Как продать долю в доме: пошаговая инструкция на 2023 год

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать долю в доме: пошаговая инструкция на 2023 год». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Продать дом сложнее, чем квартиру. В нашей стране дом нельзя продать отдельно от земельного участка, на котором он стоит. Таким образом к сделке добавляется еще один объект — земля. Поэтому для продажи нужно больше документов.

Чем продажа дома отличается от продажи квартиры

На цену дома влияет расположение, площадь участка, техническое оснащение, качество отделки и прочее. При покупке важна и степень завершенности стройки. Квартиры почти всегда продают в пригодном для жизни состоянии. С домами иначе. «Дом» по документам на деле может оказаться полуразрушенным строением или коробкой без коммуникаций.

У покупателей домов часто много требований. Они дольше принимают решения, чем те, кто ищут квартиру. Кроме того, спрос на частные дома ниже, чем на квартиры, поэтому продажа иногда затягивается.

Варианты проведения сделки

Мы уже вкратце коснулись двух из них:

• Самостоятельной продажи
• Продажи с помощью риэлтора

А также плюсов и минусов каждого. Повторим для ясности.

Риэлтор – не юрист. Эта компетенция не требует специального образования и статуса. Всего лишь определенных черт характера, правовой осведомленности в рамках проводимых процедур, опыта. Так что, в принципе, нет ни одной операции, которою мог бы совершить риэлтор но не смог бы сам хозяин продаваемой квартиры.

Самостоятельная продажа подойдет людям, которые привыкли контролировать все, происходящее в их жизни. А также имеют возможность делать это. Например, в силу образования, свойств личности, социальных навыков. Этот способ дает существенную экономию денег. Взамен он требует временных затрат, осторожности, внимательности, умения анализировать ситуацию, быстро и правильно принимать решения, планировать действия. Наконец, уверенности в себе и способности не пасовать перед произволом бюрократов.

Увы, но «мелкий клерк» — недостаточно профессиональный или попросту «вредный» способен вымотать нервы посетителю даже при получении самой простой справки. Человека, берущегося самостоятельно провести сделку, такие «мелочи» попросту не должны волновать.

Если же Продавец всеми вышеперечисленными качествами не обладает: если он внушаем, не уверен в себе, не особо внимателен, плохо понимает юридический язык, не знает законов, эмоционально раним, и не умеет «поставить на место» зарвавшегося чинушу, разумнее пригласить риэлтора.

Агент по недвижимости не «упадет в обморок» от хамства, не позволит себя запутать или «заболтать», составит юридически грамотный договор (по шаблону, который хорошо себя зарекомендовал). И, главное, четко спланирует процесс, начиная от организации просмотров и заканчивая безопасными взаиморасчетами. В конечном итоге, он честно «отработает» средства, потраченные на свою оплату: проведет продажу без лишних проволочек, юридически чисто, с выгодой для своего клиента. Разумеется, если Продавец наймет надежного и опытного специалиста.

Третий востребованный способ сделки

• С помощью нотариуса

Выписка из домовой книги

Домовые книги раньше применялись в частном секторе и ведомственных зданиях. На 2022 год они упразднены. Однако словосочетание «выписка из домовой книги» все еще часто используется нотариусами или госструктурами в качестве синонима справки о регистрации.

Пугаться не надо. Ничего необычного искать не придется. Речь идет о простых формах справок для лиц, зарегистрированных на жилой площади. Выдает их жилищный орган.

Разрешение от органов опеки и попечительства на продажу квартиры. Этот документ относится к разряду дополнительных. Но требуется он часто. Если в продаваемой квартире зарегистрированы дети (неважно, имеющие или не имеющие доли в недвижимости), продать ее можно лишь с разрешения Органа опеки. Причем, Орган опеки потребует доказательства того, что дети после продажи жилья не окажутся «на улице». За разрешением должны обратиться оба родителя с паспортами, свидетельством о рождении ребенка, выпиской из ЕГРН. Орган опеки может запросить и другие документы.

Документы для регистрации права на недвижимость

В Росреестр необходимо предъявить все вышеперечисленные документы. Обращаются за регистрацией смены собственника обе стоны сделки. На официальном сайте ЕГРН есть образцы заявлений и инструкции по их заполнению.

На практике регистраторы КГРН чаще всего сами заполняют заявление в присутствии заявителей. А затем дают им на подпись. О размере и способе уплаты пошлины узнайте заранее – квитанцию нужно приложить к заявлению.

ВНИМАНИЕ! Если Продавец получил право на свою недвижимость до 1999 года и не зарегистрировал его в ЕГРП (предшественнике ЕГРН), то ему вначале нужно зарегистрировать право собственности. Следует подать в Росреестр заявление о регистрации права. А затем уже, когда сведения о недвижимости внесут в реестр, заявление на передачу прав другому лицу.

Сопутствующие документы

В дополнение к документом, о которых мы рассказывали в предыдущем разделе, Продавцу могут понадобиться следующие:

Для сделки, участником которой является несовершеннолетний собственник:

• Свидетельство о рождении или паспорт ребенка
• Паспорта родителей или законных представителей
• Разрешение территориального Органа опеки на проведение сделки

Для Продавцов, состоящих в браке (если супружеское имущество не разделено по суду и нет брачного контракта, регулирующего раздельное владение собственностью):

• Нотариально заверенное согласие супруга на сделку

Для долевых собственников:

• Письменное согласие всех собственников на продажу общей недвижимости

Кроме того, скорее всего придется оформлять:

• Договор о задатке или выплате аванса
• Договор с банком на представление банковской ячейки в депозитарии
• Справки о психическом здоровье (дееспособности) участников сделки
• Доверенности на совершение тех или иных действий третьими лицами

Нарушение существенных условий договора купли-продажи жилого дома является основанием для судебного спора. В каждом случае судья изучает представленные документы и выносит решение, которое может быть как положительным, так и отрицательным.

А. просил расторгнуть сделку по продаже долей дома и участка. Причиной иска явилось то, что ответчиком не произведена оплата. Ногинский городской суд указал, что А. подписал акт передачи недвижимости. В акте содержался пункт о том, что истец полностью получил денежные средства за проданное имущество. В расторжении договора А. отказано.

Б. обратился в Кировский районный суд г. Екатеринбурга с иском о возврате суммы по договору купли-продажи. Истец купил жилой дом. При этом ответчик скрыл информацию о несовершеннолетних детях, прописанных по адресу. Требования Б. были удовлетворены. Кроме того, суд взыскал сумму компенсации морального вреда в пользу истца.

Правомерна ли продажа доли в доме без земли

Согласно статье 35 Земельного кодекса РФ невозможно продать долю дома отдельно от земли. Доля земельного участка всегда должна быть продана вместе с домом. Если в документах купли-продажи не указан земельный надел, это может стать причиной для аннулирования сделки. Однако продать долю дома без земли можно, если для определения размера продаваемого участка есть объективные препятствия.

Так, вы можете продать свою долю дома, не затрагивая при этом земельный участок, если:

1. На куплю-продажу самого участка наложен запрет. Причины этого могут быть разными: земельный надел находится в приграничной или иной особой зоне, земля имеет историческую ценность или находится под защитой закона.
2. Земля не является собственностью владельцев дома (т.е. ее арендуют), на землю есть право пожизненного наследуемого владения или земля находится во временном пользовании.
3. Величину доли в доме нельзя выделить натурально, то есть доля в доме настолько маленькая, что соответствующий ей земельный участок будет меньше площади, допустимой законом.
4. Выделение части земли мешает свободному доступу к дому — это противоречит Федеральному закону № 221.

На практике если вы добились права на продажу своей доли дома отдельно от земли, вам надлежит провести межевание земельного участка. Для этого вам нужно вызвать кадастрового инженера или геодезиста. При помощи специальной аппаратуры он определит координаты фактических границ участка и — при необходимости — согласует границы с соседями.

Затраты при оформлении

Конечная сумма на подготовку в первую очередь зависит от итоговой суммы сделки. Также потребуется оплатить ряд пошлин и налог на продажу, если это предусмотрено законом в вашем случае.

К расходам относятся:

• подготовка всех необходимых документов и справок — стоимость будет зависеть от количества необходимых бумаг и расценок вашего региона;
• налог в размере 13 % стоимости доли в случае, если вы владели недвижимостью менее 5 лет;
• услуги нотариуса — стоимость его помощи также зависит от региона и составляет обычно от 5 тысяч рублей;
• нотариальное удостоверение — стоимость в пределах 0,5 % от суммы сделки;
• регистрация в Росреестре — наименее затратный пункт, обойдется вам всего в 2 тысячи рублей.

Заключение – коротко о главном

Зная о том, какие документы проверять перед покупкой земельного участка, можно обезопасить себя и сохранить свои собственные сбережения. Мошенники охотно пользуются неграмотностью потенциальных покупателей и часто продают наделы с обременением. Они ограничивают права нового собственника и не позволяют ему распоряжаться купленным участком по своему рассмотрению. Чтобы не попасть в такую ситуацию, необходимо для проверки документов нанимать опытного юриста или подыскивать подходящую недвижимость при помощи риелторского агентства с безупречной репутацией на рынке. Сэкономить на их услугах может тот, кто повышает свою правовую грамотность и заранее изучает вопрос о том, какие документы нужно проверить перед покупкой загородной земли.

Еще немного внимания! Напишите в комментариях – как думаете, трудно ли составить и послать запрос в ЕГРН. Еще, скажите, есть ли среди ваших знакомых хоть один человек, который пострадал и потерял все свои сбережения после приобретения земельного участка с обременением.

Цена продаваемого объекта устанавливается самостоятельно, учитываются средние значения по региону. Можно воспользоваться услугами профессионального оценщика.

После проведения оценки составляется соглашение, в него входит следующая информация:

• адрес объекта;
• регистрационный номер;
• стоимость;
• сроки заключения соглашения;
• форма расчета (наличная или безналичная);
• персональная информация о покупателе и продавце.

ВАЖНО! Если недвижимость продается в рассрочку, указывается несколько дат платежей. Сделка регистрируется с обременением.

После оформления договора составляется акт приема-передачи, регистрация права собственности.

Направить заявление в Росреестр можно следующими способами:

• личное обращение;
• через МФЦ;
• на интернет-портале Госуслуг.

На что обратить внимание при покупке дома

1. Уточните дату постройки и срок владения домом;
2. Узнайте о планах развития территории;
3. Уточните материал стен и крыши, наличие подвала и т.д.;
4. Лично проверьте наличие: воды, газа, электричества, канализации и интернета;
5. Попросите показать квитанции об оплате жилья за летний и зимний период. Так вы избежите сюрпризов при оплате ЖКХ, а заодно проверите — нет ли у продавца долгов перед коммунальными службами;
6. Переведите отопление в зимний режим и проверьте температуру батарей;
7. Убедитесь в законности построек на придомовой территории (баня, гараж и т.д.);
8. Убедитесь в отсутствии долгов по имущественным налогам;
9. Пообщайтесь с будущими соседями — вам с ними жить;
10. Разговаривайте о цене только с собственником, либо тем, кто принимает решение о продаже;
11. Избегайте продавцов, которые торопят с принятием решения.

Порядок действий при покупке дома у собственника

1. Перед сделкой проверку документов на дом и землю лучше доверить юристу;
2. После проверки, оставьте продавцу задаток и договаритесь о дате и месте проведения сделки в МФЦ «Мои документы»;
3. В здании МФЦ возьмите электронный талон и, пока будете ждать своей очереди, — внимательно прочитайте договор купле-продажи, оплатите госпошлину за переход прав и сделайте копии квитанций об оплате;
4. Когда подойдет ваша очередь, пройдите на стойку регистрации для подписания договоров и оформления купле-продажи. Простую сделку (без ипотеки и долей) можно провести самостоятельно — регистратор всегда подскажет;
5. После подписания договоров, в присутствии регистратора покупатель рассчитывается с продавцом, либо стороны отправляются в банк для безналичного расчета;
6. В конце регистратор выдаст расписку о получении оригиналов документов с указанием даты выдачи зарегистрированного договора о переходе прав собственности на нового владельца (обычно 14 дней).

Образец типового договора купли-продажи земельного участка с домом

Письменная форма договора для данной категории сделок – это императивное требование. Если договориться устно, тогда на каком основании регистрирующий орган должен производить внесение в ЕГРН?

Для этого в Росреестр подается по надлежащему оформленный и подписанный с двух сторон договор, в котором нашил свое отражения все условия, касающиеся перехода прав на объекты.

Соглашение должно иметь наименование – «Договор купли-продажи». Номер ставить не обязательно.

Далее необходимо указать место подписания документа и дату его составления.

После этого можно переходить к основной части договора:

• Сведения о сторонах сделки. ФИО, паспортные данные;
• Предмет сделки. Здесь нужно отразить договоренности сторон относительно объектов – ЗУ и дома. В предмете указывается, что продавец обязуется передать описанные в договоре объекты в собственность покупателю, а покупатель, в свою очередь, обязуется принять и оплатить их полную стоимость;

Сами объекты должны быть точно идентифицированы, чтобы у Росреестра не осталось сомнений относительно того, какой ЗУ и какой дом имеются в виду сторонами.

Относительно ЗУ надлежит указать следующую информацию:

• кадастровый номер (предварительно ЗУ должен быть поставлен на кадастровый учет);
• полный адрес;
• площадь;
• категория земель;
• вид разрешенного использования ЗУ;
• объекты недвижимости, расположенные на участке;
• обременения, при наличии (аренда, залог, сервитут);
• документы о праве собственности продавца на ЗУ (свидетельство о регистрации, выписка из ЕГРН).

В отношении жилого дома в договоре необходимо отразить следующие сведения:

• кадастровый номер (дом также должен значиться в кадастре);
• полный адрес;
• площадь;
• обременения, если таковые установлены;
• иные сведения об объекте (этажность);
• документы о праве собственности продавца на дом.

• Сумма сделки. Прописывается как цифрами, так и прописью;
• Дата передачи объектов покупателю по акту. Акт необходимо подписать в обязательном порядке, т.к. он потребуется для сдачи в Росреестр;
• Права и обязанности сторон. Допускается прописать любые условия, которые необходимы сторонам;
• Иные договоренности сторон. Желательно определить дату визита в Росреестр для подачи заявлений. Можно также предусмотреть основания для расторжения договора, порядок разрешения споров;
• Подписи сторон с расшифровкой.

Лучше всего дату подписания поставить под подписями.

Какие документы нужны при покупке и продаже дома

Вот список документов, необходимых для купли-продажи дома:

• правоустанавливающий документ на дом;
• технический паспорт;
• выписка (витяг) из реестра прав собственности;
• паспорт и идентификационный код собственника (или собственников);
• свидетельство о браке владельца или другие справки, в зависимости от ситуации (свидетельство о расторжении брака, свидетельство о смерти супруги или супруга);
• разрешение совета опеки исполкома (если одним из собственников является несовершеннолетний);
• свидетельство о праве собственности (на завершенное строительство) или договор купли-продажи дома, договор дарения, мены, свидетельство о праве на наследство и т.п. Такой документ на дом должен быть внесен в реестр вещных прав на недвижимое имущество;
• экспертная оценка дома и земельного участка;
• справка кадастрового бюро об отсутствии отягощений на землю;
• нотариально заверенный отказ соседей от права покупки доли в общей долевой собственности (если продается часть дома).

Как найти покупателей и что им предложить

Если нужно продать срочно, обратитесь в агентство недвижимости. Вам могут предложить выкупить участок или поискать клиентов для сделки. Во втором случае агентство предлагает еще и нотариальное сопровождение, т.е. помощь в сборе всех документов.

Для самостоятельного поиска клиентов нужно сформировать объявление о продаже земельного участка и максимально широко распространить его.

В объявлении обязательно нужно указать: адрес и местонахождение участка (например, обозначить на карте), площадь, наличие построек и их состояние, качество грунта, инфраструктура, возможность добираться (как можно добраться, за какое время), описание окружающей местности (есть ли рядом соседи, много ли людей, какая природа, наличие водоемов и т.д.). Добавьте несколько хороших фотографий и не забудьте указать все каналы для связи с вами.

Размещать объявление лучше всего на тематических форумах, интернет-площадках по купле-продаже, можно сделать посты в региональных группах (по месту, где расположен участок) в социальных сетях. Если реклама в интернете плохо работает, попробуйте подать объявление в местную газету.

Похожие записи:

• Объединение ПФР и ФСС с 2023 года
• Что нужно знать кадровику при увольнение на больничном по собственному желанию
• Льготной ипотеки не будет в 2023 году: в каких банках оформить до отмены