Договор аренды земельного участка
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор аренды земельного участка». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Согласно ФЗ № 101 от 24.07.2002 г. договор аренды участков, находящихся в муниципальной или государственной собственности, может заключаться на срок от 3 до 49 лет. То есть, стороны имеют право установить любой срок, не выходящий за означенные пределы.
Сроки аренды земель СНХ
Максимальный срок аренды земель СНХ сокращается до 3 лет в тех случаях, когда они используются для выпаса скотины и сенокошения.
В случае, когда срок аренды не указан, он считается бессрочным. Однако по истечении 49 лет сторонам придется заключить соглашение о пролонгации, в противном случае документ утратит юридическую силу. Арендатор будет иметь преимущественное право, если он использовал земли по прямому назначению и выполнял все условия, указанные в договоре.
Получение земли в результате аукциона
По общим правилам, аренда земельного участка сельскохозяйственного назначения доступна победителю аукциона, за исключением случаев, когда такой объект предоставляются без торгов.
Если объект уже выставлен на аукцион, то для получения его необходимо просто подать заявку на торги, а затем, соответственно, стать его победителем.
Если в отношении участка аукцион пока не проводится, то потенциальный арендодатель может стать его инициатором. Для этого в администрацию подают соответствующее заявление.
«Арендодатель рассматривает возможность предоставления объекта в аренду, а затем выставляет его на аукцион, а также извещает заявителя о дате, месте и времени его проведения. Также, ему предоставляют информацию о правилах участия в торгах, предоставляют форму заявки».
В назначенный день проводят аукцион. Если на него заявились и другие участники, то получить участок сложнее. В таком случае придется предложить самую высокую цену, из-за чего стоимость аренды может возрасти в несколько раз.
Если же на торги больше никто не заявился, то договор аренды заключают с единственным участником.
Администрация готовит соглашение и отправляет его победителю аукциона. По общим правилам, если его не подписать в течение 30 дней, то арендодатель получает право предложить заключение сделки другому участнику торгов.
Особенности сделок с землей сельхозназначения
Главной особенностью таких сделок является наличие у субъекта РФ (или у муниципалитета, если это установлено законом субъекта РФ) права преимущественной покупки такой земли по цене продажи. То есть продавец вправе продать иному лицу такой земельный участок только после получения отказа уполномоченного органа от покупки или неполучения согласия на покупку в течение 30 дней с даты получения сообщения. При этом продать земельный участок продавец вправе в течение 1 года и по цене не ниже указанной в извещении цены.
При продаже земельного участка по цене ниже ранее заявленной цены или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение по правилам.
Не истек срок действия договора аренды.
Для продления важно, чтобы срок действия договора не истек.
Если срок договора аренды уже истек, то подавать заявление о продлении нет смысла.
Другими словами, продлить аренду, по которой срок действия договора истек, не получится.
Обратите внимание, что данный фактор имеет значение только на момент подачи заявления.
Для ясности рассмотрим пример.
Допустим, срок действия договора истекает 31 марта.
Заявление о продлении подано 30 марта.
В этом случае, отказать в продлении не могут, потому что на момент обращения срок действия договора еще не истек.
Так же важно, чтобы на момент обращения, в суде не было иска о расторжении договора аренды.
Иными словами, администрация не должна успеть обратиться в иском о расторжении аренды.
Второе условие.
Если это разрешено договором аренды, то арендатор вправе сдавать часть участка или всю его площадь в субаренду. Сделать это можно только после письменного уведомления арендодателя. Отличие договора субаренды в том, что он заключается не с собственником участка, а с его арендатором. Если субаренда оформляется на срок до 12 месяцев, то договор не подлежит регистрации.
Основные разделы договора субаренды:
- предмет соглашения (описание участка и прав на него арендатора);
- права и обязанности сторон;
- размер арендной платы;
- ответственность сторон;
- срок действия и условия расторжения (досрочно);
- описание форс-мажорных обстоятельств.
Договор субаренды не может быть заключен на срок превышающий период аренды участка. При досрочном прекращении основного договора автоматически заканчивается и субаренда. Это главное отличие друг от друга договора аренды и субаренды.
В остальном же тексты соглашений практически идентичны. Но в «шапке» в качестве одной из сторон по субаренде выступает арендатор, а не собственник земли. Именно ему субарендатор обязан будет уплачивать арендные платежи в сроки оговоренные договором. Арендатор вправе будет контролировать использование участка, а субарендатор обязан не нарушать условия эксплуатации, и соблюдать график оплаты.
Каждая из семи категорий земельных участков разделена на подкатегории, именно:
- участки, отведенные под пашни;
- участки с многолетними насаждениями, например, фруктовыми садами;
- участки, отведенные под пастбища для скота;
- участки, отведенные для прогона скота к пастбищам и для проезда транспорта сельхозназначения;
- участки, отведенные под постройку домов и хозяйственных строений крестьянских хозяйств;
- участки, отмеченные в планах, как неиспользуемые.
Деятельностью, разрешенной на земельных участках сельскохозяйственного назначения, является:
- выращивание сельхозпродукции;
- фермерство;
- возведение строений, необходимых для выращивания сельхозпродукции (амбаров, хранилищ и т.д.);
- сезонное дачное строительство, то есть строительство некапитальных домов для проживания на период сельхозработ.
Варианты аренды земельных паев
У государства. Большинство граждан арендуют паи именно так. Возможность пользоваться землей возникает у них только после регистрации земли и внесения ее в реестр. Граждане приобретают право по результатам торгов. Аукцион позволяет лицу получать пай по невысокой цене, особенно когда у него нет других конкурентов. При этом оформлением всей документации по будущим торгам должен заниматься сам заявитель. Даже если он являлся единственным участником торгов, то с ним после их окончания все равно заключается арендный договор.
У частного лица. Некоторые получают земельные паи по наследству. При этом гражданин сможет сдать в аренду участок только после вступления в наследство. От наследника требуется принятие всего имущества, а не отдельных его частей. Чтобы оформить наследство в виде земельного пая, гражданину потребуется предоставить само завещание, документ, подтверждающий смерть предыдущего владельца участка. Также от наследника потребуется свидетельство или прочий документ, которым будут подтверждены его родственные связи с усопшим. При необходимости могут запрашиваться судебные распоряжения.
Многие стараются сдавать в аренду сразу несколько паев. Это выгодно как для арендодателя, так и заемщика. Первый получает значительно большую прибыль, чем при сдаче только одного земельного участка. Второй имеет больше урожая.
Недостатки аренды участка, находящегося в муниципальной или государственной собственности
При таком большом количестве плюсов возникает вопрос: а есть ли минусы? Они действительно существуют. Во-первых, сама ст.39.1 «Земельного кодекса» сформулирована так, что вызывает много вопросов. В ней много оговорок, разобраться в которых вне конкретной ситуации нелегко. Во-вторых, Кодекс содержит пространство для злоупотреблений и коррупции.
Например, участок может предоставляться как в собственность бесплатно, бессрочное пользование, так и в аренду. Формат сотрудничества определяет местный орган. И, думается, одним людям будут хорошие условия, а другим – похуже. В ст.39.6 Кодекса перечислены ситуации, когда участок предоставляется в аренду с торгов или без них. И здесь в число игроков, вольных распоряжаться ресурсами, помимо местной власти вступают Президент и Правительство.
Именно отсутствие бесспорного и логичного алгоритма выделения земли – главный недостаток сотрудничества. Кроме того, арендатор имеет низкую защиту перед возможным изъятием собственности.
В общем, принимая землю в аренду, нужно очень внимательно вычитать договор, а в дальнейшем – не терять времени при регистрации возведённой недвижимости. И надеяться на то, что кусок земли не станет нужнее другому человеку (юридическому лицу).
Обратите внимание! При нецелевом использовании предмета аренды, договор может быть расторгнут досрочно. Поэтому если решается вопрос об изъятии участка, стоит быть кристально чистым в его использовании. Иначе можно остаться без компенсации.
Как рассчитывается арендная плата?
Плата за аренду сельхоз площадей следует обязательно прописывать в соглашении, ведь это обязательное условие.
По сути, этот пункт будет обязывать арендатора платить вам сумму аренды, которая должна определяться в валюте, а может и продукцией, услугами, улучшением предмета аренды.
Размер арендной платы никак не ограничивается законодателем. Но предусмотрено ограничение по пересмотру размера стоимости аренды с/х земель. Плату за аренду земельного участка можно пересматривать только раз за год, не чаще.
Что касается расчетов, то сумма аренды рассчитывается исходя из размера передаваемой площади умноженной на стоимость пользования за единицу площади. Так получается средняя сумма платы, но кроме этого указывается общая стоимость за все время.
Средняя сумма платы за месяц умножается на количество месяцев аренды и так получается стоимость пользования землей за все время.
Образец типового договора аренды земельного участка сельхозназначения
В соглашение об аренде земель, имеющих сельскохозяйственное назначение, должны быть указаны следующие положения:
- В начале документа должна быть указана информация о месте и дате составления документа, а также информация о лицах, которые являются сторонами соглашения. Информация об участниках правоотношения, должна быть указана в соответствии с документами, подтверждающими их личности;
- Период в течение, которого действует соглашение. Обратите внимание на то, что максимальный срок соглашения об аренде в отношении сельскохозяйственных земель может быть до 49 лет;
- Размер арендной платы, которая будет взиматься в течение всего времени действия соглашения.
Перечень прав и обязанностей
Перечень прав арендодателя:
- На расторжение соглашения, в случае, когда в соглашении не указано для каких целей будут использованы угодья;
- На получение компенсации в тех случаях, когда арендатор нанес земельному участку какой – либо ущерб.
Основными обязательствам арендодателя является:
- Своевременное предоставление земельного участка временному пользователю;
- Передача такого участка, который указан в положении соглашения.
В качестве основных прав арендатора можно выделить:
- Применения участка только в соответствии с его прямым назначением;
- Передача в субаренду, если такая передача допускается договором;
- Преимущественное право перезаключения соглашения на новый срок.
Среди основных обязанностей арендатора можно выделить:
- Пользоваться наделом только в соответствии с целями, для которых он был предоставлен;
- Своевременно и в полном объеме вносить арендную плату.
Дополнительно стороны могут включить в текст документа положения, которые регулируют процедура наступления ответственности, процедуру перезаключения соглашения на новый срок.
В соглашении субаренды недвижимости обязательно должны содержаться следующие положения:
- Название документа.
- Число и место подписания договора.
- Идентификация участников сделки и их роли (субарендатор/арендатор).
- Основание на субаренду – данные главного арендного документа (номер и дата его вступления в законную силу)
- Объект сделки – детальное описание надела, адрес местонахождения и размеры, есть ли на земле сооружения и т.д.
- Права и обязательства участников сделки.
- Регламент расчетов — величина арендных платежей, сроки внесения средств, порядок изменения арендной ставки.
- Ответственность за нарушение условий соглашения.
- Период действия арендного договора.
- Заключительный раздел, где прописывается порядок разрешения споров, банковские реквизиты для внесения платежей.
- Подпись каждого участника сделки.
Типовой образец договора субаренды земельного участка
Субаренда земли — это передача земельного участка ее пользователем арендатором другому лицу в пользование на определенный срок и на условиях, согласованных с арендодателем. Такие отношения оформляются соответствующим договором. Согласно ст. Также арендованный земельный участок или его часть может быть передана в субаренду, если арендодатель в течение одного месяца не направит письменного уведомления о своем согласии или возражения. Следует отметить, что, во-первых, условия договора субаренды земельного участка должны ограничиваться условиями договора аренды земельного участка и не противоречить ему. Во-вторых, срок субаренды не может превышать срок, определенный договором аренды земли. В случае прекращения договора аренды действие договора субаренды земельного участка прекращается.
Какие учреждения заниматься выдачей сх земель в аренду
Земли сельхозназначения обычно принадлежат муниципальным органам власти. Решение вопросов передачи земель в аренду и их оборота находится в компетенции органов местного самоуправления. Обычно арендой земель занимается администрация муниципального образования или специально созданный комитет по земельным вопросам.
Собственниками с/х земель могут выступать также физические и юридические лица. Тогда вопросы их аренды решаются в частном порядке или на уровне органов управления юрлица.
Для того чтобы избежать злоупотреблений со стороны местных властей при распределении земель все участки распределяются через открытые торги в формате аукциона. Инициатива о проведении торгов может исходить как от потенциального арендатора, так и муниципальных властей.
Особенности с/х земель
Все земельные участки имеют свое предназначение. В этом случае можно официально признать их правовой статус. Это потребуется при дальнейшей защите. Статусом можно определить оборачиваемость земель в ходе совершения гражданско-правовых сделок.
Все земли России представлены в виде различных наделов. Для ведения сельского хозяйства предназначено 39% территорий. Они являются охраняемыми зонами, так как чрезвычайно важны в государственных масштабах.
Участки необходимы для проведения товарного производства. Таким образом можно обеспечить продуктовую безопасность России. При этом перевести земли в другие категории оказывается непростым делом.
Все земли сельскохозяйственного назначения можно разделить на:
- особо охраняемые, считающиеся приоритетными;
- ценные и продуктивные;
- худшие, которые не используются для производства сельскохозяйственной продукции.
Такое деление позволяет правильно и рационально применять участки. Кадастровая оценка помогает фермерам определить лучшие земли и не тратить время не непригодные территории.
Основным отличием земель от других является плодородность. В таких почвах можно выращивать продукты сельского хозяйства. Также они в обязательном порядке располагаются за пределами городских поселений.
При обороте земель важно сохранить их целевое предназначение. Это условие обязательно должно быть прописано в договоре аренды.
Собственнику необходимо указать, каким образом можно использовать площади. Ведь арендатор не будет заботиться о том, какая почва останется после него.
Использовать территории можно для:
- осуществления садоводческих и огороднических работ;
- ведения животноводства, ловли рыбы и охоты;
- покоса сена;
- выпаса скота;
- строительства дачи (иногда и жилых объектов).
Владельцем земельного участка, интересного для ведения хозяйственной деятельности, индивидуального предпринимательства, может быть физическое лицо или государство. Для оформления в аренду государственных площадей существует определенный порядок процедуры.
- Нужно обратиться с заявлением об аренде в орган исполнительной власти на муниципальном или федеральном уровне, в зависимости от ситуации.
- Важно составить документ о выборе той или иной территории для аренды.
- Следующий шаг — межевание надела, подготовка кадастрового паспорта, другой технической документации по выбранному участку.
- Когда документы подготовлены, исполнительный орган власти объявляет и проводит аукцион. Проведение такого мероприятия не зависит от количества желающих взять в наем участок земли.
- На аукционе выбирается победитель, с ним муниципалитет и будет составлять договор по аренде земельных площадей на тот или иной срок.