Как проходят сделки с эскроу-счетами?
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как проходят сделки с эскроу-счетами?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Процедура оформления переуступки происходит следующим образом: между дольщиком и покупателем заключается соответствующий договор со ссылкой на ДДУ, в документе указываются характеристики объекта недвижимости, стоимость, а также фиксируется факт выполнения дольщиком своих финансовых обязательств перед застройщиком.
Как говорят опрошенные «РБК-Недвижимостью» эксперты, сейчас случаи недобросовестности продавцов при переуступке встречаются все реже, но перед сделкой все-таки необходима проверка по ряду факторов. По словам председателя совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирины Доброхотовой, минимальный чек-лист для покупателя жилья по договору цессии включает в себя следующие пункты:
- во-первых, покупателю необходимо проверить, внес ли дольщик все платежи по ДДУ. Для этого нужно запросить у застройщика справку об исполнении финансовых обязательств и квитанции на общую сумму ДДУ у продавца;
- во-вторых, ДДУ должен быть зарегистрирован в ЕГРН, это можно проверить по штампу на оригинале договора или заказать выписку из ЕГРН на земельный участок, на котором ведется строительство дома;
- в-третьих, необходимо удостовериться в отсутствии залога прав по ДДУ. Об этом свидетельствует штамп на оригинале ДДУ, содержащий слова «произведена государственная регистрация залога прав по ДДУ» или «произведена государственная регистрация ипотеки». Отсутствие залога также можно проверить в выписке ЕГРН;
- в-четвертых, следует проверить самого продавца. Нужно узнать, не является ли продавец банкротом, фигурантом судебных дел, не имеет ли долгов у судебных приставов и действителен ли его паспорт. Эту информацию можно получить на сайтах городского суда, Федеральной службы судебных приставов, Единого федерального реестра сведений о банкротстве, Главного управления по вопросам миграции МВД России.
Как оформить договор продажи квартиры по переуступке: пошаговая инструкция
Начинают процесс переуступки прав на квартиру с изучения текста исходного договора долевого участия. Нужно проверить, прописана ли там возможность переуступки и надо ли получать согласие со стороны застройщика. Если возможность есть, стороны заключают между собой договор — в нём указываются параметры недвижимости и цена сделки, а также приводится ссылка на ДДУ.
«Если квартира или апартаменты приобретались в ипотеку, то возможны два варианта: продавец должен подтвердить выполнение своих финансовых обязательств или в договор включаются положения о переходе долга. Затем подписываются все документы, производятся расчёты, и договор направляется на регистрацию в Росреестр», — рассказывает управляющий партнёр компании «Метриум» Надежда Коркка.
Как купить квартиру по переуступке в ипотеку
Теперь рассмотрим, как происходит оформление такой покупки. Для начала нужно убедиться, что сделка вообще возможна. Для этого нужно прочесть действующий ДДУ продавца. Если там есть запрет на переуступку, сделка невозможна в любом случае. Кроме того, в договор может быть внесен пункт о том, что такая продажа должна согласовываться с застройщиком, необходимо получение разрешения от него.
Второй важный момент — если продажа по переуступке возможна, нужно узнать у застройщика, какие банки аккредитовали дом. К ним и можно обратиться для оформления ипотеки. Бывают обратные ситуации, когда, обращаясь в банк, вы получаете возможность ознакомиться с перечнем партнеров-застройщиков, у которых можно приобрести жилье.
Важно! Прежде чем обратиться в банк, изучите его требования к заемщику, пакет необходимых документов. Требуется первый взнос — минимум 15–20% от стоимости недвижимости.
Эскроу на вторичке вместо банковских ячеек и аккредитивов
Совершение сделки через эскроу-счета допускается не только при приобретении жилья в новостройке, но и на вторичном рынке. В последнем случае эскроу служит альтернативой открытию привычной банковской ячейки или аккредитиву и в отличие от этих способов гарантирует транзакцию.
Чтобы решить, как оплачивать сделку, стоит понимать суть всех возможных вариантов расчета.
Банковская ячейка представляет собой небольшой сейф, сдаваемый кредитным учреждением в аренду. По своему желанию клиент вправе разрешить доступ к ячейке третьему лицу и поместить туда необходимую для оплаты сделки сумму, которую продавец сможет забрать после оформления покупателем права собственности. Предусмотренный этой сделкой наличный расчет не позволит использовать банковскую ячейку для передачи денег юрлицу.
При аккредитиве, как и в случае с эскроу, речь уже идет о безналичном расчете, плюс банк берет на себя обязательства посредника между своим клиентом и получателем денег. Покупатель жилья перечисляет средства на счет, который банк блокирует. Деньги переводятся продавцу лишь после завершения сделки. Однако при этом способе расчета банк является лишь условным посредником, а не эскроу-агентом, ответственным за выполнение условий по соглашению. Да и деньги на аккредитиве не застрахованы Агентством по страхованию вкладов (АСВ).
Возвращаясь к эскроу при покупке вторички, сделка по этой схеме предполагает те же этапы, что и при покупке жилья в новостройке. Главное отличие – деньги со счета получает не застройщик, а продавец. Для этого бывший владелец квадратных метров должен предоставить в банк выписку из ЕГРН, которая подтвердит переход права собственности от продавца покупателю.
Благодаря эскроу продавец гарантировано получит деньги, а покупатель – защиту от мошенников, которые могут тянуть с передачей права собственности, не обладать необходимыми правами для сделки, скрывать законных наследников и продавать жилье нескольким лицам.
Ответы на вопросы читателей
«Эскроу» — как расшифровать это слово, где ставить ударение?
Термин «эскроу» пришел в русский язык из английского (escrow – «условный», в бизнес-терминологии – «условное депонирование»). Означает внесение денег на хранение для третьего лица с предоставлением ему доступа только при выполнении определенных условий. Ударение в русском слове, как и в английском, ставится на предпоследний слог: «эскрОу».
Эскроу-счета — что это для застройщиков? Для покупателей выгода очевидна, а что такая система дает строителям?
Эскроу-счета для дольщиков застройщик может открыть только в том банке, который предоставит кредит на строительство. Соответственно, строительная компания будет гарантированно располагать необходимыми для возведения дома средствами. Да, они недешевые, но застройщик уже не так зависит от продаж квартир, может выстраивать более долгосрочную маркетинговую кампанию таких продаж.
Основания для срыва банком уступки по эскроу
Законом предусматривается ряд условий, когда банк дает отказ в проведении операций, если есть подозрение, что клиентом используются услуги банка в запрещенных целях, например для отмывания денег. Отказ может быть получен и при заключении соглашения с первоначальным дольщиком, и при переуступке новому лицу. Банком проверяется новый дольщик и операция уступки для уверенности, что нарушения отсутствуют.
Право отказа банка по заключению договора на эскроу с новым клиентом или даже расторжение договора с существующим владельцем эскроу счета определяются пунктом 11 статьи 15.5 Федерального закона № 214-ФЗ со ссылкой на нормы о противодействии отмыванию денег. Будут достаточными подозрения, что настоящей целью по заключению договора эскроу служит легализация преступных доходов или финансирование терроризма.
Здесь банк не возмещает убытки дольщика. Отказ и расторжение договора на эскроу закреплены ст. 7 Федерального закона № 115-ФЗ «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем».
Банковский отказ в обслуживании счета эскроу кого-то из дольщиков или цессионария по уступке застройщика может повлечь отказ по исполнению заключенного ДДУ. Невостребованная денежная сумма должна быть возвращена первоначальному дольщику. Практика показывает, что их получение или перевод в иной банк часто влекут затруднения при обнаружении нарушений норм закона о противодействии легализации денежных средств.
Чтобы понять выгоды введения обязательного использования подобных счетов, нужно разобраться, что это и узнать особенности нового способа вклада в долевое строительство. Под термином понимается специальный счет в банке, на который дольщик переводит денежную сумму, обозначенную в договоре с девелопером. Они не передаются застройщику до момента сдачи жилья в эксплуатацию и выдачи ключа от новой квартиры вкладчику. Подобный сделка похожа на аккредитив — банк “замораживает” средства, и выступает в качестве гарантии защиты денег граждан. Однако есть и отличия:
- Расторгнуть договор можно на основании дополнительных условий, прописанных в соглашении. Одностороннее аннулирование соглашения со стороны внесшей деньги стороны без уведомления второго участника сделки, как в случае с аккредитивом, не допускается.
- Отдельно прописывается время, когда девелопер получит расчет — заблокированные при заключении договора о долевом строительстве средства.
- Упрощена процедура открытия счета. Оно производится автоматически, тогда как для аккредитива предусмотрен ряд финансовых формальностей, усложняющих использование подобных сделок.
Переход на эскроу-счета начался еще в 2018 года. Но застройщиков подобная возможность не привлекает. На 1 ноября 2018 года по всей России возводилось всего 9 объектов с применением эскроу-счетов, сообщает Национальное объединение застройщиков жилья. С какого числа девелоперов обязали проводить сделки только с участием финансовых организаций в качестве посредника? 1 июля 2019 года станет отправной датой нового способа взаимодействия дольщиков и застройщиков. Со дня, когда вступает в силу изменение ФЗ №214-ФЗ, эскроу-счета становятся обязательными. Разница между прошлым механизмом сотрудничества с застройщиком и текущим очевидна. Девелопер не получит деньги вкладчиков, пока не выполнит обязательства по ДДУ. Соответственно, граждане смогут вернуть деньги, если обстоятельства не позволяют фирме закончить строительство обещанного дома.
Особенности эскроу-счетов
В России их начали применять с 2014 года. Однако в 2018 году были приняты изменения к Закону о долевом строительстве, застройщиков обязали применять эскроу-счета в обязательном порядке. Тем самым им запретили напрямую использовать средства участников долевого строительства.
Изменения вызвали недовольства среди застройщиков, но около 120 тысяч обманутых дольщиков, которых насчитали на 2017 год, требовали реагирования Законодателя. Принятые меры как раз направлены на то, чтобы обезопасить средства вкладчиков, сделать максимально невозможным попытки лишить их сбережений.
Нововведение выполняет и другую функцию – повышение доверия к строительным компаниям, участию в долевом строительстве. Как подсчитали эксперты, у населения на руках находится до 20 трлн р., а за время существования Закона о долевом строительстве ими было потрачено по договорам долевого участия (ДДУ) до 3,5 трлн р. Потенциал для роста есть, он существенный, способен запустить экономический подъем в масштабах всей страны.
Принудительное введение эскроу-счетов в расчеты между застройщиком и дольщиком снимает опасения последних, делает для них сделку безопасной. Переходной период установлен до 1 июля 2019 года. С этой даты все застройщики обязаны перейти на эскроу при расчетах.
В чем суть переуступки?
Возведение многоэтажного дома занимает несколько лет, и цена за «квадрат» постепенно растет по мере приближения строительства объекта к сроку сдачи. Квартира на этапе котлована обходится дешевле, чем на последующих стадиях — именно в этот момент инвесторы предпочитают покупать квартиру с целью последующей ее продажи. Когда квартира перепродается до момента ввода дома в эксплуатацию — заключается особая сделка – переуступка прав требования (договор цессии).
Главное, что должен понимать покупатель — это то, что он приобретает не саму квартиру, а право требования на неё. То есть ему переходят не только права на получение квартиры, но и риски, которые он несет при вложении средств в строящийся объект, а также обязательства по исполнению договора долевого участия.
Чем полезен эскроу-счет при участии в долевом строительстве?
Эскроу-счета могут с успехом использоваться при любых сделках, но особую роль они могут сыграть при участии в долевом строительстве.
В случае наличия заключенного договора долевого участия (ДДУ) роли распределяются следующим образом:
- депонент – дольщик;
- бенефициар –застройщик;
- эскроу-агент –банк, либо иная финансовая организация, кредитующая застройщика.
Между сторонами и банком заключается трехсторонний договор. Внесенные на счет средства изначально принадлежат депоненту-дольщику, но после выполнения условий договора застройщиком (например — сдача дома в эксплуатацию) право использования счета переходит от депонента к бенефициару.
Как свидетельствует практика, не всегда казахстанские застройщики, даже имея на руках гарантию АО «Казахстанская ипотечная компания» (напомним, ФГЖС прекратил свое существование 27.10.2020 г.) вовремя и с должным качеством сдают объекты в эксплуатацию. Механизм эскроу-счетов позволит защитить интересы дольщиков, но вместе с тем требует от застройщика вложения в строительство личных либо заемных средств, что ограничивает круг возможных застройщиков.
На текущий момент прорабатывается вопрос об обязательном внедрении эскроу-счетов в Казахстане для расчетов по ДДУ.
Если инициатива будет одобрена на законодательном уровне, сделка по ДДУ с использованием эскроу-счета будет проходить по следующим этапам:
1. Покупатель недвижимости предоставляет банку ДДУ и открывает счет эскроу;
2. Застройщик предоставляет в банк правоустанавливающие документы;
3. Банк, покупатель и застройщик подписывают трехсторонний договор, с указанием условий перехода права на денежные средства и срока.
4. Покупатель пополняет счет эскроу на сумму, которую должен передать застройщику после заключения сделки купли-продажи.
5. Продавец и покупатель без участия банка проводят сделку купли-продажи.
6. Застройщик предоставляет в банк акт выполненных работ и документы на ввод дома в эксплуатацию.
7. Банк проверяет предоставленные документы и переводит право пользования счетом эскроу от покупателя к продавцу.
8. Застройщик получает право снять средства со счета и перечислить их на свой счет. Счет эскроу закрывается.
Дольщик при использовании эскроу-счета получает следующие преимущества:
- гарантия сдачи дома в эксплуатацию или возврат средств;
- открытие счета эскроу, как правило, дешевле, чем аккредитив;
- на счет эскроу можно переводить деньги безналичными платежами, что удобнее и безопаснее, чем наличный расчет.
В чем особенности бухгалтерской модели учёта по счетам эскроу?
Учёт по счетам эскроу отличается от рядовых банковских счетов. Средства на нём для застройщика не являются активом, однако их всё равно необходимо учитывать и отражать на забалансовых счетах (Письмо Минфина № 03-11-06/2/86786 от 11 ноября 2019 г.).
В бухгалтерском учете застройщик может использовать забалансовый счет 008: «Обеспечения обязательств и платежей полученные» с выделением аналитических субсчетов для каждого дольщика и строительного объекта.
Все этапы возведения застройщик финансирует либо из собственных ресурсов, либо за счёт целевого кредита. Доход застройщика определяется по цене договора, а себестоимость включается в затраты.
Размер выручки регулируется условиями договора долевого участия и равен цене, указанной в договоре. Величина понесенных застройщиком расходов на строительство собирается по дебету счета 08 «Вложения во внеоборотные активы». Сумма прибыли в данном случае будет равна разнице между договорной ценой и фактическими строительными издержками.
Раньше средства дольщиков учитывались как средства целевого финансирования. С введением эскроу-счетов такой механизм перестал работать. Доходы и расходы застройщикам следует учитывать в общеустановленном порядке, поскольку иных специальных норм для застройщиков гл. 25 НК РФ не установлено.
При этом, выручка от реализации рассчитывается исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные товары (работы, услуги) или имущественные права, выраженные в денежной и (или) натуральной формах (п. 2 ст. 249 НК РФ). В расходах учитывается налоговая себестоимость объекта строительства, сформированная из прямых расходов застройщика (ст. 318, 319 НК РФ).
Налог на добавленную стоимость (НДС) взимается со всей стоимости возведённого объекта в соответствии с договором и актом приемки-передачи.
Однако по нормам пп. 22-23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ, если застройщик сдаёт в эксплуатацию жилую недвижимость, он получает право на освобождение от НДС. Речь идёт о помещениях, в которых на постоянной основе могут проживать граждане (физические лица). А вот для гостиниц и апартаментов, без права на постоянную регистрацию такая льгота не предусмотрена.
Если застройщик единовременно возводит и жилые, и нежилые объекты, расходы и доходы по ним следует отражать в учете обособленно. Такое требование применительно к НДС закреплено нормами ст. 149 НК РФ.
Стоит отметить, что в будущем средства дольщиков на эскроу-счетах могут изъять из базы налога на прибыль застройщиков как средства целевого финансирования. Подобные поправки в Налоговый кодекс предложили в Минфине России. Предполагается, что закон может вступить в силу в январе 2021 года.
Ответственность за нарушение порядка привлечения денежных средств участников долевого строительства
За нарушение порядка привлечения денежных средств граждан для долевого участия в строительстве предусмотрена административная и уголовная ответственность. Так, статья 14.28 Кодекса об административных правонарушениях предусматривает: «Привлечение денежных средств гражданина, связанное с возникающим у гражданина правом собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, который на момент привлечения таких денежных средств гражданина не введен в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, лицом, не имеющим в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан в нарушение требований, установленных указанным законодательством, если эти действия не содержат уголовно наказуемого деяния — влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц — от пятисот тысяч до одного миллиона рублей». Статья 200.3. УК РФ: «1. Привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований законодательства Российской Федерации об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в крупном размере — наказывается обязательными работами на срок до трехсот шестидесяти часов, либо исправительными работами на срок до одного года, либо принудительными работами на срок до двух лет, либо лишением свободы на тот же срок с ограничением свободы на срок до одного года или без такового».
Как заключается договор переуступки?
При переуступке заключается трёхсторонний договор: новый покупатель, переуступщик и застройщик. Документ регистрируют в информационной системе «КазРеестр» (если средства дольщиков привлечены законно).
«Покупатель приобретает в отделе продаж право требования на квартиру в строящемся доме. С ним застройщик заключает первичный договор. На этапе котлована цены ниже, чем к концу строительства. На этом можно зарабатывать (в пределах 10-15%), но у нас таких предпринимателей немного. В основном берут для себя и редко перепродают», – говорит Нина Лукьяненко.
Для заключения сделки необходимо разрешение застройщика. Поэтому в первую очередь нужно получить его согласие. При этом застройщик может потребовать дополнительную компенсацию на переоформление. Если квартира в ипотеке, то нужно разрешение банка-залогодержателя. Если продавец в браке – разрешение на продажу от супруга.
«В ЦОНе регистрируется объект недвижимости, когда он уже сдан в эксплуатацию. А в данном случае, когда человек приобретает только строящийся объект, он покупает не недвижимость, а движимое имущество. Если деньги дольщиков были ранее привлечены незаконным путём (у застройщика не было ни разрешения акимата, ни гарантии ФГЖС. – Авт.), то ни о какой регистрации не может быть и речи. Такие сделки заверяются у нотариуса», – отмечает Нина Лукьяненко.
Как проверить надёжность застройщика?
Покупателю нужно обращать внимание на репутацию застройщика, количество замороженных объектов, сроки, в которые он обязался сдать дом и на изменение площади квартиры.
«Первый договор долевого участника будет являться приложением ко всем документам. Часто бывает, что в сроке ввода указана дата, которая уже истекла, а объект не построен. Нужно понимать, что вы покупаете переуступку на недвижимость у застройщика, который не выполняет своевременных обязательств. При переуступке должно появиться допсоглашение, где застройщик берёт на себя другие обязательства по срокам», – говорит Нина Лукьяненко.
В договоре обязательно указывается ответственность сторон.
«Как правило, такие договоры застройщики составляют в свою пользу. То есть там много неустоек, если вовремя не рассчитался покупатель, и минимум, если компания. Вы тоже вправе потребовать от застройщика выплаты неустойки. Чтобы максимально себя обезопасить, откажитесь от обтекаемых фраз. Например, «должен передать в течение двух месяцев с момента подписания акта приёмочной комиссии». Когда покупатель читает, ему кажется, что сроки есть. Но на самом деле там нет конкретных сроков», – говорит Нина Лукьяненко.
Ещё один важный пункт договора – изменение площади квартиры.
«Одно дело приобретать проектную площадь, и другое – по факту. Кто будет делать доплаты, если площадь будет меньше? Как будет считаться площадь: по внутреннему или по внешнему периметру? Входят ли внутренние перегородки, балконы и лоджии? Нюансов много. Для того, чтобы составить грамотный договор, стоит обратиться к юристу. Главное, чтобы человек понимал, на что он подписывается», – заключила Нина Лукьяненко.
Если к делу подходить грамотно, тщательно проверять документы и выбирать максимально надёжного застройщика, можно или сэкономить значительную сумму при покупке жилья, или заработать на переуступке. Главное – консультироваться с грамотным юристом и быть придирчивым к формулировкам в договоре.
На что обратить внимание при заключении сделки?
Прежде, чем заключить договор, необходимо проверить надёжность продавца и застройщика.
Сделать это можно следующим образом:
1) Необходимо удостовериться в отсутствии долговых обязательств переуступщика перед застройщиком. Для этого надо попросить продавца предоставить документы, способные подтвердить оплату суммы, которая указана в договоре долевого участия. Также, справку об отсутствии долга можно запросить у застройщика.
2) Проверьте легальность самого застройщика. Для этого ознакомьтесь с данными о разрешении на строительство, изучите проектную декларацию, а также убедитесь, что застройщик официально зарегистрированное юридическое лицо.
Следующий важный момент – не соглашайтесь на оплату покупки до подписания договора. В случае передачи денежных средств без заключения сделки – высок риса попасть в сети мошенников и потерять деньги.
Также, стоит обратить внимание на репутацию застройщика. Узнайте информацию о сроках сдачи и о возможной заморозке строительства других его объектов.
Внимательно изучите первичный договор дду. Обратите внимание на пункты о предполагаемой и фактической площади жилья, о возможных строительных дефектах, о том, входят ли в указанную жилую площадь дополнительные перегородки, балконы и лоджии.
Сделка о переуступке прав требования может стать хорошим вариантом для выгодной покупки жилья, если учесть все нюансы и внимательно подойти к процессу оформления документов. Помните, лучше потратить время на дополнительную проверку всех документов заранее, чем потом пытаться отстоять свои права в суде!
Что такое ЭСКРОУ счет в ДДУ
ЭСКРОУ в ДДУ – это счет, на который участник долевого строительства перечисляет средства, предназначенные для расчетов с застройщиком. Таким образом в отношениях между строительной компанией и приобретателем строящейся недвижимости появляется третья сторона – агент, в качестве которого выступает банк.
Важно! Договор ЭСКРОУ не подлежит обязательному нотариальному удостоверению.
Обязанность по применению ЭСКРОУ счета прописана в статье 15.4 Федерального закона, зарегистрированного под номером 214. Надо отметить, что не все банки имеют возможность выступать в качестве эскроу-агента. Их перечень определяется на законодательном уровне. Ознакомиться со списком можно на официальном сайте Центробанка России.