаты.
Цены на услуги нотариуса
Услуги нотариуса в данном вопросе являются добровольной мерой, за исключением случаев с покупкой доли. Расходы могут быть распределены равномерно или полностью возложены на покупателя. Примерная стоимость указана ниже. Для подтверждения договоров ценой равной 1 млн. рублей или менее:
- Между родственниками – 3 тысячи рублей + 0.2% от общей суммы сделки.
- Между посторонними лицами – 3 тысячи рублей + 0.4% от общей суммы.
от 1 млн. до 10 млн. рублей:
- Между родственниками – 3 тысячи рублей + 0.2% от общей суммы сделки.
- Между посторонними лицами – 7 тысяч рублей + 0.2% от общей суммы.
Свыше 10 млн. рублей:
- Между родственниками – 23 тыс. руб. + 0.1% от денежного объема свыше 10 млн. руб.
- Между посторонними лицами – 25 тыс. руб. + 0.1% от денежного объема свыше 10 млн. руб.
Задаток как средство обеспечения
Так как предварительность подразумевает под собой длящийся характер, лучше всего, чтобы оно имело обеспечение. Оно нужно и для удостоверения в серьёзности планов выполнить условия сделки.
Одним из вариантов обеспечения, может быть задаток. Что же означает, заключить предварительный договор купли-продажи квартиры с задатком?
Для продающего и покупающего, предусмотрены свои последствия, на случай если, кто-нибудь из них откажется заключать основные договорённости.
- Продающий жилое помещение может не отдавать задаток обратно, если покупатель, который его внёс, в дальнейшем отказывается от приобретения недвижимого имущества.
- Покупатель, вправе требовать возвратить задаток в двойной сумме, если продавец не желает осуществлять дальнейшие действия, нужные для отчуждения жилья.
В договоре или в приложении к нему, должно быть обязательно указано, что сделка обеспечена именно задатком. При другом развитии событий, он перестаёт быть таковым и превращается в обычную предоплату или аванс.