Этапы продажи комнаты в коммунальной квартире

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Этапы продажи комнаты в коммунальной квартире». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Выбирать комнату удобнее всего на сайтах с объявлениями о продаже жилья. Одним из самых популярных считается Домклик от Сбербанка. Эти сервисы позволяют отфильтровать объявления с фотографиями — по ним можно предварительно оценить состояние и комнаты, и общих зон в коммунальной квартире (кухни, санузла, коридора).

Как получить документ от совладельцев недвижимости у нотариуса и без него?

Без предъявления согласия от соседей сделка состояться не может. Оформленный и подписанный договор купли-продажи комнаты (ДКП) не пройдёт регистрацию без предоставления сведений об отказе совладельцев.

А без регистрации сделка не будет внесена в Единый Государственный реестр недвижимости (ЕГРН), что означает полное отсутствие правовой базы и не вступление договора в силу.

Нотариальное согласие на сделку подготавливается приблизительно в течение часа после обращения в контору, его подготовка обойдётся примерно в 1-1,5 тысячи рублей.

Продавцу нет необходимости обращаться к нотариусу вместе с соседом, тот может оформить документ самостоятельно.

Оформление уведомления о продаже заказным письмом производится продавцом доли. Если его соседи проживают вместе с ним в квартире, то ему следует отправить заказное письмо на собственный адрес, а получателем указать своего соседа.

Каждому сособственнику требуется отправить отдельное письмо. При отсутствии одного из совладельцев, следует узнать его адрес, и выслать такое письмо по адресу нахождения.

Закон позволяет соседям отказаться до истечения 30 дней. В этом случае продавец получает возможность немедленно продать долю в жилплощади.

Отказ от преимущественного права необходимо оформить в нотариальной форме. Для этого сособственники обращаются в любую нотариальную контору.

Таким образом, можно использовать следующие варианты отказов от соседей:

• нотариальное (собственник лично обращается в нотариальную контору и оформляет отказ);
• по умолчанию (нотариус направляет заказное письмо по месту проживания сособственника).

Отдельное внимание необходимо уделить ситуации, когда в качестве совладельца выступает несовершеннолетнее лицо. В соответствии с законодательством, несовершеннолетний не может самостоятельно исполнят свои гражданские обязанности.

Но родитель или ругой законный представитель не может отказаться от выкупа самостоятельно от имени ребенка. Он обязан получить предварительное разрешение отдела опеки.

Поэтому для оформления нотариального отказа родитель должен представить в нотариальную контору:

• гражданский паспорт;
• документ о рождении ребенка;
• паспорт ребенка (при наличии);
• разрешение отдела опеки на выдачу отказа;
• правоустанавливающие документы несовершеннолетнего на долю;
• выписку из ЕГРН.

Так как процедура получения согласия от отдела опеки является длительной (от 14 до 30 дней) и требует значительного количества документации, целесообразно использовать отказ по умолчанию от несовершеннолетнего собственника.

Продажа комнаты в коммуналке — право первой ночи

По закону, соседи по коммуналке имеют право приоритетного выкупа вашей комнат, иными словами, первым делом кому вы должны, нет обязаны, предложить купить вашу комнату — это ваши соседи по коммунальной квартире.

Пункт 6 статьи 42 Жилищного кодекса РФ » Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире» не двусмысленно нам об этом говорит: При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях установленных ГК РФ. Статья 250 Гражданского кодекса РФ это тот нормативно-правовой акт, который регулирует гражданско-правовые отношения, в части преимущественного права покупки жилья как части общей собственности. Закон недвусмысленно говорит, нам о том, что именно соседи по коммунальной квартире имеют преиимущественное право покупки выставляемой на торги комнаты. Особо стоит отметить, что уступка преимущественного права покупки комнаты в соответствии всё с той же ст. 250 ГК РФ не допускается — переуступить данное право третьему лицу не получится…

Налоги при продаже комнаты в коммуналке

При продаже комнаты в коммунальной квартире, которая находится у вас в собственности более 3-х лет, налоги платить не нужно.

В случае же, если вы владеете комнатой в коммуналке, меньше 3-х лет, то по закону после продажи вы заплатите налог 13%. А вот скорее всего платить налог с продажи комнаты придётся уже в следующий отчётный финансовый период, на следующий год после продажи.

Также, стоит предостеречь тех собственников, которые при продаже комнаты в коммунальной квартире, в договоре купли-продаже пытаются указать заниженную стоимость, дабы в последующим снизить уплачиваемый налог. Указывайте реальную стоимость в договоре, прописывать заниженную недопустимо, помните про заявленную для соседей цену, на какую сумму у вас получен от соседей отказ — из-за нарушения этого условия сделка может быть оспорена в суде.

Документы для продажи комнаты в коммунальной квартире в 2022 году

Продавцу перед совершением сделки по продаже своей доли в коммунальной квартире потребуется собрать следующие документы:

• удостоверение личности;
• правоустанавливающие документы, на основании которых зарегистрировано право собственности (договор приватизации, купли-продажи, свидетельство о наследстве и т.д.);
• выписка из ЕГРН;
• документы из БТИ: технический паспорт с экспликацией и поэтажным планом (в случаи покупки с ипотекой);
• уведомление всех собственников других комнат в квартире о реализации своего преимущественного права на выкуп комнаты (если она продается третьему лицу);
• документ об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг;
• справка о гражданах, зарегистрированных в комнате;
• нотариальное согласие супруга на продажу комнаты, если она находится в совместной собственности;
• согласие органов опеки и попечительства, если один из собственников комнаты несовершеннолетний ребенок или недееспособный гражданин;
• нотариальная доверенность, если интересы собственника представляет доверенное лицо.

Как и кому сообщать о предстоящей продаже комнаты?

Сообщить соседям по коммуналке о своих намерениях продажи комнаты вы должны в письменной форме, с уведомлением о получении. Но в жизни случается всякое, прекрасно, когда между соседями теплые, дружеские отношения, но бывает и наоборот: соседи могут всячески препятствовать продаже, либо из вредности, либо в расчете занизить цену и выкупить вашу комнату по дешевке. Мало того, бывают случаи, когда соседи фактически не проживают в принадлежащих им комнатах, а только номинально числятся в квартире (купили ради инвестиций, переехали в другой город, сдают свою жилплощадь). Как быть в подобных ситуациях?

Во-первых, уясните, что предлагать приобрести вашу комнату вы должны только собственникам! Тем соседям, кто проживает по договору найма или аренды, преимущественное право покупки вашей комнаты закон не предоставляет.

Уведомление соседей о продаже

Проигнорировать оповещение жильцов других коммунальных комнат никак нельзя, поскольку суд в таком случае может обжаловать сделку из-за несоблюдения процедуры. Оповестить соседей о намерении продать свою долю в коммуналке можно через заказное письмо с соответствующим уведомлением либо лично с проставленной датой и подписью на соседей на своем экземпляре.

В уведомлении о реализации жилой комнаты в коммуналке нужно прописать:

• фамилию, имя, отчество продавца;
• характеристики выставленного на реализацию жилья с указанием его метража, кадастрового номера и того, что объект является комнатой в коммуналке;
• стоимость недвижимости на свое усмотрение, причем при продаже постороннему лицу, запрещено снижение цены, ранее выставленной соседям;
• контактные данные для связи с продавцом.

Продажа коммунальной квартиры: 9 этапов

Чтобы реализовать комнату в коммунальной квартире, нужно придерживаться следующего руководства:

1) Убедиться в наличии права собственности, взяв выписку из ЕГРН в МФЦ или Росреестре, которая с 1-го января 2017-го является достаточным правоподтверждающим документом на жилье и заменяет собой ранее выдаваемые свидетельства и акты. Так что на заметку покупателям комнат в коммуналках и любой другой недвижимости – потребуйте у продавца выписку из ЕГРН и тщательно изучите эту бумагу.

Продавец же должен понимать, что при указании его в графе «Правообладатель» в разделе 2 выписки из ЕГРН, он является собственником недвижимости. В противном случае перед продажей придется сначала приватизировать жилье.

2) Определить цену на недвижимость – сделать это продавец может самостоятельно либо через обращение в специализированную организацию, которая произведет оценку.

3) Направить соседям уведомление о продаже своей доли, ведь по закону у собственников других жилых помещений в коммуналке есть первоочередное право выкупа.

4) При отказе соседей получить соответствующую бумагу и подготовить необходимые для проведения сделки документы, о которых говорится выше и без которых не обойтись при регистрации будущей сделки в Росреестре.

5) Найти покупателя за пределами своей коммуналки, обговорив с ним условия продажи и обязательно уведомив, что реализуется комната, а не вся квартира. Прописанную же в уведомлении стоимость жилья уже нельзя уменьшать.

6) Оформить с покупателем предварительный договор, указав там все обстоятельства и условия сделки, в том числе по возвращению задатка/аванса. До заключения ДКП обеим сторонам нужно тщательно изучить все собранные документы и прописать в соглашении:

• место и дату сделки;
• сведения об оформивших договор сторонах (имя, отчество, фамилию, адреса регистрации и паспортные данные);
• характеристики и цену предмета договора;
• условия ДКП, вроде порядка и сроков оплаты и передачи недвижимости.

Что будет, если не написать отказ и не купить комнату

Ничего страшного. Как было сказано выше, у соседа есть ровно 30 дней, чтобы написать отказ. Если он этого не сделал, то он просто теряет свое преимущественное право на покупку данной комнаты. Продавец сможет продать ее без всяких отказов, но в такой ситуации ему придется ждать все эти 30 дней, что не всегда бывает удобно. Именно поэтому большинство продавцом и просит написать отказ заранее.

Покупка-продажа жилья, которое находится в долевой собственности – достаточно сложная и рискованная процедура, которая может привести к возникновению многочисленных проблем. На бесплатной консультации опытные юристы расскажут о наиболее распространенных спорных моментах. Они же могут сопровождать сделку, тем самым исключая практически все потенциальные проблемы.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда

:

• опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
• напишите вопрос в форме ниже;
• позвоните Москва и Московская область
• позвоните Санкт-Петербург и область

○ Что такое преимущественное право?

Преимущественное право покупки означает, что если владелец доли захочет ее продать, он должен предложить ее, в первую очередь, другим собственникам. Только при их отказе от покупки он может выставить жилье на продажу.

Отсюда следует, что собираясь продать свою часть квартиры, вам придется заранее предупредить совладельцев о своем намерении. Делать это желательно в письменном виде, чтобы исключить риск обвинения в несоблюдении данного условия.

Если отношения с сособственниками хорошие, они без проблем оформят отказ от приобретения, после чего вы можете спокойно приступать к поискам покупателя. Но если во взаимоотношениях есть какие-то сложности, вам придется направить заказное письмо с предложением о покупке и ждать ответа.

Если он не поступит в течение 30 дней с момента отправки уведомления, у вас появляется право продажи.

Чем мы можем помочь (стоимость услуг)

1. Розыск соседей — 10600 рублей;
2. Оформление недооформленных прав собственности соседей в судебном порядке — 5000 руб. (иск) + 7500 руб (судебное заседание) ;
3. Организация преложения покупки — 2000 руб.;
4. Получение отказа органов опеки и попечительства или заменяющего его документа — 5000 руб.;
5. Привлечение соседа к административной ответственности — согласно смете работ;
6. Обязание покупки или оспаривание акцепта соседа — согласно смете работ.
7. Составление документов в суд — от 3000 руб.

Если говорить о получении документов для продажи доли в квартире, об отказе от преимущественного права покупки соседями по коммуналке или сособственников, владеющими долями вместе с продавцом, эта процедура возможна. В некоторых случаях это сделать просто, а в других — чрезвычайно сложно, в том числе в судебном порядке.

По общему правилу, есть 2 варианта мирного решения такого вопроса:

1. Обратиться к соседям, и они напишут нотариально отказ от покупки (но так бывает довольно редко);

2. Сделать письменное предложение о покупке, составив его с помощью нотариуса, юриста или адвоката.

Но в ряде случаев могут возникнуть осложнения:

• соседи не проживают в квартире и их адрес неизвестен;
• соседи согласны купить, но не оформляют;
• соседи отказываются написать отказ от покупки и не получают уведомление;
• сособственник не вступил в наследство;
• собственность не оформлена по иным причинам;
• сособственник — несовершеннолетний;
• органы опеки и попечительства отказываются дать согласие при наличии в квартире ребенка — собственника и пр.

Продажа комнаты в коммунальной квартире в 2022 году

Спросить юриста быстрее. Это бесплатно!

В статье мы расскажем, как продать комнату в коммунальной квартире в 2022 году. На комнаты в коммуналках имеется свой спрос. Это достаточно простой способ обзавестись собственной жилой площадью за достаточно небольшой бюджет. Но и продать ее нужно грамотно, соблюсти все нормы закона, чтобы сделка не была оспорена.

Продажа комнаты в коммунальной квартире подчиняется особым правилам. Предварительно нужно выяснить, можно ли произвести Отчуждение имущества. Для этого комната должна быть приватизирована, т.е. владелец зарегистрировал свои права на жилье, подтверждая право собственности выпиской из ЕГРН.

Вторым обязательным моментом является согласие собственников других комнат на продажу в коммунальной квартире, поскольку они обладают преимущественным правом выкупа комнаты.

Налогообложение продаваемой недвижимости подчиняется нормам Налогового кодекса РФ. Исчислять и уплачивать в бюджет налог с полученного дохода необходимо всем, в чьей собственности находилось имущество:

• менее трех лет для жилья, приобретенного до 2016 года;
• менее пяти лет для жилья, приобретенного после 2016 года.

Ставка налога составляет 13 %, но будет браться не со всей суммы полученного дохода, а с разницы после применения одного из налогового вычета по выбору продавца:

• 1 млн. рублей. Например, комната была продана за 1,3 млн.рублей. Для расчета налога необходимо уменьшить ее на 1 млн. руб. и с разницы в 300 000 руб. будет исчислен налог по ставке 13 %;
• на сумму понесенных расходов. Например, комната была приобретена за 1,3 млн.рублей и после года владения продана за 1,4 млн.руб. Разница составить 100 тыс.руб., с которых будет начислен налог.

При владении комнатой более указанного срока и продаже, НДФЛ не подлежит начислению и уплате в бюджет.

Что делать если соседи не дают согласие на продажу комнаты в коммунальной квартире?

Продажа комнаты в коммунальной квартире может затянуться по некоторым причинам, которые, при необходимости, все же можно решить:

1. Отказ от получения уведомления о продаже. Если написанное письмо возвращается обратно, то на нем будет стоять обязательная отметка, что адресат отказался от него. В этом случае необходимо сохранить его и предъявить в местное отделение Росреестра при совершении продажи, тем самым, обосновав игнорирование соседей.
2. Если сосед все же получает письмо, но отвечает на него молчанием, то стоит обратиться к нотариусу, который заверит документ и отправит его повторно адресату. Также владелец имеет право на получение от нотариуса свидетельства, способного подтвердить направленное письмо, его получение и отсутствие каких-либо действий от соседей.
3. Если соседи давно не объявляются, то длительность процедуры может затянуться. Собственнику необходимо обратиться в суд, чтобы они признали его безвестно отсутствующим. Основанием для этого мероприятия станет неимение данных о соседе в течение всего календарного года. В подаваемом заявлении необходимо уточнить причину обращения, иначе дело даже не станут рассматривать. По истечении срока, судом будет назначен управляющий, которому нужно будет направить повторное уведомление.
4. Самой трудной ситуацией станет смерть соседа-собственника и поиск наследника, не вступающего в наследство. Владелец должен подать в органы суда иск, который должен будет признать помещение умершего выморочным имуществом. По результатам данной судебной процедуры определяется наследник, а значит, у собственника появляется возможность направить письменное уведомление о готовящейся сделке.

Какие документы нужны для продажи комнаты в коммунальной квартире

Когда краеугольный и порой очень сложный вопрос, связанный с оформлением разрешения от соседей решен в нужном русле и не требует более внимания, приступить к их сбору, желательно не откладывая.

Часть из них есть на руках у любого собственника, а некоторые надо получить, обратившись, государственные учреждения, например, если собственник несовершеннолетний ребенок.

Перечень документов для оформления сделки:

1. Паспорта сторон.
2. Согласие соседей на продажу.
3. Правоустанавливающие документы.
4. Оригиналы извещений.
5. Договор купли-продажи комнаты.
6. Согласие органов попечительства и опеки, при необходимости.

Все они прилагаются к договору и служат его основой. Информация, содержащаяся в них, будет отражена в его тексте. Здесь главное точность данных и соответствие их реалиям. На всякий случай можно снять с них ксерокопии.

Коммунальная квартира

Понятие коммунальных квартир возникло в 20-30 годы XX века в период расселения граждан, когда к гражданам, проживающим в больших и просторных квартирах, подселяли в комнаты другие семьи. В реалии современного общества коммунальные квартиры вписываются с трудом. Даже сам термин «коммунальная квартира» отсутствует в законодательных документах федерального уровня.

В отдельных регионах еще сохранились региональные законопроекты, которые оперируют данным понятием. Например, «Расселение коммунальных квартир в Санкт-Петербурге». На основе данного документа, можно дать следующее определение понятию «коммунальная квартира» – это квартира, которая состоит из более чем пяти жилых комнат, которые имеют разных владельцев – собственников, не приходящихся родственниками друг другу.

Порядок продажи комнаты в коммунальной квартире

Для этого потребуется отсутствие информации о гражданине в продолжение года. При написании заявления о безвестно отсутствующем человеке важно указать, что основанием обращения в суд служит необходимость соблюдения преимущественного права приобретения комнаты.

• в ней проживает сразу несколько семей, по отдельности вносящие средства в качестве уплаты коммунальных платежей;
• одной семьей или жильцу принадлежит личная комната (в собственности или по договору социального найма), присутствуют места общего пользования – кухня, ванная, туалет, прихожая и коридор;
• каждая семья или жилец приобретает комнату по основанию, независящему от остальных людей, проживающих в квартире (соглашение аренды, покупки, мены и т.д.).

Похожие записи:

• Как получить российское гражданство
• Приватизация — право, а не обязанность
• Ипотека многодетным семьям в Великом Новгороде