Разделение ответственности по системе отопления в
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Разделение ответственности по системе отопления в». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Чтобы установить кондиционер или рекламную конструкцию на несущей стене, либо остеклить лоджию или балкон, необходимо решение общего собрания собственников квартир и помещений (например, пристроенных к зданию магазина или аптеки) в доме.
Наружная стена дома – часть Вашей квартиры?
По другим вопросам использования наружных стен и ограждений балконов нужны принятые на общем собрании правила. При этом установленные правила не должны входить в противоречие с установленными муниципальными властями.
Кроме того, на общем собрании необходимо хотя бы раз обсудить вопрос размещения рекламных конструкций и установить правила заключения договоров на установку рекламных конструкций и плакатов (включая стоимость такой услуги и цели расходования вырученных средств), поручив это, к примеру, совету дома, председателю совета и управляющей компании.
Важно помнить: то, что имущество принадлежит всем жильцам, не означает, что какие-либо его элементы можно использовать в личных целых. К примеру, оградив место для парковки своего авто, житель дома нарушает права других собственников, если у него нет права, которое было оговорено на общем собрании. Что касается всех этих вопросов, для принятия решения достаточно более 50% голосов собственников помещений в доме.
Если в договоре с РСО границы сетей не согласованы
В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 ОМСУ должны определить границы земельного участка, относящегося к общему имуществу дома, по каждому МКД.
Средства измерений на узле учета должны быть защищены от несанкционированного вмешательства в их работу, нарушающего достоверный учет количества полученной питьевой воды или сбрасываемых сточных вод.
Исходные данные выдаются по заявке абонента в 10-дневный срок. Выбор средств измерений и схемы учета осуществляет абонент.
Договор энергоснабжения заключается с абонентом при наличии у него отвечающего установленным техническим требованиям энергопринимающего устройства, присоединенного к сетям энергоснабжающей организации, и другого необходимого оборудования, а также при обеспечении учета потребления энергии.
Радиаторы присудили собственникам
Впрочем, некоторые положения «Правил» допускали, по крайней мере, до недавнего времени – неоднозначное толкование. В частности, это касалось радиаторов: с одной стороны, радиатор является частью системы отопления, с другой стороны, радиатор обогревает только квартиру собственника помещения, то есть служит удовлетворению только его личных бытовых нужд. «Первоначально органы власти обязывали УК, ТСЖ, ЖСК обратить на это внимание и требовали отчитаться по этой проблеме, – говорит Наталья Цветкова. Но во второй половине десятилетия ТСЖ удалось в ходе судебных дел доказать, что радиаторы относятся к личному имуществу граждан. Действительно, в дальнейшем и сам законодатель, и органы судебной власти признали, что радиатор – это собственность частного лица, которое обязано производить замену неисправного радиатора за собственный счет». В частности, в письме Жилищного комитета Санкт-Петербурга от 7 декабря 2010 года № 2-4061/10 прямо сказано, что «находящиеся в квартирах обогревающие элементы отопления (радиаторы), не обслуживающие более одной квартиры, не относятся к общему имуществу многоквартирного дома. В этом случае радиаторы, а также сами первые отключающие устройства относятся к имуществу собственников помещений, работы по их ремонту (замене) производятся за дополнительную плату».
При заключении договора с РСО
Идеальным вариантом для управляющего МКД является установление законных границ эксплуатационной ответственности при заключении договора с РСО. Но как этого достичь, если РСО настаивает на иных границах ответственности? Управляющему не следует спешить подписывать акты разграничения эксплуатационной ответственности на незаконных условиях.
В соответствии с гражданским законодательством договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. К существенным условиям договора энергоснабжения законодатель отнес также условие о границе эксплуатационной ответственности. Данное условие согласовывается сторонами путем подписания акта разграничения эксплуатационной ответственности.
Страхование ответственности УК
Страхование ответственности управляющей компании обязательно, чтобы избежать дополнительных расходов.
Можно выбрать любую программу, подходящую под ситуацию. Одна программа страхует всё, что имеет отношение к обслуживанию жилого объекта: проведение текущего ремонта, поиск и устранение неисправностей.
Вторая программа занимается страхованием случаев, связанных с имущественными интересами собственников. Например, если в случае бездействия УК пострадало имущество жителей многоквартирного дома. Выплаты компенсаций назначаются по заявлению, которое собственник должен перенаправить в офис УК.
Страховые риски:
- Аварийные ситуации, связанные с электропроводкой.
- Неисправности в водоснабжении.
- Действия посторонних лиц, влекущие к нарушениям пожарной безопасности.
- Аварийные ситуации, связанные с газом.
- Природные явления и катаклизмы.
- Травмы, полученные в связи со скользкой дорогой или упавшими сосульками, которые не были вовремя убраны.
Страхование деятельности управляющей компании оформляется путём заключения специального договора. На основании такого соглашения пострадавшая сторона получает компенсацию.
Способы решения проблемы
Нашей юридической фирмой «Южный региональный центр поддержки ЖКХ» выработан эффективный механизм приведения актов разграничения в соответствие с требованиями законодательства.
Каким же образом возможно установить границу балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности коммунальных сетей, которая бы максимально отвечала интересам собственников помещений МКД? Мы видим два пути: внесудебный и судебный.
Внесудебный путь гораздо быстрее, проще и дешевле, чем судебный, но есть один нюанс. Необходима «добрая воля» РСО на подписание акта, по которому балансовая принадлежность и эксплуатационная ответственность на все участки сетей, расположенных за внешней стеной многоквартирного жилого дома, закрепляется за ней.
При отсутствии «доброй воли» РСО единственно возможным остаётся судебный путь установления границы балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности коммунальных сетей.
При этом многие управляющие организации, не добившись справедливости во внесудебном порядке, останавливаются и подписывают акт разграничения на условиях, диктуемых ресурсоснабжающей организацией.
Вот несколько причин, по которым управляющие организации так поступают:
- не хотят ссориться с РСО;
- думают, что судиться – дорого и сложно;
- полагают, что судиться с монополистом бесперспективно.
Мы убеждены, что указанные причины надуманны, т.к. «поссориться» с ресурсниками, защищая свои законные права и интересы в судебном порядке невозможно по определению. Наша обширная практика свидетельствует о том, что какие-либо негативные последствия отсутствуют, а преимущества от пересмотра границ очевидны.
Хорошие отношения с РСО зачастую не предоставляют УО каких-либо привилегий: если вы должны – на вас подадут в суд, если вы нарушаете условия договора – никто не станет закрывать на это глаза. При этом никакие хорошие отношения не заставят РСО в случае аварии за пределами МКД оперативно выполнить ремонтные работы, если участок в акте разграничения был включён в зоны вашей ответственности.
Относительно расходов на оплату юридических услуг нужно учитывать, что, согласно положениям Арбитражного процессуального кодекса РФ, данные издержки будут возмещены за счёт РСО. Это значит, что юридические услуги для УО будут фактически бесплатными, а экономический эффект и польза от изменения границ сетей электро-, тепло- и водоснабжения в будущем компенсируют небольшие дополнительные затраты времени на предоставление копий необходимых документов.
Различия между эксплуатационными и балансовыми обязательствами
Балансовые обязательства распространяются на компанию, владеющую ресурсами и обеспечивающую стабильные поставки услуг. Сюда же входит обеспечение надлежащего состояния сетей, необходимые мероприятия по ремонту и обслуживанию систем.
Эксплуатационная ответственность лежит на субъектах, владеющих сетями. Рамки ответственности обычно распределены между сторонами документа. Балансовая ответственность этого не подразумевает. Судебные разбирательства обычно происходят между поставщиком услуг и управляющим компаниями, представляющими интересы жильцов.
Чаще всего проблема состоит в распределении ответственности. Суд сохраняет ответственность по балансовой принадлежности до стен многоквартирного дома. Поломки, которые возникают снаружи дома и по внешним стенам, ложатся на поставщиков услуг.
Сети внутри дома являются общим имуществом собственников помещений. Это прописано в статье 36 ЖК РФ . В составе общего имущества:
- Системы снабжения водой, состоящие из стояков, ответвлений;
- Системы снабжения газом;
- Общие счетчики на дом;
- Механическое, а также электрическое, техническое и санитарное оборудование;
- Система электроснабжения внутри дома;
- Телекоммуникации и оптоволоконные сети;
- Кабельное телевидение и сетевое радиовещание.
Во всех случаях общее имущество начинается от внешней границы дома и включает внутренние сети. Как уже было сказано, балансовые обязательства касаются сетей, размещенных за пределами дома, а эксплуатационная ответственность не устанавливается автоматически, она:
- Обозначается по согласию сторон;
- Может в точности совпадать с местом, где размещен прибор учета (общий);
- Совпадает с границей принадлежности по балансу.
В случае частного домостроительства, балансовая принадлежность распространяется до стены дома, а не до границы участка.
О правах и обязанностях УК
Став фирмой-посредником, управляющая компания перенимает ряд обязанностей как перед владельцами жилплощади, так и перед организациями, заключившими с ней договоры. Так, перед подрядчиками эта фирма отвечает прежде всего за своевременное перечисление средств для оплаты предоставленных коммунальных услуг.
В обязанности перед собственниками жилья входит поддержка рабочего состояния оборудования и своевременный ремонт жилых коммуникаций, находящихся в общей собственности.
Кроме обширного списка обязанностей, посредники в сфере управления многоэтажными зданиями имеют ряд прав, которые должны соблюдать все контрагенты. Основные привилегии и обязанности организаций, предоставляющих услуги в сфере обслуживания объектов коммунального хозяйства, перечислены в таблице. Некоторые обязательства разделяют и собственники, подписавшие договор управления.
| Зона ответственности УК и собственника квартиры | Права УК |
|---|---|
| Проведение ремонта, устранение аварий | Самостоятельная организация процесса управления объектом |
| Подготовка к зимнему периоду, заключение договоров с поставщиками коммунальных услуг | Организация проверок общедомового имущества, в том числе некоторых площадей, находящихся на территории квартир |
| Уборка мусора и обеспечение чистоты | Контроль индивидуальных учетных приборов, проверка правильности учёта потреблённых ресурсов |
| Проведение собраний владельцев жилплощади | Приостановление или ограничение предоставления услуг, согласно законодательной базе |
| Предоставление отчётности, ведение документации | Предъявление счетов и взыскание задолженности |
Признание судом условия договора об установлении границ сетей ничтожным
Теперь рассмотрим вариант, когда при заключении договора с РСО в актах разграничения балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности были согласованы границы, выходящие за пределы общего имущества собственников помещений в МКД, и в процессе исполнения договора у сторон возник спор об оплате тепловых потерь.
Определением ВС РФ от 21.12.2015 по делу № 305-ЭС15-11564 дело было направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции с рекомендациями установить, имелось ли волеизъявление собственников помещений в МКД на перенесение границы балансовой принадлежности за пределы внешней границы стены МКД и изменение состава общего имущества.
При новом рассмотрении дела суд первой инстанции установил противоречие акта разграничения балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности императивным нормам права, а также отсутствие решения собственников об отнесении спорного участка инженерных сетей к общему имуществу. Договор с РСО в части акта разграничения эксплуатационной ответственности был признан ничтожным, РСО было отказано во взыскании потерь с УК по спорному участку сетей.
Основной целью данного акта является четкое определение границ, за которыми лежит зона ответственности ресурсоснабжающей организации и потребителя. При этом в законодательстве РФ нет однозначного определения понятия «разграничение балансовой и эксплуатационной ответственности», и пояснения по поводу того, как именно оно должно происходить, тоже отсутствуют.
Более-менее разобраться в этом можно только при внимательном изучении нормативных документов.
Границей балансовой принадлежности считается линия, которая разделяет общую сеть от сети конкретного владельца.
То есть, например, если речь идет о многоквартирном доме, то тут происходит раздел сетей, относящихся к перечню общего имущества и остальных.
Документально разграничение производится путем подписания соответствующего соглашения между сторонами, а также составления специального акта. Бывает, что соглашения достичь не удается (как правило, в силу того, что поставщик ресурсов необоснованно расширяет зону ответственности клиента) – в этом случае разграничение происходит в судебном порядке.
Итак, на основании вышесказанного можно вывести, что разделение необходимо для того, чтобы каждая сторона имела представление о том, кто именно обслуживает тот или иной участок коммуникационных сетей, а также в случае установления факта повреждения или износа сетей точно могла понять, кто отвечает за ее ремонт и восстановление. Помимо этого, акт становится точкой в процессе подсоединения вновь построенных объектов к коммуникационным сетям.
Если по каким-либо причинам нет возможности определить эксплуатационную ответственность, устанавливается балансовая принадлежность – обычно она соответствует линии внешней стены здания или сооружения.
По взаимному согласию сторон возможны и другие способы определения границ.
Эксплуатационная ответственность и балансовая принадлежность
Эти два понятия удивительно похожи между собой, но законодательство РФ пока не может их четко разграничить. Отличия все же есть, потому мы попытаемся выделить, в чем же здесь особенность.
Если другими словами, то трубы из систем канализации в первом случае будут разделять по признаку владения, а во втором случае – бремя возлагается на одну из сторон с целью поддержки водопровода и канализации в должном состоянии.
Что касается рамок распределения полномочий, то после подписания договора о балансовой принадлежности они распространяются только на рассматриваемый дом. А в случае с эксплуатационной ответственностью, то они оговариваются по решению сторон участников и могут распределиться на весь дом, или на какую-то часть здания, где чаще всего происходит прорыв водопровода. Если же границы не указаны в акте, то форма договора подразумевает использование таких же правил, как и при балансовой ответственности.
Как оформляется образец акта разграничения
Акт – это документ, что оформляется в письменном виде, чтобы обозначить права, обязанности и правомочия между организациями, поставляющими ресурсы и абонентом, который их получает. Хотя второй стороной может выступать и управляющая компания, которая только посредник, перебирающий на себя часть обязанностей, после того как будет подписан бланк.
Обязанности компаний-поставщиков не такие обширные. В частности, эти компании обязаны поставлять ресурс в должном количестве и в высоком качестве. А вот абоненту, коим сейчас выступает управляющая компания, доставка услуги влетает в приличную копеечку. Дело в том, что он должен:
- Делать ремонт оборудования, если то сломается;
- Проводить техническое обслуживание оборудования;
- Другие обязанности.
В акте эти условия указываются в отдельном разделе акта, потому их нужно составить и обсудить, чтобы не заканчивать дела в суде, отстаивая свои «ущемленные» интересы
Кроме того, при составлении акта надо обратить внимание на следующее:
- В первую очередь форма акта должна быть подтверждена документами. В компанию-поставщика направляются следующие бумаги:
- Документы правоустанавливающего характера на дом;
- Разрешения на строительство;
- Разрешение на ввод дома в эксплуатацию.
- Заключить договор на обеспечение работы канализационных сетей, указав в нем все нюансы и особенности будущей сделки.
- Поставить подпись под соответствующим актом, который станет гарантом выполнения полномочий сторонами.
В документе указывают схему расположения сетей. Но что более полезно, здесь есть информация кто и за какое разветвление водопровода отвечает. Составляется образец в трех экземплярах. Один из них остается у клиента, второй у поставщика услуги, а третий будет передан в представительство государственного органа.
Как оформляется образец акта разграничения
Акт – это документ, что оформляется в письменном виде, чтобы обозначить права, обязанности и правомочия между организациями, поставляющими ресурсы и абонентом, который их получает. Хотя второй стороной может выступать и управляющая компания, которая только посредник, перебирающий на себя часть обязанностей, после того как будет подписан бланк.
Обязанности компаний-поставщиков не такие обширные. В частности, эти компании обязаны поставлять ресурс в должном количестве и в высоком качестве. А вот абоненту, коим сейчас выступает управляющая компания, доставка услуги влетает в приличную копеечку. Дело в том, что он должен:
- Делать ремонт оборудования, если то сломается;
- Проводить техническое обслуживание оборудования;
- Другие обязанности.
Судебные разбирательства
Использовать акт разграничения ответственности можно для решения рабочих моментов и для выяснения взаимоотношений в суде.
Возможны различные ситуации, которые приводят стороны в суд, например, имущество потребителя пострадало из-за того, что поставщик нарушил принцип эксплуатационной ответственности и не отремонтировал своевременно оборудование на участке своей балансовой принадлежности.
Для суда такая принадлежность является серьезным фактором и он будет принимать решения с учетом данного факта.
Обычно поставщик всегда ответственен за участки системы электроснабжения или газопровода, находящиеся за пределами многоквартирного дома.
Дабы определить границу эксплуатационной ответственности и балансовой ответственности, нужно соблюдать следующие принципы: ресурсоснабжающие организации несут ответственность за теплосеть до того момента, пока не наступает точка соединения общедомового прибора и теплосети, входящей в дом. Управляющая компания, в свою очередь, в ответе за отключающие устройства на ответвлении стояков, непосредственно стояки отопительной системы, а также за запорно-регулирующую арматуру, которая находится на внутриквартирной разводке.
Что касается жильцов, то граница эксплуатационной ответственности тепловых сетей начинается внутри квартиры. Они отвечают за ответвления стояков отопительной системы после запорно-регулирующего каркаса и отопительные приборы.