Использование подвального помещения многоквартирного дома для личных нужд

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Использование подвального помещения многоквартирного дома для личных нужд». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Тем, кто хочет начать вести бизнес в квартире, нельзя забывать, что эта деятельность является предпринимательской и требует регистрации в качестве индивидуального предпринимателя или самозанятого. Платить налоги и делать отчисления в пенсионный фонд обязательно, напомнила Софья Волкова.

Как проанализировать район для бизнеса?

Прежде чем браться за реализацию идеи, необходимо продумать несколько важных вопросов:

• Какие товары первой необходимости нужны покупателям?
• Есть ли поблизости конкуренты? На такой изолированной территории, как спальный район, важно, чтобы прямых конкурентов у вас не было.
• Насколько налажена инфраструктура? В старых районах уже давно все продумано и настроено. У вас могут возникнуть проблемы с входом на рынок. Единственный вариант зачастую — найти незанятую нишу. Поэтому лучше рассматривать новые районы, где инфраструктура только начинает строиться. Так больше шансов получить выгодное место.
• Насколько насыщен локальный рынок? Подавляющее большинство клиентов – жители спального района. Это значит, что важно оценить соотношение потребительского спроса и предложения.
• Оцените потребительский спрос. По стандартам Минпромторга, на каждую 1000 жителей требуется 150 кв. м продуктовых и 300 кв. м непродуктовых площадей.
• Обязательно учитывайте особенности бизнеса в спальных районах, чтобы правильно выбрать нишу и наладить работу.

Сложнее всего тому, кто хочет начать в квартире свое производство — делать этого нельзя. В жилых помещениях запрещено открывать крупное производство и устанавливать оборудование, которое будет мешать соседям и превышать допустимый уровень шума и вибрации, отметила Софья Волкова.

«Если говорить о категорических запретах, то это еще заведения, работающие после 23:00, склады, учреждения ритуальных услуг, рыбные магазины, прачечные, химчистки, бани и сауны. Не могут продаваться в жилых домах и взрывоопасные материалы, автозапчасти и шины», — добавила Наталья Тарасова.

Также в жилых помещениях запрещается размещение приютов для животных. Хотя закон не устанавливает ограничение по количеству домашних животных, которых можно содержать в квартире, к приютам для животных установлены специальные требования. Они должны быть размещены в специально предназначенных для этого зданиях, строениях и сооружениях.

Правовой режим использования нежилых помещений

Подвал жилого дома относится к общему имуществу, теоретически он принадлежит всем, кто владеет квартирами в этом здании, и эти люди могут им пользоваться. Но так как именно в подвале проходят коммуникации, сделать это по собственному желанию и усмотрению нельзя, необходимо соблюдение ряда условий (например, вещи не должны никаким образом соприкасаться с трубами), а также разрешение. Чтобы получить его, нужно действовать вместе с управляющей компанией.

Важно! В новых правилах пожарной безопасности указывается, что использовать подвалы и цокольные помещения по не прямому назначению нельзя. На практике это означает, что жильцы не могут самовольно организовывать кладовые и помещения иного назначения в подвалах – только в том случае, если они согласуют подобное использование помещений, а в документацию по дому будут внесены соответствующие изменения.

Можно ли использовать чердак?

Чердак могут использовать жители квартир на верхнем этаже. У них есть право взять участок чердака в аренду и организовать перепланировку с целью совмещения квартиры и чердака или оборудования отдельного помещения под свои нужды.

Но для этого необходимо, чтобы выполнялся ряд требований: чердак должен быть не приватизирован кем-то еще; на участке, о котором идет речь, не могут проходить важные коммуникации; кроме того, требуется согласие других жильцов дома.

Последний пункт – самый сложный. Нужно получить согласие 2/3 жильцов дома, а это зачастую задача нетривиальная. Если же удалось этого добиться, необходимо сообщить о своем желании в управляющую компанию и подготовить документы на перепланировку, которые утверждаются в Государственной жилищной инспекции. Зато у жильцов верхних этажей может появиться двухуровневая квартира, что зачастую стоит всех трудов.

Как определить назначение

Целевое назначение нежилого объекта — это род деятельности, который можно вести на его территории. Конкретное назначение может зависеть либо от муниципальных органов власти, которые составляют документацию на помещение, либо от собственника, который сдаёт объект в аренду и прописывает условия его использования в договоре. Поэтому интересуют нас два документа: выписка из ЕГРН и договор аренды.

Чтобы получить выписку, достаточно зайти на официальный сайт Росреестра, выбрать соответствующую услугу, а потом ввести свои паспортные данные и кадастровый номер объекта. После этого останется только заплатить 300 рублей и подождать максимум три дня. Интересующая нас информация находится в графе «Виды разрешённого использования».

Как правило, муниципалитеты исходят из текущей инфраструктурной ситуации в районе. Например, если в нём слабо развита сфера продуктового ритейла, новые помещения разрешат использовать для обустройства магазинов и супермаркетов. Тогда в графе указывается: «Для торговли продуктами питания». И, конечно, немаловажную роль играют технические характеристики самого объекта: площадь, объём электрических мощностей и наличие подведённых коммуникаций.

Если там написано обобщённое «нежилое» — значит, назначение определяется владельцем недвижимости в соответствии с параметрами помещения и собственными пожеланиями. Обычно оно указывается в самом начале договора.

Оформление права собственности на подвальное помещение

Подвалы или цоколи многоквартирных домов не могут перейти в собственность предпринимателю пожизненно. Это право принадлежит исключительно собственникам жилых помещений, к которым прилегает техническое помещение.

Для того, чтобы начать использование подвала в разных целях, необходимо заключить договор аренды с муниципалитетом и получить разрешение большей части жильцов дома, которые имеют в равных долях права на владение этим подвалом.

В случае, когда дом принадлежит кооперативу, процесс оформления аренды начинается со сбора подписей. Часть жильцов, которая возражает, может высказаться против открытия в подвальном помещении той или иной организации. Арендатор должен убедить их в отсутствии возможного дискомфорта и постараться найти компромисс, возможно, поучаствовав в обустройстве прилегающей территории.

Всегда можно разбить цветочные клумбы, высадить зеленые насаждения, сделать дорожки, отремонтировать асфальт и стену возле входа в цоколь. Для кооператива такое участие выгодно тем, что арендатор будет наравне со всеми участвовать во внесении коммунальных платежей.

Особенности помещения

Прежде, чем определить, какой бизнес можно открыть на цокольном этаже, необходимо выяснить его особенности. Такие помещения пригодны не для всех типов деятельности, поэтому, чтобы избежать серьезных проблем в будущем, бизнесмену нужно правильно подойти к созданию «подвального» дела.

Совет: Для гарантии процветания дела в подвальном помещении, необходимо уже на начальном этапе разобраться во всех нюансах.

Анализируя возможность открытия «подвального» бизнеса, следует иметь в виду, что:

Так, цокольный этаж многоквартирного дома нельзя использовать для организации в нем:

Для всех остальных заведений можно использовать цокольные этажи – какой бизнес открыть, каждый решает сам, но с соблюдением определенных требований к ним.

Назначение коммерческих помещений

Недвижимое имущество, используемое для получения пассивного, постоянного дохода, классифицируется в зависимости от целевого направления. Так, все объекты коммерческой недвижимости разделяют на группы:

• Торговые. Объекты, в которых происходит товарообмен с клиентами. Обычно они расположены в ТЦ, жилых комплексах/домах или являются отдельными постройками.
  Помещения для торговли: магазины, ТК, места общественного питания, павильоны и т. п.
• Производственные — площади, расположенные в специализированных сооружениях, в которых ведется трудовая деятельность людей, связанная с различными видами производства. К таким зданиям относятся цеха, технические строения, ангары.
• Складские — тип недвижимости, предназначенный для приема, хранения и подготовки к транспортировке любого типа товара.
• Офисные — это нежилые коммерческий помещения, предназначенные для рабочей деятельности сотрудников организации. Чаще всего они находятся в бизнес-центрах, административных зданиях, жилых комплексах. В офисах имеется мебель и техника, а также кухонные зоны и санузлы.

Проще всего получить согласие жильцов там, где создано товарищество собственников жилья (ТСЖ). В этом случае предпринимателю необходимо обратиться в органы управления ТСЖ. Для этого достаточно подать заявление о включении своего вопроса в повестку дня очередного заседания членов ТСЖ (которыми и являются собственники квартир и иных помещений в доме) или о проведении внеочередного заседания ТСЖ. Решение вопроса о получении разрешения не будет зависеть от того, сумеют ли собраться жильцы (собственники) на собрание в полном составе или нет. В данном случае для принятия решения необходимо простое большинство голосов присутствующих участников собрания (п. 4 ст. 146 ЖК РФ). Такое же положение существует и в тех домах, где вместо ТСЖ создан жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, объединяющий всех собственников жилых и нежилых помещений.

Если же ТСЖ или кооператив не созданы, то проблем у коммерсанта будет больше. Поскольку единой организации, объединяющей собственников и действующей от их имени, в этом случае нет, остается один выход — созвать по своему вопросу внеочередное общее собрание собственников помещений жилого дома. Согласно п. 2 ст. 45 Жилищного кодекса внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого из собственников. При этом собрание считается правомочным, если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем 50 процентами от общего числа голосов.

Запрещенные виды деятельности

Для некоторых видов деятельности подвал не подойдет:

1. Поскольку громкая музыка и шум недопустимы, в жилом доме нельзя открыть ночной клуб или другое подобное заведение.
2. Запрещено устраивать производство, которое может стать источником шума, грязи и неприятных запахов.
3. По этим же причинам не получится открыть химчистку или прачечную.
4. В подвальном помещении не разрешается размещать медицинское учреждение, делать бассейн или сауну.
5. Нельзя открыть похоронное бюро и предоставлять ритуальные услуги.
6. В подвале не может размещаться оптовый и мелкооптовый склад.

Деятельность на арендованной площади не должна нарушать санитарно-гигиенические нормы и правила пожарной безопасности. Кроме того:

• для бизнеса запрещается использовать другие помещения коллективного пользования, которые граничат с подвалом: подъезд, лестницу, коридоры, лифт;
• магазин или офис должен иметь отдельный обустроенный выход на улицу;
• важно, чтобы инженерные коммуникации и оборудование дома оставались доступными.

Жилые помещения — не только для проживания

Российское законодательство допускает использование жилых помещений не только по прямому назначению – для проживания, но и для ведения бизнеса.

Так, согласно статье 17 Жилищного кодекса, профессиональную или индивидуальную предпринимательскую деятельность в жилом помещении могут вести законно проживающие в нем граждане, при условии, что будут соблюдены права других жильцов, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.

Другими словами, работа предпринимателя не должна доставлять неудобств другим жильцам квартиры, а также соседям по дому, приводить к нарушению санитарных норм и правил техники безопасности, наносить ущерб инженерному оборудованию или конструкции здания.

Вести бизнес в домашних условиях имеют право физические лица, зарегистрировавшиеся как индивидуальные предприниматели или самозанятые.

Часто дом и работу таким образом совмещают репетиторы, переводчики, юристы, бухгалтеры, программисты, веб-дизайнеры, портные и т.д. Кроме того, в некоторых квартирах жилых домов пока еще действуют малые средства размещения: мини-гостиницы и хостелы.

Ответственность за незаконное присвоение

Справка! В каждом отдельном случае ответственность может быть различной. В любом случае, на владельца помещения будет составлен протокол и выписан штраф.

Дальнейшее разбирательство с тем, что будет с недвижимостью, будет происходить в судебном порядке. Именно по этой причине власти советуют внимательно следить за тем, чтобы владельцы нежилых помещений имели документы на право владения собственностью.

Процесс приобретения и оформления нежилого помещения зачастую занимает много времени и сил, уже не говоря о средствах. Все свои действия нужно постоянно согласовывать с определенными службами, а любое нарушение правил будет строго караться. И хоть этот процесс не самый приятный, в будущем помещение может приносить неплохой доход.

Почему принят закон о запрете хостелов в жилых зданиях?

Законопроект был зарегистрирован в сентябре 2015 года и принят в первом чтении в мае 2016-го. В марте 2019 года Госдума приняла законопроект сразу во втором и третьем чтении, однако Совет Федерации отклонил документ, поскольку его введение в действие, как считают сенаторы, нанесет удар по гостиничному бизнесу.

Федералы предлагали отсрочить утверждение закона до июля 2020 года, чтобы у предпринимателей было время адаптироваться к новым требованиям. Но в результате многочисленных обсуждений срок введения закона в действие перенесли на 1 октября 2019 года, и это решение является окончательным.

Главной причиной инициирования закона о запрете на размещение хостелов в жилых домах явились многочисленные жалобы жильцов, которым приходится соседствовать с туристами. Количество проблемных ситуаций увеличивается в летний период, когда резко возрастает спрос на гостиничные услуги.

Проживание в бюджетных номерах-квартирах, где в каждой комнате размещены от четырех до 20 кроватей, выбирают в основном студенты и путешественники с низким доходом.

Жильцы испытывают сильнейший дискомфорт от скопления людей, постоянного шума, бытовых проблем и регулярного нарушения правил общественного проживания (курение возле подъезда, сборы компаний в ночное время, увеселительные мероприятия и т. д.).

Это происходит не во всех заведениях и не регулярно, но количество жалоб свидетельствует о массовом недовольстве граждан.

Согласно статье 17.1. ЖК РФ и статье 282 Гражданского кодекса, главным назначением помещений в жилых домах является постоянное проживание граждан. Предоставление же гостиничных услуг должно осуществляться после перевода помещений жилого назначения в нежилые объекты с использованием специальных мер и средств оснащения, к которым относятся:

• дополнительная звукоизоляция;
• средства пожарной защиты;
• охранная сигнализация;
• оборудование для поддержания санитарной гигиены;
• сейфы для хранения ценных вещей постояльцев;
• собственная парковка и придомовая территория.

Если речь идет об отдельной квартире, она не может быть хостелом. Признаком гостиницы является наличие нескольких номеров, соответствующим образом оборудованных.

Таким образом, апартаменты в жилом доме закон признает только при выполнении множества условий, начиная от специфики расположения и заканчивая обеспечением безопасности всех, кто проживает в доме (это касается вверенных и постоянных жильцов).

Перевод квартир, переоснащенных в хостел, в статус коммерческих помещений возможен в том случае, если они расположены на первом этаже либо на более высоких этажах, когда под ними находятся нежилые объекты. Однако и этот вопрос, в свете принятия закона о хостелах, является спорным.

Достоинства и недостатки магазина в квартире

Стоит определить, какими достоинствами обладает такое решение, а что доставит собственнику трудности.

Преимущества торговой точки в переоборудованной квартире:

• меньшие затраты. Магазин не имеет длинного списка требований к отделке и планировке помещения, поэтому дешевле переделать под него квартиру, чем строить отдельное здание;
• потенциальный владелец магазина не должен платить ренту, если он является собственником квартиры на первом этаже и готов обустроить ее в соответствии со всеми нормами;
• продовольственные и другие магазины, находящиеся в жилом дворе по умолчанию имеют огромный спрос и имеют базу стабильных покупателей в лице жильцов двора и близлежащих территорий.

Недостатки:

• перепланировка квартиры в соответствии с законодательными нормами обязательна и потребует финансовых расходов;
• платежи по коммунальным счетам выше для магазина, нежели для жилой квартиры;
• чтобы открыть коммерческую точку в жилом доме требуется документально заверенное согласие всех жильцов этого дома;
• владельцы квартир-магазинов отмечают многочисленные жалобы от соседей на шум и запахи неустановленного происхождения.

В силу п. 4.10 СНиП 31-01-2003 в цокольном, первом и втором этажах жилого здания (в крупных и крупнейших городах – также в третьем этаже) в любом случае не допускается размещать:

• специализированные магазины москательно-химических и других товаров, эксплуатация которых может вести к загрязнению территории и воздуха жилой застройки; магазины с наличием в них взрыво- и пожароопасных веществ и материалов; магазины по продаже синтетических ковровых изделий, автозапчастей, шин и автомобильных масел;
• специализированные рыбные магазины; склады любого назначения, в том числе оптовой (или мелкооптовой) торговли;
• все предприятия, а также магазины с режимом функционирования после 23 часов; предприятия бытового обслуживания, в которых применяются легковоспламеняющиеся вещества (кроме парикмахерских и мастерских по ремонту часов общей площадью до 300 кв. м); бани и сауны (кроме индивидуальных саун в квартирах);
• предприятия питания и досуга с числом мест более 50, общей площадью более 250 кв. м и с музыкальным сопровождением;
• прачечные и химчистки (кроме приемных пунктов и прачечных самообслуживания производительностью до 75 кг в смену); автоматические телефонные станции общей площадью более 100 кв. м; общественные уборные; похоронные бюро; встроенные и пристроенные трансформаторные подстанции;
• производственные помещения (кроме помещений категорий В и Д для труда инвалидов и людей старшего возраста, в их числе: пунктов выдачи работы на дом, мастерских для сборочных и декоративных работ); зуботехнические лаборатории, клинико-диагностические и бактериологические лаборатории; диспансеры всех типов; дневные стационары диспансеров и стационары частных клиник; травмопункты, подстанции скорой и неотложной медицинской помощи; дерматовенерологические, психиатрические, инфекционные и фтизиатрические кабинеты врачебного приема; отделения (кабинеты) магнитно-резонансной томографии;
• рентгеновские кабинеты, а также помещения с лечебной или диагностической аппаратурой и установками, являющимися источниками ионизирующего излучения; ветеринарные клиники и кабинеты.

Также СП 2.3.6.1079-01 содержат ряд других ограничений для предприятий общепита, осуществляющих свою деятельность в жилых домах:

• мусоросборники должны располагаться на расстоянии не менее 25 м от жилых домов, площадок для игр и отдыха (п. 2.6);
• площадки для временной парковки транспорта персонала и посетителей должны размещаться со стороны проезжей части автодорог и не располагаться во дворах жилых домов (п. 2.7);
• сети бытовой и производственной канализации организации общепита не должны объединяться с хозяйственно-фекальной канализацией жилого дома (п. 3.11);
• устройство и оборудование выбросов систем местной вытяжной вентиляции не должны влиять на ухудшение условий проживания и пребывания людей в жилых домах (п. 4.6);
• допустимые уровни шума и вибрации на рабочих местах в производственных помещениях, обеденных залах и площадках организаций должны соответствовать гигиеническим требованиям, предъявляемым к уровням шума и вибрации на рабочих местах, в помещениях жилых и общественных зданий (п. 4.18).

Похожие записи:

• Газель Некст 2.7, 2.8 масло в ГУР сколько и какого требуется?
• Как правильно обращаться в МФЦ для выписки умершего человека
• Выплаты за третьего ребенка в 2023 году