Продажа квартиры с ипотекой и материнским капиталом

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Продажа квартиры с ипотекой и материнским капиталом». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Даже если часть ипотеки погашена материнским капиталом или сертификат использован для первоначального взноса, порядок сделки не меняется и продать квартиру можно на стандартных условиях. Рассмотрим три наиболее распространенных способа переоформления ипотечной квартиры.

Условия продажи квартиры с маткапиталом

Продать жильё с маткапиталом можно, если:

• получено одобрение банка, ПФР, органов опеки на сделку с имущественными долями несовершеннолетних
• квартира переоформлена в общую собственность по долям
• условия жизни детей после продажи не станут хуже, доли в новом жилье не будут меньше
• есть регистрация жилья в Росреестре

Распоряжение семейным капиталом контролирует ПФР, прокуратура и органы опеки и защиты прав детей.

Для продажи квартиры в ипотеке с маткапиталом продавцу необходимо предоставить пакет документов. В зависимости от выбранной схемы перечень может включать в себя:

• паспорта владельцев жилья и детей старше 14 лет (для несовершеннолетних требуются свидетельства о рождении);

• сертификат материнского капитала, использованный при покупке объекта;

• документы на недвижимость (технический и кадастровый паспорт, выписка из ЕГРН, подтверждающая право собственности);

• разрешение органов опеки, если дети имеют доли в квартире;

• предварительные договоры купли-продажи;

• разрешение банка на проведение сделки;

• справку о готовности объекта при участии в ДДУ.

Как уплачивается налог с продажи

Продажа квартиры, приобретенной в ипотеку с помощью сертификата материнского капитала, предполагает необходимость уплаты налога 13% с дохода на стандартных условиях. Обязанность оплаты НДФЛ возникает, если на момент сделки недвижимость находилась в собственности менее пяти лет (в некоторых случаях, например, если жилье единственное, срок может быть сокращен до 3 лет). Сумма налога рассчитывается в зависимости от цены продажи, стоимости объекта по кадастру и размеров расходов на покупку. Если период нахождения жилплощади в собственности более установленной цифры, владелец освобождается от уплаты НДФЛ при продаже.

Важно помнить, что данный срок установлен для всех собственников. Поэтому стоит постараться избежать ситуации, когда недвижимость находилась в вашей собственности более 5 лет, но в собственности детей, которым были выделены доли, меньше. Такое может быть в случае, когда несовершеннолетние введены в число собственников значительно позже родителей.

Для определения дохода от продажи для расчета налога учитывают или продажную стоимость объекта по договору купли-продажи, или 70% от ее кадастровой цены. Доход распределяется между всеми продавцами пропорционально их долям. При расчете налога владелец недвижимости вправе уменьшить доход на одну из сумм: на имущественный вычет (1 млн рублей) или на расходы при ее покупке (необходимо документальное подтверждение). Таким образом, сумма, облагаемая НДФЛ, рассчитывается следующим образом:

доход = продажная стоимость объекта (но не менее 70% от кадастра) — 1 млн рублей (или расходы при покупке).

При учете расходов учитывают сумму, которая была заплачена за недвижимость вне зависимости от того, использовался ли при оплате материнский капитал или средства ипотеки. Если доход с продажи получается более вычета в 1 млн рублей или вложенных в покупку денег, то заемщик обязан заплатить 13%, если меньше — такая обязанность снимается. Однако налоговую декларацию сдать все равно придется.

В каких случаях покупка с материнским капиталом невозможна?

Государственная программа рождаемости — временная мера поддержки населения. Поэтому семьям с детьми стоит воспользоваться возможностью и приобрести квартиру как можно скорее.

На сегодняшний день большая часть сделок с недвижимостью проходит с использованием материнского капитала и ипотеки. Однако, для того, чтобы сократить список объектов покупки, необходимо заранее понимать, какую недвижимость нельзя купить с использованием сертификата:

• Земельный участок;
• Квартира или дом, расположенный за пределами населенного пункта;
• Недвижимость, которая не соответствует нормам (жилым и СанПиН);
• Помещение, не имеющее статус жилого (в том числе дачу);
• Жилой объект высотой более трех этажей;
• Жилье вторичного рынка, износ которого превышает 50%.

Если продавец жилого помещения не может подтвердить право собственности на него, то оформлять такую сделку с использованием материнского капитала также нельзя.

Многие считают, что средства материнского капитала нельзя привлекать для покупки доли в квартире или комнаты в коммунальной квартире. Это мнение ошибочно. Такие объекты можно покупать с использованием материнского капитала при условии, что они являются отдельным самостоятельным объектом.

ДКП жилья с использованием маткапитала: список документов

1. Сертификат “Материнский капитал”;

2. Заявление;

3. К заявлению, которое подается в Пенсионный фонд, необходимо приложить следующие документы:

• Копии паспортов родителей;
• Копии свидетельств о рождении всех детей;
• Оригинал сертификата;
• Копия страхового свидетельства государственного пенсионного страхования;
• Копии договора купли-продажи недвижимости и плана данного объекта (договор о приобретении жилья);
• Нотариально заверенное обязательство о выделении долей в купленном объекте недвижимости на каждого члена семьи;
• Банковские реквизиты продавца (для того, чтобы перечислить ему денежные средства после одобрения сделки).

Нужно найти покупателей, которые до сделки оплатят ипотечный долг продавцов

Совет — в объявлении о продаже сразу указывайте, что квартира все еще в ипотеке и был использован мат.капитал. Или хотя бы предупредите об этом при показе квартиры. Лучше на начальном этапе отсеить тех, кто не хочет связываться с такой ситуацией. Это сэкономит и чужое, и ваше время.

Можете подумать, что ни один покупатель в здравом уме не согласится отдавать деньги продавцу до сделки. Да и еще на оплату ипотечного долга. Не спешите с выводами. Лучше прочитайте пока как все проводится:

1) Например, квартира стоит 7 млн. руб. Долг по ипотеке — 3 млн. руб. Продавцы и покупатели оформляют у нотариуса предварительный договор купли-продажи. В нем указывается, что покупатели до сделки передали продавцам 3 млн. руб. в качестве задатка или аванса + что эти деньги идут на оплату ипотечного долга. 2) Покупатели сами оплачивают долг продавцов в банке. 3) Как только долг будет закрыт, продавцам нужно снять обременение с квартиры. 4) После снятия обременения, продавцы выделяют доли детям по обязательству мат.капитала. 5) Далее участники сделки составляют и удостоверяют у нотариуса договор купли-продажи квартиры. 6) Договор подается в МФЦ или в Росреестр для регистрации сделки купли-продажи. 7) После того, как покупатели станут собственниками, продавцы получают остальные 4 млн. руб.

Как все оформляется, как безопасно произвести расчеты за квартиру, какие документы нужны — все это я расписала дальше в подробных инструкциях. Я выделила 2 ситуации, смотря какие покупатели попадутся: 1) покупатели с собственными деньгами (ниже); 2) покупатели с ипотекой.

Ситуация №1 — Покупатели полностью со своими деньгами

Сначала краткая поэтапная инструкция со сроками. Например, квартира стоит 8 млн. руб. Долг по ипотеке — 3,5 млн. руб.

1) Продавцы консультируются в органах опеки о том, на каких условиям им можно будет получить разрешение на продажу квартиры. 2) Участники сделки оформляют у нотариуса предварительный договор купли-продажи. Обычно это занимает 1-2 дня. В нем указывают, что до сделки покупатели передали продавцам 3,5 млн. руб. в качестве задатка или аванса. 3) После подписания договора, покупатели и продавцы несут эти 3,5 млн. руб. в банк, чтобы закрыть долг по ипотеке. После оплаты банк выдаст справку об отсутствии задолженности. Срок выдачи справки зависит от банка — могут выдать в день обращения, а могут и через 2 недели. 4) Продавцы снимают обременение с квартиры. Документы подаются в МФЦ или в Рег.Палату. Срок по закону — 3 рабочих дня. 5) Так как с квартиры снято обременения, продавцы выделяют доли детям по обязательству. Подать документы можно в том же отделение МФЦ/Рег.Палаты. Максимальный срок — 9 рабочих дней. 5) Продавцы получают разрешение органов опеки на продажу квартиры — 5 дней на сбор документов и 15 дней опека оформляет разрешение. 6) Участники сделки снова обращаются к нотариусу для составления договора купли-продажи. На это уйдет примерно 1-3 дня. 7) В день сделки — покупатели закладывают оставшиеся 4,5 млн. руб. Заложить деньги можно в банковскую ячейку, на аккредитив или депозит нотариуса. Эти деньги продавцы смогут забрать только после успешной регистрации сделки. Затем участники при нотариусе подписывают договор купли-продажи. Далее договор нужно подать в МФЦ или в Рег.Палату для регистрации сделки. Подать договор может нотариус (бесплатно) или сами стороны. Максимальный срок регистрации — 5 рабочих дней. 8) После успешной регистрации продавцы забирают оставшиеся 4,5 млн. руб.

Получается, что на подписание договора купли-продажи участники выйдут через 20 — 50 дней + 5 дней занимает регистрация.

А можно ли ускорить сделку? Да, но только при грамотном подходе и наличием опыта. Сначала внимательно прочтите подробную поэтапную инструкцию продажи, а после уже можете приступать к ускоренной. Иначе ничего не поймете.

Какие документы потребуются для продажи квартиры?

Для получения разрешения в органах опеки соберите следующие документы.

• Паспорт ребенка, если ему исполнилось 14 лет, или свидетельство о рождении.

• Заявление и паспорта обоих родителей в органы опеки.

• Техпаспорт на квартиру.

• Документ купли-продажи.

• Если ваш покупатель будет использовать деньги из материнского капитала, от него потребуется копия сертификата.

• Выписка из ЕГРН.

• Если недвижимость в ипотеке, к заявлению приложите разрешение банка.

• Ваш сертификат, которым вы пользовались при покупке квартиры.

• Разрешение на проведение сделки от пенсионного фонда.

• Согласие на сделку супруга, супруги и ребенка, если он достиг совершеннолетия.

Кратко — как продать квартиру, которую купили за деньги маткапитала?

• Перед продажей объекта выделите долю ребенку в квартире, иначе органы опеки отклонят заявление.

• Выбирайте недвижимость, которая будет не хуже по техническим параметрам, чем предыдущее жилье. Разрешается купить квартиру меньшей площади, но если недвижимость будет лучше по техническим параметрам и с лучшим ремонтом.

• Чтобы продать и купить квартиру, потребуется получить одобрение не только органов опеки, но и ПФР. Если недвижимость в ипотеке, нужно одобрение банка.

• Если продаете квартиру, которой владеете менее трех лет, придется оплачивать 13%-ный налог с прибыли.

• Выделять долю детям в недостроенном объекте нельзя.

• Когда не получается выделить долю ребенку, разрешается воспользоваться денежной компенсацией. Откройте сберегательный счет на ребенка и переведите деньги с продажи.

• Подать документы для получения разрешения на продажу квартиры можно в органы опеки или МФЦ. А чтобы зарегистрировать переход прав собственности, придется идти в Росреестр.

Особенности заключения договора

Все действия, связанные с получением и использованием материнского капитала, регулируются Федеральным законом от 29.12.2006 № 256-ФЗ. Ранее сертификат выдавался в случае рождения (усыновления) второго и последующего малыша, с 2020 года государственную поддержку стали оказывать и при появлении в семье первенца.

Улучшение условий проживания стало самым востребованным направлением использования средств материнского капитала. В случае приобретения жилья заключается соответствующий договор купли-продажи, где указывается, что часть средств будут с «материнским» сертификатом.

Закон позволяет купить жилье семье с использованием мер государственной поддержки как в новостройке, так и на вторичном рынке. Обязательным условием является пригодность объекта для проживания и соответствие санитарным нормам.

За средства материнского капитала можно купить не только квартиру, но и частный дом. Но средствами сертификата можно покрыть только стоимость самого дома. Земельный участок под правило распоряжения не попадает.

Как правильно заполнить?

Договор сделки с использованием средств материнского капитала имеет простую письменную форму. В ряде ситуаций законодательство обязывает заверение нотариусом, но в большинстве случаев оно остается на усмотрение сторон.

В пункте цены договора и порядка расчетов указывается, что одной из частей платежа будут являться средства материнского капитала. Цифрами и прописью должны указываться: полная стоимость жилого помещения, часть за счет сертификата и часть собственных или заемных средств покупателя.

Денежные средства в размере материнского капитала перечисляются Пенсионным фондом на счет продавца в форме безналичного расчета. Это должно быть отражено в договоре и прописаны реквизиты банковского счета, куда будет направлен платеж.

Какие бумаги нужны, чтобы использовать материнский капитал на покупку квартиры

Какой бы способ приобретения недвижимости вы не выбрали, необходимо собирать документы. Сделка требует наличия:

• паспорта матери или отца (если он единственный родитель);
• сертификата о праве на господдержку;
• выписки о введении жилплощади в собственность;
• нотариального обязательства;
• удостоверения личности второго супруга (при оформлении только на одного человека);
• справки о смерти матери (если отец – заявитель);
• свидетельства о браке;
• сведений об оставшейся (неуплаченной продавцу) сумме при ее наличии;
• заявления о применении денег из Пенсионного фонда.

После регистрации В Росреестре следует обратиться в Пенсионный Фонд. Чтобы добиться от него разрешение на оформление сделки, и продавцу квартиры, и покупателю необходимо предоставить в территориальное отделение комплект справок и документов. У каждого участника свой список бумаг. Если не будет предоставлено хотя бы одного документа, в выдаче разрешения на использование сертификата откажут. Если средства маткапитала покрывают стоимостью квартиры, в ПФ РФ нужно принести один из следующих документов:

• от продавца заверенная в нотариальной конторе расписка о получении остальной суммы денег;
• от покупателя заверенная нотариусом расписка о взятии обязательства на выплату остальной суммы в указанные сроки.

Договор купли продажи с материнским капиталом и обременением до полной оплаты

Для чего составлять договор Поскольку программа материнского семейного капитала подразумевает использование для покупки жилья в двух вариантах: договор купли-продажи на готовое жилье или ипотечный договор в банке, многие сталкиваются с проблемами при реализации. Договор купли-продажи без Пенсионного фонда заключить невозможно. Именно Пенсионный фонд является «держателем» сертификата до тех пор, пока семья не решит использовать причитающиеся средства. Ипотечный договор с банком заключается непосредственно в банке, согласно условиям кредитования. Важно: Оплата средствами семейного капитала при проведении сделки через Пенсионный фонд занимается несколько месяцев. Именно поэтому не всегда частные продавцы готовы заключать куплю-продажу с семьей, планирующей использовать сертификат. Кроме того, в сделке существует множество нюансов.

Что нужно делать, чтобы купить квартиру на средства материнского капитала

1. Пенсионный фонд перечисляет средства, только когда договор заключен, то есть, сначала семья становится владельцем квартиры, а затем продавец получает деньги.
2. До момента всей оплаты на жилье накладывается обременение, о чем в договоре обязательно делается следующая отметка — «Квартира состоит в залоге у продавца до поступления всей суммы».
3. Договор обязательно должен содержать реквизиты банка и лицевого счета продавца.
4. В текст договора в качестве покупателей нужно обязательно включить не только владельца сертификата, но и всех членов семьи. Если кто-либо из членов семьи не может участвовать в сделке, он дает письменное согласие.
5. Если продавцов квартиры несколько (право собственности оформлено на нескольких человек) в договоре прописывается порядок оплаты. Все собственники могут согласиться (письменно) на перечисление суммы одному из них. В случае отсутствия договоренности, в тексте указываются все реквизиты владельцев квартиры и деньги перечисляются каждому из них в отдельности.

Когда не получится применить сертификат на материнский капитал

Закон постановляет, что при помощи денежных средств по выплате матерям семья может приобрести новое жильё. При этом не вся недвижимость может быть приобретена в счёт этих средств.

Использовать материнский капитал можно только в следующих случаях:

1. Спустя 3 года после рождения второго ребёнка:

• при приобретении нового жилья: в новостройке или на вторичном рынке;
• строительство нового жилья;

1. В любое время после рождения ребёнка:

• в счёт внесения первоначального взноса за ипотечный кредит;
• возмещение ранее взятого займа погашение ранее взятого займа или ипотечного кредита;

Если трату материнского капитала планируется направить на покупку земельного участка, то обязательным условием, при котором это можно сделать, должно быть наличие дома на таком участке, или же чтобы он был пригоден для постройки жилья. В остальных случаях договор заключается на общих условиях.

Ограничения на трату материнского капитала:

• накладываются ограничения на покупку жилых объектов, признанных непригодными для проживания, аварийные или ветхие.
• запрещаются к покупке объекты коммерческой недвижимости, например склады, торговые помещения и пр.;
• не допускается расход средств «материнского капитала» на иные цели, даже если они отвечают интересам семьи (заграничный отдых, покупка дорогостоящего автомобиля и пр).

Договор купли продажи с материнским капиталом

Прежде чем рассказать о самостоятельном составлении правильного договора купли продажи с материнским капиталом, напомню о причинах, осложняющих сделку купли-продажи с использованием государственной субсидии «Материнский (семейный) капитал.

Причина первая.

Отсрочка получения денег продавцом.
Ну кто захочет ждать деньги так долго? И вы бы тоже сомневались, а стоит ли продавать свою недвижимость таким покупателям.

Причина вторая.

Ошибки в договоре купли-продажи, которые не приводят к отказу в регистрации перехода права от продавца к покупателю, но приводят к отказу в перечислении денег.

То есть: право собственности за покупателями зарегистрировано, документы в Пенсионный фонд подали, 30 дней ждали и получили отказ!

-И что теперь делать?

-А теперь нужно составлять дополнительное соглашение к договору купли-продажи, в котором вы используете правильные формулировки, затем его подавать в Росреестр для регистрации, а потом снова подавать пакет документов в Пенсионный фонд и ждать опять 55 дней!
Вот цена ошибки в договоре купли-продажи с материнским капиталом.

-Может лучше сразу составить договор правильно?

-Хорошая мысль!

Причина третья, а на самом деле — первая.

Вы не правильно выбрали объект недвижимости.
Ведь не все жилые помещения соответствуют требованиям Пенсионного фонда.

Пенсионный фонд откажет в перечислении средств если:

• жилое помещение расположено в ветхом( износ составляет более 75%) или аварийном доме.
  Специалисты ПФ имеют доступ к этим данным или могут запросить дополнительно справку из БТИ об износе на день обращения.
• жилое помещение находится вне границ населенного пункта, например на землях сельхозназначения и .т.д

Похожие записи:

• Налоговые каникулы для ИП в 2020 году
• Брат за брата: имеют ли право коллекторы звонить родственникам?
• Армения для россиян 2022: все нюансы переезда