Можно ли военнослужащему сдавать квартиру в наем
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли военнослужащему сдавать квартиру в наем». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
С 2014 года в России действует еще одна форма обеспечения военнослужащих жильем — государственная жилищная субсидия. Это безналичная социальная выплата, предназначенная военнослужащим в целях приобретения или строительства жилья, которую также называют Единовременной денежной выплатой (ЕДВ). У такой формы поддержки есть большой плюс: военнослужащий сам может выбрать жилье для покупки в любом регионе России (вне зависимости от места службы) или вложить деньги в строительство дома.
Кто может рассчитывать на жилищную субсидию?
На получение жилищной субсидии имеют право следующие категории граждан, признанные нуждающимися в жилье:
- Военнослужащие, заключившие контракт до 1 января 1998 года;
- Военнослужащие, находящиеся на военной службе более 20 лет;
- Военнослужащие, уволенные со службы по достижении предельного возраста пребывания на военной службе, по состоянию здоровья или в связи с сокращением (после 10 лет службы);
- Семья военнослужащего, погибшего после увольнения со службы.
Условия и льготы при аренде жилого помещения
Главные условия:
- наличие права собственности на квартиру у хозяина;
- чтобы в квартире не были прописаны несовершеннолетние дети, так как для заключения договора требуется согласие с органами опеки.
Выплачиваемая сумма не покроет всех потраченных средств, так как Министерство обороны РФ устанавливает её исходя из региона проживания.
- В Москве, Санкт-Петербурге она составляет 15 тыс. рублей для холостого, но изменяется при наличии дополнительных членов семьи.
- В других регионах выплата находится в пределах 3600 рублей.
- В селе — в пределах 2700 рублей.
Как показывает практика, военнослужащие платят 30% и более из своего денежного довольствия, но в отдельных регионах процент возрастает и до 80.
Расчёт выплачиваемой компенсации делают исходя из региона проживания, состава семьи и суммы выплат, предусмотренной для этого региона.
Доплата будет увеличена на 50%, если состав семьи от трёх человек.
Как сдавать квартиру, купленную по военной ипотеке
При решении сдать ипотечную квартиру военнослужащему необходимо внимательно изучить условия кредитного договора. Не все банки разрешают сдавать залоговую недвижимость до полного погашения задолженности. Если такого запрета в договоре не прописано, нужно обратиться в банк для согласования своих действий.
Большинство банков при выдаче ипотеки выдвигают обязательное требование о страховании приобретаемой недвижимости. В таком случае при желании сдать ее в аренду потребуется дополнительно получить разрешение страховщика. Стоит быть готовым к тому, что большинство страховых компаний не заинтересованы в сдаче залогового жилья, так как это повышает вероятность наступления страхового случая.
Чтобы получить разрешение на сдачу ипотечной квартиры от банка и страховщика достаточно составить соответствующее заявление и направить его в интересующие инстанции.
Не стоит забывать о том, что при военной ипотеке жилплощадь находится в залоге не только у банка, но и у государства. Поэтому в случае получения положительного ответа от кредитора и страховщика потребуется согласовать свои действия с ФГКУ «Росвоенипотека». Как правило, это учреждение не ставит препятствий и разрешает сдать в аренду залоговое жилье.
Требования к договору
Для физлица обычно применяется оформление договора найма (ст. 671 ГК РФ) на определенный срок.
Основаниями для выплаты компенсации является:
- копии документов, удостоверяющие личность всех членов семьи;
- договор найма;
- выписка о зачислении в штат войсковой части;
- рапорт на имя командира;
- справка о составе семьи.
Выплата может не проводиться, если военнообязанный не стоит в очереди на служебное жильё или по неизвестным причинам отказывается от него.
Доплата за аренду помещения осуществляется на основании:
- Дополнения в соответствии с приказом 235 МО РФ.
- ПП с изменениями от 18.09.2015.
Стороны договора найма и поднайма
Если военнослужащий в случае аренды жилого помещения, намерен возместить часть потраченных средств за счёт государства ему необходимо заключить официальный договор. Оформляемый между хозяином и арендатором. В роли собственника могут выступать юридические и физические лица, муниципальные власти.
Определение аренды или найма расположено в Гражданском кодексе (гл. 34 и соответственно): по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование.
Когда жилое помещение принадлежит городу, наниматель жилья на основании договора социального найма и с письменного согласия наймодателя (соответствующих государственных органов) заключает договор поднайма жилья с квартирантом.
О том, кто такие квартирант, арендатор и квартиросъемщик, какие у них права и обязанности, читайте здесь.
О том, имеет ли право военнослужащий сдавать квартиру, которая выдана ему по договору социального найма, говорится в Жилищном Кодексе.
В ст. 92 ЖК РФ говорится, что недвижимость из специальных жилищных фондов не может повторно сдаваться в наем третьим лицам. Пользоваться квартирами могут только военнослужащие и их родственники.
Недвижимость не может быть обменена, выдана другим лицам, пока срок действующего социального найма не завершится. Некоторые военные уже имеют в городе прохождения службы жилье, а выданную государством квартиру сдают неофициально.
Если местным властям или начальству станет известно о передаче специальной недвижимости третьим лицам, военнослужащему грозят санкции, вплоть до увольнения.
Также возникнут неприятности с налоговой. Отчетности по аренде без договора никто не проводит и налогов не оплачивает.
Военнослужащие вправе сдавать жилую недвижимость, если она находится в их собственности или с разрешения залогодержателей (банка, государства). Сдача в аренду квартир по соц. найму невозможна.
Сдавать ли ипотечную квартиру
Заемщики, собираясь приобрести квартиру в ипотеку сразу задумываются, смогут ли они продолжительное время выплачивать задолженность перед банком. Срок кредитования значительный и чем он больше, тем выше переплата за услуги банка. За это время могут произойти разные события, в том числе – снижение уровня доходов заемщика, ухудшение здоровья, потеря стабильной работы и другие. Ипотечный калькулятор онлайн позволяет взвесить все минусы и плюсы ипотеки, но алгоритм расчета не учитывает различные форс-мажорные обстоятельства. Можно ли снизить бремя кредита, сдавая в аренду ипотечную квартиру? Могут ли возникнуть у заемщика в этом случае проблемы с кредитной организацией?
Покупка квартиры в ипотеку, как правило, сопровождается оформлением ее в виде залога, что гарантирует выполнение обязательств перед банком по возврату ссудных средств. Да, заемщик имеет право собственности на жилье, но он не может им свободно распоряжаться. По действующему законодательству, залогодатель (заемщик) может без согласия залогодержателя (банка) сдавать в аренду объект залога по ипотеке, но при условии срока, не превышающего даты завершения кредитных обязательств и в соответствии с прямым предназначением имущества. Получается, что передавать в наем ипотечную квартиру без согласия банка можно.
Рекомендуем прочесть: Бесплатная консультация нотариуса телефон
Позиция 2. Сдача жилья в аренду за плату относится к запрещенной для военнослужащего иной оплачиваемой деятельности
Весной 2018 года на официальном сайте Главной военной прокуратуры было размещено разъяснение, согласно которому возмездная сдача военнослужащим жилого помещения в наем запрещена для военнослужащего, поскольку относится к иной оплачиваемой деятельности. Нарушение запрета может являться основанием для увольнения с военной службы.
Было разъяснено, что военнослужащий праве передавать принадлежащее ему жилое помещение в пользование третьих лиц безвозмездно.
Практика применения такого подхода и принятия мер в отношении конкретных военнослужащих нам не известна. Не удалось найти и судебную практику.
Необходимо отметить, что в декабре 2018 года мы не нашли на сайте Главной военной прокуратуры уже и саму статью с позицией надзорного органа. Возможно, она была удалена.
Мы сделали запрос в Главную военную прокуратуру и получили ответ от 06.02.2019 N 2/5-45/19, в котором выражена следующая позиция надзорного органа:
Распоряжение военнослужащим принадлежащим ему объектом жилищного фонда путем его передачи другому лицу в найм или в аренду предпринимательской деятельностью не является.
Вместе с тем, совершение такой сделки следует отнести к иной оплачиваемой деятельности, поскольку оно предполагает систематическое получение собственником жилья дохода от ее заключения и реализации, что не допускается в силу пункта 7 статьи 10 ФЗ «О статусе военнослужащих».
Позиция 2. Сдача жилья в аренду за плату относится к запрещенной для военнослужащего иной оплачиваемой деятельности
Весной 2018 года на официальном сайте Главной военной прокуратуры было размещено разъяснение, согласно которому возмездная сдача военнослужащим жилого помещения в наем запрещена для военнослужащего, поскольку относится к иной оплачиваемой деятельности. Нарушение запрета может являться основанием для увольнения с военной службы.
Было разъяснено, что военнослужащий праве передавать принадлежащее ему жилое помещение в пользование третьих лиц безвозмездно.
Практика применения такого подхода и принятия мер в отношении конкретных военнослужащих нам не известна. Не удалось найти и судебную практику.
Необходимо отметить, что в декабре 2018 года мы не нашли на сайте Главной военной прокуратуры уже и саму статью с позицией надзорного органа. Возможно, она была удалена.
Мы сделали запрос в Главную военную прокуратуру и получили ответ от 06.02.2019 N 2/5-45/19, в котором выражена следующая позиция надзорного органа:
Распоряжение военнослужащим принадлежащим ему объектом жилищного фонда путем его передачи другому лицу в найм или в аренду предпринимательской деятельностью не является.
Вместе с тем, совершение такой сделки следует отнести к иной оплачиваемой деятельности, поскольку оно предполагает систематическое получение собственником жилья дохода от ее заключения и реализации, что не допускается в силу пункта 7 статьи 10 ФЗ «О статусе военнослужащих».
Требования к договору
Для физлица обычно применяется оформление договора найма (ст. 671 ГК РФ) на определенный срок.
Статья 671 ГК РФ. Договор найма жилого помещения
- По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
- Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.
Основаниями для выплаты компенсации является:
- копии документов, удостоверяющие личность всех членов семьи;
- договор найма;
- выписка о зачислении в штат войсковой части;
- рапорт на имя командира;
- справка о составе семьи.
Доплата за аренду помещения осуществляется на основании:
- Дополнения в соответствии с приказом 235 МО РФ. .
Как сдавать квартиру, купленную по военной ипотеке
При решении сдать ипотечную квартиру военнослужащему необходимо внимательно изучить условия кредитного договора. Не все банки разрешают сдавать залоговую недвижимость до полного погашения задолженности. Если такого запрета в договоре не прописано, нужно обратиться в банк для согласования своих действий.
Большинство банков при выдаче ипотеки выдвигают обязательное требование о страховании приобретаемой недвижимости. В таком случае при желании сдать ее в аренду потребуется дополнительно получить разрешение страховщика. Стоит быть готовым к тому, что большинство страховых компаний не заинтересованы в сдаче залогового жилья, так как это повышает вероятность наступления страхового случая.
Чтобы получить разрешение на сдачу ипотечной квартиры от банка и страховщика достаточно составить соответствующее заявление и направить его в интересующие инстанции.
Не стоит забывать о том, что при военной ипотеке жилплощадь находится в залоге не только у банка, но и у государства. Поэтому в случае получения положительного ответа от кредитора и страховщика потребуется согласовать свои действия с ФГКУ «Росвоенипотека». Как правило, это учреждение не ставит препятствий и разрешает сдать в аренду залоговое жилье.
После получения согласия от всех сторон сделки необходимо заключить договор найма между владельцем недвижимости и нанимателем. Бланки этого документа, как правило, имеются в большинстве банков. В случае их отсутствия можно обратиться за помощью к юристам. Договор найма жилого помещения не подлежит обязательной регистрации.
После заключения договора военнослужащему потребуется декларировать доходы, облагаемые подоходным налогом 13%. Оставшуюся прибыль можно использовать по своему усмотрению.
Процедура оформления договора
Договор поднайма жилого помещения (с понятием и отличие от обычной аренды мы уже разорались) заключается двумя сторонами. Первой выступает сам служащий, а второй – руководство военной части, в которой он с настоящего времени проходит службу. Основанием для заключения является отсутствие в ведении части требуемой квартиры, которую она должна передать служащему и членам его семьи.
В качестве альтернативы предоставляемому жилью, гражданин может самостоятельно найти квартиру для проживания. В этом случае договор оформляется между ним и владельцем недвижимости. После заключения договора останется обратиться к руководству своей части с рапортом на поднаем жилья.
В бумаге необходимо указать следующую информацию:
- фамилия, имя и отчество подателя заявления;
- дата составления документа;
- прошение о заключении договора поднайма;
- личная подпись.
Для заключения самого договора потребуется собрать ряд документов, к счастью, достаточно короткий:
- паспорт гражданина РФ;
- копия удостоверения военнослужащего;
- копия договора между ним и арендодателем.
После передачи рапорта командованию в комплекте со всеми упомянутыми документами, командующий части должен подготовить приказ о договоре поднайма. Оформляется он между просителем и самой частью и является главным обоснованием на получение соответствующей компенсации.
Порядок расчета денежной выплаты
Основным критерием, из которого рассчитывается размер денежной компенсации в случае поднайма, является стоимость одного метра квадратного квартиры. Конкретная стоимость одного квадратного метра жилья устанавливается Министерством социального труда. Этот параметр закрепляется законодательно и индексируется 1-2 раза в год. Также учитывается и количество человек в семье – если их больше 4, то размер пособия удваивается.
В настоящее время действуют следующие нормативы жилой площади для проходящих военную службу:
- на одного военнослужащего без семьи положено 24 квадратных метра;
- если у него имеется супруга или ребенок, то площадь увеличивается до 36 квадратных метров. Совершеннолетний ребенок или нет – в данном контексте никакого значения не имеет;
- семье из трех человек положено уже 43 квадратных метра;
- если семья состоит из большего количества членов, то площадь квартиры увеличивается на 12 кв. м за каждого человека.
Конкретная сумма компенсации зависит, прежде всего, от региона прохождения службы и варьируется в очень пределах. К примеру, для столицы и Санкт-Петербурга она составляет 15 тысяч рублей, а для прочих городов – 3,5 тысячи рублей. Для меньших населенных пунктов, включая закрытые поселения и военные городки, сумма еще более скромная – всего 2,7 тысячи рублей.
Приведенные выше суммы действительны для старшин, сержантов и моряков.
Сдача жилья в аренду военнослужащими
Порядок признания военнослужащих нуждающимися в улучшении жилищных условий установлен в Постановлении Правительства РФ «О порядке учета военнослужащих, подлежащих увольнению с военной службы, и граждан, уволенных с военной службы в запас или в отставку и службы в органах внутренних дел, а также военнослужащих и сотрудников Государственной противопожарной службы, нуждающихся в получении жилых помещений или улучшении жилищных условий в избранном постоянном месте жительства».
Для этого военнослужащий подает рапорт командиру воинской части с приложением документов, подтверждающих нуждаемость в жилом помещении. Список документов утвержден Правительством.
Еще более запутанной может оказаться ситуация с ипотечной квартирой. Все дело в том, что военнослужащий может с немалой пользой для себя воспользоваться особой ипотекой, которая как раз для военных и предоставляется. Однако при всех ее выгодах у нее есть ограничение по предоставляемой сумме. Это приводит к тому, что даже если военный проходит службу в крупном городе или, тем более, в мегаполисе – купить себе жилье на месте он не может даже по ипотеке – слишком дорого. Поэтому многие поступают просто и логично: приобретают недвижимость там, где могут себе это позволить, с расчетом на будущую жизнь. Но у такого приобретения есть неприятная сторона – оно простаивает впустую в отсутствие своих владельцев. И невольно приходит мысль извлечь из такого простоя пусть небольшую, но все-таки прибыль.
разъясняю, что в соответствии с пунктом 7 статьи 10 Федерального закона «О статусе военнослужащих» военнослужащие не вправе заниматься предпринимательской, а также другой оплачиваемой деятельностью. Предпринимательской деятельностью, согласно части 1 статьи 2 Гражданского кодекса Российской Федерации, является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг. Лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность, должны быть зарегистрированы в этом качестве в установленном законом порядке. Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании, что предусмотрено частью 2 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Договоры жилищного найма и аренды являются возмездными сделками. Они предполагают систематическое получение собственником жилья, как наймодателем или арендодателем, платы от нанимателя или арендатора за предоставляемое жилье. Основания возникновения у военнослужащего права на жилое помещение, а также его участие (неучастие) в накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения в данном случае значения не имеют.
Таким образом, распоряжение собственником жилого помещения, которым в том числе может являться военнослужащий, принадлежащим ему объектом жилищного фонда путем его передачи другому лицу в найм или в аренду, предпринимательской деятельностью не является. Вместе с тем, совершение такой сделки относится к другой оплачиваемой деятельности, поскольку оно предполагает систематическое получение собственником жилья дохода от ее заключения и реализации, что не допускается в силу пункта 7 статьи 10 Федерального закона «О статусе военнослужащих». При этом военнослужащий, в собственности которого находится жилое помещение, вправе распорядиться им только по договору безвозмездного пользования или на ином законном основании, не предполагающем взимание платы.
Любое жилое помещение, приобретаемое участником НИС за счет средств целевого жилищного займа, находится в залоге в пользу Российской Федерации в лице ФГКУ «Росвоенипотека». Это также следует учитывать при принятии решения о сдаче в найм такого жилья, и согласовать такой вариант распоряжения собственным имуществом с ФГКУ «Росвоенипотека».
В соответствии с статьей 671 Гражданского Кодекса РФ, по договору найма жилого помещения одна сторона – собственник (наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользованием для проживания в нем. Договор составляется в простой письменной форме. В договоре следует прописать сам предмет договора, полную информацию о жилом помещении, включая точный адрес, площадь, общее количество комнат.
Преимущественными правами пользуются военные, поступившие на контрактную службу до января 1998 г. и уволившиеся по выслуге лет или другим основаниям, дающим право на льготы. При этом жилье не привязывается жестко к месту службы и не утрачивается при увольнении:
- Право получить жилье по социальному найму в месте прохождения службы имеют все военнослужащие, кроме курсантов военных образовательных заведений, заключившие контракт до 1.01.1998 г., состоящие на учете нуждающихся в жилье согласно действующим нормативам (в данный момент это Федеральный Закон N 217-ФЗ о некоммерческом найме жилья).
- Если военнослужащий отслужил десять и более десяти лет и был уволен по льготным основаниям (возраст, состояние здоровья, организационно-штатные мероприятия), он имеет право выбора региона для получения недвижимости.
Поступившие на службу и заключившие контракт после первого января 1998 г. имеют право на жилье по социальному найму только на время действия контракта или воинской службы:
- Военнослужащие, получившие военное образование и звание в период обучения после 1.01.1998 г.
- Офицеры, которые заключили первый контракт после 1.01.1998 г.
- Младший воинский состав (сержанты, прапорщики, мичманы, старшины), а также рядовые и матросы, проходящие службу в армии после 1.01.1998 г.
Жилье при этом предоставляется в отдельных военных городках закрытого типа.