Переуступка прав: как устроена перепродажа квартир в новостройках
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Переуступка прав: как устроена перепродажа квартир в новостройках». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Многоэтажка строится за несколько лет. Чем ближе срок сдачи жилья в эксплуатацию, тем сильнее растёт стоимость квадратного метра. Переуступка прав даёт возможность жить в понравившейся новостройке, даже если квартиры в ней уже распределены. Дольщик, выступающий как инвестор, продаст жильё дешевле, чем застройщик. И, как правило, права переуступают в домах, которые практически достроены.
Что такое переуступка квартиры
Переуступка прав требования оформляется при перепродаже недвижимости, которая еще не введена в эксплуатацию. На этапе котлована жильё дешевле, поэтому инвесторы покупают его, чтобы получить прибыль.
Переуступка — это контракт, по которому передаются права на жильё в новостройке и обязанности по договору. Их предоставляет не застройщик или девелопер, возглавляющий строительство, а физическое или юридическое лицо, подписавшее договор долевого участия (ДДУ) в строительстве.
❗️Важно: По договору переуступки вы приобретаете не саму квартиру, а имущественное право на неё. Вы можете заявить о нём после того, как объект недвижимости введётся в эксплуатацию и будут оформлены необходимые документы.
Основные определения переуступки:
- цессия — договор, по которому уступаются права требования;
- цедент — продавец;
- цессионарий — покупатель.
Цессия заключается как дополнение к основному договору долевого участия. По ней один дольщик меняется на другого. Застройщик передает жильё не лицу, с которым сделка была заключена первоначально, а тому, кто купил право требования.
Жанна Колесникова, руководитель коммерческой практики адвокатского бюро «Плешаков, Ушкалов и партнеры»:
— Необходимо проверить оплату продавцов стоимости квартиры в полном объеме. Дело в том, что уступка прав на квартиру может производиться после уплаты дольщиком всей цены квартиры по ДДУ. В таком случае согласия застройщика на уступку не требуется. Если цена квартиры оплачена неполностью, к вам одновременно с правами на получение квартиры перейдет обязанность погасить оставшийся долг. И в таком случае согласие застройщика на заключение договора уступки необходимо.
Для проверки оплаты цены квартиры по ДДУ лучше всего попросить предоставить вам справку от застройщика, в которой он подтверждает, что денежные средства по ДДУ внесены в полном объеме.
Помимо подписания договора уступки прав по ДДУ, прежний дольщик обязан отдать вам оригинал ДДУ. Исключение — только в ситуации, когда один ДДУ заключен в отношении нескольких объектов (квартир или нежилых помещений), а к вам по договору уступки переходят права на одну или несколько из них, но не на все. В такой ситуации просите передать вам копию ДДУ, заверенную прежним дольщиком и застройщиком.
Договор уступки прав по ДДУ подлежит государственной регистрации в ЕГРН. Для его регистрации стороны договора (прежний и новый дольщик) через МФЦ подают заявления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав (Росреестр), к заявлениям прикладывают сам договор уступки — по одному для каждой стороны и один для регистрирующего органа. Кроме того, при подаче заявлений необходимо оплатить государственную пошлину за регистрацию договора в размере 350 руб.
Где могут возникнуть «подводные камни»?
Во-первых, существует риск купить проблемное жильё, срок сдачи которого отложится на неизвестный срок, либо оно вовсе не достроится. Возможно, первый дольщик (цедент) решил переуступить квартиру потому, что нашёл какие-либо технические проблемы и нарушения. Поэтому основная задача покупателя (цессионария) – выяснить причины переуступки, досконально проверить информацию о застройщике и внимательно изучить сам договор долевого участия. Также потенциальный дольщик должен быть готов к следующим финансовым расходам:
- продавец может переложить на покупателя «отступные» – расходы за переоформление документов по переуступке (порядка 30-50 тысяч рублей)
- если переуступается жилье, приобретенное в ипотеку, банк может потребовать уплаты комиссионных за снятие с него обременения (1-2% от суммы не погашенного долга).
- нотариальные документы, необходимые для сделки, обойдутся примерно в 3 тысячи рублей.
Для оформления сделки по переуступке права требования на недвижимость, необходимо выполнить следующие действия:
- Договориться с покупателем. Найти его можно при помощи объявления или через агентство недвижимости.
- После чего нужно направить письменное уведомление застройщику либо получить от него письменное согласие.
- Если дольщик использовал для оплаты квартиры кредитные средства по ипотеке, то необходимо обратиться в банк. В учреждение надо подать документы, которые подтверждают финансовое состояние покупателя прав.
- После оценки специалистами банка платежеспособности покупателя, ипотечный кредит закрывается и оформляется новый, стороной которого является приобретатель права требования.
Дальнейшей стадией является заключение сделки. Обычно, большинство его пунктов соответствует условиям договора долевого участия. Также в соглашении о переуступки указываются обязательства 3-х сторон (продавца, приобретателя и строительной фирмы).
Чтобы подготовить текст договора желательно обратиться за услугами грамотного юриста. Правильное составление документа позволит не допустить ошибок, которые могут приводить к недействительности договора.
Жанна Колесникова, руководитель коммерческой практики адвокатского бюро «Плешаков, Ушкалов и партнеры»:
— Необходимо проверить оплату продавцов стоимости квартиры в полном объеме. Дело в том, что уступка прав на квартиру может производиться после уплаты дольщиком всей цены квартиры по ДДУ. В таком случае согласия застройщика на уступку не требуется. Если цена квартиры оплачена неполностью, к вам одновременно с правами на получение квартиры перейдет обязанность погасить оставшийся долг. И в таком случае согласие застройщика на заключение договора уступки необходимо.
Для проверки оплаты цены квартиры по ДДУ лучше всего попросить предоставить вам справку от застройщика, в которой он подтверждает, что денежные средства по ДДУ внесены в полном объеме.
Помимо подписания договора уступки прав по ДДУ, прежний дольщик обязан отдать вам оригинал ДДУ. Исключение — только в ситуации, когда один ДДУ заключен в отношении нескольких объектов (квартир или нежилых помещений), а к вам по договору уступки переходят права на одну или несколько из них, но не на все. В такой ситуации просите передать вам копию ДДУ, заверенную прежним дольщиком и застройщиком.
Договор уступки прав по ДДУ подлежит государственной регистрации в ЕГРН. Для его регистрации стороны договора (прежний и новый дольщик) через МФЦ подают заявления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав (Росреестр), к заявлениям прикладывают сам договор уступки — по одному для каждой стороны и один для регистрирующего органа. Кроме того, при подаче заявлений необходимо оплатить государственную пошлину за регистрацию договора в размере 350 руб.
Надо ли платить подоходный налог с продажи квартиры
Важно помнить, что заключение Договора по переуступке права требования влечет за собой массу дополнительных шагов, необходимых для проведения сделки купли-продаже в дальнейшем без каких-либо негативных правовых последствий. Для того чтобы вовремя избежать всех возможных последствий, необходимо обратиться за консультацией к юристу, который также поможет составить договор, собрать нужные документы и сопроводить непосредственно сделку. В общем юрист поможет все провести в правовом поле.
Налоговый вычет представляет собой уменьшение дохода физического/юридического лица за счет соответствующих вычетов, а также возврат переплаченной суммы налогоплательщику в случае, если размер уплаченного налога по 13-процентной ставке превышает сумму налогового вычета. Тогда разница между этими двумя суммами возвращается налогоплательщику.
Какие существуют риски для покупателя?
При заключении договора цессии необходимо соблюдать некоторые меры предосторожности со стороны покупателя и в обязательном порядке проверить информацию по застройщику и дольщику. Перечислим основные моменты, относящиеся к рискам:
- некачественно проведенные строительные работы;
- перенос даты завершения стройки и сдачи дома;
- возможная «заморозка» и судебные разбирательства;
- имеющиеся долги перед застройщиком у дольщика переходят покупателю по соглашению цессии;
- вероятность объявления нового претендента на жилье;
- сделку могут признать недействительной, если строительной компанией будут нарушены условия Застройщика.
Налогооблагаемый доход при уступке прав требования по ДДУ (продаже квартиры, на которую вы еще не получили право собственности) может быть уменьшен:
А) на сумму произведенных расходов по приобретению этих прав (включая проценты по кредитному договору) или
Б) на имущественный налоговый вычет (250 тыс. руб.).
(*) Имущественный вычет в случае продажи квартиры, уже сданной в эксплуатацию, составит 1 млн руб.
Чтобы получить имущественный вычет в 1 млн. руб., нужно дождаться, когда дом будет сдан, и подписать акт приема-передачи квартиры. С этого момента наступает ваше право на получение имущественного вычета.
Не платить налог по переуступке ДДУ
Заранее предупреждаю: перед этим ответом были другие советы от тамошних юристов с пожеланиями платить, так как … Ну словом смотрите статью «Переуступка прав по ДДУ и налоги«. Но нижеприведенная цитата основана на реальном положении вещей. Поэтому и сочла нужным привести на блоге:
Стоит ли воспользоваться вышеприведенным советом, решать вам, дорогие читатели блога SPbflat:) Остается только напомнить: телефоны юристов находятся внизу статьи. Если сомневаетесь, всегда можно позвонить. Удачи.
Подскажите, пожалуйста, каким образом можно продать квартиру путем переоформления ДДУ (переуступка прав). Нужно ли платить налог, если продаю дороже, т.к. квартира уже с ремонтом, и, если да, то каким образом можно этого избежать? Что выгоднее: оформлять в собственность и продавать (до 3х лет) или же продавать по переуступке прав? Подскажите, пожалуйста.
Какой налог платится при переуступке по ДДУ
Одним из мотивов, почему используется продажа квартиры в новостройке по схеме переуступки прав является уход от налога в 13%. По действующим законам РФ, если вы владеете квартирой менее 3-х лет (теперь уже 5 лет с 2016 года) и продаете ее, то обязаны заплатить налог с продажи. Считается, что вы купили объект в новостройке не для жизни, а с целью получения выгоды (чтобы получить разницу между ценой ДДУ на стадии котлована и стоимостью квартиры в готовом доме).
Поэтому раньше задача инвестора в новостройке была простой: продать объект до подписания акта приема-передачи с застройщиком. Так как в этом случае он еще не являлся владельцем недвижимости. Примерно такой ход мыслей был у инвесторов на стадии котлована.
Теперь обратите внимание:
По законодательным нормам, действующим в РФ, налогом облагаются все доходы физического лица, которыми он вправе распоряжаться. А разница между стартовой ценой договора со-инвестирования в новостройке (ДДУ или другая схема покупки жилья в новостройке) и конечной стоимостью при продаже по схеме переуступки прав и является доходом (экономической выгодой). Который и подлежит обложению налогом в 13%.
Нравится это дольщику (ДДУ) или пайщику (ЖСК), налоговым органам безразлично. Остается добавить общеизвестную истину, что незнание законов не освобождает от ответственности за их исполнение. Хотя уйти от уплаты налога все равно не получится. Если сделка по переуступке прав была проведена без уплаты налога, то впоследствии она может быть признана недействительной.
Для общей информации добавлю два примечания.
Плюсы и минусы переуступки квартиры
Как и любая коммерческая сделка, переуступка жилой недвижимости имеет как положительные, так и отрицательные стороны:
-
К положительным моментам можно отнести:
- Покупка такой квартиры обойдется покупателю гораздо дешевле, чем такая же квартира, на которую имеются уже все необходимые документы;
- У покупателя есть возможность приобрести ту жилую площадь, которая ему действительно понравилась;
- Заинтересованному лицу при заключении договора цессии будет выгоден ипотечный кредит, поскольку он ведь покупает квартиру на финальной стадии строительства, а значит сможет сразу же заселиться в выбранное жилое помещение. И выплачивать долг по ипотеке он тоже начнет перед переездом на новое место жительства.
- Отрицательным моментом может быть то, что после заключения договора переуступки новый хозяин квартиры будет брать все возможные риски, которые могут быть связаны со строительной компанией.
Как не платить налог при переуступке дду
Продажа квартир по договорам цессии (то есть через переуступку права требования) стала распространенным явлением на первичном рынке.
Многие граждане зарабатывают на этом: покупают жилье на нулевом цикле и продают по переуступке на завершающем этапе.
Если дольщик примет квартиру по акту, оформит право собственности и захочет оперативно продать жилье, то он сразу попадет в поле зрения налоговых органов. Данные о регистрации прав на недвижимость автоматически поступают в инспекцию ФНС. Согласно Налоговому кодексу (НК), если гражданин владеет квартирой менее трех лет, то при ее продаже он должен уплатить подоходный налог 13%. Правда, не обязательно платить налог со всей полученной суммы. Если гражданин приобрел квартиру за 3 млн рублей, а перепродает за 4,5 млн рублей, то он вправе уплатить налог 13% с 1,5 млн рублей, то есть с суммы чистого дохода. В данном случае выходит 195 000 рублей.
Платить налог не нужно в том случае, если гражданин продал квартиру по той же цене, по которой и купил, а также если стоимость квартиры не превышает 1 млн рублей. НК предусматривает вычет на эту сумму. По этой причине многие граждане, которые продают квартиры, находящиеся в собственности менее трех лет, указывают в договорах фиктивную сумму, а остальные деньги принимают по иному договору (например, об оплате стоимости улучшений, произведенных в квартире). Но данная схема мало того, что незаконна, так еще и влечет определенные риски для покупателя.
Зато есть стереотип, что, перепродавая квартиру по переуступке (то есть до оформления собственности), можно не платить подоходный налог. Этот стереотип зародился еще в те времена, когда не действовал 214-ФЗ (о долевом участии в строительстве). Застройщики заключали с гражданами инвестдоговоры (по 39-ФЗ об инвестиционной деятельности), которые не требовали регистрации, а значит, налоговые органы могли и не узнать о переуступке права требования по данному договору. Но это не значит, что в этом случае граждане не должны платить подоходный налог.
Если налоговой службе становится известно о совершенной переуступке, то гражданину предъявляют претензию. Причем за неуплату налога его могут привлечь к ответственности, а помимо основной суммы долга обяжут заплатить неустойку.
В 2005 году вступил в силу 214-ФЗ. Согласно этому закону застройщики имеют право продавать квартиры только по договорам долевого участия (ДДУ), которые подлежат обязательной регистрации в Росреестре.
Многие застройщики работают в обход закона (о чем наш журнал неоднократно рассказывал) и до сих пор продают квартиры по инвестиционным или же предварительным договорам купли-продажи, которые не требуют регистрации. Но это вовсе не означает, что дольщик, перепродавший будущую квартиру, может быть уверен в том, что им не заинтересуются фискальные органы.
Сам гражданин настаивал, что такой расчет здесь не годится, поскольку его цель была получить квартиру, если бы не финансовые проблемы застройщика, он бы не переуступал свои права и не вкладывал деньги в другой проект. Гражданин пытался опротестовать действия налоговиков в суде. Однако служители Фемиды отказали в иске. Суд констатировал, что полученные Назаровым 6,4 млн рублей не могут рассматриваться как компенсация вреда, причиненного действиями застройщика. Что касается покупки нового объекта, то гражданин вправе получить за него имущественный вычет (не более 260 000 рублей), и к моменту завершения спора г-н Назаров его уже получил. Решение суда вступило в силу.
Дело оказалось крайне показательным. Опрошенные юристы отмечают, что налоговая служба начинает все активнее бороться с подобными неплательщиками. Это вынуждает некоторых граждан указывать в договорах цессии фиктивную цену. Например, гражданин приобрел квартиру на раннем этапе строительства за 2 млн рублей, а собирается перепродать по переуступке за 3 млн рублей и при этом хочет избежать претензий налоговой. В договоре цессии он указывает сумму 2 млн рублей, а еще один миллион принимает, что называется, под расписку. Но в этом случае рискуют и покупатель, и продавец. Причем последний — едва ли не в большей степени. Возможен вариант, что покупатель потребует деньги обратно, да еще с процентами. Эксперты отмечают, что всегда безопаснее отражать в договоре реальную цену.
Переуступая права по договору долевого участия, нужно помнить и о других нюансах, помимо налоговых.
В 214-м законе сказано, что сделка по переуступке может быть совершена только в срок между госрегистрацией ДДУ и подписанием передаточного акта. То есть дольщик не сможет перепродать квартиру по договору цессии после того, как принял квартиру. Придется дожидаться оформления собственности.
Если цена по ДДУ выплачена в полном объеме, то уступка права требования осуществляется без согласия, а лишь с уведомлением застройщика. Если же цена выплачена не в полном объеме, то нужно получать согласие застройщика на сделку.
В случае, если по каким-либо причинам ДДУ будет расторгнут, приобретателю квартиры по договору переуступки будет возвращена лишь начальная стоимость объекта, то есть та, которая указана в ДДУ, а не та, по которой права на квартиру были перепроданы. А поскольку стоимость квартиры по переуступке обычно выше, чем стоимость квартиры по изначальному договору, то вторичный дольщик рискует потерять часть своих денег.
Вера Рябова, юрист практики недвижимости и градостроительства компании Rightmark group:
— Если гражданин уступает право требования по договору (связанному с долевым участием в строительстве) по цене, выше первоначальной стоимости квартиры, то у него возникает доход, облагаемый налогом. Учитывая, что со временем недвижимость дорожает, величина налога будет напрямую зависеть от разницы в цене квартиры. В любом случае гражданин вправе выбирать: дождаться завершения строительства и продать жилье через 3 года после оформления собственности или провести сделку немедленно, но с обязанностью уплатить НДФЛ на полученный доход.
— К сожалению, во многих сферах и отраслях сложилась нехорошая традиция не платить налогов. Это касается, скажем, доходов от сдачи жилья в аренду. Но налоговые органы делают серьезные усилия, чтобы исправить ситуацию. В прессе проходила информация о целой кампании в Москве, которая дала неплохие результаты. Что-то пытаются изменить и в Петербурге. Так что внимание к физическим лицам растет.
Что касается уступки, то многое зависит от того, будет ли у налоговых органов доступ к информации о заключаемых договорах или нет. Если договоры не регистрируются, то и сведений налоговый орган, скорее всего, не получит.