Всё о гарантийных обязательствах девелоперов
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Всё о гарантийных обязательствах девелоперов». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Гарантия на новостройку от застройщика по закону не поможет, если поломка возникла вследствие неправильной эксплуатации квартиры или нарушения правил пользования газовыми, электрическими приборами и сантехникой. Наглядный пример: в новой квартире сломалась посудомоечная машина. За производственный брак будет отвечать производитель или продавец, за неправильную установку или эксплуатацию — установщик или собственник соответственно. А вот в случае короткого замыкания или неправильно проложенных труб водоотведения придется отвечать застройщику.
На что не распространяется гарантия
В зону ответственности строительной компании не входят поломки, возникшие из-за естественного износа материалов. Если выяснится, что дефект возник в квартире, которая использовалась не по назначению, например в ней работала парикмахерская, хотя помещение имеет статус жилого, заниматься ремонтом тоже придется самому владельцу. К исключениям, на которые гарантия не распространяется, также относятся неисправности сетей и оборудования, установкой которых занимались сторонние компании; после ремонта, самостоятельного проведенного собственником, привлечь застройщика к ответственности тоже будет сложно; если вы сделали перепланировку и тем более не узаконили ее, на гарантию можете не рассчитывать.
Основание для гарантии и ее сроки
Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (№214-ФЗ) регламентирует все вопросы, касающиеся гарантийного обслуживания новостроек.
Этот закон поясняет, что «гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет». На что распространяется указанная гарантия? Под ее действие попадают основные конструктивные элементы дома: фундамент, стены, перекрытия, лестницы, перегородки.
Какими могут быть гарантийные обязательства застройщика после ввода дома в эксплуатацию? Закон четко оговаривает и обязывает девелопера сдать новострой согласно действующей нормативной базе:
- договор долевого участия;
- проект возводимого дома;
- градостроительные, инженерные и технические нормы.
Застройщик должен отвечать согласно действующему законодательству за возведение многоквартирного дома (МДК), не соответствующего действующим стандартам и более того, застройщик обязан устранять все выявившиеся недостатки за свои средства. Понятно, что не все скрытые дефекты можно выявить сразу после сдачи. К примеру, жилье приобретено летом, а осенью выяснилось, что система отопления не функционирует или, допустим, промерзают стены. К этим же случаям относится и переставший работать лифт или начавшая вдруг протекать кровля. Если во всех подобных случаях виноват застройщик – ликвидировать последствия будет так же он.
На что гарантия не распространяется
Застройщик вправе отказать в предоставлении гарантии в следующих ситуациях:
- при износе дома и снижении технических характеристик в связи с окончанием установленного периода, в течение которого здание эксплуатировали;
- при несоблюдении правил пользования общими помещениями;
- при неправильном монтаже сантехники и эксплуатации бытовой техники с нарушениями;
- при повреждении элементов конструкции, которые согласно акту приема-передачи были приняты без претензий, или в случае выхода их из строя в связи с нарушениями правил использования;
- при непредвиденных обстоятельствах, вызванными сбоями в работе коммуникационных систем, которые возникают вследствие неправильной эксплуатации.
В каких случаях отказ застройщика от гарантийного ремонта правомерен?
Однако далеко не каждый недочет или поломка в квартире, обнаруженные в гарантийный срок, должны быть устранены застройщиком бесплатно – существует ряд исключений, в которых отказ от проведения гарантийного ремонта будет полностью правомерен. Какие же это случаи?
1 Несоблюдение жильцами правил эксплуатации недвижимости
При передаче квартиры дольщикам вместе с ключами строительная компания передает правила пользования жильем, которые включают ряд обязательств и предписаний. Если будет выявлено, что жильцы игнорировали данные правила, и эти обстоятельства привели к необходимости проведения ремонта. В нем может быть отказано.
2 Неправильная установка или использование бытовых приборов
Различная техника для дома – как ее монтаж, так и эксплуатация – может стать причиной различных повреждений квартиры. Естественно. Если работы проводились по инициативе жильца, неквалифицированным персоналом, без участия застройщика, или функционирование техники привело к нарушению состояния недвижимости, такой ущерб не будет компенсирован.
3 Если повреждения возникли по причинам, независящим от застройщика
стихийные бедствия, аварийные ситуации (причина которых – не в проблемных коммуникациях), пожары, затопления, скачки напряжения и т.д.
4 В случаях, когда жильцы самовольно внесли изменения в конфигурацию недвижимости без необходимого согласования
Речь может идти о переносе, сносе и возведении стен, переносе санузла, расширении комнат и т.д. – словом, о любых работах, которые считаются капитальным ремонтом.
5 Естественный износ материалов и конструкций
наиболее «размытая» характеристика, тем не менее, она достаточно часто встречается в качестве мотива для отказа. Если расчетный срок эксплуатации материала или конструкции меньше, чем общий гарантийный срок квартиры, строительная компания может отказаться выполнять работы по гарантии, сославшись на естественные причины выхода из строя такого элемента.
Если застройщик не торопится устранять недостатки
Бывает и такое: вы составили дефектную ведомость, подписали ее с представителем застройщика, а недочеты не устраняются.
В этом случае выход один — идти в суд. Помимо того, что вы можете добиться устранения недостатков, вы можете претендовать на выплату неустойки и компенсацию морального вреда.
Согласно Федеральному закону «Об участии в долевом строительстве» и Закону «О защите прав потребителей», в случае игнорирования требования дольщика и необходимости в связи с этим обратиться в суд, застройщик должен будет уплатить дольщику неустойку в размере 1% от стоимости объекта за каждый день игнорирования требования. Данное условие работает, если вы приобретали объект, как физическое лицо для личных нужд. Это легко работает с квартирами, машиноместами, кладовками, но не всегда с апартаментами и еще сложней с нежилыми помещениями первых этажей. Также в пользу потребителя подлежит взысканию штраф в размере 50% от всей удовлетворенной судом суммы и моральный вред. Иными словами, немного терпения, желания и можно не только компенсировать стоимость устранения недостатков, приведя все в идеал, но и неплохо заработать сверху.
Суду дано право уменьшать неустойку по своему внутреннему убеждению после получения от ответчика соответствующего заявления, и суд часто таким правом пользуется. Рассчитывать на 100% от заявленной неустойки и штрафа не стоит. Скорее всего ваши требования будут удовлетворены частично.
Как правильно предъявить претензию
Мы уже выяснили, на что распространяется гарантия на новостройку и в какой срок. Поэтому не бойтесь подавать претензию застройщику, даже если гарантийные требования возникли после сдачи дома, приема квартиры и прочих действий, связанных с вашим правом собственности (скачать образец).
Обнаруженные претензии можно подавать как одному жильцу, так и использовать коллективное требование. Аналогично можно действовать и в случае с подачей искового заявления в суд – все равно судья при необходимости может объединить несколько исков в одно рассмотрение.
Первое, что вы делаете после обнаружения недостатков – фиксируйте их на фото или видео. Составляйте претензию застройщику. В претензии вы подробно описываете недостатки, способ их обнаружения (). Желательно сослаться на нормативный документ, подтверждающий ваши требования. Например, если вы приняли дом летом, а зимой выяснилось, что в квартире очень холодно – найдите постановление правительства вашего региона, где должны быть указаны температурные нормы жилых помещений в многоквартирном доме. Претензию застройщику нужно вручать самостоятельно или с помощью отправки почты с описью содержимого. На второй копии нужно получить отметку от представителя девелопера о вручении претензии с актуальной датой.
Срок ответа может быть не позже 10 дней. Лучше всего так и написать «В соответствии с Законом о защите прав потребителей прошу предоставить ответ в письменной форме в срок не более 10 рабочих дней».
Нужно понимать, что застройщик может сослаться на гражданский кодекс, ответить вам и попросить больше времени на проверку информации – это адекватный процесс, так как девелоперу будет необходимо проверить, входят ли обнаруженные недостатки в его зону ответственности, или же это прерогатива управляющей компании. Если вы сначала обратитесь в УК – а именно так и стоит сделать – и приложите к претензии ответ УК, то такой возможности у застройщика не будет.
Начав взаимодействие с застройщиком, мы рекомендуем составить акт, в котором нужно указать все недостачи в строительстве многоквартирного дома. Если застройщик откажется подписывать его – ничего страшного, просто сделайте две копии, распишитесь на них и одну отправьте застройщику по почте, не забыв сохранить квитанцию.
Стоит понимать, что в соответствии со статьей 7 ФЗ-214 вы имеете право потребовать:
| 1. | Устранения всех недостатков девелопером. |
| 2. | Сокращения цены за квартиру на сумму всех недоделок, которые не реализовал застройщик. |
| 3. | Возмещения затрат собственника жилья. Это регулируется ст. и закона о защите прав потребителей. |
| 4. | Можно потребовать возмещение морального ущерба, который смог причинить застройщик своими действиями или бездействия. Ссылаться нужно на п.2 . |
Гарантийные обязательства застройщика после сдачи дома по ГК РФ
Приобретение жилья у застройщика обязательно сопровождается составлением договора долевого участия (ДДУ). Текст бумаги содержит условия, на которых была совершена покупка.
- Стоимость приобретаемого жилья.
- Сроки передачи квартиры застройщиком покупателю.
- Площадь и иные характеристики объекта.
- Обязательства застройщика в течение гарантийного срока.
Приобретение жилья должно происходить в соответствии с действующим законодательством. Этот процесс регулируют следующие нормативные акты:
- Гражданский Кодекс Российской Федерации.
- Закон «О защите прав потребителей» (№ 2300-1 от 7/02/1992).
- ФЗ № 214 от 30/12/2004.
Согласно указанным документам, застройщик обязан соблюсти все условия, прописанные в договоре долевого строительства.
По окончании строительства покупателю должен быть передан объект, который отвечает всем нижеперечисленным параметрам:
- Принятый технический регламент.
- Установленные градостроительные акты.
- Предъявленный покупателю до совершения сделки проект от застройщика.
Объем работ, которые выполняет застройщик по гарантии, регламентируется ст.
7 ФЗ № 214. Продолжительность действия данных обязательств может варьироваться обоими сторонами на этапе заключения ДДУ.
Жильцы дома могут рассчитывать на осуществление застройщиком двух видов гарантийных обязательств. В новостройках не исключены дефекты в работе у таких объектов, как:
- Инженерное оборудование, различные технологические сооружения.
- Объекты, непосредственно влияющие на конструкцию дома.
В первом случае имеется ввиду следующий перечень:
- Система вентиляции.
- Лифт и сопутствующие элементы оборудования.
- Общедомовая отопительная система.
- Оборудование, обеспечивающее подачу газа, воды и электричества.
Недостатки второй категории подлежат устранению застройщиком в течение 5-ти лет. Сюда можно отнести:
- Некачественно выполненные потолки, дефекты несущих конструкций.
- Появление подтеков и трещин на стенах.
- Проблемы с установленными стеклопакетами и входной дверью в квартиру.
- Явные строительные ошибки.
- И пр.
Минимальное время, в течение которого будут действовать гарантийные обязательства относительно кровли – 10 лет.
Возможно изменить срок гарантии по соглашению обеих сторон.
Перечень обязательств застройщика строго регламентирован. В гарантийном обслуживании на дом может быть отказано по истечении пяти лет, а также по ряду причин.
Пишем претензию застройщику по недостаткам правильно
Определенных требований к тексту претензии законом не предусмотрено. Однако для того, чтобы в дальнейшем данный документ помог выиграть судебное разбирательство, необходимо указать в нем такую информацию:
1) Наименование и юридический адрес застройщика. 2) ФИО, адрес, контактные данные собственника квартиры. 3) Номер ДДУ и дата его подписания. 4) Перечень выявленных дефектов. 5) Перечень гарантийных обязательств на отдельные элементы строения. Если гарантийные обязательства указаны в ДДУ, необходимо указать соответствующий пункт договора. Если такой информации в договоре нет, ссылаемся на законодательные нормы. 6) Информация о намерении обратиться в суд в случае невыполнения законных требований. 7) Дата и подпись заявителя.
К претензии стоит приложить экспертизу недостатков квартиры. Данный документ заполняется совместно со специалистов в трех экземплярах: один остается у собственника, второй — направляется застройщику, третий — в случае необходимости приобщается к исковому заявлению.
Претензия застройщику по недостаткам — важный инструмент влияния. Данный документ позволяет доказать в суде попытку мирного урегулирования конфликтной ситуации. При наличии претензии, взыскание недостатков с застройщика осуществляется максимально быстро и легко.
Шаблон претензии
Не платить за капремонт
Большинство россиян пребывает в уверенности, что, если дом новый, то капитальный ремонт ему не грозит. И если даже со зданием что-то случится, то все работы обязан произвести застройщик.
Однако это не так. Гарантия качества объекта долевого строительства никак не связана со взносами на капремонт. Данные отчисления направлены на поддержание дома в надлежащем состоянии до проведения капремонта. Собственники обязаны их вносить с момента включения дома в региональную программу капитального ремонта, которая утверждается отдельно в каждом субъекте РФ, обращает внимание Юрий Крюков.
Для Москвы такой срок установлен п. 3.1. ст. 75 Закона города Москвы от 27.01.2010 года № 2 «Основы жилищной политики города Москвы». Он равен 6 месяцам от даты включения МКД в региональную программу. Тот же срок установлен и для Московской области – согласно п. 2.2. ст. 5 Закона Московской области от 01.07.2013 года № 66/2013-ОЗ «Об организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Московской области».
«Программа капитального ремонта и гарантийные обязательства застройщика имеют разную правовую природу. Гарантийные обязательства краткосрочные, а капитальный ремонт планируется через десятилетия и может производиться многократно. Капремонт – дорогое удовольствие, поэтому с точки зрения закона собирать денежные средства на него нужно заранее, даже если дом недавно построен и еще находится на гарантии»
Денис Артемов, партнер юридической фирмы Via lege
В настоящее время рассматривается законопроект, согласно которому собственников новостроек планируется освободить от взносов на капремонт в течение 5 лет с даты ввода дома в эксплуатацию. Но пока эту обязанность никто не отменял.
На льготы по отчислению взносов на капремонт могут рассчитывать только малообеспеченные слои населения (пенсионеры, инвалиды, многодетные семьи и т.д.), говорит Андрей Колочинский. Также по решению местных властей в отношении новостроек может быть предоставлена отсрочка платежей за капитальный ремонт.
Алгоритм действий при наступлении гарантийного случая
Любые действия при наступлении гарантийного случая начинаются с обращения собственника к застройщику или в управляющую компанию. Ему необходимо подать требование об устранении обнаруженных недостатков, рассказывает Артем Сидоров.
Стоит помнить, что застройщик не несет ответственность за дефекты, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если сможет доказать, что они произошли вследствие:
— естественного износа МКД;
— нарушения требований технических или градостроительных регламентов;
— ненадлежащего ремонта, проведенного собственником или привлеченными им третьими лицами.
В случае, если застройщик откажется устранять недостатки, появившиеся по его вине, то можно подать иск в суд и обязать его сделать ремонт или возместить понесенные на него расходы.
С застройщика также можно взыскать неустойку за нарушение срока устранения недостатков, штраф за отказ от добровольного удовлетворения требований потребителя, а также расходы на юридическую помощь и экспертизу, добавляет адвокат.
Пошаговая инструкция для собственников квартир, обнаруживших недостатки в новостройке:
1. Составить письменное заявление и обратиться к застройщику или УК.
В нем подробно описываются возникшие проблемы. Для наглядности можно приложить фотографию дефекта.
2. Осмотр квартиры.
После приема заявления ответственные лица должны провести осмотр квартиры. В состав комиссии входит представитель застройщика или управляющей компании, дольщик. Допускается присутствие подрядчика, выполнявшего конкретные виды работ.
3. Получить акт обследования и ждать устранения обнаруженных дефектов.
После осмотра составляется акт выявленных недостатков, который подписывается как собственником, так и представителем УК или застройщика. Там же должны быть согласованы сроки их устранения.
4. Обратиться в суд, если не будут предприняты соответствующие действия.
Если застройщик или УК не устраняют обнаруженные недостатки или отказываются признать свою вину, следует заказать независимую строительно-техническую экспертизу. По ее результатам уже можно составлять претензию и обращаться в суд.
На что застройщик не дает гарантию?
Зона ответственности застройщика строго определена – это недоделки капитального характера. Отказ застройщика в гарантии может быть обусловлен следующими обстоятельствами:
- естественный износ и снижение эксплуатационных характеристик, связанное с истечением расчетного срока использования;
- несоблюдение правил эксплуатации помещений общего пользования и имущества;
- пренебрежение правилами установки и использования сантехники и бытовых приборов;
- выход из строя оборудования и элементов конструкции, изначально принятых без претензий по акту приема-передачи, или поврежденных жильцами при эксплуатации;
- аварийные ситуации, связанные с нарушением работы отопления, канализации, газо- и водопровода, вентиляции, водостоков, спровоцированные жильцами.
Важно! После сдачи дома ответственность за его эксплуатацию несет управляющая компания. Если претензия распространяется ни на один из вышеприведенных пунктов, тогда обращаться придется именно к застройщику.
Гарантия на крышу от застройщика будет составлять не менее десяти лет, если иное не зафиксировано в условиях передаточного акта. Помимо этого, гарантийный срок может быть предусмотрен в технической документации, которая передается застройщиком управляющей компании сразу после ввода дома в эксплуатацию.
Как правильно писать претензию застройщику?
В течение пяти лет после сдачи дома в эксплуатацию, покупатель имеет право предъявить претензию застройщику по состоянию жилых помещений или общего имущества дома. Претензия оформляется в письменном виде. В первую очередь необходимо указать, какие именно дефекты проявились и сроки в которые они должны быть устранены. Если полностью их устранить невозможно, покупатель вправе требовать компенсацию. Претензия пишется в двух экземпляров, один из которых передается застройщику под подпись. Только в этом случае будет подтвержден факт отправки претензии.
Естественно, что подобные претензии тщательно проверяются. Есть вероятность, что ответственность понесет не застройщик, а управляющая компания, поэтому лучше сразу и туда отправить претензию.
Обязательные реквизиты:
- Адрес застройщика и объекта
- Номер и дата регистрации
- Факт нарушения и подробное описание
- Требования
- Сроки, когда должны быть выполниться требования
- Банковские реквизиты (для неустойки)
- Приложения
- Дата составления претензии
Пишем претензию застройщику по недостаткам правильно
Определенных требований к тексту претензии законом не предусмотрено. Однако для того, чтобы в дальнейшем данный документ помог выиграть судебное разбирательство, необходимо указать в нем такую информацию:
1) Наименование и юридический адрес застройщика. 2) ФИО, адрес, контактные данные собственника квартиры. 3) Номер ДДУ и дата его подписания. 4) Перечень выявленных дефектов. 5) Перечень гарантийных обязательств на отдельные элементы строения. Если гарантийные обязательства указаны в ДДУ, необходимо указать соответствующий пункт договора. Если такой информации в договоре нет, ссылаемся на законодательные нормы. 6) Информация о намерении обратиться в суд в случае невыполнения законных требований. 7) Дата и подпись заявителя.
К претензии стоит приложить экспертизу недостатков квартиры. Данный документ заполняется совместно со специалистов в трех экземплярах: один остается у собственника, второй — направляется застройщику, третий — в случае необходимости приобщается к исковому заявлению.
Претензия застройщику по недостаткам — важный инструмент влияния. Данный документ позволяет доказать в суде попытку мирного урегулирования конфликтной ситуации. При наличии претензии, взыскание недостатков с застройщика осуществляется максимально быстро и легко.
Застройщик не устраняет недостатки в квартире: куда обратиться?
Устранение недостатков в квартире должно ложиться на плечи застройщика во всех случаях, за исключением:
1) Естественного износа (амортизации), который сопровождается ухудшением эстетического вида объекта недвижимости и его технических характеристик. 2) Случаев, которые связаны с нарушением правил эксплуатации. 3) Случаев, которые связаны с отсутствием ухода и своевременного обслуживания отдельных элементов объекта.
Решить вопрос, касающийся некачественного ремонта, доказать ответственность застройщика и взыскать компенсацию за недостатки можно не только в зале суда.
Дольщик имеет право обратиться с жалобой на строительную компанию в Федеральную службу “Госстройнадзор” или в “Роспотребнадзор”. Данные государственные подразделения контролируют соблюдение прав потребителя и проверяют соответствие санитарного состояния дома требованиям СанПин.
Граждане, которые не хотят тратить время на составление жалоб и на участие в судебных процессах, могут продать неустойку по ДДУ. Данный способ решения вопроса гарантирует возврат денежных средств в максимально короткие сроки. При этом дольщику не нужно ввязываться в длительный судебный процесс.
Рекомендуем всегда отстаивать свои интересы и защищать права. Если вы считаете, что застройщик пытается передать вам в собственность квартиру с дефектами, не подписывайте передаточный акт. Не прощайте строительной компании существенные недостатки и незначительные дефекты. Настаивайте на устранении недостатков в квартире до момента подписания акта.
Все переписки с застройщиком должны вестись только в виде заказной корреспонденции. Претензия застройщику на устранение недостатков обязательно должна иметь входящий номер. Не надейтесь на честность и ответственность сотрудников строительной компании.
Какой период дается на исправление
Существует явный пробел в определении временного промежутка, который предоставляется застройщику на устранение дефектов. Законодательство не содержит четкого срока для исправления.
Единственная формулировка, которая прямо используется в нормативных правовых актах, — «разумность». У подрядчика есть «разумное» время для исправления. На практике это означает, что заказчик может самостоятельно установить, когда он желает видеть исправный объект.
Нельзя давать слишком короткий промежуток. К примеру, восстановить несущую стену не получится за 2 дня. Если у заказчика нет компетенции или строительной специальности, то имеет смысл заручиться поддержкой экспертов.
ВАЖНО! Тянуть с претензией не стоит. В ст. 755 четко указано: заказчик обязан предъявлять требования в течение все того же разумного срока. Если процедура затянется, суд может вынести решение в пользу контрагента.
Гарантия — инструмент, повышающий надежность работ для конечного потребителя. Строительство относится к отрасли с повышенной ответственностью, и государство понимает это, предоставляя заказчикам определенные механизмы воздействия на контрагентов.