Налог с продажи недвижимости в 2022 году: когда платить и как рассчитать

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Налог с продажи недвижимости в 2022 году: когда платить и как рассчитать». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

При покупке жилья на вторичном рынке право собственности возникает сразу. С новостройками дело обстоит иначе — сначала покупатель подписывает ДДУ, затем ждет сдачи дома в эксплуатацию, затем получает ключи… Раньше срок владения новостройкой отсчитывался с момента регистрации права собственности, то есть после получения ключей. Теперь право собственности у дольщиков возникает с момента полной оплаты ДДУ.

Когда нужно платить налог с доходов от продажи недвижимости

Платить налог (НДФЛ) необходимо собственникам жилья (квартиры, дачи, дома или комнаты), гаража, земельного участка. Если владение недвижимостью продолжалось менее установленного срока, нужно заплатить налог на продажу недвижимости. А если минимальный срок прошел, то подавать декларацию и платить налог с продажи не нужно. Сумма полученного дохода тоже не будет иметь значения. Минимальный срок владения — 3 или 5 лет и зависит от вида имущества и ряда нюансов.

Но есть ряд исключений. Обязательство по уплате налога не возникает, если:

• недвижимость приобретена до 1 января 2016 года, и к моменту продажи прошло три года владения имуществом
• квартира куплена после 1 января 2016 года, но истек пятилетний срок владения
• цена продажи ниже цены покупки, но не менее 70% кадастровой стоимости
• стоимость покупки и продажи идентична и составляет не меньше 70% кадастровой стоимости

Кaк зaплaтить мeньшe, ecли льгoтный cpoк влaдeния eщe нe пpoшeл

Ecть нecкoлькo cпocoбoв, пoзвoляющиx coвceм нe плaтить нaлoг нa зaкoнныx ocнoвaнияx или cильнo yмeньшить eгo paзмep.

Умeньшитe дoxoды нa pacxoды

Ecли вы кyпили квapтиpy, y вac ecть пoдтвepждeниe пpoизвeдeнныx pacxoдoв. Этo пpaвoycтaнaвливaющий дoкyмeнт – дoгoвop кyпли-пpoдaжи. B нeм yкaзaнo, чтo paнee вы пpиoбpeли квapтиpy, к пpимepy, зa 3,4 млн pyблeй. Пpoшлo мeньшe 5 лeт, нo вaм нaдo пpoдaть этo жильe, нe дoжидaяcь, пoкa пpoйдeт минимaльный cpoк, кoтopый ocвoбoдит вac oт yплaты нaлoгoв c пoлyчeннoй cyммы.

3aкoн в этoм cлyчae дoпycкaeт yмeньшeниe дoxoдoв нa pacxoды. Дoпycтим, пpoдaeтe вы этy квapтиpy зa 4 млн pyблeй. Toгдa нaлoгoвaя бaзa бyдeт выглядeть тaк:

4 000 000 – 3 400 000 = 600 000

A caм нaлoг cocтaвит: 600 000 x 13% = 78 000

Для cpaвнeния – нaлoг бeз yмeньшeния cocтaвил бы: 4 000 000 x 13% = 520 000

A ecли пpoдaдитe poвнo зa тy cyммy, зa кoтopyю кyпили, зaчтeтe pacxoды в дoxoды, выйдeтe в нoль и нaлoг плaтить бyдeт нe c чeгo.

Чтoбы вocпoльзoвaтьcя этим cпocoбoм, oбязaтeльнo нaдo быть нaлoгoвым peзидeнтoм, a вoт cpoк влaдeния квapтиpoй гocyдapcтвo нe интepecyeт. Дaжe ecли вы кyпили ee в мapтe 2018 гoдa, a в aпpeлe 2018 пpoдaли, вce paвнo мoжeтe пpoвecти yмeньшeниe.

Нeт и oгpaничeний пo кoличecтвy и cyммaм cдeлoк зa гoд. Moжнo пpoдaвaть и пoкyпaть xoть кaждый мecяц и пo кaждoй cдeлкe yмeньшaть дoxoды нa pacxoды, нaлoг бyдeтe плaтить тoлькo c paзницы.

3aкoн paзpeшaeт yчecть вce pacxoды, cвязaнныe c пpиoбpeтeниeм квapтиpы, нo нe yтoчняeт, чтo зaкoнoдaтeль к ним пpичиcлил. К пpимepy, pacxoды нa ycлyги pиeлтopa нaлoгoвaя мoжeт нe пpинять, пoтoмy чтo Mинфин выcкaзывaлcя пpoтив включeния иx в cocтaв pacxoдoв. A вoт пpoцeнты пo кpeдитy, ecли вы бpaли ипoтeкy, мoжнo пoпpoбoвaть включить – Mинфин тo нe дaвaл иx зacчитaть в pacxoды, тo paзpeшaл. Пpaктикa пpoтивopeчивaя, нo знaчит шaнc ecть и мoжнo им вocпoльзoвaтьcя.

Умeньшитe дoxoды нa 1 000 000 pyблeй

Ecли квapтиpy вы нe кyпили, a пoлyчили в нacлeдcтвo или в дap, pacxoдoв нa пpиoбpeтeниe нe бyдeт и yмeньшить дoxoд нa ниx вы нe cмoжeтe. B этoм cлyчae мoжнo вocпoльзoвaтьcя вычeтoм в 1 млн pyблeй, пpaвo нa кoтopый пpeдocтaвляeт гocyдapcтвo.

Уплaтa нaлoгa бyдeт выглядeть тaк: (4 000 000 – 1 000 000) x 13% = 390 000 pyблeй.

B oтличиe oт yмeньшeния дoxoдoв нa pacxoды этoт вычeт мoжнo иcпoльзoвaть тoлькo oдин paз в гoд, a вoт cpoк влaдeния пpoдaннoй квapтиpoй, кaк и в тoм cлyчae, нe бyдeт игpaть никaкoй poли.

Paзyмeeтcя, пoлнocтью yйти oт yплaты нaлoгa пo этoмy вapиaнтy вы cмoжeтe, тoлькo ecли cyммa пpoдaжи coвпaдeт c вычeтoм – миллиoн нa миллиoн – или бyдeт мeньшe, нo в cитyaции, кoгдa пpoдaвaть нaдo пpямo ceйчac, нe дoжидaяcь пятилeтнoгo cpoкa, лyчшe xoть нeмнoгo yмeньшить paзмep нaлoгa.

Как посчитать минимальный срок владения имуществом?

---

Срок владения домом, квартирой или комнатой начинается с даты регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). До 2016 года владельцу выдавалось Свидетельство о праве собственности, в котором можно посмотреть эту дату. Сегодня дату регистрации содержит выписка из ЕГРН.

Важно помнить, что для жилья минимальный срок в статусе собственности составляет 60 месяцев или 36 месяцев. Это значит, что для продажи не надо дожидаться наступления календарного года, достаточно будет отсчитать необходимое количество месяцев. Необходимый срок владения наступает в то же самое число, которое указано как дата регистрации. Например, если квартира была куплена 1 сентября 2015 года, то продавать ее без уплаты налога можно будет 2 сентября 2020 года. Если эта дата выпадает на выходные или праздничные дни, то она сдвигается на ближайший рабочий день.

Для квартир, приобретенных по договору долевого участия на стадии стройки, срок владения начинается только после того, как будет зарегистрировано право собственности в Росреестре, а не в момент передачи ключей застройщиком.

Часто владельцы такого жилья ошибочно считают, что становятся собственниками во время подписания ДДУ или акта приемки-передачи уже готовой квартиры. К сожалению, месяцы или даже годы ожидания завершения строительства в срок владения не засчитываются.

Если квартира была получена долями, то срок владения считается от момента регистрации первой доли. Например, у владельца в собственности с 2014 года находилась ¼ квартиры, а в 2018 году он унаследовал оставшуюся часть. Срок владения всей квартирой будет отсчитываться от даты регистрации ¼ доли, то есть от 2014 года.

Какое жилье считается единственным?

Если в собственности гражданина на момент продажи находится только одно жилое помещение, то оно признается единственным. Минимальный срок владения в этом случае будет составлять 3 года. При этом не учитывается жилье, которое было приобретено в течение 90 дней до продажи прежнего.

Например, вы купили квартиру в сентябре 2019 года и продали ее в октябре 2022 года — 3 года минимального срока уже прошло. При этом еще до продажи, в августе 2022 года, вы купили новое жилье, куда и собираетесь переехать. В этом случае налог не нужно будет платить, поскольку проданное жилье все еще считается единственным.

---

Чтобы получить освобождение от уплаты налога, нужно соответствовать 5 пунктам

1. В семье есть двое несовершеннолетних детей. Либо дети являются студентами-очниками вузов, которым еще не исполнилось 24 года.
2. Семья приобрела квартиру или дом взамен проданного жилья в том же году, в каком и продала старое жилье. Другой вариант – сделка купли-продажи прошла не позже 30 апреля следующего года.
3. Новое жилье должно быть больше по площади, чем старое. Либо его кадастровая цена должна быть выше.
4. Кадастровая цена продаваемой квартиры не должна превышать 50 млн рублей.
5. Налогоплательщик, его супруга или супруг, а также дети не имеют больше половины доли в праве собственности на жилье от общей площади, которая превышает площадь в купленной квартире.

Поговорим о документах

Вы получите налоговый вычет, если в вашем распоряжении есть доказательства расходов на приобретение квартиры. Это справки 2 и 3 НДФЛ, а также подтверждение того, что новая квартира — ваша собственность. В налоговую нужно предоставить все документы, подтверждающие платежи: справки, расписки, чеки, платежные ордера — словом, всё, что доказывает факт оплаты. Если квартира взята по ипотеке, то также нужны доказательства уплаты процентов.

Справку 2-НДФЛ вам выдаст работодатель. В ней отражена сумма уплаченных налогов за требуемый год. 3-НДФЛ заполняется вами самостоятельно. Можно заполнить от руки или установить дистрибутив «Декларация». Вам нужно ввести требуемые данные, нужные листы система сформирует сама.

Право собственности на квартиру можно подтвердить с помощью:

• свидетельства о госрегистрации или выписки из ЕГРП;
• договора о передаче или купле-продаже;
• кредитного договора, если брали ипотеку.

Очень внимательно отнеситесь к правильному оформлению платежных документов. Если налоговики посчитают, что факт платежа за жилье не доказан, вам может быть отказано в выплате вычета. Если оплата происходила наличными деньгами, обязательно нужна расписка. Она должна быть написана от руки. Если оплата прошла через банк, то нужны выписки по счету, квитанции. При получении вычета на квартиру в ипотеке предъявите кредитный договор, график платежей, квитанции об уплате процентов.

Я уже получал вычет с покупки квартиры. Могу ли я воспользоваться этой льготой после приобретения дома?

Да, но при условии, что лимит в 260 тысяч рублей не был исчерпан. В этом случае неиспользованный остаток можно перенести на другой объект недвижимости.

Пример. В 2017 году гражданин приобрел квартиру стоимостью 1,5 млн рублей. С этой суммы ему удалось вернуть 13% или 195 тысяч рублей. В 2021 году этот же человек купил дом за 4 млн рублей. Теперь он может получить только неиспользованный остаток, то есть 65 тысяч рублей (260 000 – 195 000).

Что касается вычета с процентов по ипотеке, то этим правом можно воспользоваться только в отношении одного объекта недвижимости. Если гражданин уже получал вычет по ипотечным процентам после покупки квартиры, то в дальнейшем он уже не сможет претендовать на эту льготу даже при наличии неиспользованного остатка.

Кто имеет право и может получить налоговый вычет

Основные условия одобрения налогового вычета:

• наличие российского гражданства;
• наличие дохода, который облагается 13% НДФЛ (для ИП которые платят по другой ставке, вычет не предоставляется);
• жилая недвижимость, купленная за счет собственных средств или с привлечением кредита;

Важно! В сделке не должны присутствовать бюджетные средства от государства, а так же материнский капитал.

• пенсионер, который кроме пенсии, получает доход (со сдачи квартиры) и платящий налог 13%;
• гражданин, купивший жилье несовершеннолетнему ребенку, но получающий доход, с которого оплачивает 13% НДФЛ;
• со стороны продавца не должен участвовать близкий родственник, весь перечень указан в ст. 105.1 НК РФ. Исключением служит когда продавцом является один из родителей супруга (например со стороны мужа), другой супруг (жена) может получить имущественный вычет.

Налоговым вычетом на приобретение имущества могут пользоваться:

1. Кто платит проценты по кредиту или целевым займам, взятому и израсходованному на покупку или строительство жилого имущества, а также для перекредитования. Здесь нужно запастись документами, доказывающими совершенную сделку и расходы. В пакете документов должны быть выписки из банка, доказывающие уплату процентов.
2. Покупая участок для постройки дома, помните, что имущественный вычет по праву получите только после того, как он будет построен. Но этого не достаточно, обязательна должна пройти регистрация в Росреестре. После этого необходимо с пакетом документов обратиться в ФНС.
3. Купленная жилплощадь (доля) в многоквартирном доме в период строительства, подтверждает право для применения вычета документами: передаточный акт и доказывающие то, какие и в каком объеме средства задействованы.

Налог на подаренную недвижимость

Лицо, получившее в дар объект недвижимости обязано уплатить НДФЛ. Данная обязанность обеспечивается поправками в Налоговый Кодекс, которые вступают в силу с января 2022 года. При этом в качестве налоговой базы берется кадастровая стоимость объекта, которая действовала на момент регистрации права собственности.

Размер налога на дарение равен 13% от кадастровой стоимости “подарка”. При этом законодатель четко устанавливает сроки уплаты налога: до 30 апреля следующего года. Например, гражданин, не являющийся близким родственником дарителя, получил в дар квартиру 1 августа 2022 года. В данной случае он обязан передать декларацию формы 3-НДФЛ в налоговую службу по месту регистрации не позднее 30 апреля 2022 года.

В соответствии с п.4 ст.228 налог на дарение недвижимости должен быть уплачен до 15 июля года, следующего за отчетным периодов (в случае выше приведенного примера — до 15 июля 2022 года).

Следует учесть, что не все одаряемые должны платить налог на недвижимость с физических лиц.

Право на имущественный вычет

Российское законодательство обязывает граждан не только платить налоги, но и наделяет их правом на имущественный вычет при покупке недвижимости. Условия получения основного вычета — Кроме того, что для приобретения жилплощади следует израсходовать собственные (и/или заемные) ресурсы, быть налоговым резидентом нашей страны и получать «белую» заработную плату. Вычет россиянин имеет право оформить раз в жизни. При подтверждении права на него, лимит суммы, на которую может рассчитывать покупатель недвижимости, — это 260 тыс. руб..

До 2014 года возможность возвратить часть уплаченной за жильё суммы предоставлялась в отношении одной квартиры или дома, поэтому и пределы вычета применялись тоже только к одному помещению. Когда депутаты внесли поправки в нормативно-правовые акты, жители Российской Федерации обрели право получения вычета на всё покупаемое для себя жильё. Когда за первую квартиру резиденты платят меньше двух миллионов, оставшийся вычет можно перенести на следующее, приобретаемое за собственные деньги, недвижимое имущество.

Если жильё куплено в ипотеку (на средства иного целевого кредита), то потребители получают право на возвращение «процентного» вычета, но эта льгота распространяется только на покупку одного объекта недвижимости. Впрочем, тут есть и исключение, отмеченное Минфином и ФНС в письме от 21 мая 2015 № БС-4-11/8666: если первая квартира куплена до 01.01.2014 г. и на это имущество истребован основной вычет, то при оформлении второго дома в ипотеку уже после указанной даты граждане получают возможность возвращения процентов.

При определении «ипотечного» вычета сумма колеблется в зависимости от периода покупки жилища. Дата — ограничитель та же — 1.01.2014 г.

1. Приобретая жильё до этой даты, можно вернуть все реально выплаченные проценты.
2. Когда квартира куплена после, сумма процентов ограничивается 3 миллионами и возможностью вернуть из них 390 тысяч рублей.

Для возврата процентов нужно сперва вернуть часть денег, затраченных на покупку объекта недвижимости. Когда основной вычет будет исчерпан, можно обращаться за «ипотечным», имея в виду, что государство возвращает только лишь налоги, удержанные за три года, предшествовавшие дате обращения.

Есть свои нюансы и при возвращении НДФЛ, когда жильё приобреталось в общую имущество (недвижимость может принадлежать как обоим супругам, так и одному — количество собственников не влияет в этом случае) на заёмные средства. После 2014 года право на «ипотечный» вычет может быть реализовано обоими участниками сделки (в совокупности это 6 миллионов руб., и 780 тыс. возвращённых средств). Данную сумму делить между собой находящиеся в браке люди могут, как хотят, но обязательно заключив письменное соглашение, которое можно изменять ежегодно до тех пор, пока совокупный вычет на проценты не будет исчерпан.

Таблица 1. Примеры выплат

Пример 1	Пример 2	Пример 3
Жилплощадь куплена за 3 миллиона рублей. Супруг заявит 2 млн., а супруга — миллион, либо наоборот. Они могут разделить вычет и поровну. Правительство всё равно вернёт семье 390 тыс. руб.	За жильё заплачено 4 миллиона. И муж, и жена имеют все шансы получить возврат НДФЛ на двоих в сумме 520 тыс. руб.	За квартиру семья отдала 2 млн. рублей. Один из хозяев дома может истребовать весь вычет сейчас, а второй — при покупке другой недвижимости. Или оба сейчас заявят по 1 млн., а еще по одному — когда построят дом. В любом случае с этого объекта недвижимости можно возвратить 260 тыс. рублей и такую же сумму — позже.

Льготы для юридических лиц

Перечень организаций, оплачивающих транспортный налог в Орловской области на льготных условиях:

• учреждения образования, медицины, культуры, социальной защиты и социального обслуживания, финансируемые из бюджета региона или муниципальных образований;
• организации, образованные всероссийскими обществами инвалидов;
• органы местного самоуправления, государственной власти;
• госпредприятия, занятые эксплуатацией и ремонтом автодорог и мостов;
• ЮЛ, занятые выпуском с/х продукции;
• общественные организации инвалидов;
• спонсируемые из бюджета региональные противопожарные предприятия;
• перевозчики, эксплуатирующие трамваи, троллейбусы.

Налоговые вычеты не относятся к льготам. По словам юриста Владислава Кима, нет единого мнения относительно правовой природы такой категории, это иной инструмент снижения налогового бремени, предусмотренный исключительно по налогу на доходы физических лиц. Регулирование вопроса о вычетах по НДФЛ сосредоточено в ст. ст. 218 – 222 НК РФ. Согласно этим статьям, можно выделить семь типов вычетов:

• стандартный (на детей и самого налогоплательщика);

• социальный (на лечение, обучение);

• имущественный (на приобретение жилья);

• инвестиционный;

• вычет при переносе на будущее убытков от операций с ценными бумагами и производными финансовыми инструментами;

• вычет при переносе на будущее убытков от участия в инвестиционном товариществе;

• профессиональный вычет.

Действующие до изменений нормы

До утверждения закон 63-ФЗ применялись иные нормы. Напомним, что с 01.01.2021 доходы физлиц по вкладам должны были облагаться НДФЛ. Объектом обложения являлся не сам вклад в том или ином российском банке, а совокупный процентный доход, который выплачивался гражданину (физлицу) за соответствующий календарный год (за вычетом необлагаемой суммы данного процентного дохода).

Таким образом, вкладчики-физлица должны были в первый раз заплатить налог в 2022-м году с дохода по вкладам, полученного ими в 2021 году. Причем к этим вкладчикам относились только те, кто заработал в 2021-м на процентах больше 42 500 руб. Эту сумму определяют так:

1 млн. р. х ключ. ставку ЦБ (на 01.01 того года, в котором получен доход)

На 01.01.2021 ставка равнялась 4,25%, следовательно, предельный минимум, который не включался в налог, составлял тогда 42 500 руб. (1 млн. х 4,25%). Соответственно, физлица, чей процентный доход был больше этого минимума, должны были заплатить НДФЛ в 2022 году по ставке 13%. Далее, поскольку на 01.01.2022 ставка ЦБ достигла 8,5%, предельный минимум на 2023 год, не подпадающий под НДФЛ, составил уже 85 000 руб. Но в марте 2022 года был принят закон № 63-ФЗ, поэтому ситуация с уплатой налога поменялась.

Продажа квартиры без налога и декларации: что изменится с 2020 года

• При оформлении приобретении недвижимого имущества самостоятельно, время начинает идти при оформлении права собственности в ЕГРН;
• При приобретении жилого помещения по ДДУ, а также по уступке права требования, – с момента оформления права собственности;
• При приобретении жилища у ЖСК – после полной выплаты всей суммы паевых взносов, а также заключения акта приема-передачи;
• При оформлении жилья в собственность с помощью программы приватизации – с момента заключения договора передачи жилого помещения, если он был заключен до 1998 года, либо при оформлении прав собственности, если приватизация оформлялась после 98 года;
• При оформлении жилой недвижимости в наследство – с момента открытия наследства;
• При долевом владении – с момента регистрации права на завершенный объект строительства при этом неважна дата, когда был подписан передаточный акт с застройщиком.

Похожие записи:

• Как получить СНИЛС на новорожденного: где оформить и какие документы нужны
• Новые правила оформления ценников вступили в силу в России
• Какие налоговые льготы могут получить ветераны труда?