Особенности расчёта дополнительной платы за труд по совмещению

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Особенности расчёта дополнительной платы за труд по совмещению». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Работник при подписании дополнительного соглашения должен знать все условия совмещения. При этом работодатель не вправе изменить сумму доплаты в меньшую сторону в одностороннем порядке. Все изменения должны производиться только с заключением нового дополнительного соглашения.

Любая из сторон может досрочно прекратить действие договоренностей, уведомив другую сторону об этом не позднее, чем за три дня, письменно. Они автоматически прекращаются при истечении срока действия соглашения.

Совмещение должности руководителя организации имеет свои особенности. В частности решение об этом, а также согласование соответствующей доплаты производится органом, который имеет полномочия назначать руководителя на должность и заключать с ним трудовой договор.

Очередной отпуск предоставляется работнику в соответствии с графиком, утвержденным по его основному месту работы.

Что есть совмещение и чем оно отличается от совместительства?

Под совмещением подразумевается исполнение сотрудником по просьбе руководства дополнительных к основной работе обязанностей в течение своего трудового дня. Такая ситуация возникает обычно в случае, когда необходимо исполнять работу отсутствующего по разным причинам работника параллельно с выполнением своей основной работы. График работы этого сотрудника становится более плотным.

Необходимость в совмещении возникает обычно в случаях:

• ухода замещаемого сотрудника в отпуск;
• на время больничного листа работника;
• отсутствия работника по семейным обстоятельствам;
• при других обстоятельствах.

Иногда путают понятия совместительство и совмещение, думая, что это синонимы одного и того же понятия. В действительности они имеют разное значение.

В соответствии с положениями ст. 60.2, а также в рамках ст. 151 ТК РФ, работодатель обязан внести в соглашение о внутреннем совмещении должностей пункт об оплате трудовых обязанностей.

Обычно размер доплаты обговаривается до момента подписания соглашения, так как работник и работодатель должны прийти к общему знаменателю в вопросе выплаты заработной платы за выполнение дополнительных обязанностей. С одной стороны, работодателю требуется сотрудник, готовый выполнять поручения, с другой – работник может отказаться от исполнения обязанностей, если его не устроит размер доплаты.

Оплата может назначаться в зависимости от:

1. Характера выполняемой работы.
2. Психоэмоциональной и физической нагрузки, которую должен выдерживать работник.
3. Сложности исполнения обязанностей, в том числе умственной.

Порядок оплаты при совмещении должностей

Об особенностях оплаты труда при совмещении должностей рассказывает статья 151 ТК РФ. Статья не устанавливает конкретных норм, разрешая устанавливать размер доплаты по соглашению сторон с учетом характера и объема выполняемой по совмещению работы.

На практике размер оплаты за совмещение может быть установлен как в абсолютном значении (в рублях), так и в процентном соотношении к окладу, причитающемуся по штатному расписанию сотруднику в должности, по которой происходит совмещение. При этом верхних значений по оплате не предусмотрено, но косвенно таким ограничением может служить, например, объем средств, запланированных на оплату совмещения.

Важно также помнить, что оплата за совмещение облагается налогом на доходы физических лиц и страховыми взносами, включается в средний заработок во всех необходимых случаях, а также учитывается при расчете больничных выплат и пособий по беременности и рождению ребенка.

Ст 151 ТК РФ совмещение должностей в редакции 2021 года

В большинстве организаций возникает вопрос, связанный с расширением количества филиалов, либо общим ростом объемов работы. Не всегда при этом необходимо привлекать дополнительный персонал, во многих случаях компании справляются своими силами.

При этом действующие сотрудники параллельно выполняют другую работу, если к этому располагает профессия либо текущие обязанности.

Такой формат работы именуется совмещением и его допускает 151 статья Трудового Кодекса Российской Федерации. Каких либо специальных условий она не предусматривает, но работодатель обязан выплатить задействованному специалисту доплату. Очень часто этот тип трудовых взаимоотношений возникает, когда один из сотрудников временно отсутствует.

Дополнительное время работы обязательно оплачивается.

151 статьёй Трудового Кодекса предусматривается дополнительная оплата «лишнего труда». Здесь интересы рабочего расходятся с интересами нанимателя.

Труженик желает получить достойную зарплату за излишнее напряжение. Интересы администрации сводятся к экономии.

Сотруднику нужно знать, как правильно оформляются дополнительные виды труда. Это поможет ему соблюсти свои интересы и избежать трений.

Наёмный рабочий следит за оформлением дополнительного труда и не приступает к нему, пока не убедится в правильности этого действия. Иначе дальше доказать свои права ему будет очень сложно.

Не следует забывать, что все три описанных выше вида деятельности должны осуществляться в основное рабочее время. Если работа делается после смены, то это другой вид совместительства. Он регулируется в статье 60.

Сотрудник всегда должен помнить о следующих важный моментах:

1. Совмещение и замещение – это разные термины. Замещается вакансия, а совмещается деятельность временно отсутствующего коллеги;
2. Совмещаемая работа делается единовременно с основной. Любая трудовая деятельность, осуществляемая после работ, определенных договором, – это совместительство. Эти виды сверхурочного труда нельзя путать. Оплачиваются они по-разному;
3. Совмещаемые трудовые операции должны быть посильными. Работник не уверен, что сможет справиться с новыми обязанностями? Он имеет право отказаться. Например, уборщице предлагается вместо 100 метров убирать 150 и делать это во время своей смены. Но она физически не в состоянии это осилить. В таком случае человек имеет право отказаться. Свой отказ сотрудник должен оформить письменно и предоставить руководству за трое суток до начала новой деятельности;
4. Если совмещение связано с материальной ответственностью, то это оговаривается дополнительно. Например, не несущему материальной ответственности методисту предлагают временно взять на себя обязанности завхоза. Наниматель должен заключить договор о новых обязательствах работника, оформив его письменно. Если такой договор отсутствует, то никакой ответственности совмещающий сотрудник не несёт;
5. Любые дополнительные обязанности вменяются сотруднику только с его согласия. Консенсус оформляется письменным заявлением сотрудника. Другой формой оформления согласия является письменное предложение нанимателя, которое подписывается сотрудником.

На этом требования к документальному проведению сверхурочной занятости сотрудников не заканчиваются. Добавочные трудовые обязательства, возлагаемые на сотрудника, требуют от администратора составления нового трудового контракта.

В этом документе чётко описываются виды деятельности, их объём, длительность новых трудовых отношений, размер вознаграждения. Один экземпляр документа остаётся у администрации, второй передаётся сотруднику.

Далее наниматель обязан издать приказ, в котором перечисляются моменты, оговоренные в соглашении.

Оплата труда при совмещении в одной организации по ТК РФ в 2021 году

Устанавливать совмещение это право работодателя возложить дополнительные обязанности на работника. При этом человек имеет право отказаться от такой участи, так как с ним уже заключен договор на выполнение конкретных должностных обязанностей.

Можно выделить несколько видов дополнительной работы:

1. Совмещение должностей часто встречается для выполнения обязанностей по другой профессии (должности). Например, в компании нет специалиста на должность и сотрудники вынуждены трудиться фактически на двух ставках.
2. Расширение зоны обслуживания связано с выполнением расширенных задач, но не обозначенных в основной должностной инструкции. Это может иметь временный срок, например, при проведении ремонтных работ на производстве.
3. Увеличение объема работы обычно имеет временный срок на период роста производства. Например, сезонное увеличение или запуск нового продукта.
4. Исполнение обязанностей временно отсутствующего работника – временное замещение отсутствующего сотрудника и выполнение его функций в полном или частичном объеме.

Для такой работы обязательно составляется дополнительное соглашение к договору и издается приказа.Прописывается должностная инструкция, в которой указывается список новых обязанностей. При временном замещении обязанностей сотрудник может полностью выполнять порученную ему работу, и лишь часть времени уделять своей должности. Если происходит полный переход на замещаемую ставку, нужно оформлять временный перевод человека до момента выхода основного сотрудника.

В соответствии с законом любое совмещение и увеличение работы должно дополнительно оплачиваться (статья 151 ТК РФ). При этом срок выполнения обязанностей может занимать от нескольких дней, до нескольких месяцев.

Если известны даты, лучше их сразу отразить в документах. Сотрудник имеет право досрочно отказаться от дополнительной нагрузки. Для этого он пишет соответствующее заявление руководителю с просьбой снять с него совмещение.

1. Совмещать одну должность могут несколько работников. Тогда сумма всех доплат не должна превышать 100% ставки для этой должности по штатному расписанию.

Подробнее об окладах в штатном расписании смотрите в статье «Унифицированная форма № Т-3 — штатное расписание (бланк»)».

1. Один работник может совмещать несколько должностей. Этот аспект вызывает много споров, однако ТК РФ в ст. 276 запрещает совмещать работу во внутренних надзорных структурах той же организации только руководителю (например, в качестве ревизора). Иных ограничений нет. Нормирования доплат за несколько совмещений тоже нет. Действительной будет сумма, установленная по соглашению между работником и работодателем.
2. Руководящий состав может совмещать (и замещать) должности и получать за это компенсацию.

Как оформляется замещение/совмещение на время отсутствия руководителя организации, вы можете узнать из КонсультантПлюс. Получите пробный доступ к правовой системе бесплатно и переходите в Путеводитель по кадрам.

В кодексе нет информации об ограничениях совмещения должностей. Практически любому сотруднику организации может быть назначена такая работа. При этом следует учитывать два важных фактора:

Любое совмещение должно быть включено в рабочее время, а не сверх его нормы.

Желательно совмещать должности схожих профессий или квалификации работника. Это связано с более грамотным выполнением обязанностей без потери времени на обучение.

Тем не менее не стоит забывать о привилегированной категории граждан: беременные женщины, инвалиды, несовершеннолетние сотрудники и матери с детьми до трех лет. Хотя закон не запрещает устанавливать им увеличение нагрузки, но лучше подстраховаться от неприятных последствий. Для этого можно обговорить все условия труда, оценить их применимость к данным лицам и подписать все необходимые документы.

Законом не определены рамки оплаты за выполнение работы по совмещению профессий или замещению временно отсутствующего работника. Но устанавливая компенсацию, следует помнить о действии некоторых правил:

• условия труда и его оплата не должны ухудшать действие основного трудового договора работника;
• за каждое совмещение или исполнение обязанностей назначается определенный размер доплаты, который указывается в дополнительном соглашении. Выражаться он может как в виде процента от оклада сотрудника, так и в виде фиксированной суммы;
• доплата приравнивается к компенсационным выплатам и с нее удерживается подоходный налог;
• доплата входит в средний заработок и к ней применяется районный коэффициент и процентная надбавка;
• логично устанавливать доплату, размер которой не будет больше оплаты по замещаемой должности.

При отсутствии соглашения о доплате или ее невыплате работа считается незаконной, так как нарушает правила Трудового кодекса. Такое действие работодателя должно пресекаться контролирующими органами, а сотрудник имеет право ее не выполнять.

Вопрос об установлении компенсации за исполнение временных обязанностей или совмещение профессий часто возникает при возникновении такой ситуации. При исполнении обязанностей компенсация вычисляется исходя из оклада отсутствующего сотрудника.

Достаточно редко заместителю выплачивается полный оклад, обычно устанавливается какой-то процент. При совмещении профессий вполне уместно платить полный оклад или его часть в зависимости от затраченного времени. При увеличении объема работы, стоит произвести расчет процента надбавки от оклада работника.

Следует отметить, что не предусмотрены конкретные правила оплаты, верхние и нижние границы компенсации. Решение принимается на основании коллективного договора или внутренних локальных документах компании.

Все предприятия ежеквартально предоставляют в налоговые органы сведения о видах и суммах доходов и величине удержаний. В соответствии с письмами налоговых органов утверждены коды для каждого источника дохода и конкретный код для налоговых вычетов.

Необходимо использовать только актуальные сведения из ИФНС, с учетом поправок, установленных на 2021 год. При доплате за совмещение указывается код дохода – 2000.

Это обосновывается тем, что такая надбавка носит компенсационный характер. Назначается обычно за расширение зоны работы и увеличение объема выполняемой работы, входит в состав заработной платы и не относятся к премиальным выплатам.

При правильной настройке в программах по начислению заработной плате на предприятиях автоматически формируются справки 2-НДФЛ, выгружаемые в налоговые органы.

Унифицированной формы приказа о совмещении должностей в настоящее время не установлено, но ранее, еще во времена СССР, существовала форма КП-152, которую не запрещено применять и в 2020 году. Применять ее в организации можно при наличии утверждения ее руководителем. Для этого в верхней части листа есть строка «Утверждена».

Форма содержит все необходимые реквизиты и не противоречит нормативным документам.

Следует различать работу по совместительству и совмещению должностей и профессий.

При совместительстве:

• дополнительный объем работы производится в свободное от основной работы время, ограничивается 4 часами в рабочую смену (ст. 284 ТК РФ), а так же в нерабочее время;
• обязательно заключается трудовой договор;
• не ограничивается рамками одной организации.

Совместительство может быть внешним или внутренним. Регулируется ТК РФ, статьями 282-288.

Для примера рассмотрим следующий случай. Механик предприятия Петров А.Е. в течение рабочей смены (с 9 до 18 часов) исполняет свои трудовые обязанности. Дополнительно он решает на этом же предприятии убирать производственные помещения уже за пределами рабочей смены (с 18 до 21 часа). В этом случае речь идет о внутреннем совместительстве, поскольку функции уборщика осуществляются в свободное от основной работы время.

Совмещение же подразумевает исполнение основных и дополнительных обязанностей в пределах одного предприятия в рамках рабочего дня, с оформлением дополнительного соглашения к трудовому договору.

Оплата труда при совмещении в одной организации по ТК РФ в 2020 году

У обеих сторон есть возможность расторгнуть дополнительное соглашение и прекратить действие договорённостей о совмещении профессий (должностей) в упрощённом порядке, уведомив вторую сторону за три дня (ст. 60.2 ТК РФ).

Прекращение действия допсоглашения к трудовому договору регулируется ст. 72 Кодекса, требующей оформлять все изменения в письменной форме в виде двустороннего документа.

Случаи прекращения совмещения:

• по желанию работника;
• по инициативе организации;
• в связи с завершением согласованного срока совмещения;
• автоматически при прекращении трудовых отношений по инициативе любой из сторон трудового договора.

Уведомлять другую сторону о намерении разорвать договорённости необходимо в письменном виде. Факт уведомления должен быть подтверждён подписью уполномоченного руководителя или сотрудника.

После истечения трёхдневного срока совмещение прекращается. Предприятие издаёт приказ о прекращении совмещения профессий (должностей) в отношении конкретного сотрудника. При увольнении отдельное заявление о прекращении совмещения не требуется.

Запрет на совмещение должностей для руководителей (директоров, руководителей структурных подразделений и главных специалистов) организаций, который был предусмотрен постановлением Совмина ССР в 1981 году, был признан недействующим Верховным судом РФ в 2003 году.

Особенности совмещения должностей для директора заключаются в следующем:

• со стороны организации решение о совмещении и доплате за него принимается лицом или органом, уполномоченным принимать директора на работу и заключать с ним трудовой договор;
• особенности трудового договора для руководителя организации, например, о продолжительности испытательного срока и порядке расторжения, распространяются на его работу в форме совмещения.

В отличие от совместительства, при совмещении профессий или должностей не требуется дополнительных согласований и издания организационно-распорядительных документов при предоставлении работнику очередного отпуска. Вопросы отсутствия на работе рассматриваются по основной должности.

Если работодатель, поручив сотруднику выполнение дополнительных обязанностей, не оформил договорённости в письменном виде, работник может потребовать оплату законным способом вплоть до обращения в суд.

Судебная практика свидетельствует, что в качестве доказательств совмещения принимаются переписка по электронной почте и свидетельские показания (см. например Решение городского суда г. Николаевска-на-Амуре N 2-1143/2014 от 5 февраля 2015).

Правила оформления совмещения

При назначении дополнительных рабочих функций сотруднику должны соблюдаться правила, установленные законом. Они обозначены в статье 60.2 ТК РФ.

1. Закон не позволяет вменять совмещение работы без согласия самого сотрудника. Поэтому вопрос исполнения им дополнительной нагрузки, не входящей в его должностные обязанности, должен обязательно быть с ним согласован за месяц до ее необходимости. Также условие дополнительной нагрузки в определенных случаях может предусматриваться в трудовом договоре. Но даже тогда от работника должно быть получено согласие на расширение объема его работы на определенный период.
2. После получения согласия сотрудника на расширенный фронт работы выпускается приказ, констатирующий возложение на него дополнительной работы. С приказом, сотрудник должен быть ознакомлен под роспись.
3. Работник может отказаться от дополнительной нагрузки до истечения срока. Он обязан уведомить об этом руководителя не позднее трех рабочих дней до прекращения исполнения дополнительной работы письменно.
4. Законом не ограничен минимальный и максимальный срок исполнения дополнительной рабочей нагрузки. Для каждого случая он обсуждается с сотрудником предварительно на стадии подписания соглашения.
5. При отсутствии в трудовом договоре условия возможного совмещения обязанностей работодатель должен заключить с сотрудником дополнительное соглашение к нему, в котором следует указать:

• описание дополнительных функций;
• объем совмещаемой работы;
• срок исполнения совмещения;
• условия доплаты за совмещение.

Порядок оформления совмещения

1. Первым делом нужно удостовериться, что должность, которую планируют предложить сотруднику для совмещения есть в штатном расписании организации. Если по каким то причинам этой должности нет, в расписание вносят необходимые изменения. При этом, для предлагаемой должности может быть предусмотрена любая штатная единица (1 ставка; 0,75 ставки; 0,5 ставки и т.д.). Ставка определяется в данном случае только объемом возможной работы.
2. Получить письменное согласие сотрудника. Специально разработанной формы для оформления согласия работника нет, поэтому оформить решение можно одним и трех способов:

• соглашением сторон;
• письменное предложение о совмещении должностей, на котором при ознакомлении сотрудник ставит резолюцию о согласии;
• заявление сотрудника, в котором он выражает согласие на совмещение.

Понятие совмещения должностей в одной организации

Совмещение профессий регламентируется ст. 60.2 ТК РФ. Под ним понимается особый вид рабочей деятельности, при котором один работник, ввиду наступления соответствующих обстоятельств, исполняет функционал другой штатной единицы без игнорирования своих прямых функций, закрепленных в трудовом контракте. Такая деятельность подразумевает дополнительную оплату труда.

Практика демонстрирует, что совмещение должностей возможно, как на временной, так и на перманентной основе. Так, временное совмещение обуславливает производственная необходимость (например, увольнение сотрудника, замена которому пока не найдена). Постоянное совмещение, в свою очередь, обуславливается соответствующей практикой на конкретном предприятии. То есть, при устройстве на работу лицо предупреждается о дополнительных обязанностях.

Законодательство не фиксирует периодичность, на которую может быть оформлено совмещение. Предполагается, что решение о его минимальном и максимальном сроках остается за управленцем.

Помимо периодичности, наниматель также определяет объем дополнительных обязанностей и их качественные характеристики. Со стороны подчиненного требуется только письменное согласие на подобную рабочую деятельность со всеми вытекающими последствиями (повышенным объемом занятости и оплаты функций и т.д.).

Также существуют термины внутреннего и внешнего совмещения, которые не тождественны совмещению профессий.

Под внутренним совмещением подразумевается выполнение дополнительных обязанностей лицом, трудоустроенным в той же организации, где имеется свободная вакансия. Обязанности реализуются в свободное время лица.

Под внешним совмещением предполагается исполнение подобных рабочих обязанностей сторонним специалистом, привлеченным из другой компании.

Прекращение внутреннего совмещения

Исходя из образца Приказа о совмещении должностей на одном предприятии, можно сделать вывод, что в нем должна обозначаться конкретная длительность совмещения. Тем не менее, 60.2 ТК РФ гласит, что досрочное прекращение совмещаемой деятельности правомерно.

В соответствии с указанным нормативом, сотрудник вправе отказаться от совмещаемой работы в любой момент.

Субъект не обязан оповещать управленца об этом заранее, а также не обременен обязанностью выплатить неустойку при досрочном расторжении дополнительного соглашения.

В случае с нанимателем появляется одно дополнительное условие. Если управленец решит досрочно расторгнуть соглашение о совмещении трудовой деятельности, ему необходимо будет только предупредить подчиненного за 3 дня. Оповещение должно происходить в письменной форме, поскольку сотруднику будет необходимо поставить свою подпись в знак ознакомления.

Независимо от того, кто является инициатором досрочного расторжения рассматриваемой договоренности о совмещении, к трудовому соглашению стороны оформляют еще одну бумагу о прекращении работы в подобном режиме.

На основании указанного допсоглашения формируется Приказ управленца о досрочном прекращении труда по совместительству в одной организации. В Приказе также должна стоять подпись сотрудника.

Переводы, постоянные и временные

Эти виды кадровых перестановок — еще один вариант эффективно использовать профессиональный потенциал сотрудников. Операции имеют много общего, однако есть нюансы, которые заставляют руководителя быть предельно внимательным в выборе. Чтобы не ошибиться, работодатель должен опираться на ст. 72.1 ТК РФ. Полезным будет и Постановление Пленума Верховного суда РФ от 17.03.2004 № 2.

Основная разница между рассматриваемыми понятиями в том, меняется ли для сотрудника трудовая функция или место работы. Если да, то это следует рассматривать как перевод, и для его оформления работодателю нужно получить согласие работника.

К постоянным переводам относят:

• перевод сотрудника на другую работу у того же работодателя в той же местности;
• смену структурного подразделения в том случае, когда указанное в ТД меняется на другое в той же местности;
• переезд работника вместе с организацией/филиалом в другую местность.

Особый вид — перевод сотрудника к другому работодателю. На практике его часто называют «увольнение работника в порядке перевода».

Правила оформления совмещения

При назначении дополнительных рабочих функций сотруднику должны соблюдаться правила, установленные законом. Они обозначены в статье 60.2 ТК РФ.

1. Закон не позволяет вменять совмещение работы без согласия самого сотрудника. Поэтому вопрос исполнения им дополнительной нагрузки, не входящей в его должностные обязанности, должен обязательно быть с ним согласован за месяц до ее необходимости. Также условие дополнительной нагрузки в определенных случаях может предусматриваться в трудовом договоре. Но даже тогда от работника должно быть получено согласие на расширение объема его работы на определенный период.
2. После получения согласия сотрудника на расширенный фронт работы выпускается приказ, констатирующий возложение на него дополнительной работы. С приказом, сотрудник должен быть ознакомлен под роспись.
3. Работник может отказаться от дополнительной нагрузки до истечения срока. Он обязан уведомить об этом руководителя не позднее трех рабочих дней до прекращения исполнения дополнительной работы письменно.
4. Законом не ограничен минимальный и максимальный срок исполнения дополнительной рабочей нагрузки. Для каждого случая он обсуждается с сотрудником предварительно на стадии подписания соглашения.
5. При отсутствии в трудовом договоре условия возможного совмещения обязанностей работодатель должен заключить с сотрудником дополнительное соглашение к нему, в котором следует указать:

• описание дополнительных функций;
• объем совмещаемой работы;
• срок исполнения совмещения;
• условия доплаты за совмещение.

Оплата при совмещении должностей (профессий) обязательна

Обязанность по выплате компенсации при выполнении работником дополнительных трудовых функций в рабочее время закреплена в ст. 151 ТК РФ.

Как следует из ст. 60.2 ТК РФ, возможны варианты дополнительной нагрузки:

• дополнительный объем работы выполняется для аналогичной должности и специализации (например, один бухгалтер ведет 2 аналогичных участка: свой и вакантный);
• выполнение работы за временно отсутствующего сотрудника (например, если основной работник проходит длительное лечение);
• совмещение должностей и профессий (например, ведущий инженер выполняет обязанности специалиста по безопасности труда).

Во всех случаях должна производиться доплата за совмещение.

Особенности расчетов за совмещение должностей (профессий)

1. Совмещать одну должность могут несколько работников. Тогда сумма всех доплат не должна превышать 100% ставки для этой должности по штатному расписанию.
2. Один работник может совмещать несколько должностей. Этот аспект вызывает много споров, однако ТК РФ в ст. 276 запрещает совмещать работу во внутренних надзорных структурах той же организации только руководителю (например, в качестве ревизора). Иных ограничений нет. Нормирования доплат за несколько совмещений тоже нет. Действительной будет сумма, установленная по соглашению между работником и работодателем.
3. Руководящий состав может совмещать (и замещать) должности и получать за это компенсацию.

Похожие записи:

• Выходные в Чебоксарах: где интересно провести время
• Обязаны ли по ТК РФ давать отпуск на свадьбу
• Налоговый вычет в 2022 году: что нужно знать при покупке квартиры