Как организовать ТСЖ в многоквартирном доме

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как организовать ТСЖ в многоквартирном доме». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Можно и нужно вносить в Устав ТСЖ ответственность председателя за бездействие или неэффективное управление, хотя законодательно такой ответственности не существует. К примеру, можно обязать председателя ТСЖ отвечать за несвоевременное предоставление или сокрытие сведений о движении денег на счете ТСЖ – в виде штрафа; о несении полной материальной ответственности за убытки (например, за некачественно проведенный ремонт дома).

Требование к отчетности ТСЖ. Судебная практика

Для того чтобы в судебном порядке потребовать документацию от ТСЖ следует написать обращение в Госжилинспекцию (ГЖИ). Затем ГЖИ подаст иск на товарищество о возложении обязанности предоставить документы. Суд может обязать ТСЖ предоставить заверенные копии документов в течение 10 календарных дней со дня вступления решения суда в законную силу. Прежде всего, речь идет о следующих материалах:

• решение собрания собственников по выбору способа управления указанным многоквартирным домом, протокол голосования данного собрания;
• сведения о количестве постоянно и временно зарегистрированных в указанном жилом помещении проживающих человек;
• информация о льготных категориях граждан, проживающих в указанном жилом помещении и претендующих на увеличение размера социальной нормы;
• документы, содержащие информацию в связи с чем по лицевому счету кв. [ № ] начисления за коммунальную услугу, предоставленную на индивидуальное потребление производятся исходя из норматива потребления, с приложением подтверждающих документов;
• информация о наличии индивидуальных приборов учета;
• объяснения по вопросу произведения начислений платы по указанному жилому помещению за коммунальную услугу;
• подробный расчет начислений за коммунальную услугу по указанному жилому помещению;
• подробный расчет социальной нормы, применяемой в начислении платы за коммунальную услугу по указанному жилому помещению;
• копии платежных документов по указанному жилому помещению;
• история начислений и оплат по определенной коммунальной услуге по указанному жилому помещению;
• информация об исполнении предписания отдела Госжилинспекции с приложением подтверждающих документов.

Ликвидировать ТСЖ можно добровольно, по решению жильцов или в принудительном порядке, то есть по решению суда. В любом случае собственники квартир по закону всегда имеют право сменить форму управления ТСЖ.

Кроме того, причины для устранения товарищества можно зафиксировать в его Уставе. Смена формы управления домом проводится на общем собрании жильцов, которое может быть внеочередным. На собрание должна явиться большая часть собственников в МКД. Председатель в этом случае должен сформулировать следующую повестку голосования – ликвидация ТСЖ. На собрании определяется состав, полномочия и порядок работы ликвидационной комиссии, которая займется ликвидацией ТСЖ как юрлица. Результаты общего собрания и голосования определяются итоговым протоколом.

Регистрация в налоговой службе

Товарищество является налогоплательщиком в лице её председателя, поэтому налоговый орган должен быть проинформирован о произошедших изменениях для корректной записи в ЕГРЮЛ. Для этого оформляется заявление о смене руководителя по форме Р14001, прикладывается копия протокола. Весь пакет документов предоставляется в налоговый орган.

Документы должны быть оформлены корректно, иначе налоговая может отказать в регистрации председателя ТСЖ.

Особенности заполнения формы 14001:

• заявление состоит из 51 страницы, но заполнять нужно только те страницы, в которые вносятся изменения. Пустые страницы сдавать не нужно;
• при смене руководителя заполняются листы 001, К, Р;
• вручную заявление заполняют ручкой с черными чернилами печатными буквами.

Есть утвержденный документ, которым следует руководствоваться при подаче сведений в налоговую службу.

Правление ТСЖ, за что отвечает и какие полномочия имеет

Правление ТСЖ – это исполнительный орган, отчитывающийся перед общим собранием членов товарищества. Его главная задача — решение различных вопросов, возникающих в ходе работы товарищества, кроме тех, что законодательно отнесены к сфере общего собрания собственников квартир и/или членов товарищества.

Так, правление не полномочно вносить изменения в устав или утверждать его новую редакцию, реорганизовывать или ликвидировать ТСЖ, избирать своих членов, устанавливать величину взносов и других платежей, являющихся обязательными и т.д.

Условно говоря, правление создается для поддержания рутинной деятельности товарищества, решение же ключевых, фундаментальных вопросов возлагается на общее собрание членов товарищества и собственников квартир.

В некоторых случаях участники ТСЖ самостоятельно определяют, к чьей компетенции будет отнесен тот или иной вопрос. Например, правление по умолчанию вправе самостоятельно избрать председателя, но уставом это право может быть закреплено за общим собранием членов ТСЖ.

Правление состоит только из тех лиц, которые имеют членство в ТСЖ. Кодексом не установлено, на какой минимальный срок они могут избираться, но ограничивается максимальное пребывание в правлении – не больше двух лет.

В обязанности правления входит исполнение следующих требований:

• контролировать ТСЖ на предмет соблюдения требований законов;
• содействовать своевременности внесения членских взносов;
• управлять многоквартирным домом, в т. ч. нанимать и увольнять работников, заключать различные соглашения на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества и т.д.;
• вести всю документацию ТСЖ, начиная реестром членов товарищества и заканчивая бухучетом;
• созывать, организовывать и проводить общие собрания и др.

Права членов правления ТСЖ

Жилищный кодекс наделяет членов правления самыми разными полномочиями, однако их конкретный перечень в нем не отражен. Статья 147 кодекса наделяет правление правом принимать решения по любым вопросам, кроме тех, которые отнесены к компетенции общих собраний.

Правление также вправе осуществлять те действия, что проистекают из предписанных ему обязанностей. Так, обязанность контролировать своевременность внесения жильцами обязательных взносов и платежей дает право требовать от жильцов исполнения своих денежных обязательств.

Ознакомившись в Жилищном кодексе с перечнем того, за что отвечает ТСЖ, станет очевидно, что товарищество вправе:

• нанимать и увольнять работников для обслуживания дома;
• требовать от жильцов исполнения денежных обязательств;
• заключать договоры на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества;
• составлять сметы, финансовые отчеты, вести бухучет, делопроизводство, реестр членов ТСЖ;
• созывать, организовывать и проводить общие собрания и т. д.

Может ли быть бухгалтером ТСЖ родственник председателя

В настоящее время запрета на совместную работу родственников, один из которых находится в подчинении у другого, в трудовом законодательстве нет.

Может ли быть бухгалтером родственник председателя? Да, может. Председатель, избранный общим собранием либо заседанием правления, вправе назначить на должность главного бухгалтера любого специалиста, в т. ч. и своего супруга, либо самостоятельно вести бухгалтерский учет товарищества.

Такой запрет существовал в СССР в отношении госслужащих и предлагается сейчас ввести для лиц, состоящих на государственных должностях. Однако ТСЖ государственной организацией не является, и данное ограничение не будет распространяться на деятельность товарищества даже в случае его вступления в силу.

Как и кто избирает правление ТСЖ

Товарищество собственников жилья, согласно ч. 2 ст. 162 ЖК РФ, является одним из трёх способов управления многоквартирным домом. Членами товарищества должны являться собственники, обладающие более чем 50% от общего числа всех голосов в доме (ч. 3 ст. 135 ЖК РФ).

К органам управления ТСЖ относятся общее собрание членов товарищества и его правление (ст. 144 ЖК РФ). Правление ТСЖ принимает решение по всем вопросам деятельности товарищества, которые не входят в компетенцию общего собрания собственников или членов ТСЖ.

Правление ТСЖ избирается на общем собрании членов товарищества (далее – ОСЧ) на срок не более, чем два года. Решение оформляется протоколом, который должен быть оформлен по требованиям приказа № 44/пр, которые предъявляются к протоколам общих собраний собственников в МКД.

Процесс избрания председателя

Жилищным законодательством предусмотрено, что выбор председателя, а в случае необходимости его смена, относится к обязанностям правления ТСЖ. Но устав товарищества может определить, что вопрос выбора относится к компетенции общего собрания.

Избрание председателя высшим управленческим органом является более сложным процессом, однако отображает истинное желание всех членов организации.

Если рассматривать первый вариант – когда выбор председателя выполняется правлением – важно отметить, что решение данного вопроса происходит во время первого заседания правления, что фиксируется в протоколе.

В ЖК России упоминается еще одно должностное лицо, которое может избираться, это заместитель председателя. Однако процедура, по которой он избирается, законом не установлена.

У руководителя товарищества собственников жилья, как и у любого иного должностного лица, есть право уйти в отпуск.

И, хотя, функции председателя трудовой сферой не считаются, устав закрепляет его право на получение отпуска. Максимальное число дней возможного отсутствия председателя ТСЖ достигает отметки 30.

Само собой, пока руководитель находится в отпуске, товарищество вынуждено решать часть вопросов самостоятельно.

Дополнительная информация

Исполнять временно обязанности председателя может любой член правления. Но для этого его должны избрать заранее. Собрание владельцев изучает претендента (которого предлагает сам председатель), и, если никто не возражает (большинство голосов), происходит утверждение кандидатуры.

Пока руководитель находится в отпуске, его заместитель исполняет все обязанности и пользуется всеми правами, наложенными на председателя. У него появляется право на принятие важных решений, внесение изменений, сбор собраний и проставление личных подписей на платежной документации.

Сразу после того, как председатель выходит из отпуска, заместитель снимает возложенные на себя обязанности и передает их обратно.

ТСЖ не выполняет свои обязанности куда обращаться, как заставить работать

На практике нередко происходят ситуации, когда жильцы дома недовольны качеством услуг, оказываемых ТСЖ. В большинстве случаев причины связаны с ненадлежащим исполнением членов товарищества их прямых обязанностей.

Так, поводом для недовольства может быть:

• отсутствие ремонта в подъезде;
• аварийное состояние крыши;
• грязь и антисанитария на лестничных площадках и в лифтах;
• включение в квитанцию на оплату ЖКХ дополнительных сборов, о целевом назначении которых ничего неизвестно;
• некорректное поведение (грубость, хамство и т.д.);
• иные причины для недовольства собственников квартир.

В данной ситуации есть несколько разных способов воздействия на ТСЖ, пренебрегающее своими функциональными обязанностями. Можно предпринять следующие действия:

1. Написать официальную претензию на имя председателя товарищества, содержащую просьбу об устранении возникших проблем.

Направлять такое заявление следует даже в том случае, если жильцы заранее уверены в том, что это не принесет результата. Дело в том, что такой документ в дальнейшем понадобится при обращении в вышестоящие инстанции.

1. Если правление ТСЖ никак не отреагировало, то следующим шагом может быть направление официальной жалобы в компетентные органы.
2. Также при наличии каких-либо имущественных споров (например, причинение материального ущерба МКД), владельцы квартир могут подать в суд на ТСЖ.

Одной из крайних мер, является переизбрание членов ТСЖ или вовсе смена способа управления общим имуществом дома (например, передача полномочий управляющей компании). Все эти решения должны приниматься на общем собрании собственников МКД путем голосования.

В членстве ТСЖ есть главный минус – это человеческий фактор. ТСЖ – это одна из форм управления многоквартирным домом и она добровольна. Проще говоря, вступать в ТСЖ или нет – право, а не обязанность собственников.

Членство в ТСЖ возникает только на основании поданного заявления, и, если человек купил квартиру в доме с ТСЖ, это не означает, что он автоматически становится членом товарищества. Да, он должен будет соблюдать решения, принятые на общем собрании, но при этом у самого собственника не будет права голоса (поскольку он не член ТСЖ).

Соответственно, при проведении в жизнь решений ТСЖ можно натолкнуться на сопротивление других собственников, не являющихся членами товарищества. Например, если принятое товариществом решение им не понравится. Если речь идет о правлении ТСЖ, то им могут быть недовольны уже рядовые члены товарищества.

Не все готовы выносить возможный негатив. Кроме того, для членов ТСЖ никто не отменял хотя бы минимальную организационную работу, ведь товарищество управляет многоквартирным домом своими силами, по сути, заменяя привычную нам управляющую компанию.

Законодательством РФ не предусмотрено конкретных мер воздействия, если председатель ТСЖ не выполняет свои обязанности или причиняет вред товариществу неэффективными способами управления. Но это не означает, что управляющий не несет ответственности за собственные действия или их отсутствие в ряде случаев.

В Уставе четко написано о правах и обязанностях председателя ТСЖ, он является основным законодательным актом товарищества, который следует неукоснительно соблюдать. А значит, необходимо ввести пункты об ответственности, в том числе юридических нормах наказания с указанием условий их применения:

• какова ответственность при совершении им определенных действий, которые следует четко прописать: штраф за сокрытие данных бухгалтерской отчетности, нецелевое использование средств, задержанное по времени предоставление данных о наличии и движении средств на счете товарищества и так далее;
• председатель правления ТСЖ должен нести материальную ответственность за принесенный действиями ущерб имуществу многоквартирного дома, например, нанятые им без согласования подрядчики для выполнения ремонтных работ сделали некачественно, в результате понадобилось все делать заново, что повлекло за собой дополнительные траты;
• председатель обязан взыскать стоимость недоделок с исполнителей работ;
• установить порядок взыскания убытков, определив суд, в котором в случае необходимости будет рассматриваться иск, предусмотреть порядок претензий по делу и возможностей урегулирования ситуации мирным путем.

Порядок смены председателя ТСЖ

Председатель жилтоварищества оставляет свою должность в следующих случаях:

• по решению общего собрания жильцов-членов ТСЖ;
• при истечении срока полномочий;
• по решению жилищной инспекции;
• по постановлению суда;
• по собственному желанию.

Порядок снятия с должности руководящих органов жилищных товариществ и избрание новых определяется жилищным законодательством и уставом конкретной структуры.

СПРАВКА! Досрочное прекращение полномочий руководителя жилтоварищества находится в исключительной компетенции общего собрания жителей-членов ТСЖ (Часть 3 пункт 2 Статья 145 ЖК РФ).

Досрочная смена руководства в жилищном товариществе происходит в случаях, когда действующий председатель:

1. не справляется со своими обязанностями;
2. игнорирует обращения и жалобы владельцев квартир;
3. не может решить проблем с должниками;
4. замечен в растратах;
5. нарушает устав и законодательство РФ;
6. использует вверенные полномочия в личных целях.

Так как должность председателя выборная, его могут переизбрать и по причине утраты доверия владельцев жилья.

Процедура смены председателя ТСЖ

О необходимости проведения собрания все собственники жилья должны быть оповещены. Способ оповещения устанавливается решением общего собрания или уставом. В принятии решения о смене председателя обязаны участвовать более половины членов товарищества собственников жилья (ст.146 ЖК РФ).

Особенности принятия решения членами товарищества или правления:

• При проведении собрания необходимо составить протокол, фиксирующий процедуру и принятое решение. Документ содержит подробное описание основания собрания, кворум, повестку дня, предмет прений, результат голосования и вынесенное решение. Обязательным является указание даты, места проведения собрания, время его начала и окончания. Протокол подписывают лица, участвующие в голосовании, секретарь собрания.
• Собственники жилья имеют право определить вид голосования. Применяется открытая или тайная форма голосования, предусмотренная очным опросом путем общего собрания или в заочном виде, определенным поквартирным обходом.
• Кандидатура нового руководителя предоставляется жильцам до начала голосования.

По результатам голосования в ТСЖ издается приказ о снятии полномочий с действующего председателя и назначения нового руководителя товарищества. С приказом должны быть ознакомлены заинтересованные лица.

Должностная инструкция

Должностная инструкция выступает документом, отражающим полномочия и компетенцию председателя. Ее разрабатывают и утверждают члены правления ТСЖ. Далее бумагу необходимо представить Жилищной инспекции для заверения — после этого она наделяется полной юридической силой.

Инструкция признается официальным должностным документом, на основании которого председатель вправе осуществлять утвержденные действия.

Она может оформляться на определенный период или быть бессрочной. Обычно срок инструкции совпадает со временем назначения председателя.

Документ включает несколько разделов:

• Общие положения — функции, ответственность главы.
• Подробное описание должностных обязанностей.
• Подтверждение прав руководителя ТСЖ с детальными разъяснениями.
• Меры наказания, ответственность при нарушениях, невыполнении задач, незаконных действиях или для получения собственной выгоды.
• Сопутствующие сведения — об освобождении председателя от функций, отстранении, обсуждении спорных ситуаций и так далее.

Полномочия председателя ТСЖ

Любая руководящая должность (директор, начальник, председатель) обязана действовать в рамках обозначенных функций. Превышать их не допускается.

Для руководителя ТСЖ полномочия документально оформлены в должностной инструкции. К ним относят:

• Контроль и координирование работ по реализации ЖКУ, ремонта.
• Проведение финансовых операций, составление отчетности.
• Участие в урегулировании спорных ситуаций.
• Организация собрания для решения вопросов и предоставления результата своей работы.
• Заключение сделок и договоров без участия членов товарищества.
• Решение вопросов страхования собственности.
• Распоряжение фондом дома.
• Взаимодействие с сотрудниками.
• Содействие взысканию долгов по ЖКУ, другой деятельности ТСЖ.

Похожие записи:

• Испытательный срок при переводе на другую должность
• Меры социальной поддержки и льготы детям войны в 2022 году
• Как оспорить завещание