Главные мошеннические схемы при покупке квартиры
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Главные мошеннические схемы при покупке квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Нe тaк yж peдкo пoпaдaютcя вapиaнты, кoгдa в cтoимocть включaют oбcтaнoвкy квapтиpы – кyxню, вcтpoeнныe шкaфы, мягкyю мeбeль, cплит-cиcтeмy, cтиpaльнyю или пocyдoмoeчнyю мaшинкy, xoлoдильник. Ecли пoкyпaтeль coбиpaeтcя пepeeзжaть в нoвyю квapтиpy cpaзy пocлe пoкyпки, этo oчeнь yдoбнo – oднaкo вмecтe c этим oн пoдвepгaeт ceбя pиcкy. Нeчecтный пpoдaвeц впoлнe cпocoбeн включить эти пpeдмeты в cтoимocть, нo «зaбыть» впиcaть иx в дoгoвop и aкт пpиeмa-пepeдaчи. Нe пoддaвaйтecь нa yгoвopы в дyxe «нy мы жe вceгдa дoгoвopимcя, зaчeм этa лишняя пиcaнинa» — этo мoжeт пpивecти к нeпpиятным пocлeдcтвиям.
Никoгдa нe cтecняйтecь тщaтeльнo ocмaтpивaть квapтиpy пepeд пoкyпкoй: пpoдaвeц мoжeт yмoлчaть o cкpытыx дeфeктax, a oни в peзyльтaтe влeтят вaм в кoпeeчкy.
Caмoe oпacнoe в тaкoй cитyaции – пoдпиcaнный aкт пpиeмa-пepeдaчи c yкaзaниeм, чтo пpeтeнзий к cocтoянию имyщecтвa y вac нeт.
Нepeдкo cтopoны вooбщe нe пoдпиcывaют aкт, a тaкyю фopмyлиpoвкy вcтaвляют в тeкcт caмoгo дoгoвopa, yкaзывaя, чтo дoгoвop кyпли-пpoдaжи caм выcтyпaeт дoкyмeнтoм, пoдтвepждaющим пepeдaчy имyщecтвa, и дpyгиx бyмaг нe тpeбyeтcя. B этoм cлyчae вaм бyдeт нeпpocтo дoкaзaть в cyдe, чтo вы нe знaли o дeфeктax, и пoтpeбoвaть c пpoдaвцa кoмпeнcaцию пoнeceнныx нa peмoнт pacxoдoв.
Eщe oдин cпocoб, cвязaнный c зaключeниeм пpeдвapитeльнoгo дoгoвopa — oфopмлeниe пo дoгoвopy нe aвaнcoм, a зaдaткoм. B cooтвeтcтвии c cтaтьeй 380 ГК PФ зaдaткoм пpизнaeтcя дeнeжнaя cyммa, кoтopyю пoкyпaтeль пepeдaeт пpoдaвцy в cчeт cтoимocти квapтиpы кaк дoкaзaтeльcтвo cвoиx нaмepeний зaключить дoгoвop кyпли-пpoдaжи. И ecли в кoнeчнoм итoгe cдeлкa нe cocтoитcя пo винe пpoдaвцa, oн дoлжeн бyдeт вepнyть пoкyпaтeлю пoлyчeнный зaдaтoк в двoйнoм paзмepe. A ecли винoвaтым oкaжeтcя пoкyпaтeль, зaдaтoк ocтaнeтcя y пpoдaвцa.
Нeкoтopыe пpoдaвцы пoльзyютcя нeзнaниeм пoкyпaтeлeй и cпeциaльнo oфopмляют пpeдвapитeльный дoгoвop c зaвeдoмo нeвыпoлнимыми ycлoвиями. И вмecтo aвaнca, кoтopый пpи нecocтoявшeмcя дoгoвope пpocтo вoзвpaщaeтcя пoкyпaтeлю, бepyт зaдaтoк.
Ocoбeннo oпaceн тaкoй вapиaнт, ecли вы плaниpyeтe пpиoбpecти квapтиpy в ипoтeкy, и бaнк eщe нe oдoбpил вaш выбop. Чтoбы yбepeчьcя, oбязaтeльнo oбpaщaйтe внимaниe нa фopмyлиpoвки. Пoдпиcывaйтe дoгoвop тoлькo c aвaнcoвым плaтeжoм и в cлyчae c ипoтeкoй дoпoлнитeльнo oгoвapивaйтe, чтo ecли бaнк нe дacт oдoбpeния нa пoкyпкy имeннo этoй квapтиpы, пoкyпaтeль cчитaeтcя нeвинoвным в нecocтoявшeйcя cдeлкe, пoлyчaeт oбpaтнo вce пepeдaнныe в aвaнcoвый плaтeж дeньги и нe нeceт никaкoй oтвeтcтвeннocти пepeд пpoдaвцoм.
«Присваивание» объявления
Многие продавцы квартир предпочитают действовать самостоятельно и не обращаются к посредникам, а размещают объявления сами на одной из площадок в интернете. Доступ к такого рода информации, естественно, открыт всем. Нечистые на руку риелторы копируют все данные и размещают объявление-двойник, которое пытаются активно продвигать. В итоге потенциальный покупатель может наткнуться именно на него. Думая, что будет общаться с хозяином, покупатель оказывается в обороте у посредника, и последний будет изо всех сил стараться не упустить клиента в надежде, что после продажи все же получит свои комиссионные. Если представить дело так, что владелец квартиры сам дал риелтору полномочия по поиску клиента, не получается, риелтор будет пытаться навязать другие предложения, ссылаясь на то, что изначальная квартира по объявлению уже продана. Это не только лишает покупателя возможности посмотреть то жилье, которое его устраивает, но и влечет за собой дополнительные траты. Не стоит и говорить о том, что подобное поведение – это неприкрытый обман.
Еще один обман из той же категории – рассказы о том, что риелтор якобы является родственником или знакомым хозяина, которого попросили помочь с продажей. И хотя изначально будут обещать, что комиссии никакой не возьмут, в конечном итоге покупателя (если его устроит квартира) ждет очень неприятный сюрприз. Многие постесняются решительно отказать наглому риелтору, ведь определенная «работа» как бы проделана, время потрачено, а усилия – какие-никакие – посредник в эту сделку вложил.
Как бороться с таким обманом? Сразу узнать, что объявление именно от собственника, а не от того, кто прикидывается им, достаточно сложно. Как понять, что риэлтор мошенник? Если он сразу представляется родственником, другом или соседом, попросите дать телефон владельца и ведите все переговоры лично с ним. В случае решительного отказа дать контакты, тоже отказывайтесь от сделки: вполне вероятно, что вас хотят обмануть.
Если ваше общение дошло до просмотра квартиры, поставьте условие: владелец должен при этом присутствовать. Проверить, не подставное ли это лицо, можно по документам, подтверждающим право собственности на квартиру. Все договоренности должны быть только с владельцем, чтобы потом не возникли «неожиданные» комиссии от «родственников», посредников, «соседей». Владелец со своей стороны заинтересован в том, чтобы общаться напрямую с покупателем, поэтому ваша главная задача – выйти на него и убедиться, что это действительно тот человек, который принимает итоговое решение и имеет право продавать приглянувшуюся вам квартиру.
Продажа несуществующих квартир
Риелторы могут пойти на такую хитрость: разместить объявление о продаже квартиры, которую никто продавать не собирается. Цена при этом выставляется ниже рыночной. Покупатели видят такое предложение, звонят по указанному номеру (думая, что обращаются к собственнику), а дальше на них обрушивается поток предложений по совершенно другим объектам, потому что «эта квартира уже продана, но есть еще привлекательные варианты». В итоге риелтор продает то, что ему нужно продать, подловив покупателя, зачастую так хитро, что тот даже не понимает, где его обманули.
Как бороться с таким обманом? Если вы звоните по объявлению «собственнику», а вам начинают рассказывать, что эта квартира уже продана, но есть другие, не вступайте в дальнейшие разговоры и вешайте трубку. Лучше такие обзвоны делать не со своего личного номера и уж точно не с городского телефона. Заведите отдельную сим-карту, которую не жалко будет заблокировать, если вас начнут атаковать с «выгодными предложениями».
Мошенничество при продаже квартиры со стороны покупателя №3: регистрация перехода права на недвижимость без последующей передачи всей суммы Продавцу.
Здесь могут быть разные варианты, в том числе и откровенно обманные. Например, умышленные ошибки при оформлении Договора на пользования сейфа-ячейки в банке чтобы Продавец потом не смог вовремя получить доступ к ячейке и Покупатель-мошенник успел забрать оттуда деньги. Могут быть схемы с частичной оплатой наличными и частичной оплатой другим способом, например, через счёт-аккредитив. Здесь надо очень внимательно смотреть документы.
Сюда же отнесу разнообразные пункты в Договорах, в том числе и предварительных Договорах продажи, о каких-либо условиях в случае нарушения которых Продавец обязан выплатить Покупателю какие-либо неустойки и прочее.
Получить деньги за продажу квартиры чтобы не обманули наиболее просто сейчас оформив получение денег на счёт-аккредитив. Комиссию за перевод суммы на любой счёт платит Покупатель. Но, как я и писал выше, важно чтобы всё было оформлено верно и юридически грамотно. А то денег за продажу квартиры Вы не увидите.
Существующие схемы мошенничества с недвижимостью
На практике чаще всего встречаются следующие способы мошенничества с имуществом при его купле/продаже и аренде:
- представление поддельной доверенности на участие в сделке (в схеме участвует нечестный нотариус, который помогает оформить подложный документ от имени собственника недвижимости на оформление сделки, а после получения денег доверенное лицо пропадает, и хозяин квартиры/дома о предстоящей продаже ничего не знает);
- отчуждение объекта, который находится в залоге банка (особенно актуально для новостроек);
- внесение залога;
- возникновение неожиданных наследников;
- наличие нарушений со стороны нотариуса (неправильное заключение договора, оформление сделки задним числом, заведомо известное сотрудничество с черными риэлторами) и т. д.
Продажа чужой недвижимости
Одним из самых распространенных методов обмана покупателей квартир можно смело назвать продажу чужой недвижимости.
Это может быть жилье с якобы выписанным или умершим хозяином, аферисты могут изображать из себя собственников, на самом деле всего лишь арендуя жилое помещение. Нередко квартирные мошенники практикуют субаренду или пересдачу жилья сразу нескольким арендаторам, однако вполне возможна и продажа снимаемой квартиры.
Данная схема намного сложнее мошенничества с многократной арендой, да и суммы денег здесь фигурируют более солидные, поэтому в продаже арендуемой квартиры могут быть задействованы целые преступные группы. Что интересно, при этом в аферу могут быть невольно вовлечены и вполне честные риелторы и законопослушные агентства недвижимости.
Аренда жилплощади с целью ее захвата
Один из наиболее «экстремальных» способов махинаций при аренде жилой недвижимости заключается в аренде квартиры с целью ее захвата. В этом случае арендатор обычно изначально собирается захватить арендуемое жилье и договаривается с хозяином недвижимости именно с этой целью.
Арендуемую квартиру могут захватить и в том случае, если договор аренды, заключаемый между арендодателем и арендатором, не заверяется у нотариуса. В подобной ситуации, по истечении срока аренды, квартирант может отказаться освобождать жилплощадь, не пуская при этом в квартиру ее законного хозяина.
Если такое произошло, следует помнить, что даже в этом случае договор обладает действенной силой, поэтому пострадавшему собственнику необходимо по данному поводу обращаться в суд. Даже несмотря на то, что такие дела обычно разбираются довольно долго, причем хозяин жилья в этом случае будет обязан уплатить все причитающиеся налоги.
Мелочь, а неприятно
Эти случаи вряд ли можно назвать мошенничеством. Скорее это такая игра со стороны покупателя, который понимает, что продавец «созрел», чтобы в любом случае закрыть сделку. Рассказывает Ирина Гудкина, тренер бизнес-школы «Белый брокер»:
«На сделке в банке. Вдруг оказывается, что покупатель принес с собой меньшую сумму, чем договаривались. Продавец и выстроенная цепь, если она есть, поставлены перед фактом – или тушить все или согласиться с «террористом».
На сделке. Покупатель «забыл» про накладные расходы по сделке: оплату ячейки, доверенностей, услуг нотариуса и т.д. и т. п.
При торге. Потенциальный покупатель говорит, что у него гораздо меньше денег, чем нужно для оплаты объекта. Потом оказывается, что деньги есть, но они отложены на ремонт и переезд. Некоторым продавцам, которые пошли навстречу «этим симпатичным людям», становится очень обидно, когда они об этом узнают».
Как проверить квартиру заранее
- Мы упоминали, что для мошеннических схем берут фотографии уже не актуальных объявлений. Вы можете их проверить через поиск по картинкам в разных поисковых системах, потому что эти объявления могут еще висеть в базах сайтов. И если вы нашли те же фотографии где-то в России на «Авито», то это очевидно мошенники.
- Проверьте номер телефона по внутреннему поиску на сайте или в поисковых системах. Если указан собственник, а вы видите несколько объявлений в разных городах, есть повод насторожиться.
- Если у вас просят деньги за бронирование – это красный флаг. Не переводите деньги без расписки, если не готовы рискнуть их потерять.
- Просите не только паспорт хозяина квартиры, но и документы на недвижимость (с печатью).
- Если собираетесь на встречу с хозяином, то делайте это только в квартире. Когда вам предлагают встретиться в кафе, вероятнее всего, это мошенники, у которых нет доступа к квартире.
- Если квартира сдается через агентство, то в объявлении должен быть номер договора с собственником. А при контакте просите УНП и лицензию.
Четвертая схема: работа с недобросовестным нотариусом
Даже не смотря на то, что Федеральная нотариальная палата старается добиться чистоты кадров, до сих пор можно столкнуться с нотариусами, которые удостоверяют завещания совершенно недобросовестно. Такие нотариусы, как правило, производят удостоверение документа «задним числом», при этом без присутствия самого завещателя. Однако с его подделанной подписью. Все это совершается нотариусом при сговоре с мошенниками, которые работают с наследством.
Обычно бывает непросто оспорить подобное завещание, поскольку нотариус имеет удостоверение, которое означает неоспоримость действий нотариуса. Помимо этого трудности с попыткой доказать наличие незаконных действий со стороны нотариуса осложнено тем, что нотариальное сообщество является весьма сплоченным и при этом едва способно принять подобные факты.
Как можно избежать мошеннических схем?
Если вы хотите купить недвижимость, то важно не торопиться и не принимать поспешных решений. Нужно тщательно изучить все предлагаемые документы, взвесить все достоинства и недостатки предлагаемого жилья, а также произвести анализ мотивов продавца. И если у вас сомнения, то лучше все приостановить.
Особенно стоит насторожиться, если вы столкнетесь со следующими факторами:
- Квартира имеет низкую стоимость (ниже на 20% и более, если сравнивать с рыночной стоимостью аналогичных квартир). С помощью низких цен мошенники завлекают покупателей, чтобы как можно быстрее сбыть предлагаемую недвижимость.
- У предлагаемой квартиры часто менялись собственники (за три последних года было больше двух сделок, что указывает на проблемы с данным жильем). Исключением в данном случае может быть лишь дарение недвижимости между родственниками. Мошенники обычно проводят целую цепочку сделок, чтобы в итоге создать видимость того, что и жилье, и ее собственник легальны.
На что следует обращать внимание при покупке квартиры
Любые рекомендации действенны только в том случае, ели покупатель имеет навыки работы с деловыми документами, хотя бы элементарные правовые познания и склонность к анализу ситуации. В противном случае всё, чтобы ему не советовали, что бы он не прочел перед тем, как совершить сделку, остается бесцельным грузом, которым человек не в состоянии воспользоваться.
Ограниченность в средствах заставляет многих покупателей экономить на оплате услуг профессиональных риэлторов, либо обращаться к риэлторам, работающим частным порядком. Многие из них до сих пор не являются членами СРО, не застрахована их деятельность, не определены размеры возмещения ущерба. Поэтому, за свои услуги они берут не много, но в случае срыва сделки или выявления каких-либо дефектов взять с них нечего. Они живут от гонорара до гонорара, кому как повезет.
Поэтому, обращайтесь за сопровождением сделки к риэлторам, работающим в официально зарегистрированной компании.
Если поиск квартиры вы осуществляете самостоятельно, обращайте внимание на стоимость. Снижение стоимости более чем на 15-20%, по сравнению со средними ценами на аналогичное жилье, должны насторожить.
Одним из самых популярных видов мошенничества в сфере недвижимости является обман, основанный на задатке. К продаже предлагается объект недвижимости по очень выгодной цене. На первой же встрече покупателю предъявляются документы, подтверждающие, что имущество действительно принадлежит продавцу.
Покупателя все устраивает, и он заявляет о готовности оформить сделку. Продавец выдвигает условие, что ему нужен задаток. В соответствующем договоре прописывается пункт, что в случае отказа покупателя от сделки, задаток ему не возвращается. После передачи задатка продавцу, покупателю вдруг становятся известны факты, которые на предшествующих встречах были от него скрыты второй стороной, но при этом, они являются очень существенными. Покупатель отказывается от сделки и теряет задаток. Сумма задатка для покупателя не критична, но тем не менее, обман налицо. Хотя, стороны заключили договор, поэтому в формальном смысле действия продавца можно считать законными, и состава преступления в них нет. В сделках с задатком нужно обращать внимание на мелочи, и пытаться понять логику продавца.
Чтобы завещание обладало правовой силой, его должен одобрить нотариус. Нужно сказать, что федеральная нотариальная палата регулярно проводит чистки, лишая полномочий нотариусов, которые обвиняются в незаконной деятельности или подозреваются в ней. И все же, мошенники находят недобросовестных нотариусов, готовых удостоверить завещание незаконно, «задним числом», в отсутствие самого завещателя. При этом, его подпись подделывается.
Например, человек умер, не оставив после себя завещания. В этом случае его квартира должна перейти наследнику по закону. Однако, войдя в сговор с нотариусом, мошенники создают «завещание», по которому квартира должна достаться одному из них. Нужно понимать, что оспаривание удостоверенного нотариусом завещания является очень сложной задачей. В первую очередь, потому, что с 2016 года удостоверению нотариуса придана сила удостоверенного факта, то есть, он является практически неоспоримым. Далее, в среде нотариусов тоже существует такое понятие, как корпоративная солидарность. То есть, нотариальное сообщество без энтузиазма принимает факт недобросовестности нотариуса, поэтому рядовой гражданин имеет очень мало шансов доказать его незаконные действия.