Плюсы и минусы непосредственного управления домом

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Плюсы и минусы непосредственного управления домом». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

В соответствии с ч. 1 ст. 163 ЖК РФ порядок управления МКД, все помещения в котором находятся в собственности Российской Федерации, её субъекта или муниципального образования, устанавливается уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти, органом государственной власти субъекта и органом местного самоуправления. При этом согласно ч. 2 ст. 163 ЖК РФ управление МКД, в котором доля Российской Федерации, субъектов РФ или муниципального образования в праве общей собственности на общее имущество в МКД составляет более чем 50%, осуществляется на основании договора управления домом, заключенного с управляющей организацией, выбираемой по результатам открытого конкурса или, если такой конкурс в соответствии с законодательством признан несостоявшимся, без проведения такого конкурса.

Управление многоквартирным домом, находящимся в государственной или муниципальной собственности

Вместе с тем в настоящее время порядок управления МКД, все помещения в котором находятся в собственности Российской Федерации,

Правительством Российской Федерации не установлен и соответствующего нормативного правового акта, регулирующего указанный порядок, не имеется.

В соответствии с ч. 1 ст. 7 ЖК РФ в случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

Правоотношения по выбору управляющей организации путем проведения открытого конкурса урегулированы ст. 161 ЖК РФ и постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 № 75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом».

В 31 субъекте федерации приняты нормативные правовые акты, устанавливающие порядок управления МКД, в которых все или более 50% помещений находятся в собственности субъектов. Также, в 248 муниципальных образованиях приняты соответствующие нормативные правовые акты, устанавливающие порядок управления МКД, в которых все или более 59% помещений находятся в собственности органов местного самоуправления.

Анализ принятых «положений» и «порядков» на региональном и муниципальном уровнях показывает, что везде управляющая организация выбирается по результатам проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления МКД, в которых все или более чем 50% помещений находятся в государственной или муниципальной собственности.

Таким образом, для МКД, помещения в которых все или более 50% принадлежат государству или муниципальным образованиям, предусмотрен только один способ управления — управляющая организация, избираемая на конкурсной основе.

Непосредственное управление МКД: пошаговая инструкция, собрание собственников, переход на самоуправление

Собственникам квартир в современных многоэтажных домах представляется уникальная возможность самостоятельно выбирать эффективную форму управления домом.

Помимо подписания договора с Управляющей компанией жильцы могут выбрать для себя и такую форму, как непосредственное управление. Но нужно учитывать, что количество домов, в которых по закону разрешена данная форма, ограничено.

Непосредственный способ управления многоквартирным домом разрешен только для тех МКД, в которых находится не более, чем 16 квартир. Данное ограничение вступило в силу в 2015 году после выхода Федерального закона № 255.

Это закон привел к некоторым изменениям в жилищном законодательстве. По нему владельцы недвижимости в многоквартирных зданиях могут выбирать для управления дома между двумя формами – Товариществом собственников жилья и Управляющей компанией, с которой обязательно подписывать договор.

ВНИМАНИЕ! Если в доме с большим количеством квартир использовалось непосредственный способ управления до 2015 года, нужно перейти на другой способ.

Отождествление договоров подряда и возмездного оказания услуг с договором управления

Предоставление тех или иных услуг со стороны подрядчиков могут осуществляться на различных основаниях. Иными словами, в каждом конкретном случае заключается уникальный договор, который содержит основные условия и порядок подобных действий со стороны ресурсоснабжающей компании.

Но, несмотря на это, в большинстве случаев собственники отождествляют между собой договор подряда и договор возмездного оказания услуг, что является серьезной ошибкой.

Указанные типы договоров имеют ключевые отличия, которые в первую очередь заключены в предмете самого соглашения между участниками. В случае возникновения судебных разбирательств, даже если подрядчик должен понести ответственность, суд может принять решение не в пользу собственников. Это связано с тем, что договор не будет содержать исчерпывающей информации о предмете соглашения, поэтому и трактовать документ можно в любом виде.

Таким образом, следует сделать вывод о том, что отождествление договоров может стать детерминантой принятия судом решения не в пользу собственников многоквартирного дома, оспорить которое практически невозможно.

Преимущества и недостатки непосредственного управления

Непосредственная форма обслуживания – одна из самых старых и эффективных. Чтобы обеспечить своевременный и качественный уход за МКД, жителям нужно координировать действия и через уполномоченного представителя заключать договоры с подрядчиками.

Стоит обсудить сильные и слабые стороны этого варианта эксплуатации МКД. Так, управление собственниками помещений в многоквартирном доме связано с рядом преимуществ:

1. Выполнение оплаты коммунальных услуг напрямую фирмам, которые их предоставляют.
2. Прозрачные расчеты.
3. Задолженность граждан не касается остальных жителей.
4. Дополнительные услуги предоставляются согласно уплаченной сумме.
5. Обслуживающие организации расходуют средства на работы, предусмотренные в договоре, что значит, деньги используются рационально.

Система управления эффективна лишь при активной позиции жителей дома.

Минусы непосредственного обслуживания:

1. Представитель собственников берет на себя руководство. Обычно это бесплатно, зато забот у него более чем достаточно.
2. Отсутствие возможности получить средства на социальные программы: капремонт, обустройство детской площадки и так далее.
3. Расходы на внесение улучшений – наем консьержа, благоустройство подъезда и прочее – ложатся на плечи добровольцев. Несогласные лица могут отказаться от оплаты нововведений.
4. Если в составе МКД есть муниципальное жилье, на собрание приглашаются наймодатели, имеющие аналогичные с жителями права при голосовании.

Прежде чем перейти к этой форме управления, нужно внимательно изучить перечисленные минусы и плюсы.

Общее собрание хозяев МКД

Независимо от того, какой способ распоряжения домом был выбран, главным управленческим органом МКД считается по закону общее собрание владельцев квартир в таком доме. Этот орган решает буквально все организационные вопросы по непосредственному управлению многоквартирным домом, его эксплуатации.

Законодательно такое собрание вправе принимать свои решения посредством следующих форм:

• очного голосования, когда требуется, чтобы вопросы обсуждались в непосредственном присутствии собственников помещений,
• заочное голосование проводится опросным путем по системе: передача администратору собрания решений в письменном виде. С 2018 возможна электронная форма подачи голосов,
• голосование очно-заочное.

Обязательное условие правомочности принимаемых решений – кворум, т.е. участие в голосовании более 50% собственников.

Что не относится к обязанностям УК?

Перечень полномочий и обязанностей управляющей компании ограничен договором на управление МКД. Жильцы вправе прописать дополнительные пункты, где упомянуть все моменты для обеспечения своего комфорта. Если же они не прописаны, то стандартный договор не содержит обязанность УК:

• по обустройству газонов и клумб, обрезке деревьев и украшению придомовой территории;
• по проведению ремонтных работ во внеочередном порядке, когда в них нет потребности;
• по установке систем видеонаблюдения на придомовой территории и в местах общего пользования МКД;
• по обеспечению охраны парковки и услуг консьержа;
• по ремонту и обслуживанию домофона.

Чтобы дело получило развитие, нужна инициатива. Не является исключением из правила и процедура организации управления домом. Среди жильцов всегда есть лица, готовые представлять интересы остальных собственников квартир. Они составляют так называемый координирующий центр.

Группа создается по списку владельцев квартир. Параллельно проводятся агитационно-разъяснительные работы, привлекается как можно больше жильцов.

Информировать о подобных мероприятиях лучше письменно на щите у подъезда. Самый эффективный метод – обход собственников.

Инициативная группа выбирает по 1-2 представителя из каждого подъезда, готовых организовать процесс и придерживаться условий работы. Эта группа сообщает остальным жильцам суть вопроса, объявляет, где и когда состоится первое ОСС.

Общее собрание собственников помещений в мно­гоквартирном доме (совместное присутствие собственников помещений в данном доме для обсуждения во­просов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование) – орган управления многоквартирным домом.

К исключительной компетенции общего собрания собственни­ков помещений в многоквартирном доме относятся:

1) принятие решений о реконструкции много­квартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных по­ строек и других зданий, строений, сооружений, ре­монте общего имущества в многоквартирном доме;

2) принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;

3) принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме;

4) выбор способа управления многоквартирным домом.

Решения общего собрания собственников помеще­ний в многоквартирном доме по вопросам, предусмотренным вышеуказанными п. 1–3 и поставлен­ным на голосование, принимаются большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (решения по остальным вопросам принимаются боль­шинством голосов от общего числа голосов прини­мающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме).

Решения обще­го собрания собственников помещений в многоквар­тирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников по­мещений в данном доме.

Для определения правомочности собрания требу­ется знать общую площадь всех жилых и нежилых помещений, принадлежащих собственникам в мно­гоквартирном доме (позволяет рассчи­тать голоса, принадлежащие каждому из участвую­щих в собрании собственников, и определить нали­чие кворума).

Общее собрание собственников помещений в мно­гоквартирном доме не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, а также изменять повестку дня данного собрания.

Решения, принятые общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, а также итоги голосования доводятся до сведения собствен­ников помещений в данном доме собственником, по инициативе которого было созвано такое собрание (последний размещает соответствующее сообщение об этом в помещении данного дома, определенном решением общего собрания собственников помеще­ний в данном доме и доступном для всех собственни­ков помещений в нем, не позднее чем через 10 дней со дня принятия этих решений).

Протоколы, общих собраний собственников поме­щений в многоквартирном доме и решения таких собственников по вопросам, поставленным на голосо­вание, хранятся в месте или по адресу, которые оп­ределены решением данного собрания.

Решение общего собрания собственников помеще­ний в многоквартирном доме, принятое в установленном порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязатель­ным для всех собственников помещений в много­квартирном доме, в том числе для тех собственни­ков, которые не участвовали в голосовании.

Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований ЖК РФ (в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким ре­шением нарушены его права и законные интересы).

Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение 6 месяцев со дня, когда указан­ный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении (суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, ес­ли голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику).

В многоквартирном доме, все помещения в кото­ром принадлежат одному собственнику, решения по вопросам, относящимся к компетенции общего соб­рания собственников помещений в многоквартирном доме, принимаются этим собственником единолично и оформляются в письменной форме.

Решение обще­го собрания собственников помещений в многоквар­тирном доме может быть принято без проведения со­брания путем проведения заочного голосования – передачи в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собствен­ников помещений в многоквартирном доме, в пись­менной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование.

Принявшими участие в общем собрании собствен­ников помещений в многоквартирном доме, проводимом в форме заочного голосования, считаются собст­венники помещений в данном доме, решения которых получены до даты окончания их приема.

В решении собственника по вопросам, поставлен­ным на голосование, должны быть указаны:

1) сведения о лице, участвующем в голосовании;

2) сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме;

3) решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками «за», «против» или «воздержался».

Как перейти на непосредственное управление домом

Переход на непосредственное управление домом осуществляется в следующей последовательности:

1. Создание группы из инициативных жильцов. Поскольку переход на новую форму управления многоквартирным домом является добровольным, необходимо определиться с кругом лиц, которые будут ответственны за него. Вместе они составят список жильцов, проведут с ними устные беседы о преимущества смены формы управления, прислушаются к мнению большинства. Члены инициативной группы должны назначить время проведения общего собрания жильцов дома, оповестив о нем каждого собственника.
2. Проведение собрания. Как уже говорилось выше, решение о переходе на новую форму управления многоквартирным домом принимаются всеми собственниками. Процедура осуществляется на основе проведения очного или заочного голосования. Первое подразумевает проведение собрания с закрытым голосованием, второе – принятие письменных заявлений от жильцов. Какой бы способ не был выбран, жильцы обязаны решить три вопроса: принять утвердительное решение о смене формы управления домом на непосредственную и определить ответственное лицо.
3. Заключение договоров. Представитель жильцов или группа ответственных лиц, обязаны заключить договора с обслуживающими компаниями. Выбор организаций ложится на их плечи, он должен исходить из количества предоставляемых услуг и цен. Возможно заключение контрактов с различными организациями. К примеру, одна будет отвечать за уборку подъездов, вторая – придомовой территории, третья – озеленение двора. Цена услуг может варьироваться в различном диапазоне, поэтому стоит изучить предложения различных компаний.

Согласно Жилищному кодексу РФ, на собрании желательно присутствие всех собственников квартир, однако это не обязательно. Владельцы квартир могут проигнорировать приглашение, не пожелав принимать участие в голосовании. При этом необходимо учитывать, что решение будет абсолютно законным, если проголосовало более половины жильцов дома. После принятия, оспорить его можно будет только в суде.
Жильцы дома вправе доверить третьему лицу заключать договора от своего не только с обслуживающими организациями, но также и поставщиками услуг. Это дает возможность подписать контракты с компаниями по поставке электроснабжения, газоснабжения и водоснабжения.

Кто вносит в ГИС ЖКХ информацию по лицевым счетам потребителей коммунальной услуги

Согласно п. 1 ч. 2 ст. 161 ЖК РФ, собственники вправе выбрать на общем собрании такой способ как непосредственное управление домом при условии, что количество квартир в нём не превышает тридцати. В таком случае владельцы помещений сами заключают с подрядными компаниями договоры на обслуживание и ремонт общего имущества МКД и предоставление коммунальных услуг.

Поскольку между собственниками и исполнителями нет управляющей организации или ТСЖ/кооператива, у жителей часто возникают вопросы о нюансах исполнения требований законодательства к надлежащему управлению МКД. Например, кто должен вносить обязательную информацию по лицевым счетам потребителей коммунальных услуг в ГИС ЖКХ и нужно ли это делать вообще.

В соответствии с разд. 8 приказа № 74/114/пр, среди информации, подлежащей размещению поставщиками коммунальных ресурсов для предоставления коммунальных услуг в МКД, есть данные о лицевых счетах и их номерах. Поскольку при непосредственном управлении домом исполнителем КУ является ресурсоснабжающая организация, то именно она должна размещать данные о лицевых счетах потребителей.

Если собственники помещений не видят такой информации в ГИС ЖКХ, им необходимо обратиться к поставщику соответствующих коммунальных ресурсов с претензией. В отсутствие ответа – в орган ГЖН, который проведёт проверку РСО и при наличии нарушений потребует от организации их устранить.

Правила документального оформления НУ

Выбор способа управления — это свободный акт волеизлияния. Это означает, что жильцы могут в любой момент закрепить любой из допустимых механизмов администрирования или изменить управленца, назначенного в прошлом. Поскольку в МКД живет определенное количество граждан, решение принимается коллегиальным органом — общими сборами.

Процедура проведения собрания сособственников предусмотрена ст. 45 ЖК. Созвать ОС может любой из домовладельцев, но правомочным оно будет лишь при условии участия не менее 50% от общего количества субъектов, имеющих право голосовать.

Перед встречей владельцев инициатор ОС разрабатывает повестку дня — перечень вопросов, которые будут рассматриваться на заседании. Если организатор ставит на голосование предложение по закреплению новой формы хозяйствования, то в повестке отдельно указываются пункты о переходе на непосредственное управление, о выборе ответственного представителя и заключении договоров на обслуживание.

Кто вносит в ГИС ЖКХ информацию по лицевым счетам потребителей коммунальной услуги

Согласно п. 1 ч. 2 ст. 161 ЖК РФ, собственники вправе выбрать на общем собрании такой способ как непосредственное управление домом при условии, что количество квартир в нём не превышает тридцати. В таком случае владельцы помещений сами заключают с подрядными компаниями договоры на обслуживание и ремонт общего имущества МКД и предоставление коммунальных услуг.

Поскольку между собственниками и исполнителями нет управляющей организации или ТСЖ/кооператива, у жителей часто возникают вопросы о нюансах исполнения требований законодательства к надлежащему управлению МКД. Например, кто должен вносить обязательную информацию по лицевым счетам потребителей коммунальных услуг в ГИС ЖКХ и нужно ли это делать вообще.

В соответствии с разд. 8 приказа № 74/114/пр, среди информации, подлежащей размещению поставщиками коммунальных ресурсов для предоставления коммунальных услуг в МКД, есть данные о лицевых счетах и их номерах. Поскольку при непосредственном управлении домом исполнителем КУ является ресурсоснабжающая организация, то именно она должна размещать данные о лицевых счетах потребителей.

Если собственники помещений не видят такой информации в ГИС ЖКХ, им необходимо обратиться к поставщику соответствующих коммунальных ресурсов с претензией. В отсутствие ответа – в орган ГЖН, который проведёт проверку РСО и при наличии нарушений потребует от организации их устранить.

Управление многоквартирным домом управляющей организацией

Управление многоквартирным домом управляющей организацией является самой распространенной формой управления жилыми домами. Этот способ удобен по нескольким причинам. Во-первых, в управляющей организации может быть объединено любое количество домов, находящихся в любом территориальном расположении. Во-вторых, форма управления УО это прежде всего коммерческая организация, которая создана для получения прибыли. Поэтому решать, какая заработная плата будет у сотрудников компании только директор организации и ни в коем случае не собственники. В-третьих, управляющая организация может заключать договоры управления как с целым домом, так и с ТСЖ или ЖСК целиком, если за это проголосуют собственники. Также можно предоставлять услуги не по управлению дома, а только по его обслуживанию. Этот способ очень удобен для жителей, которые выбрали непосредственную форму управления или там, где платежи осуществляются напрямую.

Похожие записи:

• Когда сдавать отчет по среднесписочной численности работников
• Страховая пенсия по старости в 2023 году: новый закон, стаж, правила назначения
• Сдача отчётности в Росприроднадзор в 2022 году