Правила сноса самовольных построек – с 2018 года

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Правила сноса самовольных построек – с 2018 года». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Собственнику для начала лучше воспользоваться административной процедурой легализации реконструкции. В первую очередь ему нужно внести изменения в кадастровый паспорт (п. 3 ст. 20 Федерального закона от24.07.07 №221-ФЗ «Огосударственном кадастре недвижимости»). После этого следует обратиться в регистрирующий орган и воспользоваться упрощенной процедурой регистрации (ст. 25.3 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Однако Росреестр зачастую в такой регистрации отказывает, особенно когда параметры объекта изменились. В таком случае собственнику остается оспорить отказ в судебном порядке, ссылаясь на то, что разрешение на реконструкцию не требовалось (п. 4 ст. 17 ГрК, п. 2 ст. 3 Федерального закона от 17.11.95 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации»).
Другой вариант — обратиться в суд с требованием о признании права собственности на такой объект недвижимости в порядке статьи 222 Гражданского кодекса.

Узаконение самовольной реконструкции в административном порядке

Рассмотрение дел о легализации реконструкций частного дома не уступает делам о признании прав на самострой. Судебная практика уже накоплена. Но, к сожалению, ее трактовка оставляет желать лучшего. Ввиду апелляций, ряд дел уходит на рассмотрение Верховного Суда РФ, откуда поступают рекомендации судам первых категорий.

Положительное решение суда возможно в случае, когда:

• истец является законным собственником дома и земли;
• реконструкция не нарушает градостроительные, строительные, санитарные и пожарные нормы;
• объект не несет угрозы для окружающих – отсутствует риск обрушения, замыкания проводки, затопления, загрязнения воздуха и т.д.
• истец не имеет претензий от соседей;
• соблюден досудебный порядок решения спора.

Если истец строит/реконструирует на собственной земле – шансы на узаконивание высокие. Заход на чужой участок чреват подачей встречного негаторного иска – от соседа.

Способы: через администрацию и судебный порядок.

Прохождение реконструкции объекта может потребовать много времени и сил. Наиболее сложными считаются ситуации, когда речь идет об особо охраняемых памятниках культуры, проведении масштабных работ или изменении назначения здания.

Процедура предполагает подготовку следующей документации:

• исходно-разрешительный проект;
• топографическая съемка участка;
• градостроительный план земельного участка;
• отчет о санитарно-эпидемиологическом исследовании;
• инженерно-геологические и гидрогеологические изыскания;
• обследование рядом расположенных сооружений;
• технический отчет с итоговыми результатами обследования.

Светлана

Эксперт по недвижимости

Для составления проекта заказчику потребуется обратиться в специальную организацию, которая выступает действующим членом СРО. Специалистам необходимо будет предоставить свободный доступ к объекту для проведения замеров и обследования, а также правоустанавливающую и техническую документацию. Стоимость услуги зависит от объема проводимых работ, типа строения и характера реконструкции.

Все документы направляются на рассмотрение в отдел градостроения. Заявитель может отправить бумаги следующим способом:

• лично;
• почтой;
• через представителя;
• через МФЦ.

Для предоставления услуги специалистам ведомства отводится 10 дней, после чего заявитель должен получить разрешение на проведение реконструкции или отказ. Отрицательное решение может быть связано с предоставлением неполного пакета документов, выявлением несоответствия участка требованиям градостроительного плана или отсутствия у администрации полномочий в отношении заявленного объекта.

При появлении претензий в части необоснованности отказа на проведение реконструкции заявитель вправе обратиться в суд. Аналогичным способом решаются вопросы, связанные с возникновением конфликтных ситуаций и необходимостью разрешения споров.

Возможно будет интересно!

Какой закон устанавливает ответственность за незаконную перепланировку

Если для жилых помещений имеются специальные нормы в ст. 7.21 (для граждан) и 7.22 (для управляющих компаний МКД) КоАП РФ, касающиеся ответственности за незаконную перепланировку, то для нежилых федеральный кодекс штрафов за незаконную перепланировку нежилого помещения напрямую не устанавливает.

Однако искомые нормы содержат некоторые законы в регионах. Например, ст. 9.12 Кодекса города Москвы об административных правонарушениях предусматривает как меру ответственности за незаконную перепланировку нежилого помещения штрафы следующих размеров:

• для граждан — от 2 до 2,5 тыс. руб.;
• должностных лиц (главного инженера, директора) — от 5 до 50 тыс. руб.;
• фирм — от 300 до 350 тыс. руб.

Кодекс Волгоградской области об административных правонарушениях в ст. 5.5 и 5.10 устанавливает ответственность за самовольную перепланировку нежилого фонда, находящегося в муниципальной или региональной собственности. Штрафы в этом случае составляют:

• для граждан — от 2 до 3 тыс. руб.;
• должностных лиц — от 5 до 10 тыс. руб.;
• фирм — от 20 до 30 тыс. руб.

В Самарской области ст. 3.3 местного КоАП установила штрафы за неузаконенную перепланировку нежилых помещений в МКД:

• для граждан — от 2 до 3 тыс. руб.;
• должностных лиц — от 3 до 5 тыс. руб.;
• фирм — от 20 до 30 тыс. руб.

При этом не все регионы установили подобные наказания. Например, кодексы об административных правонарушениях Новосибирской области, Ямало-Ненецкого автономного округа, Ханты-Мансийского автономного округа — Югры и Хабаровского края таких норм не содержат.

Как назначают штраф за самовольные действия по перепланировке

Ответственность за самовольную перепланировку нежилого помещения назначается по общей схеме:

1. В ходе планового осмотра или внеплановой проверки по заявлению должностное лицо контролирующего органа выявляет несоответствия между техническим паспортом помещения и реальной планировкой. В результате проверки составляется акт.
2. При наличии нарушений составляется постановление о назначении административного наказания, в котором указывается его размер.
3. Дополнительно к протоколу составляется предписание об устранении выявленных нарушений. В зависимости от характера попросят либо согласовать изменения, либо привести помещение в первоначальный вид.

Постановление о наказании может быть обжаловано в течение 10 дней с момента его получения виновным лицом у вышестоящего чиновника или в районном (городском) суде.

Право проводить проверки и назначать наказания, связанные с несоблюдением требований к перепланировке, имеют следующие ведомства:

• жилищная инспекция региона или населенного пункта — в отношении помещений, расположенных в многоквартирных домах;
• администрация муниципального образования или региона — в отношении других нежилых помещений, в особенности расположенных в государственном или муниципальном фонде;
• управление МЧС России по региону — в отношении соблюдения противопожарного законодательства;
• Роспотребнадзор (СЭС) — в отношении санитарно-эпидемиологических нормативов.

ВАЖНО! Уплата штрафа за самовольное переустройство не освобождает от выполнения предписания. При невыполнении последнего штраф могут назначить повторно.

Процесс согласования в различных инстанциях

Какие бы ни планировались действия с жилым либо нежилым фондом, они в обязательном порядке подлежат согласованию в соответствующих инстанциях. Их, к слову сказать, довольно много, поэтому процесс получается небыстрый, но по сути он вполне простой.

Итак, какие нужны документы для получения разрешения на реконструкцию? Для начала необходимо в БТИ взять копию техпаспорта объекта. Она выдается собственнику по запросу и затем направляется в архитектурный отдел.

Ещё потребуется разработка проекта реконструкции. Плюс нужны визы пожарной службы, санстанции и от коммунальщиков. Разрешение от последней инстанции необходимо лишь в случаях, когда предстоит переделка каких-либо инженерных коммуникаций (газо-, водо-, электропроводов, системы отопления).

Следующий шаг при получении разрешения на проведение реконструкции – обращение в жилищную комиссию, которая оформляет акт выполненных работ. Далее собранный пакет документов можно направлять в городской муниципалитет.

Что такое реконструкция дома?

Есть два понятия, реконструкция и перепланировка. Многие думают, что это синонимы. На самом деле это разные термины. Реконструкция представляет собой ряд работ, в результате проведения которых меняется высота здания, его параметры, расширяется объект, делается перестройка или надстройка. О ней говорится в Градостроительном кодексе России. Перепланировка предполагает внутреннее переустройство. Это может быть снесение перегородки, стены, установка перегородки и т.п. В результате таких работ особых конструктивных последствий для здания нет.

Таким образом, реконструкцию частного дома проводят с целью увеличить объект, сделать его более просторным. Ее проведение влечет за собой необходимость внесения корректив в документы на постройку, а также перерегистрации в Росреестре.

В реконструкцию входит целый ряд работ. Все они должны осуществляться с соблюдением градостроительных норм. Прежде чем приступать к работам, нужно уведомить о планируемых изменениях местную администрацию. Данный орган должен одобрить реконструкцию. В противном случае она будет считаться самовольной.

Как оформить перестройку частного дома?

Перестраивать дом можно либо, надстроив еще один этаж, либо, пристроив к жилому зданию дополнительные помещения: веранду, комнату и др.

При увеличении площади дома путем пристройки к нему дополнительных помещений, владелец должен получить в БТИ соответствующее разрешение. Сотрудник БТИ после осмотра и экспертизы устанавливает возможность заявленной реконструкции. Главное при работах не переносить несущие стены и конструкции, так как это может быть опасно для жизни.

Если к дому будет пристроена дополнительная площадь в виде веранды, хозпомещений и т.д., то изменится инвентарная стоимость недвижимости. Если таковые пристройки не будут правильно оформлены, то можно говорить о нарушении налоговой дисциплины. Это связано с тем, что налог на недвижимость высчитывается с инвентарной стоимости постройки.

Оформление перестройки частного дома в случае возведения дополнительного этажа меняет кадастровую и техническую документацию на недвижимость. Однако, если у дома высокая крыша и владелец хочет оборудовать второй этаж, то он может это сделать без реконструкции, переведя чердак в мансарду и указав соответствующие метры их статуса нежилых в жилые.

Если же дополнительный этаж будет строиться, то принимать решение стоит, отталкиваясь от трех причин:

1. Градостроительный план, разрешающий возведение двухэтажных жилых построек.
2. Структуры почв на земельном участке.
3. Качественные и технические характеристики здания и его структуры.

Если почвы на участке прочные, способные выдерживать дополнительные тяжести, то решение будет положительным. Также прочными должны быть и фундамент здания, и его балки с перекрытиями, чтобы выдержать нагрузку.

Переделать одноэтажную постройку в двухэтажную можно лишь после согласования с БТИ и получения разрешения от административного органа.

Как узаконить реконструкцию

Узаконивание самовольной реконструкции состоит из нескольких этапов, нужно:

• заказать техпаспорт с учетом имеющихся изменений;
• взять старый и новый технические паспорта, свидетельства о собственности на объект недвижимости и проект уже существующей пристройки, написать заявление и обратиться в администрацию;
• если проект будет соответствовать градостроительным нормам, муниципалитет даст условное «добро» на реконструкцию и предложит обратиться в суд;
• после необходимо попытаться добиться разрешения в пожарной службе, но в большинстве случаев без одобренной официально реконструкции она отказывает в предоставлении необходимой документации (но письменный отказ в разрешении пригодится для суда);
• взять нотариально оформленное разрешение от владельцев других зданий на этом же участке (при наличии);
• обратиться в суд с исковым заявлением по месту расположения объекта.

Суд рассматривает заявление, проводит камеральную проверку, заказывает необходимые экспертизы, а после чего выносит решение. Если заявитель получит устное разрешение от муниципалитета, то в 99% его судебный иск будет удовлетворен, поскольку не будет существенных причин для отказа.

Виды самовольного строительства

Самый распространённый вид самостроя в Москве — это самовольная реконструкция — когда происходит изменение параметров существующего здания, появляются так называемые пристройки, надстройки, в том числе мансардные этажи, антресоли, переоборудование чердаков и подкровельного пространства и т. д.

В последнее время появилась тенденция самовольной реконструкции складских или бывших производственных зданий, т. е. когда внутри одноэтажного здания с высотой обычно 10–12 метров обустраивают 2 или 3 этажа внутри, называя это антресолью, не увеличивая при этом общую высоту здания и площадь застройки, при этом увеличивая общую полезную площадь здания в 2–3 раза.

Второй вид самостроя — это самовольное строительство, то есть возведение с нуля, когда на пустом месте строят здание без разрешения на строительство, либо, когда сносят старое здание, а на его месте строят новое, большей площади и этажности.

Порядок узаконивания (легализации) самостроя

Согласование объектов самовольного строительства или незаконной реконструкции в Москве возможно одним из двух способов:

1. В административном порядке — через Градостроительную земельную комиссию (ГЗК) — это наиболее эффективный метод узаконивания объекта, данная процедура значительно проще и короче по срокам, чем судебный процесс.

Процесс узаконивания начинается с подачи заявления на имя Заместителя Мэра Москвы в Правительстве Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Хуснуллина М.Ш. с просьбой рассмотреть вопрос о сохранении объекта недвижимости в существующих объемах. После этого Государственной инспекцией по контролю за использованием объектов недвижимости (ГИН) проводится процедура обследования объекта и земельного участка, на котором он расположен, направляются запросы в другие инстанции (Департамент городского имущества г. Москвы (ДГИ), Москомархитектура, Префектура, Мосгоргеотрест и т. д.) с целью формирования «общей картины» для вынесения вопроса на рассмотрение ГЗК.

ГЗК, рассмотрев Ваше обращение на заседании Рабочей группы, может принять решение:

• «положительное» — о сохранении объекта путём прохождения собственником ряда мероприятий по узакониванию (легализации), в том числе оплаты штрафа в бюджет города;
• «отрицательное» — о передаче дела в суд с требованием о сносе объекта или возврату в первоначальное состояние — если выявлены какие-либо нарушения, риски и т. д. или если собственник объекта не принимает дальнейшие условия по узакониванию (легализации), а также оплате штрафа.

При принятии ГЗК положительного решения, т. е. о сохранении объекта, вносятся изменения в ПЗЗ и оформляется ГПЗУ с новыми параметрами строительства, разрабатывается и согласовывается проектная документация на объект, получается разрешение на строительство и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Параллельно переоформляются земельные отношения с городом — вносятся изменения в Договор аренды земельного участка в части изменения параметров объекта и вида его разрешенного использования (при необходимости).

1. Узаконивание через суд. Часто собственники начинают узаконивание самостроя через суд не по своей инициативе, а когда становятся ответчиками по иску Департамента городского имущества г. Москвы (ДГИ).

Ответственность за незаконное строительство или реконструкцию

Собственнику объекта самовольного строительства стоит опасаться не только ответственности за совершенное правонарушение, но и ситуации, в которой он может и вовсе оказаться без своего объекта на вполне законных основаниях. Так при осуществлении самовольного строительства собственник и привлекаемые им лица могут совершить несколько правонарушений, за которые предусмотрена ответственность в виде штрафа. Это может быть:

1. Нецелевое использование земельного участка в соответствии со ст. 8.8 КоАП РФ.
2. Строительство или реконструкция без разрешения в соответствии со ст.9.5 КоАП РФ.
3. Невыполнение предписаний Госстройнадзора в соответствии со ст. 19.5 КоАП РФ и т.д.

Сегодня для обновления предприятий, повышения их эффективности, а также расширения своей деятельности человек использует много результативных методов. Среди них важное место занимают реконструкция и новое строительство. Каждый из них характеризуется множественными положительными сторонами, хотя и обладает некоторыми недостатками. Определиться с наиболее выгодным вариантом при ведении конкретной деятельности поможет ознакомление с основными понятиями, подробное изучение отличия между ними.

Чтобы понять, что выгоднее в данном случае, реконструкция или новое строительство, требуется внимательно изучить процессы их практической реализации, составить подробный план, просчитать стоимость каждого проекта. Выполнить такую работу под силу только опытным специалистам. Потому заказывать проекты стоит лишь в организациях с хорошей репутацией, которые специализируются на предоставлении подобных услуг.

Общий порядок сноса капстроя

Установлено, что снос капстроя осуществляется после его отключения от сетей инженерно-технического обеспечения в соответствии с условиями отключения, выданными соответствующими организациями, а также после вывода капстроя из эксплуатации в случае, если это предусмотрено федеральными законами (ч. 1 ст. 55.31 ГрК РФ). Иными словами, для начала необходимо обратиться к владельцам сетей с просьбой о предоставлении технических условий на отключение.

Такие условия согласно ч. 2 ст. 55.31 ГрК РФ выдаются организациями, осуществляющими эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, без взимания платы в течение не более чем десять рабочих дней со дня поступления заявления о выдаче таких условий от застройщика, исполнительного органа государственной власти или органа МСУ.

Факт отключения капстроя от сетей подтверждается актом, подписанным организацией, эксплуатирующей соответствующие сети инженерно-технического обеспечения.

Какова судьба самовольной постройки?

Вариантов два – снос и легализация.

1) Снос самовольной постройки.

По решению суда либо в отдельных случаях органов местного самоуправления (органов власти городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга) постройка, признанная самовольной, подлежит сносу.

Из судебной практики: иск о сносе самовольной постройки, как правило, заявляются местной администрацией, но такими правами наделены и другие органы — строительный надзор, прокуратура. Правом требовать сноса самовольной постройки наделен правообладатель земельного участка, на котором возведена самовольная постройка, а также иные лица, права и охраняемые законом интересы которых нарушает сохранение самовольной постройки.

Местная администрация может принять самостоятельное решение о сносе, если земельный участок, на котором расположена постройка, расположен в зоне с особыми условиями использования территорий (за исключением зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации) или на территории общего пользования либо в полосе отвода инженерных сетей федерального, регионального или местного значения. Такое решение может быть оспорено в суде.

2) Легализация самовольной постройки.

Самовольную постройку могут признать законной в судебном порядке, если суд удовлетворит иск о признании права собственности.

Как признать право собственности на самовольную постройку?

Право собственности на самовольную постройку признают при соблюдении следующих условий:

1) право на землю

У лица должно быть право на земельный участок, допускающее строительство на нем этого объекта. Право собственности подразумевает возможность застройки собственного земельного участка. Однако это право ограничено целевым назначением земли и видами разрешенного использования, указанными в градостроительном плане земельного участка. Основанием может также стать право аренды под застройку.

2) соответствие постройки требованиям планировочной документации, правилам землепользования и застройки

Оформление самовольной реконструкции нежилого здания

Если реконструкция проведена в производственном, коммерческом или нежилом здании самовольно, то собственнику, предпринимателю выписывается штраф, приостанавливается деятельность застройщика сроком до трёх месяцев, физическое и юридическое лицо несёт ответственность за ввод в эксплуатацию строения с незаконными изменениями. Сейчас по всей России действуют службы: департамент городского имущества (ДГИ) и Мосжилинспекция, которые используют автоматизированную программу обнаружения самовольных пристроек. Её работа заключается в том, что раз в год выполняется спутниковая съёмка и передаёт снимки в вышеуказанные госорганы, где отслеживается состояние коммерческих и нежилых зданий. Если обнаружено несоответствие контуров строения, то представители муниципальных органов выезжают на объект и выписывают предписание о том, чтоб вы снесли это здание (реконструкцию).

Если только планируется реконструкция нежилого здания, то наш совет, делать всё по порядку, как при строительстве нового объекта. Первым делом требуется провести изыскания, заказать проект реконструкции. Далее нужно получить разрешение на реконструкцию, загрузить документы в ИСОГД и ввести здание в эксплуатацию. Для проведения всех процедур по реконструкции в нежилом здании с экономией времени и денежных средств, заказывайте услуги кадастровых инженеров агентства недвижимости ГКИ Недкадастр. Они также узаконивают самовольно внесённые изменения, формируют техплан и проект реконструкции, направляют необходимый пакет документов в Мосгосстройнадзор. После согласования реконструкции новые сведения передаются в Росреестр. В случае отказа можно попробовать узаконить изменения через суд.

Мы поможем оформить документацию для подачи в госорганы, сформируем геоподоснову, составим заключение о техническом состоянии здания после самовольной реконструкции. Для МКД создадим поэтажный план со схемами и чертежами нежилых помещений. Проведём собрание, где будет получено письменное согласие собственников (жильцов), если объект находится на территории жилого здания. Для заказа наших услуг позвоните по телефону или заполните на сайте форму обратной связи. Мы найдём решение ваших проблем с недвижимостью и поможем разрешить даже самую безвыходную ситуацию. Вы наш следующий клиент!

Как легализовать реконструкцию в многоквартирном доме.

Реконструкция многоквартирных домов связана с существенными сложностями, так как при проведении строительных работ важно обеспечить безопасность и отсутствие негативных последствий для строения. Нередко для этого требуется получение разрешения со стороны надзорных органов и проведение инженерно-технических изысканий.

К реконструкции многоквартирных домов относятся следующие виды работ:

1. Надстройка либо снос верхних этажей;
2. Переустройство чердачного помещения под мансарду;
3. Пристройка к зданию дополнительного нежилого помещения;
4. Изменение технических характеристик инженерных систем;
5. Существенное изменение конструкции оконных и дверных проемов, крыши и конструктивных элементов здания.

Процедура легализации реконструкции представляет собой последовательное прохождение нескольких этапов. На первом шаге потребуется обратиться в БТИ с запросом и получить технический паспорт. Далее требуется собрать пакет документов и пройти процесс согласования будущей реконструкции и регистрации документов в едином реестре. Если решение вопроса не получается достичь в ходе стандартного регламента, то владелец помещения вправе обратиться в суд.

Похожие записи:

• Какие документы нужны при приёме на работу
• Как приобрести гладкоствольное или пневматическое оружие
• Обязанности фармацевта в аптеке