Комплексное развитие территорий: цели, категории, этапы
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Комплексное развитие территорий: цели, категории, этапы». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
На практике же данный институт часто превращается в средство «расчистки площадок» в интересах застройщиков. В первую очередь это актуально для Москвы. Так КРТ является основанием для принудительного изъятия у собственников их недвижимости. При этом решение о сносе для целей КРТ может быть принято, в том числе, в отношении объектов, не являющихся аварийными и фактически вполне пригодных для дальнейшей эксплуатации. А размер компенсации собственникам сносимой недвижимости часто существенно ниже рыночной стоимости.
Фактические задачи КРТ
Собственникам в таком случае предлагается самим участвовать в КРТ, в качестве альтернативы изъятию имущества. Но реализация КРТ собственниками практически заблокирована в связи с предъявляемыми к ним требованиями. Так необходимо единогласное согласие всех правообладателей на участие в КРТ, проект должен быть реализован со строгим соблюдением сроков, построить необходимо не менее площади, предписанной уполномоченным органом. В противном случае собственников ждёт расторжение договора и серьёзные финансовые санкции. Также реализация КРТ правообладателями осложняется необходимостью действовать согласованно и риском возложения на всех соседей ответственности за допущенный одним из них срыв сроков или иные нарушения. Для правообладателей, чаще всего не являющихся профессионалами в сфере девелопмента, риски представляются крайне высокими.
В связи с этим на практике становится актуально оспаривать либо факт отнесения участка к зонам КРТ и изъятия имущества, либо размер компенсации.
Также в ряде случаев КРТ становится инструментом контроля нового строительства со стороны чиновников. Что особенно актуально, если для иных территориальных зон устанавливается градостроительный регламент, исключающий или жестко ограничивающий новое строительство. Так в Подмосковье строительство многоквартирных домов вне рамок КРТ не допускается на участках менее трёх гектаров. В Московской области зона КРТ (ранее – КУРТ) нередко устанавливается в отношении незастроенных участков, имеющих собственника или арендатора, у которых не остаётся иных вариантов застройки своей земли.
Применение режимов КРТ возможно как к соответствующим зонам, заранее установленным в правилах землепользования и застройки, так и к иным территориям, определяемым уполномоченным органом. Во втором случае изменения в ПЗЗ вносятся уже при реализации проекта. Причём в этом случае применяется «обратный» порядок разработки градостроительной документации. А именно – сначала уполномоченный орган принимает решение о КРТ, в котором устанавливает те границы территории, виды разрешённого использования и параметры строительства, которые считает нужным и только потом на основании этого решения разрабатывается проект планировки территории, одновременно с которым готовятся и утверждаются изменения в генеральный план и ПЗЗ. То есть для режима КРТ игнорируется приоритет генерального плана и ПЗЗ как документов стратегического планирования, принимаемых на длительный период и служащих основой для разработки документации по планировке территории.
В то же время применение режима КРТ к застроенным территориям с эффективно используемой недвижимостью не должно быть произвольным. Соответственно если проект комплексного развития территории инициирован в отношении участков, на которых отсутствуют объекты, соответствующие критериям применения данного режима (аварийные, самовольные, не соответствующие градостроительному регламенту или подлежащие сносу по целевым программам) то такие действия уполномоченного органа могут быть оспорены. Аналогично – если площадь соответствующих объектов несоизмеримо мала по сравнению с площадью надлежаще используемости недвижимости в зоне КРТ.
С другой стороны данный механизм выгоден застройщикам при реализации крупных инвестиционных проектов, и собственникам недвижимости, планирующим новое крупное строительство на ее месте.
Так, этот режим позволяет разрешить в комплексе вопросы оформления аренды под строительство, градостроительного регламента застраиваемой территории, создания для нее необходимой инфраструктуры и т.
Для каждой зоны КРТ устанавливаются показатели инфраструктурной обеспеченности территории. Это означает, что для освоения территории в рамках зоны комплексного развития владелец земельного участка или инвестор должен принять на себя обязательства обеспечить территорию данной зоны инфраструктурой.
Варианты решения вопроса об изменении ВРИ участка
Порядок решения вопроса об изменнии ВРИ ЗУ зависит от ряда обстоятельств:
- действуют или нет в муниципалитете ПЗЗ
- установлены или нет градостроительные регламенты
- в какой группе видов использования, указанных в Выписке из ПЗЗ, ГПЗУ или в плане зонирования, окажется планируемое использование участка:
в составе основных ВРИВ составе условно разрешённых видов - в составе основных ВРИ
- В составе условно разрешённых видов
Изменение ВРИ будет производиться простым образом, без дополнительных согласований, когда ПЗЗ утверждены, градрегламенты установлены, вид использования участка «попадает» в основную группу ВРИ и соответствует наименованию в Классификаторе. Нужно лишь подать заявление в кадастровую палату или в МФЦ.
В случаях, когда выбранный ВРИ входит в состав условно разрешённых видов использования, для его присвоения будут проводиться общественные/публичные слушания (статья 39 ГрК РФ).
Слушания организуются комиссией ПЗЗ, действующей в муниципальном образовании, – после получения заявления от собственника/правообладателя участка, подготовившего и приложившего к обращению необходимые материалы.
В слушаниях принимают участие жители поселения. Они высказывают свои соображения относительно изменения ВРИ. Не исключено, что присвоение участку нового ВРИ может быть отклонено большинством голосов участников слушаний.
Итог слушаний – подготовка протокола, в котором изложена позиция участников в виде результатов голосования по изменению ВРИ ЗУ. Этот документ направляется главе администрации – для принятия решения:
- или об установлении соответствия испрашиваемого ВРИ виду использования по Классификатору и присвоении ЗУ нового ВРИ
- или об отказе в установлении испрашиваемого ВРИ ЗУ
Постановление главы администрации о присвоении ЗУ испрашиваемого ВРИ служит для Росресстра правовой основой для внесения новых сведения об участке.
Комплексное развитие территории нежилой застройки осуществляется в отношении застроенной территории, в границах которой расположены земельные участки:
- на которых расположены объекты капитального строительства (за исключением многоквартирных домов), признанные в установленном Правительством РФ порядке аварийными и подлежащими сносу или реконструкции;
- на которых расположены объекты капитального строительства (за исключением многоквартирных домов), снос, реконструкция которых планируются на основании адресных программ, утверждённых высшим органом исполнительной власти субъекта РФ;
- ВРИ которых и (или) ВРИ и характеристики расположенных на них объектов капитального строительства не соответствуют ВРИ земельных участков и объектов капитального строительства и предельным параметрам строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленным ПЗЗ;
- на которых расположены объекты капитального строительства, признанные в соответствии с гражданским законодательством самовольными постройками.
Данные критерии схожи с ранее действовавшими критериями для принятия решения о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления (п. 3 ст. 46.10 ГрК РФ в ранее действовавшей редакции). Главным отличием является то, что ранее для принятия решения о КРТ по инициативе органа местного самоуправления требовалось, чтобы участки с указанными объектами занимали не менее 50% от общей площади территории, в границах которой предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории. По новому регулированию такое условие не предусмотрено, и в норме указано просто на «земельные участки» с соответствующими объектами, из чего можно сделать вывод о достаточности двух таких участков для осуществления КРТ нежилой застройки.
В границы территории, в отношении которой принимается решение о КРТ нежилой застройки, могут быть включены иные земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества, при условии, что такие объекты расположены в границах того же элемента планировочной структуры.
Однако в такие границы не могут быть включены многоквартирные дома, жилые дома блокированной застройки, объекты индивидуального жилищного строительства, садовые дома, иные объекты капитального строительства, расположенные на земельных участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, садоводства (соответствующие объекты могут располагаться только в границах КРТ жилой застройки).
В п. 7 ст. 65 ГрК РФ закреплена возможность изъятия для государственных или муниципальных нужд земельных участков с расположенными на них объектами недвижимого имущества в границах территории, в отношении которой принято решение о КРТ жилой застройки или решение о КРТ нежилой застройки. Соответственно, изъятие возможно только при указанных двух видах КРТ.
Данное обстоятельство объясняется тем, что для иных видов КРТ изъятие не должно требоваться.
Так, при КРТ незастроенной территории в территорию КРТ включаются участки публичной собственности, которые (а также объекты на которых) не должны быть обременены правами третьих лиц. При КРТ по инициативе правообладателей участки принадлежат правообладателям, т. е. вопрос об их использовании должен решаться в договорном порядке, для размещения объектов инфраструктуры могут также предоставляться участки из публичной собственности (также не должны быть обременены правами третьих лиц), т. е. изъятие не требуется.
П.п. 8 и 9 ст. 65 ГрК РФ предусмотрены ограничения для изъятия, которые могут быть расширены Правительством РФ и субъектами РФ.
Государственной Думой РФ принят новый Федеральный закон от 30.12.2020 № 494-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях обеспечения комплексного развития территорий». Данный закон вводит единый механизм комплексного развития территорий и сноса аварийного и ветхого жилья. Регионам предоставляется право самостоятельно утверждать адресные программы сноса и реконструкции многоквартирных домов с учетом мнения жителей. Власти субъектов РФ наделяются достаточно широкими полномочиями по определению технических характеристик многоквартирных домов, которые могут быть включены в эти программы.
На мой взгляд, данный закон призван изменить саму концепцию реновации жилых зон. Сама идея законопроекта берет свои истоки из московской программы реновации, которая дала толчок в развитии программы по реновации не только столицы, но и всей страны в целом. Ветхое, старое и аварийное жилье является одной из основных проблем, связанных с недвижимостью на текущий момент. Пятиэтажные «хрущевки», старые бараки и изжившие свое дома индивидуальной планировки, построенные в конце 50-хх годов являются большой проблемой жилищного фонда за пределами Москвы и Санкт-Петербурга.
Таким образом, первоочередной задачей данного документа можно назвать расселение людей из аварийного и ветхого жилья, а также создание комфортной среды населенных пунктов, подчеркивают авторы законопроекта.
Вопрос 2. О чем вообще этот закон и причем тут «реновация»?
Закон вводит в Градостроительный кодекс РФ и другие законы такое понятие как комплексное развитие территорий – по закону это совокупность мероприятий направленных на «создание благоприятных условий проживания граждан, обновление среды жизнедеятельности и территорий общего пользования поселений, городских округов» (п. 34 ст. 1 ГрК РФ).
Понятие Комплексное развитие территории заменяет собой ранее использовавшиеся понятия: развитие застроенных территорий, комплексное освоение территорий, освоение территории в целях строительства стандартного жилья, и другие понятия, ранее описанные в отмененной теперь главе 5.1 Градостроительного кодекса РФ.
В части 1 статьи 64 Градостроительного кодекса РФ указаны цели комплексного развития территории, и согласно им, комплексное развитие территорий делается, грубо говоря, чтобы сделать территории лучше, благоустроеннее, инфраструктурно развитее, эффективнее, а также чтобы привлечь внебюджетные источники финансирования обновления застроенных территорий.
По сути же все сводится к тому, что в отношении определенной территории в установленном порядке принимается решение о ее комплексном развитии, потом в установленном порядке это все согласуется, в установленном порядке выбирается кто будет комплексно развивать территорию, а потом вся частная недвижимость на территории (с некоторыми исключениями — об этом ниже) в установленном порядке или изымается муниципалитетом (за деньги), или передается лицу, в установленном порядке получившему право комплексно развивать территорию (тоже за деньги).
При этом в части 2 статьи 67 Градостроительного кодекса РФ указано, что решение о комплексном развитии территорий может предусматривать необходимость строительства многоквартирных домов или домов блокированной застройки на комплексно развиваемой территории.
Как видно, в законе активно используется опыт московской реновации — когда на выбранной властями территории сносят всю недвижимость и строят новые жилые дома.
Впрочем, согласно этому закону все равно остается возможность, что в рамках комплексного развития территории на ней, например, снесут ветхую недвижимость и построят замечательный парк. Тут все будет зависеть от органов власти вашего региона и вашего города. И вы уже сейчас можете спрогнозировать, насколько грамотно ваши местные власти воспользуются новыми возможностями и в чьих интересах.
Вопрос 6. Должны ли быть проведены какие-нибудь общественные слушания?
Если для реализации решения о комплексном развитии территории необходимо внесение изменений в генплан или проекты планировки, в этом случае общественные обсуждения либо публичные слушания могут проводиться в границах территории, в отношении которой и было принято решение о комплексном развитии территории (ч. 3.1 ст. 28 ГрК РФ). При этом допускается одновременное проведение общественных слушаний и по внесениям изменений в генплан, и по проектам планировки территорий (ч. 26 ст. 5.1 ГрК РФ).
Также если для реализации решения о комплексном развитии территории вносятся изменения в правила землепользования и застройки, общественные обсуждения или публичные слушания по внесению изменений в таковые правила проводятся в границах территории, подлежащей комплексному развитию, а срок проведения данных общественных обсуждений или публичных слушаний не может быть более чем один месяц (ч. 14 ст. 31 ГрК РФ).
Такие изменения необходимы, так как в правилах землепользования и застройки на карте градостроительного зонирования в обязательном порядке должны устанавливаться территории, в границах которых предусматривается осуществление комплексного развития территории (ч. 5.1 ст. 30 ГрК РФ). Эти территории могут быть как определены заранее, так и уже после принятия решений о комплексном развитии территорий (ч. 5.2 ст. 30 ГрК РФ). В последнем случае принятие решения о комплексном развитии территорий будет основанием для внесения изменений в правила землепользования и застройки (п. 6 ч. 2 ст. 33 ГрК РФ).
То есть, проведение комплексного развития территории будет всегда сопровождаться проведением общественных обсуждений или публичных слушаний, но только в границах территории, подлежащей комплексному развитию.
Что такое комплексное развитие территории? В законодательстве Российской Федерации прямого ответа на этот вопрос не содержится. По версии законодателя это один из видов деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории . При этом законодатель не дает нам классификации таких видов, он включил в закон только определение понятия этой деятельности.
См.: часть 1 ст. 46.9 — 46.10 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
Деятельность по комплексному и устойчивому развитию территории определяется согласно закону как деятельность, осуществляемая в целях обеспечения наиболее эффективного использования территории, деятельность по подготовке и утверждению документации по планировке территории для размещения объектов капитального строительства жилого, производственного, общественно-делового и иного назначения и необходимых для функционирования таких объектов и обеспечения жизнедеятельности граждан объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур, а также по архитектурно-строительному проектированию, строительству, реконструкции указанных в настоящем пункте объектов .
См.: пункт 34 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
Обратим внимание, что согласно изложенному выше определению в данную деятельность не входит деятельность по территориальному планированию, а также деятельность по градостроительному зонированию территорий. Генеральные планы и правила землепользования и застройки должны быть подготовлены и утверждены до начала процедуры комплексного развития территорий, поскольку без этих основополагающих градостроительных документов эта процедура полностью реализована быть не может.
Не ясно, чем именно данная деятельность отличается от других видов градостроительной активности субъектов права. Относится ли к этой деятельности развитие застроенных территорий , а также комплексное освоение территорий? В законе нет прямого ответа на эти вопросы.
См.: ст. 46.1 — 46.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
См.: ст. 46.4 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
Напомню, что в предмет процедуры комплексного развития территорий в обязательном порядке входит подготовка и утверждение документации по планировке территории, заключение договора комплексного развития территории, проектирование, строительство и ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства и объектов сопутствующей инфраструктуры.
Подготовка и утверждение документации по планировке территории в рамках процедуры комплексного развития территории имеет согласно новеллам свои особенности. Во-первых, для подготовки документации по планировке территории не потребуется выпуск распорядительного акта органа местного самоуправления.
Во-вторых, подготовка документации по планировке территории в этом случае осуществляется теперь за счет частных инвестиций либо инициаторов процедуры комплексного развития территорий , либо победителя аукциона.
См.: часть 7 ст. 46.9 и подпункт 3 части 13 ст. 46.10 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
В-третьих, в рамках процедуры комплексного развития территорий не требуется проведения публичных слушаний. То есть местные жители в этом случае уже не смогут влиять на конкретное расположение объектов новостроек на конкретных земельных участках.
Законодательство о градостроительной деятельности и изданные в соответствии с ним нормативные правовые акты основываются на следующих принципах:
- 1) обеспечение устойчивого развития территорий на основе территориального планирования и градостроительного зонирования;
- 2) обеспечение сбалансированного учета экологических, экономических, социальных и иных факторов при осуществлении градостроительной деятельности;
- 3) обеспечение инвалидам условий для беспрепятственного доступа к объектам социального и иного назначения;
- 4) осуществление строительства на основе документов территориального планирования, правил землепользования и застройки и документации по планировке территории;
- 5) участие граждан и их объединений в осуществлении градостроительной деятельности, обеспечение свободы такого участия;
- 6) ответственность органов государственной власти Российской Федерации, органов государственной власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления за обеспечение благоприятных условий жизнедеятельности человека;
- 7) осуществление градостроительной деятельности с соблюдением требований технических регламентов;
- 8) осуществление градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам;
- 9) осуществление градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности;
- 10) осуществление градостроительной деятельности с соблюдением требований сохранения объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий;
- 10.1) единство требований к порядку осуществления взаимодействия субъектов градостроительных отношений, указанных в статье 5 настоящего Кодекса;
- 11) ответственность за нарушение законодательства о градостроительной деятельности;
- 12) возмещение вреда, причиненного физическим, юридическим лицам в результате нарушений требований законодательства о градостроительной деятельности, в полном объеме.
Статья 9. Общие положения о документах территориального планирования
1. Территориальное планирование направлено на определение в документах территориального планирования назначения территорий исходя из совокупности социальных, экономических, экологических и иных факторов в целях обеспечения устойчивого развития территорий, развития инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, обеспечения учета интересов граждан и их объединений, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.
2. Документы территориального планирования подразделяются на:
1) документы территориального планирования Российской Федерации;
2) документы территориального планирования субъектов Российской Федерации;
3) документы территориального планирования муниципальных образований.
3. Документы территориального планирования являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления при принятии ими решений и реализации таких решений. Документы территориального планирования субъектов Российской Федерации и документы территориального планирования муниципальных образований не подлежат применению в части, противоречащей утвержденным документам территориального планирования Российской Федерации, со дня утверждения.
4. Не допускается принятие органами государственной власти, органами местного самоуправления решений (за исключением случаев, предусмотренных федеральными законами) о резервировании земель, об изъятии, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд, о переводе земель из одной категории в другую, о предоставлении находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков в целях размещения объектов федерального значения в областях, указанных в части 1 статьи 10 настоящего Кодекса, объектов регионального значения, объектов местного значения, если размещение таких объектов не предусмотрено документами территориального планирования Российской Федерации в областях, указанных в части 1 статьи 10 настоящего Кодекса, документами территориального планирования субъекта Российской Федерации, документами территориального планирования муниципальных образований, а также о переводе земель из одной категории в другую для целей, не связанных с размещением объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения муниципальных районов, при отсутствии генерального плана городского округа или поселения (схемы территориального планирования муниципального района в случае перевода земель, расположенных на межселенных территориях, из одной категории в другую).
5. Подготовка документов территориального планирования осуществляется на основании стратегий (программ) развития отдельных отраслей экономики, приоритетных национальных проектов, межгосударственных программ, программ социально-экономического развития субъектов Российской Федерации, планов и программ комплексного социально-экономического развития муниципальных образований (при их наличии) с учетом программ, принятых в установленном порядке и реализуемых за счет средств федерального бюджета, бюджетов субъектов Российской Федерации, местных бюджетов, решений органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных главных распорядителей средств соответствующих бюджетов, предусматривающих создание объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения, инвестиционных программ субъектов естественных монополий, организаций коммунального комплекса и сведений, содержащихся в федеральной государственной информационной системе территориального планирования (далее также — информационная система территориального планирования).
6. Подготовка документов территориального планирования осуществляется с учетом положений о территориальном планировании, содержащихся в документах территориального планирования Российской Федерации, документах территориального планирования субъектов Российской Федерации, документах территориального планирования муниципальных образований, а также с учетом предложений заинтересованных лиц.
7. Уполномоченные федеральный орган исполнительной власти, органы государственной власти субъектов Российской Федерации, органы местного самоуправления обязаны обеспечить доступ к проектам документов территориального планирования Российской Федерации, документов территориального планирования субъектов Российской Федерации, документов территориального планирования муниципальных образований и материалам по обоснованию таких проектов в информационной системе территориального планирования с использованием официального сайта в сети «Интернет», определенного федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на осуществление контроля за соблюдением порядка ведения информационной системы территориального планирования (далее в целях настоящей главы — официальный сайт), не менее чем за три месяца до их утверждения.
8. Уполномоченные федеральный орган исполнительной власти, органы государственной власти субъектов Российской Федерации, органы местного самоуправления уведомляют в электронной форме и (или) посредством почтового отправления органы государственной власти и органы местного самоуправления в соответствии со статьями 12, 16, 21 и 25 настоящего Кодекса об обеспечении доступа к проектам документов территориального планирования Российской Федерации, документов территориального планирования субъектов Российской Федерации, документов территориального планирования муниципальных образований и материалам по обоснованию таких проектов в информационной системе территориального планирования в трехдневный срок со дня обеспечения данного доступа.
9. Доступ к утвержденным документам территориального планирования Российской Федерации, документам территориального планирования субъектов Российской Федерации, документам территориального планирования муниципальных образований и материалам по их обоснованию в информационной системе территориального планирования должен быть обеспечен с использованием официального сайта соответственно уполномоченными федеральным органом исполнительной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления в срок, не превышающий десяти дней со дня утверждения таких документов.
10. Схемы территориального планирования Российской Федерации, схемы территориального планирования субъектов Российской Федерации, схемы территориального планирования муниципальных районов, предусматривающие размещение линейных объектов федерального значения, линейных объектов регионального значения, линейных объектов местного значения, утверждаются на срок не менее чем двадцать лет. В иных случаях указанные схемы территориального планирования утверждаются на срок не менее чем десять лет.
11. Генеральные планы поселений, генеральные планы городских округов утверждаются на срок не менее чем двадцать лет.
12. Утверждение в документах территориального планирования границ функциональных зон не влечет за собой изменение правового режима земель, находящихся в границах указанных зон.
13. Требования к описанию и отображению в документах территориального планирования объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения устанавливаются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства.
Статья 34. Порядок установления территориальных зон
1. При подготовке правил землепользования и застройки границы территориальных зон устанавливаются с учетом:
1) возможности сочетания в пределах одной территориальной зоны различных видов существующего и планируемого использования земельных участков;
2) функциональных зон и параметров их планируемого развития, определенных генеральным планом поселения (за исключением случая, установленного частью 6 статьи 18 настоящего Кодекса), генеральным планом городского округа, схемой территориального планирования муниципального района;
3) определенных настоящим Кодексом территориальных зон;
4) сложившейся планировки территории и существующего землепользования;
5) планируемых изменений границ земель различных категорий;
6) предотвращения возможности причинения вреда объектам капитального строительства, расположенным на смежных земельных участках;
7) историко-культурного опорного плана исторического поселения федерального значения или историко-культурного опорного плана исторического поселения регионального значения.
2. Границы территориальных зон могут устанавливаться по:
1) линиям магистралей, улиц, проездов, разделяющим транспортные потоки противоположных направлений;
2) красным линиям;
3) границам земельных участков;
4) границам населенных пунктов в пределах муниципальных образований;
5) границам муниципальных образований, в том числе границам внутригородских территорий городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга;
6) естественным границам природных объектов;
7) иным границам.
3. Границы зон с особыми условиями использования территорий, границы территорий объектов культурного наследия, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации, могут не совпадать с границами территориальных зон.
Изменить качество среды обитания
Значительная часть застройки отечественных городов была сформирована в эпоху индустриализации в удовлетворение глобального общественного запроса. Планировочные решения определяют крайне низкий уровень уличных взаимодействий, отсутствие у горожан собственнического отношения к территории проживания. «Человейники» индустриальных городов – это среда обитания, которая подавляет индивидуальную уникальность, формирует безинициативный уклад жизни большинства.
Естественные механизмы самоорганизации и саморазвития городских социальных систем в таких условиях практически не работают.
На протяжении второй половины 20-го века были эмпирически определены планировочные и объемно-пространственные решения жилых районов, поддерживающие способность погруженных и них социальных систем к самоорганизации и саморазвитию.
Механизм КРТ открывает возможность буквально перепрограммировать депрессивные участки городского пространства. Городские социальные системы прямо и непосредственно зависят от планировочных и объемно-пространственных решений антропогенного ландшафта. Многочисленные исследования и многолетние наблюдения позволяют утверждать, что, изменив физическую составляющую среды обитания, мы переопределим и социальную.
Ключевые подходы к разработке и реализации проекта КРТ
В конечном итоге проект КРТ выражается в физическом пространстве – сносом части существующих ОКС (объектов капитального строительства) и застройкой новых.
Однако существо проекта расположено в социальном пространстве – некоторые общественные механизмы должны определить или акцептировать состав проекта и обеспечить последующее содержательное наполнение объектов застройки.
Проект, множество объектов которого расположены в физическом и социальном пространствах можно отнести к архитектуре социо-территориальных систем.
На стадии проектирования невозможно запланировать определенные действия множества интересантов и стейкхолдеров, у нас отсутствуют рычаги принуждения людей к этим определенным действиям. Поэтому методы территориального планирования, при которых вероятность проектируемых событий принимается за 100%, не имеют смысла.
Таким образом, КРТ не имеет отношения к территориальному планированию, хотя результаты проекта и будут выражены в новых планировочных и объемно-пространственных решениях.
Для надежного достижения целей проекта при том, что вероятность проектируемых событий составляет менее 100%, используются методы стратегирования.
Комплексное развитие территории (КРТ)
Правовой центр ДВА М готов предложить широкий спектр юридических услуг, связанных с комплексным развитием территории (КРТ).
В градостроительном законодательстве понятие КРТ появилось сравнительно недавно – в конце 2020 года.
Однако нельзя сказать, что данный правовой институт является совершенно новым для правовой реальности России, поскольку до внесений изменений достаточно долго, указанные направления реализовались в рамка комплексного устойчивого развития территорий (КУРТ).
При этом декларируемая градостроительным кодексом задача данного режима после его реформирования осталась неизменной – устойчивое и планомерное развитие соответствующей территории, исключение градостроительных ошибок, когда объекты возводятся без нужной инфраструктуры или не вписываются в городскую среду.
На практике же данный институт часто превращается в средство контроля нового строительства со стороны чиновников. Что становится особенно актуально, если для иных территориальных зон устанавливается градостроительный регламент, исключающий или жестко ограничивающий новое строительство. Так в Подмосковье строительство многоквартирных домов вне рамок КРТ не допускается на участках менее трёх гектар.
Также КРТ является основанием для принудительного изъятия у собственников их недвижимости – как квартир в сносимых многоквартирных домах, так и нежилых объектов. При этом решение о сносе для целей КРТ может быть принято, в том числе, в отношении объектов, не являющихся аварийными и фактически вполне пригодных для дальнейшей эксплуатации. А соразмерность компенсации собственникам сносимой недвижимости часто является предметом споров.
Во многих случаях зона КРТ (ранее – КУРТ) устанавливается в отношении незастроенных участков, имеющих собственника или арендатора, у которых не остаётся иных вариантов застройки своей земли. Также в рамках данного механизма во многих случаях возможно изъятие недвижимости у собственников.
С другой стороны, данный механизм выгоден и застройщикам при реализации сколько-нибудь крупных инвестиционных проектов, и собственникам недвижимости, планирующим новое крупное строительство на ее месте.
Так, данный режим позволяет разрешить в комплексе вопросы оформления аренды под строительство, градостроительного регламента застраиваемой территории, создания для нее необходимой инфраструктуры и т.д.
Для каждой зоны КРТ устанавливаются показатели инфраструктурной обеспеченности территории.
Это означает, что для освоения территории в рамках зоны комплексного развития владелец земельного участка должен принять на себя обязательства обеспечить территорию данной зоны инфраструктурой.
Принципиальная специфика зон мероприятий по комплексному развитию территории связана с порядком осуществления в них строительства и реконструкции. А именно – строительство в зоне КРТ может осуществляться только при наличии: