Как произвести выкуп земли сельхозназначения из аренды
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как произвести выкуп земли сельхозназначения из аренды». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Приобретение земельного надела в собственность для последующего возведения на нем строения допускается только в том случае, если участок расположен на соответствующей категории земель, а именно это должна быть территория, предназначенная для ИЖС. Наделы, расположенные на площадях, не отведенных под застройку, покупке не подлежат.
Где и как нужно оформить документы для покупки?
Желающим приобрести муниципальный или государственный земельный участок, следует знать в какие органы обращаться, если она государственная – в администрацию. Принадлежит местным общинам – в органы местного самоуправления, расположена в Крыму – совет министров Крыма.
Для начала, нужно написать заявление на покупку земли. Чтобы оно было правильным, следует прописать в нем точный адрес участка, для каких целей он покупается, площадь и размеры. Обязательно указать, что с оплатой аванса согласен.
Также необходимо провести кадастровые работы и поставить земельный участок на кадастровый учет. Желательно заранее проверить в органах Росреестра к какой категории земель относится интересующий надел, можно ли ее изменить при необходимости.
Как происходит выкуп земельного участка из муниципальной собственности
Такая процедура необходима, если площадь ещё не учтена в ГКН и отсутствует кадастровая документация на неё. Выяснить это можно заказав справку в Росреестре либо проверив информацию на портале службы.
Вместо очередного продления срока пользования арендованным объектом, гражданин может заявить о желании провести выкуп земли в свое хозяйство.
Опираясь на вышеуказанные нормы, новый владелец обоснованно полагает, что к нему перешли права на земельный участок (далее «участок») в том же объеме, а также ему предоставлена исключительная возможность выкупа участка площадью, которая была установлена на момент продажи объектов.
Перевод по льготе из аренды бесплатно в собственность земельного участка возможен для объектов, которые были в использовании до 30.10.2001 года для ведения индивидуального подсобного или дачного хозяйства, гаражного или индивидуального жилищного строительства, огородничества и садоводства.
Порядок выкупа земельного участка под объектом недвижимости в 2022 году
Требования по передаче земельного участка ЛПХ государством в собственность для ведения хозяйства из аренды зависит от места размещения надела. В черте города допускается строительство жилого дома для проживания одной семьи целый год. За городом территория предоставляется только для сельскохозяйственной деятельности. На таких объектах запрещено строительство жилых домов.
Если арендуется площадь для строительства жилья, то нужно постараться возвести его в течение трех лет с момента предоставления участка, и оформить его в личное владение, хотя бы как объект незавершенного строительства.
Если у вас есть участок на праве аренды и на нем построен объект недвижимости, то вы попадаете под выкуп земельного участка из аренды в собственность.
При выполнении всех требований, владелец дома может начать процедуру. Подав соответствующее заявление.
Написать в Администрации заявление о выкупе земельного участка под объектом собственности. Согласно Правилам выкупа земли, которое устанавливает муниципалитет или Правительство РФ (для земель в федеральной собственности), выкуп земельного участка проходит без торгов (аукциона), так как вы обладаете приоритетным правом.
Загорская МПМК заключила договор аренды 10 сентября 2014 года, а потому, решил Арбитражный суд Московской области (Людмила Федулова), права на льготы у нее нет.
Что такое выкупная стоимость земельного участка?
Выкупная стоимость земельного участка – это цена участка, которая устанавливается для процедуры возмездного перехода в собственность арендованного участка. В иных случаях предназначается для выкупа ЗУ органами местной власти у собственника, при изъятии земель в пользу государства или муниципалитета, для публичных нужд и иных видов деятельности федерального или регионального масштаба.
Называют ее также часто «стоимость земельного участка по кадастровой стоимости» потому что высчитывается она именно из кадастровой стоимости ЗУ.
Закон о выкупе земли из аренды в собственность 2022
Какова стоимость Стоимость участка рассчитывается в процентном соотношении от его кадастровой цены, которая зависит от региона и месторасположения земли. Например, стандартно для граждан, которые возвели постройки на участках, а также для юридических лиц, которые являются владельцами зданий, стоимость выкупа из аренды составляет около 60% кадастровой цены. Минимальная ставка в размере 2,5% предоставляется в случае выкупа участка из федерального владения. Данный процент также применяется в отношении юридических лиц, когда выкупаются разделенные наделы, предоставленные в аренду с целью формирования дачного хозяйства. Также обратите внимание, что в случае необходимости смены категории и характера целевого использования участка, вам необходимо будет оплатить около 80% его кадастровой стоимости. Если нужды в таких изменениях нет, тогда применяется ставка на уровне 20%.
Нормативное регулирование
Процедура выкупа земельных участков на сегодняшний день регулируется в основном статьей 39.3 Земельного кодекса.
В соответствии с пунктами данного нормативного акта земельные участки, являющиеся собственностью муниципальных или государственных органов, продаются исключительно в процессе проведения открытых торгов, за исключением следующих ситуаций:
- земельные участки предоставляются гражданину для комплексного освоения или представляют собой территории, образовавшиеся в процессе разделения таких участков;
- земельные участки образовались из территорий, предоставленных гражданским некоммерческим организациям для постройки жилой недвижимости;
- земельные участки образовались в результате разделения территории, предоставленной гражданам для ведения огороднической, садоводческой или другой аналогичной деятельности;
- земельные участки образовались в результате раздела территории, предоставленной юридическим лицам для обустройства дачного хозяйства;
- на территории находятся какие-либо сооружения и здания, если заявитель является их собственником;
- земельный участок был предоставлен заявителю в бессрочное пользование;
- территория предоставлялась определенной сельскохозяйственной организации или специализированному крестьянскому хозяйству на условиях, предусмотренных действующим законодательством.
Преимущественное право выкупа арендуемого земельного участка
Об аренде
Особенности аренды земельных участков регулируются Земельным кодексом Российской Федерации (ЗК РФ) (ст. 22) [2], Гражданским кодексом (ГК РФ) (ст. 606-625) [1] и другими законами в земельной сфере. В соответствии с ЗК РФ, арендаторами могут выступать любые юридические или физические лица, в том числе иностранные граждане и лица без гражданства.
Изменения в законодательстве
С 1 марта 2015 г. в Земельный кодекс законом № 171-ФЗ от 23.06.2014 г. [6] были внесены существенные изменения, которые касаются преимущественного права заключения нового договора аренды и преимущественного права выкупа арендованного земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности. Пункты 3 и 8 ст. 22 ЗК РФ об аренде земельных участков потеряли, таким образом, свою силу. Однако, данные положения сохранились в Гражданском Кодексе.
В п. 3 ст. 22 ЗК РФ значилось, что «по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка», кроме случаев, когда на участке есть здания или строения, которые принадлежат другому лицу.
П. 8 ст. 22 ЗК РФ устанавливал, что «арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, имеет преимущественное право его покупки в случае продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу». Исключение составляли случаи, когда на участке были здания или строения, принадлежащие другому лицу.
Статья 621 Гражданского Кодекса РФ устанавливает преимущественное право арендатора заключать договор аренды на новый срок. При этом арендатор должен заблаговременно уведомить арендодателя о желании заключить новый договор. Если арендодатель отказывает арендатору, но при этом в течение года после окончания договора аренды заключает новый договор аренды с другим лицом, то арендатор вправе через суд требовать переведения на него прав по новому договору аренды и компенсации убытков, причиненных отказом возобновить договор.
Статья 624 ГК РФ регулирует отношения по выкупу арендованного имущества: переход права собственности на арендованное имущество к арендодателю может быть предусмотрен в самом договоре аренды. Данное положение позволяет установить преимущественное право выкупа для земельного участка, который находится в частной собственности.
В Земельном же кодексе вместо института преимущественного права выкупа арендованных земельных участков из государственной или муниципальной собственности предусмотрены случаи, когда выкуп земельного участка проводится в упрощенном порядке без торгов одному участнику. Данные случаи установлены в п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ.
Преимущественное право выкупа земельного участка, на котором расположены здания, строения, сооружения
Выкуп участка, на котором расположено здание, из государственной или муниципальной собственности
В связи с принятием закона № 171-ФЗ с 1 марта 2015 г. утратила силу ст. 36 ЗК РФ, регулирующая право на приобретение земельных участков государственной или муниципальной собственности с расположенными на них зданиями, строениями, сооружениями. Данный вопрос теперь рассматривается в главе V.1 ЗК РФ. В ст. 39.3 ЗК РФ п. 2 указано, что земельные участки, на которых расположены здания и сооружения, продаются собственникам таких зданий и сооружений либо помещений в них без торгов, то есть в упрощенном порядке, фактически по преимущественному праву выкупа.
В статье 39.20 ЗК РФ обозначено, что собственники зданий и сооружений (граждане, юридические лица) имеют даже не преимущественное, а исключительное право на приобретение в собственность или в аренду земельных участков, на которых расположены эти здания и сооружения. Если на участке находится несколько зданий, или одно здание принадлежит нескольким собственникам, то земельный участок может быть приобретен в общую долевую собственность.
Для приобретения права собственности на земельный участок все собственники здания (сооружения) или помещений в нем должны совместно обратиться в уполномоченный орган. В случае приобретения участка в общую долевую собственность несколькими правообладателями здания, размеры долей должны быть соразмерны долям в праве на здание (сооружение) или помещениям в них. Отступление от этого правила возможно при согласии всех правообладателей здания либо по решению суда.
Преимущественное право выкупа участка, на котором расположено здание, из частной собственности
В статье 35 ЗК РФ указано, что собственник здания (сооружения), находящегося на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды такого земельного участка. Собственник участка, на котором расположено чужое здание, должен письменно уведомить собственника этого здания о намерении продать участок. Если собственник здания не выкупит участок в течение 30 дней, земля может быть продана любому стороннему лицу, причем, по установленной цене, иначе собственник здания может потребовать перевода на себя всех прав и обязанностей покупателя через суд в течение 3 месяцев.
Преимущественное право покупки земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, имеют даже иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица – собственники таких зданий, сооружений. Перечень видов зданий, на которые данное правило не распространяется, может установить только Президент.
Выкуп земельного участка из муниципальной собственности в 2022 году производится по упрощённой форме, так как в 2022 был изменён алгоритм действий процедуры, что существенно её облегчило. Теперь условия присвоения арендуемой территории стали более прозрачными, а перечень необходимой документации значительно уменьшился.
Органы, отвечающие за земельные наделы, вправе продать как муниципальные, так и федеральные участки. При этом порядок получения территории зависит от установленных норм и актов.
В соответствии с законодательством граждане имеют право претендовать на выкуп земли при наличии следующих условий:
- если недвижимость арендатора установлена на территории федерального или муниципального участка;
- присвоить участок, на котором находится строение владельца, можно как при наличии договора аренды, так и при его отсутствии;
- право выкупа предоставляется исключительно хозяевам недвижимости, никто более не вправе купить землю под строениями;
- в случае нескольких владельцев на одной территории оформляется долевая собственность.
Аренда земли либо приобретение её в собственность возможна для всех слоёв населения. Любой гражданин, нуждающийся в территории, вправе обратиться в муниципальные органы для оформления участка в пользование.
Право на выкуп участка, ранее снятого для личного пользования, обозначается в Гражданском Кодексе, ЗК РФ и иных федеральных законах.
Процедура покупки такой земли имеет некоторые особенности, обосновывающиеся следующими обстоятельствами:
- вид участка, допустимого к использованию физическими и юридическими лицами;
- расположение территории и принадлежность её к государственной, муниципальной либо региональной собственности;
- вид субъекта, являющегося потенциальным покупателем.
Особенности приобретения земли находящейся в аренде
Чтобы приватизировать участок, находящийся в аренде, его необходимо первым делом выкупить. Однако законом предусмотрены случаи, когда владелец может получить надел в собственность на бесплатной основе.
Приобрести участок без предварительного выкупа можно, если:
- территория была арендована на срок больше 6 лет для развития подсобного хозяйства (подавать документы можно только после пяти лет пользования);
- если земля была выдана с целью безвозмездного пользования для строительства жилого здания (срок не менее 6 лет);
- если участок был выдан аналогично первым двум пунктам, а его владелец работает на благо муниципального образования и занимает определённую должность (территория должна использоваться строго по назначению).
Как согласовать предоставление участка, если он не образован
Подайте заявление о предварительном согласовании в уполномоченный орган. Сделать это можно в самом органе, по почте, через портал государственных (муниципальных) услуг либо по электронной почте (пп. 2 п. 1, п. 2 ст. 39.14 ЗК РФ).
Формы заявлений для федеральных участков утверждены Минэкономразвития России. Формы заявлений, которые используют органы субъектов РФ и органы местного самоуправления, спрашивайте в этих органах.
В заявлении всегда указывайте сведения, перечисленные в п. 1 ст. 39.15 ЗК РФ. При этом цель использования участка опишите так: “размещение индивидуального жилого дома” или “размещение административного здания” и т.д. В качестве основания выкупа сошлитесь на пп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ. Реквизиты решения об утверждении проекта межевания спросите в местной администрации или поищите на ее сайте.
Вопросы аренды и покупки регулируют Гражданский и Земельный Кодексы РФ. Человек через 3 года после заключения договора получает приоритетное право выкупа участка в частную собственность. Лицу достаточно обратиться к владельцу с просьбой о продаже земли.
Если в роли владельца выступает государство, то процедуру покупки осуществляют в виде аукционов. Право собственности получает тот, кто предложит большую сумму. Без предварительных торгов и по фиксированной стоимости участок могут выкупить люди, которые:
- подписали договор, сроком более чем 3 года;
- наследники пожизненных арендаторов;
- построили на территории капитальное здание (дом, баню).
Бесплатное получение и ограничения на выкуп
Кроме стандартной процедуры, в процессе которой земля из арендуемой становится выкупленной, существуют исключительные случаи, когда получение в собственность становится невозможным или, наоборот, предоставляется бесплатно.
Невозможно выкупить земли, которые:
- изъяты или ограничены в обороте;
- запрещены для приватизации;
- зарезервированы органами местного самоуправления.
Оформить право собственности без оплаты можно в следующих вариантах развития событий:
- если арендуемые территории были существенно улучшены и развиты пользователем;
- на территории построены религиозные объекты;
- надел выделен из общего участка дачного кооператива;
- участок использовался человеком бесплатно более пяти лет;
- предоставление пользования землёй многодетным семьям.
Главное из нового Земельного Кодекса РФ
- Муниципальные структуры (поселка, деревни, села) теперь являются земельными собственниками с правом продажи;
- Инициирует проведение аукциона по продаже участка владелец публично-правовой собственности (федеральной, региональной или муниципальной);
- Купить «напрямую» у администрации земельный участок под строительство индивидуального жилого дома (ИЖС) в границах населенного теперь нельзя, только через публичный аукцион. Но в октябре 2018 мэрия Москвы утвердила список земельных участков под ИЖС, стать владельцем которых можно без участия в торгах. Об этом сообщает пресс-релиз департамента городского имущества;
- Стали возможны аукционы по продаже не стоящих на кадастровом учете муниципальных участков по заявлению граждан.
Другими словами, в оборот поступили новые земельные участки, а чтобы купить землю, больше не нужно обращаться в администрацию города или районного центра — достаточно обращения в администрацию поселения, на территории которого расположен участок.