Коммерческая ипотека на покупку нежилого помещения

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Коммерческая ипотека на покупку нежилого помещения». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

При ведении любой предпринимательской деятельности без помещений не обойтись – они нужны для размещения сотрудников, производственных мощностей, складских и торговых площадок. Но зачастую у начинающего индивидуального предпринимателя нет свободных средств для подобной покупки. Тогда можно взять ипотеку на коммерческую недвижимость. Она оформляется практически по той же схеме, что и остальные продукты кредитования бизнеса.

Какие затруднения возникают при нежилой ипотеке

Банковская организация обязательно будет проводить оценку нежилого объекта, что будет служить залоговой гарантией кредита – недвижимости, приобретаемой заемщиком или имеющейся в его собственности. Случается, что компании-оценщики, в особенности состоящие в структуре финансово-кредитного учреждения, намеренно занижают действительную цену объекта. Поскольку адекватность оценки прямо влияет на размер ипотечного займа и на условия кредитования сделки, заемщику удобнее запросить оценку в независимой организации.

Заметим, что обращающиеся к нежилой ипотеке физлица не смогут подключать к сделке с банком поручителей и созаемщиков – это возможно лишь для жилой ипотеки. Целью участия в ипотечном кредите на жилье созаещиков, напомним, снижает банковские риски и тем самым позволяет сократить процентную ставку.

Требования банка к заемщику

Физическим и юридическим лицам доступна коммерческая ипотека, условия, как показывает практика, устанавливают кредитные организации. Требования предъявляют не только к объекту, но и к заемщикам. Если клиент – физическое лицо, то чаще всего денежные средства выдаются на следующих условиях:

• возраст от 18 до 65 лет;
• наличие постоянного официального дохода на протяжении не менее полугода;
• достаточный заработок для исполнения финансовых обязательств;
• наличие гражданства РФ;
• небольшая кредитная нагрузка;
• положительная кредитная история.

Если клиент является юридическим лицом, то банк, в первую очередь, будет оценивать не руководителя предприятия, обратившегося за кредитом, а компанию в целом. Обращают внимание на уровень:

• платежеспособности;
• ликвидности;
• закредитованности;
• доходности и др. параметры.

Условия предоставления кредита

Физическим лицам оформляется ипотека лишь в том случае, если они являются индивидуальными предпринимателями, крупными акционерами, действующими управляющими определенного предпринимательства, или собственниками малого бизнеса.

Следует отметить, что нежилое помещение могут приобрести лица, которые являются гражданами России. В обязательном порядке рассматривается кредитная история заемщика. Если предприниматель не выплачивает государству налоги и не качественно ведет бухгалтерский учет, тогда шанс на оформление ипотеки значительно уменьшается.

При подаче заявки на оформление кредита площадь объекта не должна составлять менее 150 кв.м. Ипотека на нежилое помещение выдается лицам не менее 21 и не старше 65 лет. Объект должен быть зарегистрирован исключительно на территории России. Обязательным условием является также расположение фирмы не далеко от места нахождения кредитора. Перед тем как явиться в банк за получением кредита, необходимо предъявить расчетный счет.

Приобретение коммерческой недвижимости возможно лишь в рублях. Срок выдачи кредита осуществляется от 1 месяца до 10 лет. При этом банк включает минимальный годовой процент за пользование заемными средствами. После рассмотрения кредитной истории заемщика, в банковском учреждении оформляется договор.

Крупным предпринимателям выдается кредит в размере до 5 млн. рублей. От заемщиков требуется предоставление в залог другой недвижимости, однако это условие не касается ИП. Указанными условиями могут воспользоваться те лица, которые смогут документально подтвердить платежеспособность. Каждый российский банк требуется внесение начального взноса за кредит. Процентная ставка составляет 20%.

Схема ипотеки на коммерческую недвижимость для физических лиц

Алгоритм выдачи займа похож на схему кредитования жилых помещений. А вот условия – на порядок строже. Ипотека на коммерческую недвижимость без первоначального взноса – редкое явление. Обычно требуют не только аванс (25–50%), но и обеспечение сверх обычного залога. Срок таких займов не превышает 10 лет.

Есть намерение стать полноправным собственником помещений для бизнеса – действуем по следующей схеме:

1. Ищем банк с лояльными условиями.
2. Подаем заявку.
3. Собираем документы.
4. Проводим оценку недвижимости.
5. Платим первоначальный взнос.
6. Получаем кредит.
7. Оплачиваем помещение.
8. Оформляем право собственности.
9. Передаем квадратные метры в залог банку до полного погашения ссуды.

Какие продукты готовы предложить другие банковские учреждения

Список банков, кредитующих физлиц–предпринимателей по ипотечным программам, довольно мал. Если в вышеназванных учреждениях постигла неудача, можно обратиться в другую организацию. Практически у всех крупных игроков на кредитном рынке есть продукты для предпринимателей, но без слова ипотека. Посмотрим, что предлагают:

• Альфа Банк;
• Промсвязьбанк;
• Росбанк.

Выберем те программы, которые позволяют одалживать ссуды на пополнение основных средств. Сюда относится и покупка капитальных сооружений.

1. У Альфа Банка действует программа Кредит для бизнеса. Без залога реально одолжить от 300 тыс. до 10 млн. рублей. Альфа даже предлагает дифференцированный график платежей. Правда, высоковаты ставки – от 14 до 17%.
2. Промсвязьбанк готов предоставить займ на инвестиции в развитие. Ограничения по сумме – от 3 до 250 млн. рублей, период – до 10 лет, ставка от 9%.
3. У Росбанка есть несколько программ. Одна из них – Инвестиционный кредит. По этой программе компания или ИП может получить до 100 млн. рублей на период до 7 лет под 11,88%. Предусмотрена шестимесячная отсрочка при возврате займа.

Сегодня ИП и физлица вправе получить ипотечный кредит на гараж. Ряд банковских учреждений идет на предоставление услуги, но с разными условиями. При успешном оформлении человек получает деньги для приобретения или возведения гаража. Если с поиском финансового учреждения возникают трудности (к примеру, условия не подходят), можно оформить потребительский заем и на полученные средства приобрести гараж.

Стоит учесть, что такая недвижимость «привязывается» к участку, на котором установлена. Дополнительные требования к гаражу — наличие фундамента, без которого сооружение не относится к недвижимости. Кроме того, по закону можно оформить ипотеку на получение места под авто. Такие займы выдает Сбербанк. Авансовый взнос составляет 15% от цены гаража, минимальный размер займа 45 тысяч рублей, а верхний срок оформления — до 30 лет. Что касается комиссии, за применение ипотечного займа взимается 10 процентов.

Какие бумаги требуются?

При оформлении ипотеки важно собрать полный пакет бумаг, который характерен только для ИП и представителей малого (среднего) бизнеса. В каждом финансовом учреждении условия могут различаться, но базовый пакет имеет такой вид:

• Заявление на получение займа. Это документ оформляется на бланке, который предоставляется банковским учреждением в отделении.
• Информация о субъектах, которые работают в компании и имеют полномочия на подписание финансовых бумаг (для предприятий).
• Анкета клиента (для ИП и юрлиц она имеет персональную форму).
• Набор бумаг, подтверждающих право на бизнес.
• Документация, раскрывающая нюансы деятельности организации.
• Отчеты с бухгалтерии.
• Сведения об открытых банковских счетах, а также проведенных по ним транзакциях.
• Кредитная история.
• Реестр соглашений, а также действующие соглашения (копии) на день подписания договора займа.
• Справка, указывающая на прибыль и затраты предприятия за текущий и прошлый периоды.
• Бумаги по залоговому имуществу. Документация должна подтверждать отсутствие обременения со стороны 3-их лиц.

Ипотека физическим лицам

Достаточно свежим продуктом на рынке отечественной ипотеки является кредит на покупку нежилого помещения физическим лицом, с целью коммерческого использования, то есть под офисы, склады, магазины или производство.

Название, подразумевающее, что ипотека предоставляется любому частному лицу, может ввести в заблуждение потенциального заемщика, которым по существу может быть лишь один из следующих субъектов:

• зарегистрированный в качестве ИП;
• являющийся собственником бизнеса в составе учредителей или крупных акционеров;
• работающий топ-менеджером компании или фирмы.

Подобный выбор заемщиков банками не случаен и обоснован необходимостью гарантий возврата средств, размер которых при покупке коммерческой недвижимости может достигать 200 млн. рублей.

В АК Барс банке в настоящее время действует предложение «АК Барс‒Бизнес» на приобретение готовых объектов нежилой недвижимости. Ключевые условия приведены в таблице ниже.

сумма кредита, руб. срок займа первоначальный взнос ставка в % годовых иные важные условия

От 500 тысяч до 10 миллионов 1‒10 лет 40‒70% от цены 17 Допускается покупка торгового или офисного помещения

Кредитная ставка 17% в год действует при условии заключения комплексного договора страхования (жизни и здоровья заемщика и залогового имущества). В случае отказа от данных услуг ставка будет повышена на 2 п.п. от величины базового процента.

Что касается требований к заемщику, то банк достаточно лояльно относится к ним. В частности, минимальный возраст клиента — от 18 лет, а минимальный стаж на текущем месте — от 3-х месяцев.

Что важно знать потенциальному заемщику – физическому лицу

Следует принимать во внимание, что для физических лиц, желающих приобрести нежилую недвижимость с помощью ипотечного кредита, условия будут не такими выгодными, как в случае с жилой недвижимостью. В первую очередь необходимо помнить о следующих нюансах:

• любая недвижимость, приобретенная по условиям ипотеки, автоматически становится залоговым имуществом;
• материнский капитал в данном случае привлекать нельзя;
• никакие жилищные субсидии в этой ситуации не действуют;
• у Вас не получиться вернуть налог по такой ипотеке.

Так что, прежде чем брать ипотеку на подобное имущество, рекомендуется проконсультироваться с сотрудниками финансовой организации, чтобы выяснить, насколько такой вариант будет выгоден.

А в остальном все условия будут приближены к обычной ипотеке:

• минимальный порог по кредиту не должен быть менее 45 тыс. рублей;
• первоначальный взнос составляет 15% от стоимости имущества;
• ставка по кредиту от 8,5%;
• максимальный срок на погашение такого кредита составляет 30 лет.

Какие могут возникнуть сложности?

Действительно, в процессе получения ипотеки нежилого помещения могут возникнуть некоторые загвоздки, однако, вооружившись методами их разрешения, от таких проблем можно уйти:

• Неадекватная оценка помещения. Иногда оценочные компании заведомо занижают стоимость объекта (особенно если эта компания является структурной частью банковского учреждения, и такое встречается не так уж и редко). Оценка влияет на возможный размер займа, а также на условия его оформления. Лучше, если проводить ее будет независимая компания, тогда и шансов на совпадение результатов оценки и цены приобретения объекта будет гораздо больше.
• В случае этого вида ипотеки вы не можете рассчитывать на привлечение созаемщиков или поручителей. В случае с квартирами это помогает уменьшить банковские риски, при этом соответственно уменьшив банковские проценты, а вот в случае с нежилой недвижимостью банк на это не соглашаются.
• Многие граждане России знают о том, что в стране действует программа выделения материнского капитала и возможность его использования на глобальные нужды – от оплаты за учебу ребенка в будущем, когда он вырастет, до приобретения недвижимости. Так вот, если речь идет о жилой недвижимости, такое использование полученных от страны средств возможно, а вот на нежилую недвижимость это не распространяется.

В какие банках получить

Ипотеку не нежилые помещения предоставляют крупнейшие банки РФ.

Условия кредитования следующие:

Кредит «Бизнес-недвижимость» в Сбербанке	от 500 тыс. руб., до 6 лет, процентная ставка 11,5 %
«СуперОвердрафт» Промсвязьбанк	от 4 млн. рублей, до 5 лет, под 8,5 %
«На залоговое имущество» ВТБ	до 150 млн. рублей, до 1 года, от 5 %
«Бизнес-Фермер» Банк Уралсиб	10-30 млн. рублей, на 10 лет, от 7 %
«Выгодный Рефинанс» Банк «ФК Открытие»	От 5 млн. руб., до 5 лет, ставка 8,7—9,5%
«Модернизация» Севергазбанк	до 15 млн. руб., до 7 лет, ставка 9—12,5%

Пошаговая инструкция оформления

Ипотека на нежилое помещение имеет отличие от обычного кредитования в невозможности ее залога до тех пор, пока право владения не перешло от предыдущего собственника к новому. При оформлении этого кредитования продавец недвижимости вынужден находиться некоторое время в режиме ожидания. Схема, когда продавец ожидает, выглядит так:

• между лицами, участвующими в сделке купли-продажи, происходит составление договора;
• покупатель обязуется передать продавцу аванс в той сумме, которую банк требует в качестве залога;
• банк передает гарантийный лист, согласно которому оставшаяся стоимость передается продавцу, как только завершается передача права собственности;
• оформляются права на использование нового собственника;
• создается договор залога, после которого заемщик обязан передать полученную сумму продавцу.

Важно: данная схема дает гарантии банку, удобна для покупателя, но может не быть одобренной продавцом, поскольку ожидание составления документов может отнять несколько месяцев.

Похожие записи:

• Субсидия вместо земли в ХМАО многодетным вставшим на очередь в 2023 году
• Налог с продажи автомобиля в 2022 и 2023 году
• Снижаем налог на УСН до 1% «доход» и 5% «доход минус расход»