В чем отличия ИЖС и СНТ, краткое описание и что лучше покупать в 2021 году
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «В чем отличия ИЖС и СНТ, краткое описание и что лучше покупать в 2021 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
СНТ – садовое некоммерческое товарищество; как и любое объединение, оно имеет устав, в котором закреплены возможности использования входящих в него наделов. Земли под СНТ используются для выращивания с/х культур на грядках и в саду; почва на таких территориях более плодородна. Огород или сад – обязательная составляющая надела, этим он отличается от ДНТ, предназначенного для отдыха, и где грядки появятся только, если захочется владельцу.
ИЖС: возможности капитального строительства
Название ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) прямо указывает на главную фишку надела. Только здесь закон разрешает построить капитальное жилье для круглогодичного проживания.
Подобные наделы всегда располагаются в пределах населенных пунктов, и инженерные коммуникации находятся в прямой доступности. Для дома существует набор ограничительных параметров: максимум три этажа, лимиты по площади и высоте потолков. Кроме того, проживать в таком доме может только одна семья. У наделов под ИЖС имеются следующие положительные возможности:
- У вас не возникнет сложностей с оформлением ипотеки под такой ЗУ.
- Дом после оформления получает почтовый адрес, а проживающая в нем семья – прописку.
- Доступна любая инфраструктура (больница, школа, магазины, дороги). За ее создание и поддержание отвечают местные органы власти.
Перевод ЗУ из одной группы в другую
Большую часть покупателей волнует, можно ли перевести приобретенный участок в другую категорию. Законодательство допускает такую процедуру и регулирует ее ФЗ № 172. Но сразу нужно учитывать, что официально изменить назначение ЗУ довольно сложно.
Чаще всего владельцев земли интересует, как перевести СНТ в ИЖС. Делается это только при соответствии надела ряду условий:
- близость к жилым городским районам и инженерным сетям;
- развитая инфраструктура, позволяющая домовладельцу комфортно проживать на своей территории;
- другие факторы, определяющиеся комиссией в индивидуальном порядке.
Перевод земельных участков
Участки обеих категорий обладают как преимуществами, так и недостатками.
Даже учитывая высокую стоимость, участки под индивидуальное жилищное строительство имеют широкий спрос у населения. Земли в садоводческих и дачных некоммерческих товариществах также достаточно востребованы.
Однако, сопоставляя показатели участков в СНТ и ИЖС, можно прийти к выводу, что положительных качеств больше у земель, предназначенных для жилищного строительства.
На них можно оформить регистрацию, а также построить индивидуальный частный дом, вести хозяйство и др.
Но, что делать, если имеется земельный участок в СНТ, а имеется необходимость постоянного проживания «загородом» и оформления здесь регистрации? Как решить вопрос?
Существует возможность перевода земельного участка в другую категорию, т.е. переменить назначение участка из земель сельскохозяйственного назначения на земли населенного пункта.
Иной раз осуществить это достаточно сложно.
Сложность перевода участка зависит от следующих факторов:
| От месторасположения земли | а также от наличия или отсутствия подведенных сетей инженерных коммуникаций, от расстояния их до земельного участка |
| Развитие инфраструктуры, благоустройство территории | и насколько они развиты |
| Прочих факторов | оказывающих влияние на решение органа местного самоуправления об изменении категории |
Выдел и выкуп земельного участка
Форма собственности и вхождение участка в состав СНТ предполагает право пользования частью общей собственности, но в том случае, если конкретное лицо такой факт не совсем устраивает, имеется законное право на выделение своей доли. Для выполнения такого действия на имя председателя садового товарищества пишется заявление от имени пользователя отдельного земельного участка.
В большинстве случаев в связи с тем, что участки, входящие в состав СНТ, относятся к категории сельскохозяйственных, выделение отдельной части из общей массы, пусть даже и такая часть принадлежит отдельному гражданину, затруднена.
По факту процедуру осуществления утверждают на общем собрании членов садового товарищества (так, чтобы такое положение не шло в разрез с действующими законами и нормативными актами РФ) и впоследствии при осуществлении выделения руководствуются ими.
Различия между землями под ИЖС и для ведения дачной или садово-огородной деятельности
Проведем сравнительный анализ различных видов земельных наделов, чтобы наглядно продемонстрировать чем отличаются земли ИЖС от СНТ и ДНП. Также включим сюда не менее популярные огороднические объединения.
Полученные данные представим в следующей таблице:
| Показатель | ИЖС | ДНП | СНТ | Огородническое объединение |
| Группа земель | земли поселений | с/х, земли поселений | с/х земли, земли поселений | с/х земли, земли поселений |
| Разрешенная деятельность | строительство жилого дома и подсобных помещений | возведение дачного домика, разбивка сада и огорода | выращивание с/х культур, строительство садового дома | выращивание овощей и плодово-ягодной продукции, строительство только некапитальных хозяйственных строений |
| Что можно строить | жилой дом + хоз. постройки; подробнее | жилой дом дачного типа + хоз. постройки; подробнее | небольшое строение + хоз. постройки; подробнее | небольшое строение + хоз. постройки; подробнее |
| Необходимость составления проектной документации и ее согласования | да | нет | нет | нет |
| Наличие объектов инженерной и коммунальной инфраструктуры | да | редко | редко | редко |
| Оформление регистрации по месту жительства | да | да, в случае расположения в черте населенного пункта | нет | нет |
| Сравнительная стоимость | высокая | низкая | низкая | низкая |
Данная таблица кратко характеризует земли СНТ и ИЖС и в чем разница между ними.
На каких землях разрешено строительство?
По действующим правилам не все участки могут использоваться гражданами для строительства. Принадлежность участков к той или иной категории земель определяет, какие объекты могут на них возводиться и для каких целей. Физические лица могут осуществлять строительство только на землях населенных пунктов или сельскохозяйственных землях.
Помимо категории земель важную роль при определении формата строительства играет вид разрешенного использования участка. К ним могут относиться:
-
индивидуальное жилищное строительство;
-
личное подсобное хозяйство;
-
ведение садоводства.
На какой земле лучше всего строить дом из СИП-панелей
Для домов из СИП-панелей нет разницы, на какой земле стоять. Большее внимание стоит уделить самому участку – его характеристикам, специфике и остальному. Хотя нельзя не смотреть тип земли и его документацию. Например, на вопрос: «Чем отличаются ДНП и СНТ?» дать полноценный ответ сложно даже опытными людьми, но при это все-таки они есть и не учитывать их нельзя. Проблемы с пропиской тоже могут присутствовать, но если приложить должные усилия, то все проблемы решаемы.
Главное, что нужно знать при покупке участка, будь то ИЖС, ДНП или СНТ – это смотреть не только на документы, но и на саму землю, а можно также пройтись по соседям и поинтересоваться, как им здесь живется. И только после того, как вы будете уверены в том, что земля вас полностью устраивает и по цене, и по расположению, то смело покупайте ее, а потом звоните нам и мы вместе создадим ваш новый дом.
Чем отличаются разные ВРИ?
ИЖС — индивидуальное жилищное строительство.
Участки предназначены для возведения капитальных домов (с фундаментом, несущими стенами, инженерными коммуникациями и ограждением) не выше 3 этажей или 12 метров. Такие участки всегда находятся в населённых пунктах, а дома, на них расположенные, используют для постоянного места жительства.
Преимущества:
— Наличие почтового адреса и прописки.
— Администрация населенного пункта обязана обеспечить участки всей необходимой инфраструктурой.
— Участки можно использовать в качестве залога, банки охотно оформляют на них ипотеку.
Недостатки:
— Если покупать только землю, а дом строить самостоятельно, то необходимо получить разрешение на строительство. Для этого проект дома должен быть согласован со множеством инстанций.
— Зачастую такие участки дорого стоят.
ДНП — дачное некоммерческое партнёрство.
Это объединение дачных участков, на которых обязательно должны быть небольшие дома и, по желанию, огород или сад. Дачи могут находиться в населённом пункте или за его пределами, на сельскохозяйственных землях.
Участки предназначены для отдыха, на них обязательно строительство дома. Еще их можно использовать для сада или небольшого огорода.
Преимущества:
— Обычно стоят дешевле земель ИЖС.
— Если дом находится в населённом пункте, в нём можно получить постоянную прописку.
— К дачам предъявляются менее строгие требования, чем к капитальным домам. Для ввода выстроенного дома в эксплуатацию не обязательно делать техническую экспертизу постройки.
Недостатки:
— Нужно построить дом.
— Коммуникации придётся прокладывать самостоятельно, возможно, объединившись с соседями.
— Для постоянного проживания инфраструктура в дачном посёлке обычно развита недостаточно.
— Нельзя построить капитальный дом с фундаментом и несущими стенами.
— Банки неохотно дают ипотеку для покупки дач.
СНТ — садовое некоммерческое товарищество.
Это тоже объединение участков, но уже для земледелия, а не для отдыха. СНТ всегда находятся за пределами населённых пунктов, но обычно недалеко от них, что позволяет владельцам участков свободно пользоваться имеющейся инфраструктурой населенного пункта. В первую очередь они предназначены для выращивания сельхозкультур. На этих участках можно построить дом, сарай, теплицу и т.д.
Преимущества:
— Участки обычно стоят значительно дешевле, чем земля для ИЖС (но дороже, чем в ДНП).
— Дом строить необязательно.
Недостатки:
— Небольшая площадь (обычно до 15 соток).
— Сложно прописаться в построенном доме (так как он не в населённом пункте).
— Коммуникации придется подводить за свой счёт.
— Любой дом в СНТ по бумагам считается дачным и это сказывается на его цене.
— Участки СНТ банки неохотно берут в залог.
Разница между ИЖС и СНТ
Чем в первую очередь отличается СНТ от ИЖС, так это предназначением.
Главная цель покупки участка СНТ — ведение сельскохозяйственной деятельности, поэтому такие земли в основном находятся за пределами населенных пунктов (но часто неподалеку от них).
На участке СНТ можно размещать здания и сооружения, используемые для хранения и переработки сельскохозяйственной продукции, а также жилые дома (однако параметры дома будут отличаться от ИЖС). Размещение построек не является обязательным.
- Плодородная земля для садоводства;
- Средняя, доступная стоимость.
- Форма товарищества обязывает договариваться с участниками, в случае если какие-либо ваши действия могут повлиять на них;
- Узкие дороги;
- Небольшие мощности электросетей.
Виды разрешенного использования
Разрешенное использование земельного участка регламентирует, как можно использовать землю и что на ней можно построить. Использовать участок, даже если он находится в собственности, можно только в соответствии с его принадлежностью к определенной категории земель и виду разрешенного использования.
Земля на территории муниципальных образований поделена на территориальные зоны. Для каждой из них местные власти устанавливают виды разрешенного использования земельных участков, объекты недвижимости, которые на них можно строить, а также их параметры по высоте и размеру, пояснили в Росреестре.
Местные власти определяют виды разрешенного использования для каждой территориальной зоны, исходя из исторически сложившихся условий использования территории. Документы градостроительного зонирования регламентируют, какие ВРИ могут быть выбраны правообладателями земли самостоятельно, какие — после получения разрешения, а для каких видов деятельности участки не могут быть использованы.
Существует Классификатор видов разрешенного использования, утвержденный приказом Росреестра. На его основании муниципалитеты устанавливают для каждой территориальной зоны основные виды разрешенного использования, вспомогательные и условно разрешенные.
Для изменения вида разрешенного использования земельного участка нужно руководствоваться правилами землепользования и застройки (ПЗЗ). Они оформляются в виде документа, который содержит градостроительные регламенты и карты территориального зонирования.
Для начала нужно уточнить, приняты ли ПЗЗ уполномоченным органом в вашем населенном пункте, советуют эксперты Росреестра. В соответствии с законодательством при наличии утвержденных ПЗЗ правообладатель земельного участка вправе самостоятельно выбрать вид разрешенного использования земельного участка из тех, которые предусмотрены градостроительным регламентом.
Затем собственнику необходимо подать в любой удобный офис МФЦ заявление о выбранном виде разрешенного использования земельного участка из тех видов, которые установлены ПЗЗ. Форма такого заявления утверждена приложением № 2 к приказу Росреестра.
Изменение ВРИ земельного участка на вид, отнесенный к условно разрешенному, возможно только на основании решения уполномоченного органа по результатам проведения общественных обсуждений или публичных слушаний. Изменение вида разрешенного использования земельного участка может повлечь изменение его кадастровой стоимости и величины земельного налога, уточнили в ведомстве.
Что скрывается за ИЖС, ЛПХ, ДНП, СНТ
ИЖС — сокращение от «индивидуального жилищного строительства». Расположение таких участков — населённые пункты. Их используют для постройки домов, имеющих этажность не более трех, высоту до 12 м. Подобные земли подходят тем, кто стремится жить в загородном коттедже, обеспеченном инженерными коммуникациями.
ЛПХ — сокращение от «личного подсобного хозяйства». Такие участки используют для разведения скота, выращивания сельскохозяйственных культур. Строительство жилья разрешено лишь, если участок находится в границах населённого пункта. Земля станет выгодным приобретением желающих вести хозяйство.
ДНП — сокращение от «дачного некоммерческого партнёрства». Так называют группы дачных участков, на которых требуется строительство небольших домов и, при желании, устройство огорода или сада. Дачные участки могут располагаться в пределах населённого пункта или за его границами, на сельскохозяйственных землях. Такие участки хороши для приверженцев загородного отдыха без цели занятия сельским хозяйством.
СНТ — сокращение от «садового некоммерческого товарищества». Это объединения участков, но предназначенных уже для земледельческих работ, а не для отдыха. Подобные товарищества всегда располагаются за границами населённого пункта, под них выделяются территории с более плодородными землями. Ими удобно пользоваться тем, кто намеревается серьёзно заняться сельскохозяйственной деятельностью. Здесь разрешено возведение загородного дома.
Об ИЖС — домах для постоянного жительства
Капитально построить жильё разрешается только на участках индивидуального жилищного строительства, это и определяет их основное предназначение. К капитальным относятся постройки, имеющие фундамент, несущие стены, инженерные коммуникации, ограждение. Такие здания возводят для круглогодичного жилья.
Среди плюсов можно выделить:
- наличие у строения почтового адреса, что обеспечивает возможность регистрации в нём по месту жительства;
- часто обустроена инфраструктура, которая создаётся администрацией населённого пункта (будь то коттеджный посёлок или деревня);
- в банках почти не возникает проблем при оформлении ипотеки для покупки таких участков.
К минусам отнесем:
- покупая только земельный участок с целью самостоятельной постройки, придется оформлять разрешение на строительство, предварительно получив согласования во множестве инстанций (сан-эпид. службе, пожнадзоре, коммунальных службах, градостроительном совете, если постройка дома намечена в городской черте, или местных исполнительных властных органах, если на территории сельского поселения);
- стоимость подобных участков высокая.
Выбирая, следует определить цели использования участка. Для постройки капитального дома за городом выигрышным вариантом станет ИЖС. Он более дорогой, но и при продаже можно установить высокую цену. Если вам нужна земля для дачи, сада-огорода, оптимальнее выбрать ДНП. Стоимость такой земли ниже, разрешается постройка дома для житья круглый год, но получить регистрацию в нём, по всей видимости, не удастся.
В реальности сэкономить на покупке участка в ДНП и СНТ для постоянного жительства не получится. Участки ИЖС обустраивают коммунальными сетями, дорогами, инженерными сооружениями за счет местных органов власти, а на землях садоводческих и дачных товариществ всё это делается за счёт владельцев участков.
При покупке загородной недвижимости люди часто сталкиваются в описаниях с аббревиатурами. Разберемся, какие понятия в них зашифрованы и почему это важно знать, чтобы выбрать дачу.
Терминология:
Вид разрешенного использования (ВРИ) участка определяет, подходит ли он для сельского хозяйства, садоводства, разведения животных или строительства.
ВРИ указан в свидетельстве о праве собственности или выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРН, бывший ЕГРП).
Индивидуальное жилищное строительство — это вид разрешенного использования земли. На таком участке можно построить дом для постоянного проживания, получить прописку, разбить сад и огород [1]. Участок может быть частью садового товарищества или располагаться на территории населенного пункта.