Договор подряда на строительство индивидуального жилого дома
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор подряда на строительство индивидуального жилого дома». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Сторонами в разных ДП могут быть физические и юридические лица и ИП. Если заказчик не против, исполнитель имеет право позвать кого-то себе в помощь. Тогда он станет генеральным подрядчиком и будет отвечать по договору и за себя, и за помощника. Работу можно сразу поручить нескольким подрядчикам, тогда каждый из них в ответе только за свою часть. По умолчанию исполнитель сам выбирает способ и выполняет задание, используя свои средства и материал, но можно прописать и другие варианты.
Договор подряда на строительство дома: суть документа
При заполнении бланка необходимо оговорить все значимые моменты, чтобы не осталось неясностей.
Важно! Не следует ничего оставлять в устном виде, все, что важно, должно быть прописано в договоре.
Поэтому, основные моменты, подлежащие отражению при оформлении договора следует описать подробнее:
- Договор должен содержать общие сведения о сторонах с указанием их личных и паспортных данных. Кроме того, договор должен включать сведения о дате подписания и месте;
- Договор должен отражать права и обязанности участников сделки. Например, обязанность заказчика вовремя доставлять материалы для избежания простоя или обязанность подрядчика бережно относиться к имуществу заказчика;
- Договор обязательно включает положения об ответственности сторон. Так, необходимо оговорить штрафы и неустойку на простой по вине заказчика и несвоевременное завершение работ по вине исполнителя;
- В договоре следует указать основания для его расторжения. Кроме того, важно прописать порядок уведомления об отказе исполнять свои обязательства.
Права и риски заказчика и подрядчика
При случайном повреждении материала, оборудования или отданной на обработку вещи риск несет та сторона договора, которая их предоставила. Если испорченным окажется результат работы — это всегда риск подрядчика. За просрочку отвечает виновная в ней сторона: за опоздание с передачей вещи — подрядчик, с приемом — заказчик.
Права на изготовленную вещь передаются заказчику. Но если он вовремя не заплатил за нее или заплатил меньше, чем договаривались, подрядчик вправе держать ее у себя, пока не получит полную сумму.
Когда материалы предоставляет заказчик, подрядчик обязан их беречь и экономить, а остатки или вернуть, или оплатить. Иногда в процессе работы выясняется, что материал не подходит для изготовления нужной вещи. Тогда исполнитель вправе потребовать, чтобы ему все равно заплатили положенное по договору, несмотря на то, что итог заказчику не понравился.
Заказчик имеет право проверить, как выполняется его задание, когда пожелает, но вмешиваться и давать распоряжения он не может. Если работа ведется слишком медленно и к назначенному сроку точно не будет закончена, заказчику разрешено разорвать соглашение и потребовать оплаты убытка.
Обе стороны вправе досрочно отказаться от исполнения договора подряда. Заказчик может сделать это без объяснения причин, но должен оплатить выполненную часть работы и убытки. Подрядчик имеет право прекратить или даже не начинать работу, если заказчик не предоставил материалы, техдокументацию или оборудование.
Не дать строителям перетянуть договор «на себя».
Заказчику следует помнить, что нанимаемые им строители гораздо лучше него разбираются в вопросах составления договоров подряда. Строители с этими бумагами работают постоянно, следовательно, для них не составит труда включить в договор безобидные – на первый взгляд – пункты, которые по факту достаточно невыгодны клиенту. В одном из договоров на строительство коттеджа, например, затаилась такая фраза: «Места вывоза мусора определяет и согласует заказчик». Используя этот пункт договора, как предлог, бригада пыталась отказаться от вывоза мусора с площадки, на том основании, что заказчик не выполнил условие, под которым подписался и не обеспечил строителям доступ на свалку. Впрочем, как замечает юрист, подобная позиция подрядчика выглядит достаточно шатко.
на строительство индивидуального жилого домаг. «» 2022 г. в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Подрядчик», с одной стороны, и гр. , паспорт: серия , № , выданный , проживающий по адресу: , именуемый в дальнейшем «Заказчик», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:
Платежи сразу и в рассрочку
Важный момент – график и схема платежей. Здесь допустимы два варианта: полная оплата по договору подряда сразу или поэтапная, когда заказчик авансирует какой-то этап строительства и прописывает это в отдельном приложении договора. Например, первый этап – строительство коробки, второй этап – подведение коммуникации, вывод канализации, третий этап – установка окон, четвертый этап – проведение электричества и т.д. «В вопросах финансирования строительства работ закон предоставляет свободу сторонам договора, главное, чтобы была указана «конечная» цена», — говорит Софья Соколова («Качкин и Партнеры»).
Но как отметил Дмитрий Котровский («Химки Групп»), все же чаще при строительстве дома практикуется стопроцентная предоплата всех работ, а приемка этапов оформляется актами.
На практике в процессе строительства возможны изменения в проекте, и смета оказывается другой. И застройщик имеет право требовать деньги сверх оговоренных в том случае, если это предусмотрено в договоре подряда, — подчеркивает Олег Сухов («Юридический центр адвоката Олега Сухова»). Например, возможно увеличение стоимости строительства, если изменена проектная документация на дом, когда договор уже подписан. Если вносятся изменения в проект дома, то между подрядчиком и заказчиком подписывается дополнительное соглашение к договору подряда, в котором описываются изменения в проекте дома, а также изменение стоимости. «Как правило, стороны договариваются о предоплате», — отмечает эксперт.
Заказчик, сделай себе удобно
Часто на строительство коттеджа заключается последовательно несколько договоров: первый на фундамент; второй – на коробку с кровлей; третий – на отделку. Особенно часто такое практикуется при строительстве домов из бревна, лафета или бруса естественной влажности.
После сооружения крыши такой дом «садится» в течение 6-12 месяцев. Поэтому, часто строители предлагают заключить один договор на коробку, а через год второй – на окончательную доделку (окна, двери, лестницы, отделка и пр.).
В то же время, как замечает Алексей Русакович, если работать по такой схеме, то высока вероятность, что на каждый новый этап будет заключаться договор с новым подрядчиком: сначала с бригадой бетонщиков, потом с бригадой монтажников и т.д.
А в результате каждый новый подрядчик будет сваливать свои грехи на недоделки, оставленные предыдущей бригадой.руководитель практики Агентства юридической безопасности «Интеллект-С» Юридически лучше заключить сразу один договор на весь комплекс работ по возведению дома, вне зависимости от того, какая технология строительства используется. Иной выбор может быть обусловлен требованиями бухгалтеров и т. п., но иногда – и нежеланием подрядчика отвечать за всю работу в целом.
Юрист Елена Хайруллина также считает, что сквозной договор более удобен для заказчика. Причём в этом договоре должно быть предусмотрено поэтапное принятие работ у строителей.
руководитель ООО «Правоведъ» Желательно, чтобы договор обязывал подрядчика сдавать скрытые виды работ заказчику на каждом этапе строительства. Хорошо, когда приёмка, как скрытых видов работ по акту, так и объекта в целом осуществляется с привлечением специалиста в области строительства и все недочеты грамотно оформляются в акте сдачи-приёмки работ с указанием принятых решений о способах и сроках устранения недостатков. При возникновении просрочки или ненадлежащем качестве работ, упомянутые пункты договора помогут гражданину взыскать неустойку со строителей.
Ещё об одном моменте, который желательно отразить в договоре, напоминает Алексей Русакович.
Договор подряда на строительство индивидуального жилого дома в 2019
Перед началом возведения жилого дома на специально предназначенном для этого земельном участке следует заключить соответствующий договор. Любые ошибки и неточности при составлении документа могут негативно сказаться на реализации проекта и явиться причиной для споров между заказчиком и подрядчиком.
По этой причине лучше доверить его составление квалифицированным юристам. В онлайн-режиме они с учётом всех норм действующего законодательства правильно составят договор строительного подряда на строительство жилого дома.
Типовой договор строительного подряда включает в себя права и обязанности сторон, момент начала и окончания строительства и некоторые иные условия.
В первую очередь заказчика должны интересовать пункты, которые связаны с качеством выполняемых работ, определением приемлемых и неизменных по окончании строительства цен, а также соблюдением первоначально оговоренных сроков выполнения работ.
От заказчика требуется своевременное перечисление денег с учётом установленного сторонами графика финансирования и приёма готового объекта. Обязанностей у исполнителя услуги намного больше и уместить их в несколько пунктов договора невозможно.
Именно по этой причине договор подряда строительства жилого дома включат пакет приложений, к которым относятся:
- смета материалов и их спецификация;
- график выполнения работ и их оплата;
- подробно изложенная проектно-сметная документация с рабочим архитектурным проектом.
Все эти дополнения должны быть согласованы с заказчиком до момента подписания договора. Именно в этом случае можно будет постоянно контролировать процесс работы, её качество и предъявлять претензии за нарушение установленных сторонами сроков.
Цена в договоре и порядок ее оплаты. Смета
Цена не относится к числу существенных условий договора подряда на строительство жилого дома, однако на практике стороны уделяют этому условию большое внимание. Обычно практикуется указание твердой цены, включающей в себя стоимость материалов и непосредственно вознаграждение подрядчика (пп. 2, 4 ст. 709 ГК РФ).
Так как строительство дома предполагает целый комплекс технически сложных работ, целесообразно сформировать также подробную смету, которая является приложением к договору (п. 3 ст. 709 ГК РФ). Ее наличие позволяет контролировать соответствие авансовых выплат каждому этапу работ, а также удобно при досрочном расторжении договора.
По общему правилу, установленному ст. 711 ГК РФ для договоров подряда, стоимость подлежит выплате только по окончании строительства. В отношении строительного подряда законодатель скорее отдает приоритет в регулировании вопроса о порядке оплаты договору (ст. 746 ГК РФ). На практике в подавляющем большинстве случаев подрядчик предлагает выплатить ему аванс (-ы). Такой платеж позволяет подрядчику оперативно осуществить закупку материалов и оборудования для начала работ, в чем заинтересован и заказчик.
Распространенная в настоящее время практика установления цены в расчете за 1 кв. м очень проста и не требует сложных подсчетов, формирования сметы и т. д. Но в случае досрочного расторжения договора и прерывания строительства неудобна и создает путаницу в подсчетах, какая сумма аванса отработана, сколько материалов потрачено на данном этапе.
Нюансы в договорах подряда на строительство частных индивидуальных жилых домов
Вы можете вести диалог о включении дополнительных разъясняющих формулировок в документ. Адекватный Подрядчик навстречу пойдет. До тех пор, пока правки не начнут нарушать отлаженную годами методику проведения работ. Так же договор на строительство индивидуального жилого дома не должен ущемлять его финансовый интерес. Совсем без авансов не будет строить никто.
Нормальным считается авансирование Подрядчика за работы, на которые много леса или других материалов с его стороны идет. Однако аванс не стоит более 50% платить и только от сметной стоимости предстоящего этапа работ. Где материальной составляющей мало или нет (работы по крыше, сборка) предоплат не должно быть. Иначе перед вами не Подрядчик, а Посредник (Перекуп).
В документе должна быть отсылка на проект. Работы должны проходить исключительно на основе заверенной обеими сторонами проектной документации. Для небольшого объекта будет нужен как минимум эскизный проект дома. Но, от двоякого толкования (соответственно недопонимания между сторонами) избавит только подробный полноценный проект.
Преимущества официальных строительных компаний
Наша компания предлагает своим заказчикам прозрачные условия подписания договора подряда, сразу оговаривая стоимость работ и сроки сдачи объекта. Мы в состоянии взять на себя риски и гарантируем клиенту возмещение материальных потерь при невыполнении нами условий заключенного договора.
У нас имеется официальный допуск к выполнению всех строительных работ, так как в нашей компании есть:
- необходимое оборудование, техника, инструменты, соответствующие действующим стандартам;
- штат квалифицированных сотрудников;
- доступ к информативно-справочным ресурсам строительной отрасли.
Приложения к договору подряда
Кроме договора следует оформить ещё несколько бумаг. Если ремонт ведётся по дизайн-проекту, этот проект следует подписать обеим сторонам и оформить, как приложение к договору. Ещё одним приложением должна стать смета на проведение работ и покупку материалов. Обычно в смету включаются только черновые материалы, так как обои, ламинат, плитку и прочую отделку почти всегда покупает сам заказчик.
Как правило, окончательный вариант договора подписывается после составления сметы.
По окончании ремонта подрядчик сдаёт готовую работу заказчику. При этом оформляется акт приёмки работ. Если договор предусматривает приёмку работы поэтапно, то на каждом этапе оформляется отдельный акт. В одной из ближайших публикаций Ремонт.Divandi расскажет о том, как что следует учесть при подписании акта выполненных работ.
Договор подряда на строительство объекта
- Контроль над соответствием документации законодательству;
- Договор предусматривает все возможные аспекты;
- Контроль соблюдения технических стандартов.
Договор на строительство дома: почему нужен и заказчику, и подрядчику, нюансы составления
Когда нет возможностей и (или) желания строиться своими руками, но есть финансовая возможность обратиться к профессионалам, дом заказывают под ключ или только теплый контур (коробка, крыша, остекление, двери). Профильные услуги оказывают как строительные компании всех мастей, так и частные бригады. Сегодня и при небольшом объеме работ с привлечением исполнителя все оформляют документально, логично, что и договор подряда на строительство дома – обязателен. Вообще без договора не работают даже мошенники, чтобы не «спалиться», но и его наличие далеко не всегда гарантирует взаимовыгодное сотрудничество сторон. Для многих компаний эта бумага, скорее, официальный способ поставить заказчика в заведомо невыгодное положение. Тогда как все аспекты договора регламентируются законодательством и при условии правильного составления, он защищает и заказчика, и подрядчика. Не только поиск и тщательный выбор исполнителя, но и заключение с ним правильного, а не кабального договора – важнейший этап строительства. Разберемся, почему договор нужен обеим сторонам, какие законы помогут отстоять свои права еще на этапе его заключения и какие пункты обязательно должны входить в этот документ.
Законодательное регулирование
Взаимодействие между заказчиком, в качестве которого выступает физическое лицо (частник) и подрядчиком, являющимся юридическим лицом (строительная компания), регулируется Гражданским Кодексом Российской Федерации. Конкретно – часть вторая, раздел IV (отдельные виды обязательств), глава 37, статьи с 740 по 757. В них подробно рассматривается и само понятие договора строительного подряда, и риски сторон, и страхование, и техническая документация (внесение изменений в техническую документацию), и обеспечение строительства, и оплата, и ответственность сторон, и гарантийные обязательства, и остальные аспекты сотрудничества. В статье 740 упоминается подрядчик и подразумевается строительная компания, обязующаяся в установленный срок построить оговоренный объект, но без какой-либо конкретики. То есть, договор строительства дома физическим лицом (бригадой), заключаемый между заказчиком частником и частником же подрядчиком, тоже может считаться договором строительного подряда и составляется аналогично. Договора, предлагаемые подрядчиками заказчикам, всегда содержат параграф с пояснением, что построенный дом должен соответствовать действующим нормативам и правилам. Но чтобы в дальнейшем ни подрядчик не смог оправдать допущенные огрехи, ни заказчик их преувеличить, стоит конкретизировать.
В этом разделе договора предусматривается порядок сдачи и оплаты выполненных работ.
Первоначально стороны оговаривают величину аванса, предоставляемого заказчиком подрядчику (в основном на приобретение материалов). Величина аванса может быть произвольной, оговаривается сторонами до начала работ и обычно составляет от 10 до 50% от общей стоимости работ.
Далее оговаривается порядок оплаты заказчиком промежуточных этапов выполненных работ. Это может быть либо ежемесячная оплата за фактически выполненный объем работ (акт-форма № 2 — «процентовка»), либо график фиксированных платежей в оговоренные сторонами сроки.
В договоре подряда необходимо также оговорить порядок сдачи подрядчиком выполненного объема работ – форму уведомления подрядчиком заказчика о выполненных работах, сроки приемки заказчиком предъявленных работ, порядок разрешения спорных моментов, возникающих в процессе приемки работ.
1. Если объект строительства до его приемки заказчиком погиб или поврежден вследствие недоброкачественности предоставленного заказчиком материала (деталей, конструкций) или оборудования либо исполнения ошибочных указаний заказчика, подрядчик вправе требовать оплаты всей предусмотренной сметой стоимости работ при условии, что им были выполнены обязанности, предусмотренные п. 1 ст. 716 ГК РФ (ст. 741 ГК РФ), а именно: подрядчик немедленно предупредил заказчика и до получения от него указаний приостановил работу при обнаружении:
- непригодности или недоброкачественности предоставленных заказчиком материала, оборудования, технической документации или переданной для переработки (обработки) вещи;
- возможных неблагоприятных для заказчика последствий выполнения его указаний о способе исполнения работы;
- иных не зависящих от подрядчика обстоятельств, которые грозят годности или прочности результатов выполняемой работы либо создают невозможность ее завершения в срок.
Подрядчик, не предупредивший заказчика об указанных обстоятельствах либо продолживший работу, не дожидаясь истечения указанного в договоре срока, а при его отсутствии — разумного срока для ответа на предупреждение или несмотря на своевременное указание заказчика о прекращении работы, не вправе при предъявлении к нему или им к заказчику соответствующих требований ссылаться на указанные обстоятельства.
2. Подрядчик вправе потребовать от заказчика:
- пересмотра сметы, если по не зависящим от него причинам стоимость работ превысила смету не менее чем на 10%. Пересмотр сметы осуществляется на основании ст. 450 ГК РФ, т.е. по правилам, установленным для расторжения и изменения договора;
- возмещения разумных расходов, которые понесены им в связи с установлением и устранением дефектов в технической документации.
3. Подрядчик вправе отказаться от договора строительного подряда и потребовать от заказчика уплаты цены договора пропорционально выполненной части работ в случае обнаружившейся невозможности использования предоставленных заказчиком материалов или оборудования без ухудшения качества выполняемых работ и отказа заказчика от их замены.
4. Если договором строительного подряда прямо не запрещено выполнение отдельных работ или всего объема работ третьей стороной, подрядчик вправе заключать с иными организациями договор субподряда.