Сдача квартиры в аренду: договор, окупаемость, штрафы в 2021г.

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Сдача квартиры в аренду: договор, окупаемость, штрафы в 2021г.». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Если жилье сдает гражданин размер налога составляет 13% от величины арендной платы. При этом в российском законодательстве действует правило, по которому лица, проживающие мало времени в России, должны платить сбор выше, чем постоянно проживающие. Таким образом, если арендодатель более 183 дней проживает в иностранном государстве, то размер налогового сбора составляет 30%.

Еще один способ уменьшить налоговое бремя — зарегистрироваться в качестве частного предпринимателя и платить единый налог.

Регистрация субъекта предпринимательской деятельности, а также постановка на учет в налоговой займет несколько дней. Максимальный размер налога — 200 грн в месяц (в зависимости от региона). После чего придется раз в квартал сдавать простейшую отчетность.

Но экономический смысл в этом шаге есть далеко не всегда. Если сумма подоходного налога при уплате по ставке 15% превысит 2400 грн в год, есть смысл работать в качестве частного предпринимателя. Но для этого арендная плата должна составлять не менее 1500 грн в месяц.

К тому же не стоит забывать о поборах с предпринимателей, которые Кабмин еще с 1 мая пытался ввести своим Постановлением №366 от 14 апреля 2009 года. Это решение было встречено негодованием общественности и, как результат, состоялось решение Окружного административного суда Киева, который 28 сентября отменил правительственный документ. Но ввиду того, что Кабмин 13 октября обжаловал судебное решение, есть риск, что поборы с предпринимателей могут вернуть. В случае удовлетворения данного иска, предпринимателям придется к 200 грн единого налога дополнительно отчислять еще и 123,5 грн в Пенсионный фонд (а с декабря — и все 138 грн). То есть экономически обоснованная с налоговой точки зрения ставка аренды для частного предпринимателя вырастет примерно до 2500 грн.

Какой налог платят арендодатели в статусе ФЛП

Пример расчета фискального обязательства за месяц для арендодателя в статусе ФЛП из первой группы плательщиков единого налога. Такой выбор группы ФЛП обусловлен максимальным размером годичного дохода — 300 тыс. грн. Для владельца-арендодателя одной квартиры такой доход в ГФС сочтут реальным.

Данные для расчета:

1. Квартира площадью 60 квадратных метров. Такое жилье пользуется спросом, и владельцы охотно выводят его на рынок аренды. За квартиру такой площади не надо платить налог на недвижимость. Жилой метраж 60 квадратных метров входит в льготу с нулевой ставкой налогообложения. Это правило прописано в статье 266 НКУ.

• Повышающий коэффициент для квартир в домах, расположенных в исторической части Киева — 1,25.
• Повышающий коэффициент для квартир в домах, признанных объектами культурного наследия — 2.

Такую методику расчета месячной стоимости аренды 1 кв. м общей площади недвижимого имущества физлицу Киевсовет утвердил в постановлении №42/9630 от 2 октября 2013 года. Норма действует в 2020 году.

Как купить квартиру и не прогадать

Для более выгодной покупки квартиры нужно учитывать некоторые нюансы:

• Для сдачи очень хорошо подойдет 40 кв.м.;
• Больше 70 кв.м. не стоит брать, так как коммунальные платежи в Украине в отопительный сезон очень большие и сдать такую квартиру тяжелее наших реалиях;
• Чем ближе до центра города тем лучше;
• Вблизи до метро или же остановки;
• Обязательно не первый и не последний этаж;
• Лучше купить новострой в проверенного застройщика чем старый строй (там очень много нюансов);
• При покупке смотрите куда выходят окна. Целый день на солнце не очень хорошо, но когда его вообще нет — это очень большой минус.

Особенности составления договора на аренду квартиры

Образец того, как должен выглядеть договор на аренду квартиры, можно с легкостью найти в сети интернет. В данном случае человеку остается только ответственно отнестись к правильному заполнению всех необходимых документов. После этого их в обязательном порядке нужно отнести в налоговую службу и к нотариусу для заверения. Помимо этого, не стоит забывать о следующих достаточно важных нюансах:

• подписи и паспортные данные всех сторон, принимающих участие в аренде недвижимости;
• максимально детальное описание недвижимого имущества (адрес, характеристики и прочие важные нюансы);
• стоимость, которая будет установлена, как на долгосрочную, так и посуточную аренду;
• акт приема-передачи недвижимого имущества;
• период, на протяжении которого действие документа будет актуальным.

Нужно рассмотреть все нюансы, которые очень важно обговорить с тем человеком, который будет арендовать недвижимость. Зачастую все это фиксируется в письменном виде, в особенности вид оплаты аренды, условия, по которым будет производиться оплата коммунальных услуг, время, когда арендодатель будет посещать квартиру и прочие важные нюансы. Не стоит забывать и о вопросах, которые касаются ремонта недвижимости в случае повреждения, рисков и прочих не менее важных факторов.

Арендатор – физическое лицо

Совсем другое дело сдавать недвижимость физическому лицу. В этом случае ответственным за начисление и уплату (перечисление) налогов в бюджет, является сам арендодатель.

Ему придется самостоятельно начислять и уплачивать налоги в бюджет. Делать это нужно в течение 40 календарных дней после окончания квартала. Суммы уплаченных в течение года налогов отражаются в годовой налоговой декларации.

То есть, если вы сдаете недвижимость в 2017 году, то подать налоговую декларацию нужно будет до 1 мая 2018 года.

При этом четыре раза в год, в течение 40 календарных дней после последнего дня отчетного (налогового) квартала, необходимо:

• подсчитать доходы от аренды квартиры;

• высчитать сумму налогов (НДФЛ по ставке 18% и военный сбор – 1,5%);

• в налоговой по месту регистрации узнать реквизиты для уплаты и осуществить оплату.

Надо ли платить налог за сдаваемое жилье?

В рамках действующего законодательства собственник квартиры при сдаче ее в наем должен понимать, что получение дохода подразумевает уплату в бюджет налогов в зависимости от того, кто является арендодателем. То есть в данном случае важно, от чьего имени заключен договор:

1. От имени физического лица.
2. От имени юридического лица.
3. При работе по патенту или по упрощенном режиме налогообложения.

Налог выплачивается в связи с получением определенного дохода, а значит для физических лиц облагается НДФЛ. Нет разницы, на каких условиях сдается квартира:

• помесячно;
• посуточно.

Для обычного гражданина есть два варианта сдачи жилья и уплаты налогов по закону: зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя, либо платить налог как физическое лицо. Оба варианта чуть позже опишем детально.

Сдача жилья в аренду – как все должно быть по закону

Процедура сдачи в аренду квартиры или другого жилого объекта недвижимости регламентируется несколькими сферами действующего права:

В первую очередь процедура сдачи жилья в аренду регламентирована гражданским законодательством. Согласно с его положениями, правоотношение должно быть оформлено в письменном виде, соответствующим соглашением.

Помните, без договора данное правоотношение будет считать несуществующим, а это значит, что в случае нарушения прав или причинения вреда, участвующие в сделке лица не смог обратиться в суд за защитой.

Для того чтобы соглашение получило юридическую силу, в документе должны быть отражены все существенные условия сделки:

1. Информация о предмете договора;
2. Стоимость сделки.

Жилищное законодательство определяет права и обязанности, которые сохраняются у собственника помещения, после того, как он передает его в наём третьему лицу, а также прав и обязанности нанимателя.

Налоговое законодательство обязывает лицо, которое получает доход сдачи квартиры в аренду, платить установленные государством налоговые взносы, в размере 13 % от полученных средств.

Преимущества легального оформления сдачи квартиры

Возможно, что ГИС ухудшит ситуацию: часть собственников продолжат сдавать жилье нелегально, а другие повысят стоимость арендной платы.

Договор дисциплинирует жильцов. Можно прописать в договоре все, что хотите. Например, описать ценное имущество, которое есть в квартире.

Однако есть условия, которые толкают на неофициальное заключение аренды. Например, когда имущество больше 100 квадратных метров (не подходит для ФЛП 3 группы) или когда просто не хочется связываться с государством.

Многие собственники переживают, что если сдавать квартиру официально, то можно лишиться налогового вычета при продаже квартиры. С 2019 года ИП и самозанятые, которые сдают одну или несколько квартир в аренду, могут избежать начисления НДФЛ при продаже.

Но с нетрудовых доходов также должен «отстегивать» некую сумму в бюджет. Так, обязательно платить налог на сдачу квартиры в аренду.

Что ждет рынок с принятием нового Закона Украины «Об арендованном жилье»

Между тем, ст.170 Налогового кодекса определяет особенности начисления и налогообложения доходов от предоставления недвижимости в аренду (субаренду), жилищный наем. Так, арендодателю, который сдает квартиру физическим лицам и не является предпринимателем, после каждого квартала необходимо уплатить налог. Сделать это нужно в течение 40 дней.

Я устал слушать отговорки про то, что платить налоги дорого, и предложил им компенсировать их. Чтобы понять, какой вариант по налогам выгоднее всего, я сел и посчитал. Вот что у меня вышло.

Кстати, если вы решили сдать жилье на срок более трех лет, нужно сходить к нотариусу. После подписания договора, он обязан самостоятельно сообщить в налоговые органы о факте сдачи.

Минстрой разрабатывает проект по созданию государственной системы учета договоров аренды или найма. Платформа предоставит участникам варианты договоров, порекомендует размер арендной платы на основании аналитических данных. Особенно интересно, что благодаря новому проекту можно будет провести проверку недвижимости, собственника или арендатора.

То есть владелец помещения, заключив договор аренды, должен прописать в нем сумму ежемесячной арендной платы. С этой суммы должен ежемесячно отдавать государству налог в размере 13% (если не резидент, то 30%).

Что будет, если не платить налог с аренды квартиры

Средняя цена сдачи квартир по городам РФ очень сильно варьируется, естественно, что в столице она максимальная, в регионах значительно меньше, но даже в самых глухих провинциальных городишках это сумма не меньше МРОТ. И у многих предприимчивых граждан возникает соблазн не уплатить налоги с этого дохода. Некоторые думают, что если не регистрировать аренду жилья, то и не надо уплачивать налоги. Однако это ошибочное заблуждение.

По закону гражданин обязан подать налоговую декларацию не позднее 30 апреля следующего года за предшествующий год, в котором были получены какие-то доходы. При этом подавать декларацию гражданин обязан даже если сдавал квартиру всего 1 день и получил при этом доход. Доходы от сдачи в аренду жилья в России относятся к наиболее популярному методу получения пассивного заработка. Для многих это вообще основной и даже единственный доход на протяжении многих лет, особенно если квартира (или несколько квартир) достались по наследству. Достаточно посмотреть, как растет рынок хостелов.

Но те, у кого сдается одна квартира или даже комната, чаще прибегают к помощи онлайн сервисов. Удобнее всего найти жильцов через букинг или airbnb, поскольку этими сервисами пользуются продвинутые и наиболее платежеспособные люди. Доска объявлений Авито пользуется популярностью в городах поменьше. Проект анализа больших данных, разработанный Правительством Москвы, уже начал свою работу. В частности, московские чиновники жалуются на то, что за 9 месяцев прошлого года всего 27 000 арендодателей легально заплатили налоги от сдачи своих квартир, хотя по сведениям независимых аналитиков недвижимости, в Москве сдается не менее 250 000 квартир.

Этот способ с одной стороны самый удобный, потому что не нужно регистрироваться в налоговой в качестве ИП и заниматься разными бухгалтерскими делами. Но с другой стороны этот способ может оказаться не самым выгодным для собственника квартиры из-за того, что нужно будет заплатить государству 13% со всех доходов от аренды. Это подоходный налог или НДФЛ.

Налог при сдаче квартиры в аренду 2022

«Если налогоплательщик не подает налоговую декларацию по НДФЛ, хотя обязан это сделать, то он должен оплатить штраф. Согласно пункту 1 статьи 119 Налогового кодекса, это 5% неуплаченной в установленный срок суммы налога, но не более 30% указанной суммы и не менее 1 тысячи рублей. За уклонение от уплаты налогов предусмотрена и уголовная ответственность. Ее регулирует ст. 198 УК РФ», — рассказывает юрист компании «М16-Консалтинг» Сергей Зайцев.

Платить сборы в государственную казну или уклоняться от этих обязательств – личное дело каждого. В России мало кто задумывается о последствиях и необходимости официально сдавать внаем жилье, поэтому большинство собственников не спешат подавать декларации и аренда квартиры без налогов вполне процветает.

Какой штраф за неуплату налогов в 2022 году

С первого дня просрочки на сумму налога начисляются пени. С 2022 года их размер равен 1/300 от установленной Центробанком ставки рефинансирования. Начисляться они будут автоматически ежедневно до дня уплаты долга. Поэтому, чтобы снова не остаться должным государству, в день внесения налога (если вы его просрочили) уточните сумму в ФНС. После этого, не откладывая, внесите средства с банковской карты или наличными. На региональные налоги (например, при несвоевременном внесении транспортного платежа) пени могут быть иными, так как это устанавливается местными властями.

Если предприятие виновно в неуплате налогов, перед государством за это несут ответственность должностные лица – бухгалтер и директор. За грубые нарушения им выписывается административный штраф в размере около 3-х тысяч рублей. К таким нарушениям относится несвоевременная подача отчетности, искажение данных в декларации или снижение обязательств перед налоговой более чем на 10%.

Пути понижения налогов

Для уменьшения объема повинности при сдаче квартир большинство хозяев, сдающих квартиры в аренду, зафиксировались в налоговой структуре как индивидуальные предприниматели. Необходимо указать, что такая модификация сокращает повинности до шести процентов от объема денег. Необходимо заметить, что регистрация в виде индивидуального предпринимателя не является обязательной, но если вы все же захотели действовать так, то вам придется написать и засвидетельствовать у юриста заявление определенной формы в налоговые структуры, внести плату в виде государственной пошлины и с паспортом прийти в местную полицию. Регистрация изготовляется на протяжении пяти дней со времени вручения бумаг. В дальнейшем нужно принять коды в структуре статистики и безмятежно проводить работу по аренде квартир.

Глава 26.5 НК РФ отмечает и патентную структуру сбора повинностей. Значение такой структуры элементарно: индивидуальный предприниматель, подав заявление в налоговую инспекцию, получает патент на обусловленную форму деятельности, в частности, на передачу в аренду комнаты, принадлежащей ему как собственность. Наряду с этим индивидуальный предприниматель избавляется от уплаты прочих повинностей, связанных с такой профессиональной работой (например, НДФЛ). В таком случае налоговая доля по налоговому патенту равна 6 %. Время воздействия патента возможно продлить от 1 месяца до года, но не более одного календарного года. Стоимость патента определяется и отталкивается от времени, на который он получен: если срок не превышает полугода, то предусмотрена оплата единовременно всей суммой, если он более 6 месяцев – общая сумма может быть разделена на два раза.

Штраф за сдачу квартиры без уплаты налогов 2020

> > Зачастую, даже если люди заключают договор найма, чтобы обезопасить себя в случае спорной ситуации, о существовании этого документа зна­ют только арендодатель и жилец.

В этом и заключается проблема для налоговых органов.

1. Участковому. Жалобу лучше всего оформить в письменном виде, чтобы сотрудник органов провел официальную проверку квартиры, выявил нарушения и прислал ответ на заявление.
2. Роспотребнадзор. В данную инстанцию стоит обращаться в том случае, если по соседству живут нечистоплотные квартиранты.

Если хозяин жилья получает доход от аренды, то он обязан подавать налоговую декларацию формы 3-НДФЛ не позднее 30 апреля следующего за отчетным периодом.

Если собственник сдал квартиру на срок более 12 месяцев, то такая сделка должна быть зарегистрирована в Росреестре (ст.674 ГК РФ). В этом случае заключение договора является обязательны условием.

Статья 674 ГК РФ. Форма договора найма жилого помещения

• Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
• Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.

Оплата в казну государства должна быть произведена до 15 июля.

Ответственность за неуплату налогов

Налоговым законодательством закреплена финансовая ответственность за незаконную сдачу квартиры в аренду в виде штрафа за:

1. Неисполнение обязанности по уплате налога (статья 122 НК РФ) – от 20 до 40% (если правонарушение совершено умышленно) от суммы неуплаченного налогового платежа;
2. Непредставление декларации (статья 119 НК РФ) – 5% от взноса, подлежащего перечислению за каждый месяц задержки, но не более 30% и не менее тысячи рублей.

За значительные нарушения требований налогового законодательства, выразившиеся в неуплате налогов в крупном размере (более 600 тысяч рублей в пределах 3 лет – для граждан и 2 млн рублей – для юрлиц) и исходя из степени тяжести преступления, введена уголовная ответственность (статьи 198, 199 УК РФ) в виде:

• Штрафа;
• Принудительных работ;
• Ареста;
• Лишения свободы.

Похожие записи:

• Из больницы — в налоговую. Как вернуть деньги, потраченные на лечение
• Уведомление о прибытии и убытии иностранного гражданина в 2022 году
• Госпошлина на развод. Сколько стоит развод в 2022?